ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 18АП-11056/2023
г. Челябинск
05 сентября 2023 года
Дело № А76-5773/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2023 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камаева А.Х.,
судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Машиной Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 по делу № А76-5773/2023.
В судебном заседании принял участие представитель:
индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (паспорт, доверенность от 14.06.2022, срок действия 10 лет, диплом).
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, ИНН <***>) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП Ланге А.С., ИНН <***>) о расторжении договора субаренды земельного участка, аренды помещения и оборудования от 01.10.2022.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Ланге А.С. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить.
Податель жалобы не согласен с выводами суда о том, что действия сторон фактически направлены на прекращение договорных отношений, следовательно, между истцом и ответчиком в результате их конклюдентных действий было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2022, учитывая изложенное, исходя из конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон, суд пришел к выводу о том, что спорный договор расторгнут, в связи с тем, что истец самовольно, не имея на то законных оснований, освободила арендуемое помещение, не уведомив при этом ответчика.
Апеллянт также не согласен с доводами суда о том, что арендодатель 04.02.2023 вскрыл помещение, поскольку п. 4.1.6. договора арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ к помещению с кадастровым № 74:36:0703009:311, расположенному над арендуемым помещением. При этом арендодатель является собственником указанного помещения и имеет единственный вход в помещение через арендуемое истцом помещение. Кроме того, аналогичные нормы о беспрепятственном входе в помещение содержит пункт договора 4.4.12. Таким образом, ответчик 04.02.2023 не вскрыл помещение, а вошел в свое помещение с кадастровым № 74:36:0703009:311, расположенном над арендуемым помещением (как это установлено договором), при чем, не зная, что истец установил охранную сигнализацию.
По мнению апеллянта, судом неверно указано, что ответчик ограничил доступ в помещение для истца. Данный факт ответчиком в судебном заседании не поддерживался. Действительно, 04.02.2023, после сработки охранной сигнализации и приезда сотрудников органов полиции, ответчик закрыл дверь в помещение своим ключом, но только потому, что помещение было без присмотра, арендатора не было.
Апеллянт считает, что судом неправильно включены в мотивировочную часть решения суда суждения о фактическом расторжении договора аренды.
От ИП Ланге А.С. во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении доказательств, подтверждающих уплату государственной пошлины и направление копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле. Указанные документы приобщены к материалам дела.
Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО2 (арендатор) и ИП Ланге А.С. (арендодатель) заключены договор субаренды земельного участка, аренды нежилого помещения и оборудования от 01.10.2022 (л.д. 7-10), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 1 463 кв.м, расположенного по адресу: Челябинск, Свердловский тракт, 2б, выделенную из земельного участка с кадастровым номером 74:360000000:48723, а также нежилое помещение № 3 площадью 511,8 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0703009:312.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев с момента принятия объекта. В случае, если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявит в письменном виде требование о прекращении договора, договор считает продленным на неопределенный срок.
Стоимость постоянной части арендной платы составляет 146 000 руб., из которых 121 000 руб. – стоимость аренды помещения, 15 000 руб. – стоимость аренды земельного участка, 10 000 руб. – стоимость аренды оборудования (пункт 3.2 договора).
Постоянную часть арендной платы арендатор обязуется вносить до 5 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).
Переменная часть арендной платы определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг (пункт 3.6 договора).
В соответствии с пунктом 6.2 договора досрочное расторжение договора по соглашению сторон оформляется соглашением и актом сдачи-приемки объекта.
В силу пункта 6.4 договор подлежит досрочному расторжению в случае выкупа арендатором или третьим лицом у арендодателя объектов аренды.
Пунктом 6.5 договора установлено, в случае досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке до истечения срока настоящего договора без надлежащего уведомления, за исключением случаев, указанных в п. 6.4 договора, арендатор уплачивает штраф арендодателю в размере месячной постоянной части арендной платы.
Перечень передаваемого в аренду оборудования согласован сторонами в приложении № 1 к договору (л.д. 12).
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2022 (л.д. 11).
Арендатором оплачена арендная плата с октября 2022 по январь 2023 года, в подтверждение чего представлены платежные поручения (л.д. 13-31).
Письмом от 08.12.2022 арендатор уведомил арендодателя о том, что в помещении низкая температура, что затрудняет осуществление производственной деятельности, просил арендодателя принять меры, направленные на повышение температуры в помещении (л.д. 32).
23.12.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора 31.01.2023 в связи с существенным увеличением стоимости коммунальных услуг, просил направить полномочного представителя для составления акта приема-передачи объектов (л.д. 33).
В ответ на данное уведомление ответчик указал, что увеличение стоимости коммунальных услуг не может быть принято в качестве причины для расторжения договора, поскольку не является существенным нарушением договора со стороны арендодателя, в связи с чем не усматривает оснований для расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендатора (л.д. 34).
27.12.2022 арендатор повторно уведомил арендодателя о расторжении договора аренды и направлении полномочного представителя для принятия имущества (л.д. 35).
Письмом от 16.01.2023 арендатор сообщил арендодателю о том, что в помещении холодно и пригласил арендодателя прибыть для замера температуры в помещении (л.д. 38).
Истцом в материалы дела представлены докладные лиц, осуществляющих работы в спорном помещении, о том, что в помещении холодно и невозможно осуществлять трудовую деятельность (л.д. 76-80), видеозаписи (л.д. 104-105, 109-110).
