АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, <...>

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.<***>; 64-37-45; факс <***>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Смоленск Дело № А62-1957/2024

15.10.2025

Резолютивная часть решения объявлена 01.10.2025 Решение в полном объеме изготовлено 15.10.2025

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Соловьевой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долгушовой А.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Смоленская управляющая компания» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Нахимовский» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1;

Главное управление «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

о взыскании задолженности в сумме 116 533,39 рублей, при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.07.2025 № 5, диплом,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2025, диплом, ФИО4, представитель по доверенности от 13.01.2025, диплом,

от ФИО1: ФИО1, паспорт,

от Государственной жилищной инспекции Смоленской области: не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Смоленская управляющая компания» (далее – ООО «СмолУк», истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нахимовский» (далее – ООО

«Нахимовский», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 116 533, 39 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – ФИО1) и Главное управление «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» (далее – Госжилинспекция Смоленской области).

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ответчиком незаконно удерживаются неиспользованные денежные средства собственников помещений многоквартирного дома № 9 по ул. 2-я Краснинская в г. Смоленске, полученные обществом в период управления и не израсходованные по целевому назначению на работы по текущему ремонту дома.

ООО «Нахимовский» не согласилось с требованиями истца, ссылалось на то, что ООО «СмолУк» не обладает правом обращения с настоящим иском в суд ввиду отсутствия соответствующих полномочий, указало, что исходя из условий договора управления оснований для возврата денежных средств не имеется, поскольку договор прекратил свое действие по инициативе ответчика, тогда как возврат средств производится только в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией договора управления, что в настоящем случае не имелось. Кроме того, общество полагало, что условие договора управления об определении целевого характера использования 25 % полученной от собственником МКД платы исключительно на текущий ремонт дома не соответствует положениям жилищного законодательства и является ничтожным; поскольку общая сумма расходов управляющей организации на содержание и текущий ремонт дома превышает сумму собранных денежных средств, неосновательного обогащения на стороне ответчика не имеется. Также ссылалось на то, что при определении суммы экономии по статье «текущий ремонт» в отдельные периоды управления необоснованно не приняты расходы на трудовые ресурсы при том, что учтены расходы на материалы, кроме того, во втором квартале 2023 года не приняты расходы общества на установку экранов электрических шкафов.

ФИО1, являясь председателем Совета дома, указал, что ООО «СмолУк» с 01.07.2023 является управляющей организацией дома № 9 по ул. 2-я Краснинская в г. Смоленске на основании заключенного с собственниками договора управления, уполномочено собственниками МКД истребовать в свою пользу неизрасходованные денежные средства с ООО «Нахимовский», совершив необходимые действия юридического характера; сообщил, что при заключении договора управления многоквартирным домом с ООО «Нахимовский» по обоюдному согласию сторон договора было установлено, что не менее 25 % полученной от собственником МКД платы управляющая организация расходует на текущий ремонт дома, приложением к договору была определена форма отчета управляющей организации перед

собственниками МКД, в котором отдельной строкой определялась сумма собранных денежных средств, подлежащая направлению на текущий ремонт дома, и остаток этих средств, не израсходованных по назначению. Не согласился с позицией ответчика о ничтожности данного условия договора, поскольку полагал, что направления расходования 75 % полученной платы по условиям договора определяются управляющей организацией самостоятельно, при этом перерасход данной суммы является предпринимательским риском ООО «Нахимовский», который не может быть компенсирован за счет целевой статьи «текущий ремонт».

ФИО1 поддержал исковые требования истца в полном объеме, указав также, что заявленные ответчиком суммы расходов на текущий ремонт не могут быть приняты в расчетах, поскольку соответствующие работы не передавались ООО «Нахимовский» к приемке председателю Совета дома в установленном порядке, в связи с чем не могут считаться выполненными обществом.

