ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, <...>, тел. <***>
www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности решения арбитражного суда
29 января 2026 года Дело № А65-16797/2025
г. Самара 11АП-13074/2025
Резолютивная часть постановления оглашена 20 января 2026 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2026 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Журавлевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Табыш" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.10.2025 по делу № А65-16797/2025 (судья Гиззятов Т.Р.),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Победа", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Табыш", с. Нижний Суык-Су (ОГРН <***>, ИНН <***>)
об обязании освободить нежилое помещение площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 16:20:010123:193, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Васильево, улица Школьная, д. 2, о взыскании неустойки в размере 50 000 рублей в день за каждый день неисполнения решения суда в части освобождения нежилого помещения, об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде аренды сроком на 10 лет со 02.06.2020 (дата государственной регистрации: 02.06.2020 13:13:32, номер государственной регистрации: 16:20:010123:193- 16/016/2020-6) (с учетом уточнения исковых требований от 08.10.2025)
третьи лица: Акционерное общество "Эссен ФИО1", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,
при участии:
от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 12.09.2025 (с использованием системы веб-конференции),
от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 01.01.2026,
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Победа" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Табыш" (далее – ответчик) об обязании освободить нежилое помещение площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 16:20:010123:193,
расположенное по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Васильево, улица Школьная, д. 2, о взыскании неустойки в размере 50 000 рублей в день за каждый день неисполнения решения суда в части освобождения нежилого помещения. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество "Эссен ФИО1" (ОГРН <***>, ИНН <***>). Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН <***>, ИНН <***>).
До принятия решения по делу об уточнении исковых требований с предъявлением нового требования об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде аренды сроком на 10 лет со 02.06.2020 (дата государственной регистрации: 02.06.2020 13:13:32, номер государственной регистрации: 16:20:010123:193-16/016/2020-6).
Судом уточнение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 09.10.2025 исковые требования удовлетворил частично. Обязал Общество с ограниченной ответственностью "Табыш", с. Нижний Суык-Су (ОГРН <***>, ИНН <***>) в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать Обществу с ограниченной ответственностью "Победа", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 16:20:010123:193, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Васильево, улица Школьная, д. 2. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде аренды сроком на 10 лет со 02.06.2020 (дата государственной регистрации 02.06.2020 13:13:32, номер государственной регистрации: 16:20:010123:193-16/016/2020-6) аннулировать. В случае неисполнения вступившего в законную силу решения арбитражного суда взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Табыш", с. Нижний Суык-Су (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Победа", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебную неустойку в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей за каждый день просрочки. В остальной части исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, просил удовлетворить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между АО «Эссен продакшн АГ» на стороне арендодателя и ООО «Табыш» на стороне арендатора заключен договор аренды нежилого помещения № А-108/20 от 01.02.2020 в отношении помещения площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 16:20:010123:193, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, пгт. Васильево, ул. Школьная, д. 2.
В настоящее время собственником указанного помещения является ООО «ПОБЕДА», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи имущества от 19.12.2024.
Соответственно, к ООО «ПОБЕДА» в силу закона перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения № А-108/20 от 01.02.2020.
На основании положений пункта 6.6.14 договора аренды ООО «ПОБЕДА» 01.02.2025 направило в адрес ООО «ТАБЫШ» уведомление об одностороннем отказе от договора, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений.
По мнению истца, в связи с прекращением действия договора аренды у ответчика отсутствует право пользования помещением.
В ответ на указанное уведомление был получен ответ ООО «ТАБЫШ» (исх. № 43 от 05.02.2025), в котором было указано о том, что согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды № 3 от 01.12.2024, подписанного между ООО «ТАБЫШ» и АО «Эссен продакшн АГ», редакция пункта 6.6.14 была изменена. Так, по условиям дополнительного соглашения расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно лишь судом в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
Отказ ответчика в исполнении требований, изложенных в письме, послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды нежилого помещения № А-108/20 от 1 февраля 2020 года зарегистрирован, о чем 2 июня 2020 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды помещений устанавливается 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду.
