Постановление по делу № 01АП-5125/2023 от 26.10.2023

г. Владимир

26 октября 2023 года Дело № А79-11514/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восторг 52» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики–Чувашии от 23.06.2023 по делу № А79-11514/2022, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Восторг 52» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды от 04.07.2018 № 080-512 и об обязании освободить помещение общей площадью 2400 кв.м, кадастровый номер 21:01:010306:432, расположенное по адресу: <...>, третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью «Технопарк Бреслер», при участии в судебном заседании: от истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 (по доверенности от 15.02.2023 сроком действия 3 года и диплому); от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Технопарк Бреслер» - ФИО4 (генерального директора, по выписке из ЕГРЮЛ), ФИО3 (по доверенности от 05.04.2023 сроком действия 3 года и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восторг 52» (далее – Общество) о расторжении договора аренды от 04.07.2018 № 080-512, об обязании освободить помещение общей площадью 2400 кв.м, кадастровый номер 21:01:010306:432, расположенное по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) и общество с ограниченной ответственностью «Технопарк Бреслер» (далее - ООО «Технопарк Бреслер»).

Решением от 23.06.2023 Арбитражный суд Чувашской Республики–Чувашии исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Определениями суда от 17.08.2023 и от 21.09.2023 судебное разбирательство по делу откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что законом не исключается возможность достижения сторонами соглашения об изменении условий договора способами, указанными пунктах 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указал на то, что суд первой инстанции не дал оценку деловой переписке между сторонами, не исследовал, какие действия были предприняты истцом после получения арендной платы в меньшем размере и были ли им заявлены возражения в разумный срок, был ли осведомлен ответчик о том, что произошла техническая ошибка. Отметил, что ответчик не получал акты оказанных услуг за спорный период. По мнению заявителя, выставив счет ответчику, истец направил последнему оферту о снижении арендной платы по договору, а ответчик, оплатив счет, принял (акцептировал) ее, и стороны своими конклюдентными действиями согласовали изменение условий договора, заключенного в письменной форме. Кроме того, полагает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование о расторжении договора при том, что по условиям договора, исходя из буквального толкования пункта 4.4.3 договора просрочка арендной платы является общий размер, а в настоящем споре недоплата (1/5), т.е. часть арендной платы, что не предусмотрено договором аренды. Считает, что спорная ситуация формально подпадает под действие статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжения договора, если сумма незначительна. Пояснил, что внесение арендной платы в установленные договором сроки не в полном объеме не является основанием для досрочного расторжения договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица в отзывах на апелляционную жалобу сообщили, что считают решение суда первой инстанции обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, дав при этом пояснения в отношении имеющейся в деле переписки.

В судебном заседании от 19.10.2023 представители Предпринимателя и ООО «Технопарк Бреслер» просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, подтвердив позиции, изложенные в отзывах.

Общество и ИП ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителей истца и третьего лица – ООО «Технопарк Бреслер», суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.07.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «ЮРМА» (далее – ООО «Агрохолдинг «ЮРМА») (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 080-512 недвижимого имущества (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 2400 кв.м на первом этаже нежилого трехэтажного панельного пристроя (литера 2Б) к нежилому пятиэтажному панельному зданию (литера 2) с пристроями (литеры 2А, 2В), подвалом (литера 2Г), производственный корпус (литера 2Б), кадастровый номер 21:01:010306:432 - нежилое помещение общей площадью 11 121,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к договору) (пункт 1.1 договора аренды).

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что нежилое помещение будет использоваться в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата составляет 209 руб. (включая НДС) в месяц за 1 кв.м общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату.

Оплата арендной платы производиться арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вноситься оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды изменение условий договора (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, указанной в пункте 3.4 договора), его расторжение (прекращение) допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

При расторжении (прекращении) договора арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором платежи, в т.ч. арендную плату, и возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее десяти календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора (пункт 4.3 договора аренды).

В силу пунктов 4.4, 4.4.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, с случае если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Объект передан ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 04.07.2018 (т. 1 л.д. 16).

24.11.2021 между ООО «Агрохолдинг «ЮРМА» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО5 и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи № 2-Т, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество согласно списку, в том числе: производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 11 121,1 кв.м, этаж: 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, <...>, кадастровый номер: 21:01:010306:432 (пункт 3 списка в договоре купли-продажи).

19.03.2022 ответчиком составлен акт о временном приостановлении работы ГМ «Маяк» с 14 час. 30 мин. по 16 час. 30 мин., в котором указано на то, что арендодателем проводились ремонтные работы по электроснабжению здания без уведомления об этом руководителя ГМ «Маяк», в результате чего произошел сбой в работе интернета и, как следствие, была временно приостановлена работа гипермаркета во время основного трафика покупателей, в связи с чем упущенная выгода составила 253 400 руб. (л.д. 31).