ООО «СмолУк» и ФИО1 в ходе рассмотрения судебного дела также заявили, что ООО «Нахимовский» ненадлежащим образом исполняло договор управления МКД в части осуществления текущего ремонта дома, часть работ, подлежащих выполнению и установленных планом текущего ремонта дома, исполнялась с нарушением срока, часть – на момент завершения управления не выполнена обществом.

Госжилинспекция Смоленской области представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что остатки денежных средств многоквартирного дома, не освоенные в период управления управляющей организацией, по своему правовому смыслу являются экономией, и в силу части 12 статьи 162 ЖК РФ при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных договором управления, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ, при этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Кроме того, Госжилинспекция Смоленской области выразила позицию, что нормативными правовыми актами, устанавливающими виды услуг и (или) работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, не определено понятие текущего ремонта и работ, к нему относящихся, в связи с чем выделение денежных средств, поступивших на проведение текущего ремонта, из суммы денежных средств, поступивших на содержание жилого помещения, не соответствует требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании представитель ООО «СмолУк» поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях к нему.

ООО «Нахимовский» в удовлетворении исковых требований просило отказать.

ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования истца, просил их удовлетворить в полном объеме.

Госжилинспекция Смоленской области своего представителя для участия в судебном заседании не направила, дело в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено судом в отсутствие ее представителя.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Нахимовский» с 01.07.2020 по 30.06.2023 осуществляло управление многоквартирным домом № 9 по ул. 2-я Краснинская в г. Смоленске на основании договора управления от 22.03.2020 № 5 (т.1 л.д. 38-64), утвержденного протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 22.03.2020 № 3 (т. 6 л.д. 90-106).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений МКД от 14.05.2023 № 1 (т. 1 л.д. 98-111) принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «Нахимовский» с 01.06.2023 и заключении договора управления с ООО «СмолУк».

Приказом Госжилинспекции Смоленской области от 23.06.2023 № 276/ИЛ внесены изменения в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Смоленской области, в состав сведений включен многоквартирный дом по адресу <...>, деятельность по управлению которым с 01.07.2023 осуществляет ООО «СмолУк».

Из материалов дела также следует, что при рассмотрении вопроса № 8 повестки общего собрания собственников помещений МКД, состоявшегося 14.05.2023, собственниками принято решение истребовать из ООО «Нахимовский» неиспользованные денежные средства, непосредственно предназначенные для ремонта общего имущества дома, в новую управляющую компанию ООО «СмолУк» для дальнейшего использования их для тех же нужд (протокол общего собрания собственников помещений МКД от 14.05.2023 № 1).

14.05.2023 между уполномоченным лицом от имени собственников помещений МКД - председателем Совета дома ФИО1 и ООО «СмолУк» заключен договор управления многоквартирным домом от 14.05.2023 № 6, подпунктом «в» пункта 2.1.32 предусмотрена обязанность управляющей компании по согласованию с Советом дома проводить претензионно-исковую работу в интересах собственников с целью взыскания

с управляющей организации, осуществляющей ранее управление домом, денежных средств, поступивших от потребителей в качестве платы за жилищные услуги, предназначенные непосредственно на текущий ремонт общего имущества дома и не освоенных этой управляющей организацией по договору № 5 от 22.03.2020.

Письмом исх. № 344 от 05.09.2023 в адрес ООО «Нахимовский» направлено коллективное требование Совета дома № 9 по ул. 2-я Краснинская в г. Смоленске о перечислении обществом неиспользованных денежных средств, предназначенных для текущего ремонта дома, на счет ООО «СмолУк» в сумме 116 533, 39 рублей.

Неисполнение ООО «Нахимовский» требований собственников помещений МКД о перечислении полученных денежных средств, не использованных по целевому назначению, на счет новой управляющей организации, явилось основанием для обращения ООО «СмолУк» с настоящим иском в суд.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. При этом на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Применительно к спорным правоотношениям данная сумма определяется путем установления размера фактически полученных (реально

собранных) управляющей организацией денежных средств за вычетом документально подтвержденных расходов по соответствующим статьям (определение Верховного Суда РФ от 13.08.2025 № 309-ЭС25-3202).