На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
Поскольку договор аренды нежилого помещения № А-108/20 от 1 февраля 2020 года был заключен сроком на десять лет и подлежал обязательной государственной регистрации, то и соглашение об изменении данного договора аренды также подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308
Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе досрочно без применения к арендодателю со стороны арендатора каких-либо мер ответственности, требований и взыскания любых штрафных санкций и неустоек, возмещения каких-либо убытков и платежей арендатору расторгнуть настоящий договор по своей инициативе и расторгнуть его, предварительно за 90 календарных дней уведомив об этом арендатора.
Ответчик, ссылаясь на дополнительное соглашение, заключенное между ним и предыдущим собственником, считает необоснованным требования об освобождении помещения.
Судом установлено, что 1 декабря 2024 года между АО «Эссен продакшн АГ» и ООО «Табыш» подписано дополнительное соглашение № 3 к договору аренды, которое в том числе исключает абзац 2 пункта 6.6.14 договора, предусматривающий право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
Истец указывает на то, что ему не было известно о заключении подобного дополнительного соглашения.
Из материалов дела следует, что 19 декабря 2024 года между АО «Эссен продакшн АГ» (продавец) и ООО «ПОБЕДА» (покупатель) заключен договор куплипродажи имущества, согласно разделу 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:
1.1.1. Нежилое здание – торговый центр, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, поселок городского типа Васильево, ул. Школьная, 2, назначение: нежилое, площадь 1 502,1 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером 16:20:010123:193, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25 июля 2017 года сделана запись регистрации № 16:20:010123:193-16/016/2017-2.
На дату подписания настоящего договора здание обременено договором аренды нежилого помещения № А-108/20 от 01.02.2020, дата государственной регистрации: 02.06.2020, номер государственной регистрации: 16:20:010123:193-16/016/2020-6, заключенными с ООО «Табыш», ИНН <***>.
1.1.2. Земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, поселок городского типа Васильево, ул. Школьная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин, общая площадь: 4 326 +/- 46 кв.м, с кадастровым номером 16:20:010123:65, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25 июля 2017 года сделана запись регистрации № 16:20:010123:193-16/016/2017-2;
1.1.3. Земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, поселок городского типа Васильево, ул. Школьная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин, общая площадь: 2 314 +/- 34 кв.м, с кадастровым номером 16:20:010123:180, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25 июля 2017 года сделана запись регистрации № 16:20:010123:180-16/016/2017-2;
1.1.4. Автоматическая пожарная сигнализация на объекте: ТЦ птг. Васильево, ул. Школьная, д.2;
1.1.5. Газопровод к магазину Васильево;
1.1.6. Канализация АС "Топас 5" (Васильево);
1.1.7. Котельная (Васильево);
1.1.8. Наружное освещение (Васильево);
1.1.9. Система видеонаблюдения Васильево;
1.1.10. Система электрического отопления (эл.котлы) Васильево.
В пунктах 1.2-1.3 договора купли-продажи оговорено, что продавец гарантирует, что на момент подписания сторонами настоящего договора все обязательства в отношении имущества, в том числе обязательства по оплате налогов на имущество и коммунальных платежей, выполнены им своевременно и в полном объеме. На момент заключения договора купли-продажи недвижимое имущество не состоит в споре или под арестом, не является предметом залога. Продавец уведомил, а покупатель уведомлен, о том, что на продаваемом земельном участке с кадастровым номером 16:20:010123:65, имеются ограничения предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, договор купли-продажи содержал сведения лишь о наличии заключенного в отношении здания договора аренды нежилого помещения № А-108/20 от 01.02.2020 без указания на заключение каких-либо дополнительных соглашений.
Судом установлено, что на момент заключения между АО «Эссен продакшн АГ» и ООО «ПОБЕДА» сделки купли-продажи имущества (19.12.2024) в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды по договору аренды нежилого помещения № А-108/20 от 01.02.2020 (дата регистрации 02.06.2020), дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2023 (дата регистрации 08.06.2023) и дополнительное соглашение к договору аренды от 25.01.2024.
