СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-8815/2023-ГК

г. Пермь

21 декабря 2023 года Дело № А50-17099/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 03.07.2023; ФИО2, паспорт, директор;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 07.06.2023;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 19 октября 2023 года

по делу № А50-17099/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Новый день» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новый день» (далее – истец, ООО «Новый день») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (далее – ответчик, ООО «Проспект Пермь») о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.07.2022 № О-95/22.

Решением арбитражного суда от 19.10.2023 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным односторонний отказ ООО «Проспект Пермь» от договора аренды от 01.07.2022 № О-95/22.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Проспект Пермь» обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск оставить без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора послужило не само по себе наличие задолженности в размере 542 204 руб. 17 коп., а более ранние систематические просрочки по внесению арендных платежей. Ответчик ссылается на наличие оснований для отказа от договора аренды на основании подпунктов «а» и «д» пункта 6.4 договора.

ООО «Новый день» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды помещения от 01.07.2022 № О-95/22, во исполнение которого арендатору во временное владение и пользование передано помещение № 98 площадью 105,5 кв.м на 4-ом этаже торгового центра по адресу <...>.

Помещение передано в аренду под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания (восточная кухня) под товарным знаком (знаком обслуживания) «Восток-ПАПА», а также для складских, технических и административных целей, связанных с указанной деятельностью (п.1.4. договора).

Договор заключен сроком на 7 лет (п. 8.1. договора); условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения – с 16.02.2022 (п. 8.1.1. договора).

Арендатор обязался оплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной арендной платы и переменной арендной платы (п. 3.1. договора).

Постоянная арендная плата состоит из фиксированной части (п. 3.2.1 договора) и процентной части, определяемой по итогам работы арендатора в помещении за календарный месяц как разница между суммой, составляющей 12% от товарооборота арендатора в помещении за месяц за вычетом 20% и фиксированной части арендной платы за этот же календарный месяц (п.3.2.3 договора). Фиксированная часть постоянной арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц не позднее 25 числа каждого текущего месяца (п.3.2.2 договора). Процентная часть постоянной арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.2.10 договора).

Переменная арендная плата является возмещением стоимости потребленных в период пользования помещением электрической энергии, услуг теплоснабжения, водопотребления, канализации питьевой воды, канализации стоков (п. 3.3.1 договора) и выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным (п.3.3.4 договора).

Помимо арендной платы арендатор обязался выплачивать арендодателю плату за услуги эксплуатации ежемесячно не позднее 25 числа каждого текущего месяца (п. 3.1.3, п. 3.4.1 договора), а также плату за маркетинг (п. 3.1.4, п. 3.5. договора).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору арендатором предоставлен обеспечительный платеж (п. 3.6. договора).

27.06.2023 арендатор получил уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды, мотивированное просрочкой внесения платежей, наличием непогашенной задолженности по арендной плате в размере 542 204 руб. 17 коп.

Ссылаясь на то, что обязательства по уплате арендной платы в размере 542 204 руб. 17 коп. исполнены (платежные поручения от 27.06.2022 и от 28.06.2022), а арендодатель, заявляя об одностороннем отказе от договора, действует недобросовестно и явно в ущерб истцу, отказ от исполнения договора, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерен нарушению, арендатор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признав недействительным односторонний отказ общества «Проспект Пермь» от договора аренды от 01.07.2022 № О-95/22.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Материалами дела подтверждается предоставление истцу во временное владение и пользование помещения № 98 площадью 105,5 кв.м на 4-ом этаже торгового центра по адресу <...>, на условиях договора аренды от 01.07.2022 № О-95/22.

Основания для одностороннего отказа арендодателя от договора установлены пунктом 6.4. договора.

Так, по условиям подпункта «а» пункта 6.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки арендатором оплаты аренды и иных платежей, предусмотренных договором, на срок более 10 рабочих дней.

По условиям подпункта «д» пункта 6.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае систематического (три и более раза подряд в течение года) нарушений обязательств, предусмотренных п.4.2.1. договора (своевременно вносить арендную плату и иные платежи, исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором).

Пунктом 6.4. договора также предусмотрено, что прежде чем реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о нарушении с предоставлением срока на устранение нарушений в течение 10 дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления. В случае устранения арендатором данных обстоятельств в установленный срок, арендодатель не вправе использовать право на расторжение, предусмотренное настоящим пунктом договора. В случае если арендатор не устранил обстоятельства, указанные в настоящем пункте в срок, установленный в уведомлении, арендодатель направляет уведомление об отказе от исполнения настоящего дела в порядке, установленном п. 6.4.1.