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.

Таким образом, в составе услуг и (или) работ по содержанию жилья отдельно выделяются услуги и (или) работы по управлению МКД, услуги и (или) работы по содержанию общего имущества в МКД и работы по текущему ремонту общего имущества в МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как установлено судом, ООО «Нахимовский» с 01.07.2020 осуществляло управление многоквартирным домом № 9 по ул. 2-я Краснинская в г. Смоленске на основании договора управления от 22.03.2020 № 5, заключенного с собственниками и утвержденного протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 22.03.2020 № 3 (т. 6 л.д. 90-106).

Согласно пункту 1.1 договора его предметом является оказание одной стороной договора (управляющей организацией) по заданию другой стороны (собственников помещений) услуг по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу <...>, суммарной площадью занимаемых помещений, равной 3139,8 кв.м.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что перечень услуг и работ для обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и управления им определяется в соответствии с Жилищным кодексом РФ, постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, с учетом условий настоящего договора и плана текущего ремонта общего имущества собственников помещений.

В соответствии с пунктом 1.4.2 договора размер платы за содержание жилого помещения, включающий в себя плату за услуги (работы) по управлению, за содержание и ремонт общего имущества, определяется соответствующим решением Общего собрания собственников помещений по предложению управляющей организации и устанавливается на срок действия договора.

В пункте 1.4.3 договора стороны согласовали, что при формировании расчета размера платы за занимаемое помещение стороны исходят из того, что составная часть расходов исполнителя, отнесенная непосредственно на текущий ремонт общего имущества, не должна быть ниже 25 % от фактической суммы поступивших средств исполнителю от собственников в качестве платы за жилищные услуги (содержание и ремонт).

Пунктом 6.1 договора установлено, что стороны договора пришли к обоюдному соглашению о цене договора, изложенной в Расчете размера платы за 1 кв.м. для выполнения работ (услуг), входящих в перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и управления им, и в Плане текущего ремонта общего имущества МКД.

Расчет размера платы приведен в приложении № 3 к договору и составляет 16,00 рублей с 1 кв.м. в месяц, в том числе по статье «текущий ремонт» - 4,00 рублей с 1 кв.м. в месяц (т. 6 л.д. 15).

Плата соответствует размеру, утвержденному протоколом годового общего собрания собственников помещений МКД от 22.03.2020 № 2.

Из материалов дела следует, что с 01.07.2023 к управлению многоквартирным домом по адресу: <...> приступил истец, в то время как договор с прежней управляющей компанией ООО «Нахимовский» прекратил свое действие.

Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

В силу пункта 8 статьи 162 ЖК РФ договор управления также может прекратить свое действие по инициативе обеих сторон в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно пункту 4.3 договора в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе собственников исполнитель не позднее 10 рабочих дней со дня уведомления об этом заказчиком представляет Совету дома отчет об использовании денежных средств, полученных от жильцов дома в качестве платы за жилищно-коммунальные услуги за последний календарный год управления.

При согласии Совета дома с содержанием такого отчета, в случае наличия денежных средств на счете дома, полученных от жильцов дома и не использованных управляющей организацией по назначению, Совет дома не позднее 5 рабочих дней с момента получения отчета направляет письменное требование управляющей организации о перечислении денежных средств на расчетный счет вновь избранной управляющей организации, которая не позднее 5 банковских дней перечисляет денежные средства на расчетный счет указанной Советом дома организации с целью дальнейшего использования для управления, содержания, ремонта общего имущества дома.

При обосновании исковых требований ООО «СмолУк» и ФИО1 указали, что в соответствии с договором управления ООО «Нахимовский» при получении платы от собственников помещений МКД ее часть в размере не менее 25 % могла быть израсходована обществом исключительно на цели «текущего ремонта» дома.