Письмом от 22.03.2022 № 22-03 АРН ответчик уведомил истца о том, что при оплате арендной платы произведет зачет упущенной выгоды, которая находится в причинно-следственной связи между несанкционированным отключением поставки электроэнергии силами арендодателя, которую своевременно оплачивает арендатор и снижением товарооборота арендатора, в результате неправомерных действий 19.03.2022. Указал, что средняя прибыль за период отключения электроэнергии с 14 час. 30 мин. до 16 час. 30 мин. составляет 100 000 руб. Сообщил, что вышеуказанная сумма будет в бесспорном порядке удержана из арендной платы, стороны подпишут соглашение о зачете встречных однородных требований (т. 1 л.д. 32).

Уведомлением от 09.06.2022 (т. 1 л.д. 33) истец, ссылаясь на то, что арендатор оплатил арендную плату за апрель 2022 года на 100 000 руб. меньше договорной цены, уведомил ответчика о расторжении договора аренды на основании пунктов 4.3, 4.4.3 договора аренды и потребовал произвести доплату и вернуть арендованное имущество.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 09.06.2022 (т. 1 л.д. 33-35) с предложением об оплате задолженности в течение 7 дней с момента получения настоящей претензии и указанием на намерение расторгнуть договорные отношение. Также истцом сообщено о намерении, в случае не исполнения требований обратиться для разрешения спора в судебном порядке.

Таким образом, Предпринимателем соблюден установленный порядок досрочного расторжения договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Из буквального содержания подпункта 4.4.3 пункта 4.4 договора аренды следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в случае если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ответчик оплатил арендную плату за апрель 2022 года на 100 000 руб. меньше договорной цены; в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа (т.е. до 11.05.2022) ответчиком оплата не производилась.

Доказательств доплаты арендной платы до установленного договором размера ответчиком в материалах дела не имеется.

Ссылки ответчика на уменьшение арендной платы за апрель 2022 года на 100 000 руб. обоснованно не приняты судом первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела истец не подтвердил наличие согласия на уменьшение арендной платы.

Довод заявителя жалобы о том, что стороны конклюдентными действиями согласовали уменьшение размера арендной платы за апрель 2022 года, судом апелляционной инстанции проверен и отклонен.

В статье 434 (пунктах 1 - 3) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 данного кодекса.

Так, согласно статье 438 (пункту 3) Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Кроме того, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 13 разъяснил следующее.

Акцепт может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон. По смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каких-либо документов, свидетельствующих о достижении сторонами договора аренды соглашения об уменьшении размера арендной платы за апрель 2022 года, в материалах дела не имеется.

Из имеющихся в деле документов не следует, что арендодатель выставил арендатору счет на оплату арендной платы на уменьшенную сумму арендной платы. Принадлежность электронного адреса, с которого, исходя из представленных ответчиком документов, ему поступил счет на оплату, истцу Обществом вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана.

Третьи лица в отзывах на апелляционную жалобу пояснили, что указываемый ответчиком электронный адрес принадлежит ООО «Технопарк Бреслер».

Доказательства наличия у данного лица осуществлять от имени арендодателя действия, направленные на изменение условий договора, в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах основания для вывода о совершении конклюдентных действий, которые могут рассматриваться как согласие арендодателя на внесение изменений в заключенный в письменной форме договор аренды в части уменьшения размера арендной платы за апрель 2022 года, отсутствуют.

Более того, следует отметить, что договор аренды не содержит условий о том, что оплата арендной платы производится на основании выставленного арендодателем счета.

Так, согласно пункту 3.3 договора оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Основанием возникновения обязательств оплаты является факт пользования помещением, а не факт направления счетов. Размер арендной платы установлен договором аренды. На стороне арендатора имеется обязанность самостоятельно, независимо от выставления арендодателем счетов, производить оплату за фактическое пользование имуществом, которая предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств обращения ответчика к истцу с предложением изменить размер арендной платы по договору аренды применительно к спорному периоду и заключения сторонами такого соглашения в дело не представлено.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, каких-либо объективных доказательств как отключения электроэнергии в арендованных ответчиком помещениях, так и наличия какой-либо вины истца в данном отключении, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах правовых оснований для внесения арендной платы за спорный период в меньшем объеме у арендатора не имелось.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции, придя к верному выводу, исходя из толкования условий договора аренды, о нарушении ответчиком договора аренды, которое в силу подпункта 4.4.3 пункта 4.4 договора аренды является основанием для его расторжения, обоснованно удовлетворил требование истца о досрочном расторжении договора.

На основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчиком доказательств возврата арендуемого имущества истцу в материалы дела не представлено, суд первой инстанции, с учетом условий договора, правомерно обязал ответчика возвратить объект аренды истцу.

С учетом установленных по делу обстоятельств оснований для несогласия с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора и обязании ответчика освободить помещение суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы заявителя жалобы проверены и отклонены ввиду их несостоятельности по вышеназванным мотивам.

Аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и законность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики–Чувашии от 23.06.2023 по делу № А79-11514/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восторг 52» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Д.Г. Малькова

А.Н. Ковбасюк