Теплоснабжающей организацией МУП «ПОВВ» выполнены замеры температуры внутри спорного помещения, о чем составлен акт от 18.01.2023, согласно которому средняя температура воздуха внутри помещения 11-14 градусов Цельсия (л.д. 39).
Истцом в материалы дела представлено письмо ООО «Медведь», согласно которому на спорном объекте отсутствует система пожарной сигнализации (л.д. 40).
20.01.2023 истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды, ссылаясь на систематическое нарушение арендодателем условий договора аренды, а именно: невозможность использования помещения по целевому назначению (автосервис и автомойка) из-за низкой температуры. Так же указал, что арендодателю не было известно о существенных недостатках имущества, поскольку объект принимался в аренду до наступления холодов (л.д. 41-42), на что ИП Ланге А.С. ответил отказом (л.д. 43).
27.01.2023 истцом зафиксирован факт отключения системы отопления в спорном помещении, о чем составлен акт (л.д. 44). В акте указано, что Ланге А.С. от подписи отказался. 30.01.2023 истцом зафиксирован факт отключения электроэнергии в спорном помещении, о чем составлен акт (л.д. 47). В акте указано, что Ланге А.С. от подписи отказался.
30.01.2023 истцом в адрес ответчика направлена повторная претензия о расторжении договора (л.д. 46).
Уведомлением от 31.01.2023 истец пригласил ответчика явиться в спорное помещение 01.02.2023 для возврата имущества (л.д. 48), о факте неявки арендодателя составлен акт (л.д. 49). 01.02.2023 арендатор уведомил арендодателя о том, что в помещении отсутствует тепло, отключено электричество, и, как следствие, камеры видеонаблюдения. Поскольку арендатор уклоняется от приема помещения, истец вынужден принять меры по охране имущества специализированной организацией (л.д. 50).
02.02.2023 истец направил в адрес ответчика акт возврата арендуемого объекта и оборудования (л.д. 51-53,108).
02.02.2023 истцом был заключен договор об оказании охранных услуг № А-070/ОС с ООО ЧОО «Медведь», в соответствии с которым спорное имущество передано под охрану специализированной организации (л.д. 54-56, 107).
В заявлении истец указал, что 04.02.2023 ИП Ланге А.С. взломал входную дверь и находился в помещении, в помещение никого не пустил, в подтверждение чего представил акт от 04.02.2023, раппорт представителя охранной организации, справку ООО ЧОО «Медведь» (л.д. 81-83).
По заявлению ИП ФИО2 в связи с отсутствием доступа к помещению договор с охранной организацией расторгнут (л.д. 84).
Истец обращался с заявлением в органы полиции, на что был получен ответ о наличии гражданско-правового спора (л.д. 88).
В марте 2023 года ответчиком размещены объявления о сдаче спорного помещения в аренду (л.д. 83-94).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 с настоящим исковым заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении требований ИП ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный договор аренды расторгнут путем совершения сторонами конклюдентных действий.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения возникли из договора аренды имущества от 01.10.2022 и подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ), пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66.
На основании статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор имущества от 01.10.2022 заключен сроком на 11 месяцев.
Истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды, ссылаясь на систематическое нарушение арендодателем условий договора аренды, а именно: невозможность использования помещения по целевому назначению (автосервис и автомойка) из-за низкой температуры. Так же указал, что арендодателю не было известно о существенных недостатках имущества, поскольку объект принимался в аренду до наступления холодов.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца относительно того, что ему не было известно недостатках имущества, поскольку объект принимался в аренду до наступления холодов, поскольку спорное помещение ранее арендовалось ИП ФИО2 по договору аренды № 1 от 31.12.2019 (л.д. 95-99), в том числе в зимнее время, помещение было возвращено 13.09.2022 непосредственно перед заключением спорного договора. Следовательно, арендатору были известны все характеристики помещения, в том числе температурный режим в помещении в зимнее время.
Представленные истцом докладные лиц, осуществляющих деятельность в помещении, видеозаписи и т.п. также правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств, в связи с тем, что составлены в одностороннем порядке и опровергаются актом замера температуры, проведенным теплоснабжающей организацией (л.д. 39).
Названные действия по возврату нежилого помещения имели место период действия договора аренды, условиями которого не предусмотрено право арендатора на отказ от договора в одностороннем порядке.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сделан вывод о том, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Арендатором неоднократно направлялись в адрес арендодателя уведомления о намерении расторгнуть договор, помещение было освобождено, арендатор предпринимал попытки осуществить возврат помещения по акту приема-передачи, после отказа арендодателя принять помещение, 02.02.2023 передал его под охрану специализированной организации. Материалами дела подтверждено, что арендодатель 04.02.2023 вскрыл помещение и ограничил доступ арендатора и других лиц в помещение, после чего договор с охранной организацией расторгнут. В марте 2023 года арендодатель разместил объявления о сдаче спорного помещения в аренду.
Доказательств подписания арендодателем соглашения о расторжении договора аренды от 01.10.2022, материалы дела не содержат.
Поскольку у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 451 ГК РФ, и учитывая обстоятельство того, что арендатор возвратил арендодателю помещения по акту, фактические отношения сторон по договору прекратились, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в расторжении договора аренды от 01.10.2022.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств и применения судом первой инстанции к спорным правоотношениям норм материального права, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 по делу № А76-5773/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья А.Х. Камаев
Судьи: А.С. Жернаков
Ю.С. Колясникова