Согласно квартальному отчету за 4 квартал 2022 года остаток неиспользованных управляющей организацией денежных средств на цели текущего ремонта составил 48 183, 39 рублей; в первом квартале 2023 года управляющей организацией получена плата в сумме 144 485, 41 рублей, в связи с чем затраты на текущий ремонт должны составить 36 121, 35 рублей, расходы ООО «Нахимовский» на работы по текущему ремонту в 1 квартале фактически составили 3 916, 00 рублей, остаток неизрасходованных средств – 32 205, 35 рублей; во 2 квартале 2023 года от собственников помещений МКД поступила плата в сумме 144 577, 00 рублей, в том числе 25 % - 36144,25 рублей – на цели текущего ремонта, при этом расходование средств на эти нужды не производилось.

С учетом того, что полученная ответчиком часть платы в общем размере 116 533,39 рублей (48183,79+32205,35+36144,25), подлежащая использованию исключительно на текущий ремонт дома, не израсходована ООО «Нахимовский» по целевому назначению, истец и ФИО1 указывают, что данная сумма подлежит взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.

ООО «Нахимовский», возражая против удовлетворения требований, указало на отсутствие неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что общая сумма денежных средств, израсходованная на содержание и ремонт общего имущества МКД, значительно превышает сумму собранной платы согласно отчетам управляющей организации, размещенным в ГИС ЖКХ. При этом отражение в квартальных отчетах движения денежных средств по

статье «текущий ремонт» велся сторонами исключительно в целях контроля расходования управляющей организацией полученных от собственников средств. Ссылалось на то, что договор управления не содержит положений, определяющих полученные, но неизрасходованные на текущий ремонт суммы, как подлежащие перечислению в пользу новой управляющей организации без учета средств, израсходованных на содержание общего имущества. В связи с этим сумму, подлежащую перечислению в пользу новой управляющей организации по итогам управления домом, необходимо определять исходя из данных о расходовании средств за весь комплекс услуг, входящих в структуру платы за жилое помещение, поскольку именно такой порядок определен договором управления, действующим законодательством и соответствует разъяснениям высшей судебной инстанции.

При разрешении разногласий сторон по установлению содержания условий договора суд исходит из следующего.

Как указывалось ранее, в пункте 1.4.3 договора управления, заключенного с ООО «Нахимовский», стороны согласовали, что при формировании расчета размера платы за занимаемое помещение стороны исходят из того, что составная часть расходов исполнителя, отнесенная непосредственно на текущий ремонт общего имущества, не должна быть ниже 25 % от фактической суммы поступивших средств исполнителю от собственников в качестве платы за жилищные услуги (содержание и ремонт).

Необходимость установления данного условия в договоре управления ФИО1 в судебном заседании обосновал техническим состоянием многоквартирного дома с учетом года его постройки, также указал, что выбор управляющей организации определялся принятием организацией такого условия управления.

Пунктом 7.4 договора стороны определили, что в целях контроля собственниками за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления управляющая организация представляет Совету дома квартальные отчеты о своей деятельности по выполнению условий договора управления. Квартальный отчет должен соответствовать формам годового отчета, утвержденным собственниками (приложение № 7 к договору).

В статье 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом, во исполнение пункта 7.4 договора управления ООО «Нахимовский» ежеквартально составлялись и представлялись Совету дома, начиная с 3 квартала 2020 года, ежеквартальные отчеты в соответствии с разделом 7 договора, в которых отражались сумма собранных денежных средств на цели текущего ремонта дома, сумма израсходованных средств на эти цели и переходящий остаток, подлежащий расходованию на «текущий ремонт» в будущих периодах.

Кроме того, суммы на цели «текущего ремонта» также отдельно отражены ООО «Нахимовский» в годовом отчете за 2020 год, в котором указан переходящий остаток на цели текущего ремонта по состоянию на 01.01.2021 в сумме 22 793, 55 рублей.