Оспариваемый отказ от договора аренды от 01.07.2022 № О-95/22 мотивирован просрочкой внесения платежей, наличием непогашенной задолженности по арендной плате в размере 542 204 руб. 17 коп.

Судом установлено, что 542 204 руб. 17 коп. представляет собой задолженность по оплате счетов от 16.06.2023 № 3056 (плата за эксплуатацию за июль 2023 года), от 16.06.2023 № 3057 (фиксированная часть арендной платы за июль 2023 года) и от 20.06.2023 № 3233 (переменная арендная плата за май 2023 года).

Срок исполнения обязанностей по внесению вышеуказанных платежей по условиям договора истек 25.06.2023.

Обязательства по внесению платежей на сумму 542 204 руб. 17 коп. исполнены арендатором 27.06.2023 и 28.06.2023.

В связи с чем, судом предусмотренных подпунктом «а» пункта 6.4. договора оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора не имелось, поскольку просрочка вышеуказанной оплаты не превысила 10 рабочих дней.

Рассматривая доводы арендодателя о систематическом нарушении арендатором финансовой дисциплины, неоднократном нарушении срока исполнения денежных обязательств, что применительно к подпункту «д» пункта 6.4. договора, по мнению ответчика, является достаточным основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора, суд первой инстанции установил следующее.

Действительно из материалов дела следует и арендатором по существу не оспаривается, что в течение срока действия договора арендатором допускалось нарушение срока исполнения отдельных финансовых обязательств.

Поясняя причины задержки исполнения собственных обязательств, арендатор указывает на незначительный товарооборот в первые месяцы работы ввиду небольшой проходимости торгового центра после его открытия (вследствие незаполненности торговых площадей), а также на происходившие с февраля 2022 года изменения экономического характера, отмечая добросовестность собственного поведения и стремление к надлежащему исполнению собственных обязательств, достигнуть которого удалось лишь в первой половине 2023 года.

Из буквального содержания подпункта «д» пункта 6.4. договора следует, что основанием для одностороннего отказа является систематическое (три и более раза подряд в течение года) нарушений обязательств, предусмотренных п.4.2.1. договора.

Свидетельств того, что по состоянию на 27.06.2023 арендатор допустил систематическое – три раза подряд – нарушение сроков исполнения своих обязательств, в материалах дела не содержится.

Судом установлено, что в 2023 году ответчиком допущено нарушение сроков оплаты за январь 2023 года (уведомление от 19.01.2023) и за март 2023 года (уведомление от 02.03.2023).

Таким образом, признаки систематического – три раза подряд – нарушения обязательств судом не установлены. Аналогичным образом ситуация складывалась и при исполнении договора в 2022 году.

Суд также учел, что из буквального содержания пункта 6.4. договора следует, что реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора должно предшествовать уведомление о нарушении с предоставлением срока на устранение нарушений в течение 10 дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления.

Доказательств того, что одностороннему отказу арендодателя от договора, заявленному 27.06.2023, предшествовало предусмотренное пунктом 6.4. договора уведомление о нарушении обязательств и арендатор в течение 10-дневного срока не исполнил соответствующих требований, арбитражному суду не представлено.

То обстоятельство, что ранее, в том числе в январе и марте 2023 года арендодатель уведомлял арендатора о числящейся задолженности и соответствующие уведомления были исполнены арендодателем с нарушением установленного 10-дневного срока, суд отклонил как не свидетельствующие об обоснованности одностороннего отказа от договора, заявленного арендодателем 27.06.2023 ввиду наличия задолженности за совершенно иные периоды.

Кроме того, судом учтено, что арендодатель, не реализовавший свое право на односторонний отказ от договора по основаниям, связанным с нарушением арендатором обязательств, указанных в предыдущих уведомлениях (в частности, за январь и март 2023 года), не вправе ссылаться на соответствующие нарушения и уведомления в последующие периоды, поскольку иное не соответствует разумному и добросовестному поведению (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) и приводит к неопределенности во взаимоотношениях сторон.

Согласно п. 5 ст. 450.1 ГК РФ к случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В данном случае ООО «Проспект Пермь» после направления уведомлений ответчику о наличии задолженности по уплате платежей и оплаты ответчиком имевшейся задолженности продолжало исполнять договор аренды и получать платежи от ответчика.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанций правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды помещения от 01.07.2022 № О-95/22, заключенного с истцом.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

По своей правовой природе отказ от договора, влекущий прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Нарушенные права ответчика вследствие просрочки обязательств истцом были восстановлены уплатой неустойки истцом.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 19.10.2023 является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 19 октября 2023 года по делу № А50-17099/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Д.И. Крымджанова

В.В. Семенов