Дополнительное соглашение к договору аренды № 3 от 01.12.2024, на которое ссылалось ООО «ТАБЫШ» в обоснование отсутствия у ООО «ПОБЕДА» права на односторонний отказ от договора аренды, было зарегистрировано лишь 25.12.2024.
Таким образом, в рассматриваемом случае для ООО «ПОБЕДА» дополнительное соглашение к договору аренды № 3 от 01.12.2024 не влечет юридических последствий, поскольку общество не знало и не могло знать о наличии дополнительного соглашения к договору аренды № 3 от 01.12.2024.
Довод ответчика о том, что им было подало заявление о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения 18.12.2024, до заключения между истцом и предыдущим собственником договора купли-продажи, не может служить основанием для отмены решения.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что ООО «ПОБЕДА» знало или должно было знать о заключении данного дополнительного соглашения на момент заключения договора купли-продажи.
Поскольку на момент заключения договора купли-продажи дополнительное соглашение № 3 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, ООО «ПОБЕДА» не было осведомлено о заключении данного дополнительного соглашения. Следовательно, указанное дополнительное соглашение № 3 не считается заключенным для ООО «ПОБЕДА» и условия указанного дополнительного соглашения не подлежат обязательному применению ООО «ПОБЕДА».
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Правила пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в системном толковании с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к арендным обязательствам, предусматривают право участников договора аренды в любое время отказаться от такого договора, если он заключен на неопределенный срок.
Положения пункта 2 статьи 450.1 и пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что в случае одностороннего отказа от договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом или не вытекают из существенных обстоятельств.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.
Материалами дела установлено, что на основании положений пункта 6.6.14 договора аренды 1 февраля 2025 года ООО «ПОБЕДА» направило в адрес ООО «ТАБЫШ» уведомление об одностороннем отказе от договора, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений.
Уведомление об отказе от исполнения договора аренды было получено ООО «ТАБЫШ» 05.02.2025, о чем свидетельствует письмо исх. № 43 от 05.02.2025. Следовательно, договор аренды нежилого помещения № А-108/20 от 01.02.2020 прекратил свое действие 7 мая 2025 года.
Приглашение на подписание акта приема-возврата помещения было направлено в адрес ООО «ТАБЫШ» 25 апреля 2025 года, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений.
Между тем, представитель ООО «ТАБЫШ» от подписания акта приема-возврата помещения отказался, что подтверждается актом от 07.05.2025.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, после прекращения действия договора у ответчика возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества истцу.
Судом установлено, что по акту приема-передачи от 12.03.2020 объект аренды был передан ответчику.
Доказательств возврата ответчиком объекта аренды на дату принятия судом решения ответчик не представил.
Принимая во внимание вышеизложенное, требования истца в данной части суд первой инстанции удовлетворил.
Кроме того, истцом заявлено требование об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде аренды сроком на 10 лет со 02.06.2020 (дата государственной регистрации: 02.06.2020 13:13:32, номер государственной регистрации: 16:20:010123:193-16/016/2020-6).
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Удовлетворение требований об обязании ответчика освободить нежилое помещение, принадлежащее истцу, является основанием для прекращения обременения и для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Суд, рассматривая требование о взыскании судебной неустойки руководствуясь принципом справедливости и разумности, удовлетворил требование о взыскании судебной неустойки частично, в сумме 25 000 рублей за каждый день просрочки неисполнения решения суда.
Доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции нашел несостоятельными.
Согласно представленным в дело документам договор купли-продажи спорного здания был подписан 19.12.2024.
Торговый центр, являющийся объектом договора купли-продажи от 19.12.2024, был передан покупателю по акту приема-передачи 23.12.2024 и в этот же день договор купли-продажи был передан в Южный отдел ГБУ МФЦ в Республике Татарстан, о чем свидетельствует соответствующий штемпель (том 1, л.д. 32).
25.12.2024 было зарегистрировано дополнительное соглашение № 3 к Договору аренды, подписанное Третьим лицом и Ответчиком.