Указанное позволяет сделать вывод, что при заключении договора управления стороны установили использование 25 % полученной платы исключительно на цели текущего ремонта, при этом неизрасходованные исполнителем денежные средства аккумулировались на счете управляющей организации для последующего использования по целевому назначению.

При оценке данного условия договора требованиям законодательства суд учитывает следующее.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК).

Согласно нормам действующего жилищного законодательства (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) договор управления МКД - это соглашение между собственниками помещений в МКД (заказчики) и управляющей организацией (исполнитель), в силу которого исполнитель обязуется обеспечить содержание общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг заказчикам, а заказчики - оплатить соответствующие работы (услуги) исполнителя. Обеспечение содержания общего имущества, равно как и организация предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в МКД, предполагает осуществление управляющей организацией комплекса работ и услуг, в том числе организационного и информационного характера, перечень которых определяется на основании нормативных актов и по соглашению сторон договора управления МКД и обусловлен рядом факторов.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

В связи с этим особенностью договора управления МКД является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного МКД (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и т.д.), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества МКД, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в МКД и прилегающей к нему территории. Достижение цели договора управления МКД - поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии - в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления МКД условия о его цене.

Статьей 156 ЖК РФ, пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Решение об установлении такой платы принимается общим собранием собственников помещений в МКД или органами управления товарищества собственников жилья или кооператива. Такая плата не является регулируемой. Исключение составляют случаи, указанные в пунктах 34 и 36 Правил № 491.

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения цены договора, следовательно, и порядок оплаты услуг (работ), выполненных исполнителем, является существенным условием договора управления в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ.

Жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, в связи с чем с учетом существа отношений по договору управления между собственниками помещений и управляющей организацией, исходя из части 2 статьи 162 ЖК РФ, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения ГК РФ о договоре подряда.

Согласно пункту 1 статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 709 ГК РФ цена в договоре включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком (пункт 3 статьи 709 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 709 ГК РФ цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов (пункт 6 статьи 709 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, общий размер платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 16, 00 рублей с 1 кв.м. общей площади помещений установлен протоколом общего собрания собственников МКД от 22.03.2020 № 2 (вопрос 14) на основании сметы, представленной ООО «Нахимовский». Указанным протоколом общего собрания собственников утверждены условия договора управления с ООО «Нахимовский», в том числе в качестве существенного условия установлен целевой характер использования 25 % установленной платы (на текущий ремонт), при этом доля целевого расходования соответствует составленной ответчиком смете.

Данное условие договора управления не противоречит ни жилищному законодательству, которое не содержит императивных правил по порядку определения цены договора, предписывая при этом только необходимость соответствия размера установленной цены (платы) перечню подлежащей выполнению управляющей организации работы (оказываемым услугам), при этом о несоответствии размера установленной платы объему подлежащих выполнению работ по договору управления ответчиком не заявлено.

Также указанное положение договора соответствует вышеприведенным нормам гражданского законодательства, подлежащих применению.

В данном случае суд признает ошибочной позицию ООО «Нахимовский», указывающего на то, что определение целевого характера части платы (по мнению ответчика, дробление составляющих платы), влечет злоупотребление со стороны собственников помещений МКД и нарушение баланса интересов сторон.

Устанавливая соответствующие условия договора управления, собственники помещений МКД имели разумные ожидания выполнения управляющей организацией текущего ремонта общего имущества МКД на

сумму как минимум 1/4 полученной части платы, учитывая текущее состояние многоквартирного дома и год его постройки (1971).

ООО «Нахимовский», в свою очередь, принимая данные условия договора, обязалось выполнить соответствующие работы согласно Минимальному перечню и Плану текущего ремонта дома.

При этом позиция ООО «Нахимовский», выражающаяся в недействительности данного условия, возможности изменения в одностороннем порядке целевого направления расходования 25 % полученной платы при том, что на протяжении периода действия договора управления общество давало основания собственникам помещений МКД полагаться на действительность данного условия договора, свидетельствует о несоответствии действий ответчика принципу добросовестности, закрепленному в статье 1 ГК РФ, а также положениям статьи 309 ГК РФ.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип запрета недобросовестного противоречивого поведения, в соответствии с которым лицо не вправе действовать вопреки своим ранее совершенным действиям, создавшим обоснованные ожидания у другой стороны.

Закон устанавливает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, лицо, которое своими действиями создало разумные (правомерные) ожидания действительности сделки у иных лиц, не вправе ссылаться на недействительность (ничтожность) соответствующей сделки. Заявление лица о ничтожности сделки, совершенное вопреки ее предшествовавшему последовательному поведению, не имеет юридического значения.

Управляющие организации в этих отношениях выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, в связи с чем ООО «Нахимовский», принимая соответствующие условия договора, должно было понимать последствия совершения сделки на таких условиях.

Одновременно с этим, суд отмечает, что по общему правилу, плата по договору управления имеет характер твердой цены и не подлежит увеличению или уменьшению при надлежащем исполнении договора управляющей организацией вне зависимости от понесенных фактических

затрат на их выполнение (пункты 4, 6 статьи 709 ГК РФ), что соответствует положениям части 12 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом в силу указанной нормы части 12 статьи 162 ЖК РФ договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено распределение полученной управляющей организацией экономии.

Из системного толкования пункта 4.3 договора управления и содержания квартальных отчетов управляющей организации суд приходит к выводу, что сторонами установлен твердый характер 75 % платы в смысле понятия, используемого в статье 709 ГК РФ, и вне зависимости от размера фактических расходов исполнителя возможная экономия остается в распоряжении управляющей организации при прекращении договора управления и надлежащем исполнении услуг по содержанию, равно как перерасход не подлежит компенсации собственниками помещений МКД.

В то же время, 25 % платы носит целевой характер, при остатке средств они аккумулируются на счете управляющей организации в целях обеспечения оплаты работ будущих периодов и по условиям договора управления не могут считаться экономией.

Кроме того, по смыслу статьи 710 ГК РФ под экономией управляющей организации следует понимать сбережение денежных средств (получение выгоды) путем выполнения всего комплекса необходимых неотложных и регламентных мероприятий по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома при одновременном уменьшении расходов за счет применения более эффективных технологий и рационального использования ресурсов.

Вместе с тем, в данном случае истцом и председателем Совета дома ФИО1 указано, что заявленная сумма неосновательного обогащения образовалась ввиду того, что в период управления многоквартирным домом ООО «Нахимовский» не выполнены отдельные виды работ, относящиеся к текущему ремонту дома, предусмотренные планами текущего ремонта МКД на 2020-2022 гг., а также заявками жильцов.

В частности, указано на невыполнение ООО «Нахимовский» следующих видов работ по текущему ремонту: в подвале дома часть горизонтальных труб отопления (лежаки) закреплены недолжным образом (висят на металлических перфорированных лентах или лежат на земле); электрические распределительные межквартирные шкафы содержатся в ненадлежащем состоянии, в указанных шкафах не установлены защитные экраны (план текущего ремонта на 2020 год), не приведены в надлежащее состояние оголовки кирпичных кладок вытяжной вентиляции, которые разрушены и не имеют защитных зонтов (флюгарок) (план текущего ремонта на 2021 год), не заделаны щели и провалы в отмостке по всему периметру дома (заявка жильцов от 07.09.2021 № 230), не выполнен ремонт штукатурного слоя цоколя вокруг здания, имеющего отслоения и щели в местах соединения с отмосткой (план текущего ремонта на 2022 год), не выполнена изоляция трубопроводов отопления в подвале дома (заявка

жильцов № 110 от 24.03.2022), не выполнен ремонт стен и потолков подъездов при наличии повреждений, отслоения штукатурного и окрасочного слоя (план текущего ремонта на 2022 год), не отремонтирована разрушенная плита карнизного свеса между 3 и 4 подъездом с наружной стены главного фасада (план текущего ремонта на 2022 год).