26.12.2024 был зарегистрирован переход права собственности на помещения от Третьего лица к Истцу.
29.01.2025 ООО «ПОБЕДА» направило на адрес электронной почты ООО «ТАБЫШ» уведомление об одностороннем отказе от договора аренды.
01.02.2025 ООО «ПОБЕДА» направило по адресу регистрации ООО «ТАБЫШ» повторное уведомление об одностороннем отказе от договора.
Доводы ООО «ПОБЕДА» сводятся к тому, что подписанное, но не зарегистрированное на момент подписания договора купли-продажи дополнительное соглашение не считается заключенным для ООО «ПОБЕДА», и условия указанного дополнительного соглашения не являются обязательными для ООО «ПОБЕДА» (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Между тем, из п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров
незаключенным» следует, что юридически значимым обстоятельством для признания дополнительного соглашения заключенным для истца является факт осведомленности истца о заключении данного соглашения на момент подписания (заключения) истцом договора купли-продажи.
Государственная регистрация дополнительного соглашения ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на помещение к истцу не имеет юридического значения для рассмотрения дела.
Таким образом, поскольку истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о дополнительном соглашении № 3 (запись в ЕГРН о нем отсутствовала), то в отношении ООО «ПОБЕДА» данное дополнительное соглашение не имеет юридической силы.
В силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" арендатор (ООО «Табыш»), имеющий не зарегистрированное в момент заключения договора купли-продажи дополнительное соглашение № 3, о котором не знал покупатель (ООО «ПОБЕДА»), не может ссылаться на его сохранение.
Неосведомленность ответчика о покупке истцом помещения и отсутствие у ответчика возможности повлиять на условия сделки купли-продажи также не имеют юридического значения для разрешения настоящего спора.
Относительно довода ответчика о том, что стороной, недобросовестно действовавшей в рассматриваемой ситуации, является ООО «Эссен продакшен АГ», которое и должно быть ответчиком по иску, суд апелляционной инстанции отмечает, что выбор способа защиты права принадлежит лицу, права которого нарушены. В случае, если бы истец заявлял требования о расторжении договора купли-продажи, то надлежащим ответчиком, действительно, являлся бы продавец – ООО «Эссен продакшн АГ».
Истцом же заявлены требования об освобождении помещений. Владение и пользование помещениями осуществляет ООО «Табыш», а не продавец.
Таким образом, ООО «Табыш» является надлежащим ответчиком по иску об освобождении помещений.
Вопреки доводам ответчика, сам по себе факт получения денежных средств в качестве арендной платы не является доказательством того, что истец знал о заключении дополнительного соглашения в момент подписания договора купли-продажи, поскольку поступление средств на расчетный счет не зависит от волеизъявления получателя средств, более того, не является активным конклюдентным действием, которое может свидетельствовать о принятии и исполнении Истцом условий дополнительного соглашения № 3.
Более того, уведомление об одностороннем отказе от договора было направлено ООО «ПОБЕДА» 29.01.2025 (электронной почтой) и 01.02.2025 (почтой), а оплата арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением № 3 была произведена после получения ООО «Табыш» уведомления об одностороннем отказе от договора аренды (платежное поручение № 8433 от 19.02.2025). Отчет о размере товарооборота за январь 2025 г. был также направлен после направления истцом уведомления об отказе от договора аренды, а именно 04.02.2025.
Довод о том, что истец направлял юридически значимые сообщения на юридический адрес ответчика, а не на почтовый адрес, указанный в договоре, не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку в соответствии п. 3 ст. 54 ГК РФ все уведомления были направлены истцом на адрес ответчика, указанный в ЕГРЮЛ (ст. 53 ГК РФ), и продублированы по адресу электронной почты ответчика.
Корректность направления почтовой корреспонденции на адрес, указанный в ЕГРЮЛ, также подтверждается п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25.
Наличие ответов ответчика на указанные сообщения подтверждает факт получения всех юридически значимых сообщений истца.