На основании части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом в числе прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), приведен в приложении 2 к настоящему пособию.

В силу абзаца 4 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, (далее – Правила № 170) текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Согласно пункту 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации № 290 от 03.04.2013.

В соответствии с пунктом 11 Минимального перечня, к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций многоквартирных домов в отнесены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, в том числе - проверка состояния внутренней отделки, а при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

Законодатель не ставит обязанность по выполнению минимального перечня работ с наличием или отсутствием волеизъявления собственников и выделения ими денежных средств.

Правилами № 170 установлены параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должно отвечать общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Работы по ремонту восстановления отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 10 приложения № 7 Правил № 170). Данные работы также входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, на момент принятия ответчиком дома в управление имелись повреждения стен и потолков мест общего пользования, отслоение штукатурного и окрасочного слоя, следы (подтеки) от залития, что отражено в пункте 8 акта осмотра технического состояния общего имущества дома от 15.04.2020 (т.7 л.д. 74-79), где также отмечено, что ремонт подъездов не выполнялся более 5 лет.

Данные недостатки общего имущества МКД отражены также в актах осмотра от 18.09.2020, от 09.04.2021, от 23.09.2021, 18.05.2022, 12.09.2022, 16.05.2022 (т.7 л.д.74-121), от 30.06.2023 (т. 7 л.д. 131-135).

При этом в актах, оформленных с участием ООО «Нахимовский», указано на принятое решение выполнить управляющей организацией ремонт подъездов начиная с первого, данные работы были включены в план проведения работ по текущему ремонту на 2022 год.

Вместе с тем, на момент прекращения управления домом соответствующие работы по текущему ремонту не выполнены обществом, что им не оспаривалось и отражено в представленной таблице перечня не выполненных (выполненных) работ по текущему ремонту (т. 8 л.д. 28-32). Согласно представленным пояснениям, ООО «Нахимовский» была предложена смета на ремонт двух подъездов стоимостью работ 211 000, 00 рублей, общество предложило Совету дома рассмотреть вопрос о выполнении данных работ за 100 000, 00 рублей 1 подъезд, на что получило предложение за указанную сумму отремонтировать 2 подъезда, с чем ООО «Нахимовское» не согласилось.

Кроме того, из вышеуказанных актов следует, что ООО «Нахимовский» не приведены за время управления электрические распределительные межквартирные шкафы в надлежащее состояние, в указанных шкафах не установлены защитные экраны, при этом данные работы были включены в план работ на 2020 год.

Согласно Минимальному перечню к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания электрооборудования, относятся техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования (абзац четвертый пункта 20).

ООО «Нахимовский» в ходе рассмотрения дела указало, что выполнило данный вид работ по текущему ремонту, в подтверждение чего представило универсальный передаточный документ от 19.04.2023 № 8 о приобретении 10 защитных экранов для эл. щитков.

Однако данный первичный документ свидетельствует о передаче продавцом обществу определенного товара (экранов), при этом не является доказательством выполнения работ по их установке в доме 9 по ул. 2-я Краснинская в г. Смоленске. Более того, из акта весеннего осмотра от 16.05.2023 (т. 7 л.д. 118-121), составленного ООО «Нахимовский», следует, что данные работы не выполнены обществом. Аналогичные недостатки дома зафиксированы также в акте от 30.06.2023, составленном с участием истца.

Доказательства, опровергающие отраженные в актах сведения, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ООО «Нахимовский» надлежащим образом работ по заделке щелей и провалов в отмостке по всему периметру дома, ремонту штукатурного слоя цоколя вокруг здания, изоляции трубопроводов отопления в подвале дома, по восстановлению разрушенной плиты карнизного свеса между 3 и 4 подъездом с наружной стены главного фасада.

Пунктом 4.2.1.3 Правил № 170 установлено, что не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей. Причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация. Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках - 1 мм.

Согласно пункту 4.2.3.1 Правил № 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Доказательства выполнения ответчиком данных работ надлежащим образом с передачей результата работ заказчику в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при осуществлении деятельности по управлению МКД обществом допущено нарушение вышеуказанных правил, не обеспечено выполнение отдельных видов работ по текущему ремонту общего имущества МКД, подлежащих выполнению в период действия договора от 22.03.2020 № 5, стоимость которых исходя из представленных ответчиком сведений превышает заявленную сумму, в связи с чем она не может быть признана экономией ООО «Нахимовский» и зачтена односторонним волеизъявлением общества в счет компенсации понесенных расходов по иным услугам (статьям затрат).

При этом отсутствие актов нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренных пунктом 17 Правил № 491, само по себе не свидетельствует о том, что работы выполнены в полном объеме и надлежащим образом.

Поскольку обязательства по проведению текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного конечного результата, уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в случае невыполнения последней таких работ и прекращения ее полномочий являются неосновательным обогащением такой управляющей компании.

Иной правовой подход приведет к тому, что работы по текущему ремонту, подлежащие своевременному выполнению по принятому обязательству за счет полученной управляющей организацией платы, должны будут быть выполнены иной организацией за счет собственных средств либо дополнительных средств собственников помещений МКД, что нарушает закрепленный законодательством баланс интересов всех участников данных правоотношений.

При этом признание полученной от собственников денежной суммы, не израсходованной управляющей организацией по целевому назначению, неосновательным обогащением не зависит от оснований прекращения договора управления.

Таким образом, при смене управляющей организации аккумулированные средства на текущий ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2016 № 301-ЭС16-2488).

Примененный судом правовой подход также поддержан в Определении Верховного Суда РФ от 03.04.2025 № 306-ЭС25-1658 по делу № А55-14768/2022.

Право истца, как новой управляющей компании, на предъявление требований о взыскании указанных денежных средств основывается не

только на полномочиях, предоставленных собственниками по решению общего собрания и условиями договора управления от 14.05.2023 № 6, но и на статусе самой управляющей компании (статья 162 ЖК РФ), так как никто, кроме лица, получившего полномочия по управлению домом, не имеет права выполнять ремонтные работы общего имущества дома, и, соответственно, расходовать соответствующие денежные средства.

Как установлено судом на основании квартальных отчетов, подписанных обеими сторонами договора, переходящий остаток полученных управляющей организацией денежных средств, предназначенных на текущий ремонт МКД, по состоянию на 01.01.2023 составил 48 183, 79 рублей, согласно данным, отраженным ответчиком в квартальных отчетах за 1 и 2 квартал 2023 года, сумма собранной платы составила 144 485, 41 рублей и 144 577, 00 рублей, соответственно. В связи с этим, сумма целевого расходования на текущий ремонт составила 72265,60 рублей (25%), из которых израсходовано ответчиком на указанные цели 3 916, 00 рублей, следовательно, размер неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 116 533, 39 рублей.

При этом судом отклоняются доводы ООО «Нахимовский» о необоснованном непринятии в расчетах отдельных расходов управляющей организации, в том числе понесенных до 01.01.2023, поскольку ответчиком не представлены бесспорные доказательства их выполнения в отношении рассматриваемого МКД, а также доказательства их передачи заказчику для приемки в установленном порядке.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

По результатам разрешения судебного спора между сторонами подлежат распределению судебные расходы.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

При обращении с иском в арбитражный суд обществом уплачена государственная пошлина в сумме 4496, 00 рублей (платежное поручение от 27.02.2024 № 42), которая с учетом результата разрешения спора относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нахимовский» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смоленская управляющая компания»

(ИНН <***>; ОГРН <***>) задолженность в сумме 116 533,39 рублей, а также 4 496,00 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.В. Соловьева