В нарушение ст. 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, не представили в материалы дела доказательств того, что ООО «ПОБЕДА» знало или должно было знать о наличии заключенного дополнительного соглашения № 3 к договору аренды в момент заключения договора купли-продажи. Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено ООО «Эссен продакшн АГ», которое являлось стороной сделки и в случае направления дополнительного соглашения в адрес истца могло представить доказательства осведомленности истца о заключении дополнительного соглашения.
В действиях ООО «ПОБЕДА» не содержатся признаки злоупотребления правом. При этом в действиях ООО «Эссен Групп АГ», выражающихся в подписании и подаче дополнительного соглашения № 3 на государственную регистрацию за день до подписания договора купли-продажи без уведомления покупателя об этом, усматриваются признаки злоупотребления правом.
Аналогичные признаки злоупотребления правом содержатся и в действиях ООО «Табыш». Согласно п. 13 дополнительного соглашения № 3 государственная регистрацию соглашения осуществляется арендатор своими силами и средствами. В случае, если бы ООО «Табыш» подало дополнительное соглашение № 3 к договору аренды для регистрации после его подписания, а не спустя 17 дней после подписания, то ООО «ПОБЕДА» имело бы возможность узнать о его заключении до подписания договора купли-продажи путем получения сведений из выписки из ЕГРН.
ООО «Табыш» ссылается на то, что 27.01.2025 ООО «Табыш» была произведена оплата фиксированной части арендной платы за декабрь 2024 г. (за период с 26.12.2024 по 31.12.2024) в размере 64 016,12 рублей, соответственно, истец знал о подписании дополнительного соглашения № 3 и, приняв оплату, он лишается права на признание дополнительного соглашения не заключенным.
Однако внесенная оплата фиксированной части арендной платы за декабрь 2024 г. соответствовала условиям договора аренды (без изменений, внесенных дополнительным соглашением № 3). Размер фиксированной арендной платы до заключения дополнительного соглашения № 3 составлял 330 750 рублей.
Соответственно, за период с 26.12.2024 по 31.12.2024, т.е. 6 дней декабря 2024 г., подлежала оплате сумма в размере 64 016 рублей: 330 750 / 31 * 6.
Эта сумма и была оплачена ООО «Табыш» в качестве фиксированной части арендной платы. Соответственно, принятие указанного платежа не могло свидетельствовать об ознакомлении ООО «ПОБЕДА» с условиями дополнительного соглашения № 3, так как по условиям дополнительного соглашения № 3 арендная плата стала составлять 450 000 рублей лишь с 01.01.2025 (оплата же в январе 2025 г. была произведена ООО «Табыш» за пользование помещениями в декабре 2024 г.).
Иные платежи были внесены ООО «Табыш» после направления ООО «ПОБЕДА» уведомления об отказе от договора аренды и не могут свидетельствовать о признании ООО «ПОБЕДА» дополнительного соглашения заключенным для ООО «ПОБЕДА».
Тот факт, что истец в письме от 13.02.2025 апеллирует к факту заключения дополнительного соглашения № 3 не свидетельствует о том, что на момент подписания договора купли-продажи истец знал о его существовании. Истец ссылается на данное соглашение только по той причине, что в ответе исх. № 43 от 05.02.2025 ООО «Табыш» сообщило о наличии дополнительного соглашения и его условиях (именно в этот момент истец узнал о его заключении).
В апелляционной жалобе ответчик заявляет, что истец должен был заказать выписку из ЕГРН на момент подписания договора купли-продажи для проявления должной осмотрительности.
Именно это и было сделано истцом, однако на момент подписания договора купли-продажи 19.12.2024 сведения о наличии дополнительного соглашения № 3, которое было зарегистрировано 25.12.2024, отсутствовали и не могли быть отражены в выписке из ЕГРН по объективным причинам.
В случае если бы истец заказал выписку из ЕГРН в день регистрации дополнительного соглашения № 3, а именно 25.12.2025 (о чем истец не мог и не должен был знать), то при наличии заключенного и полностью оплаченного договора купли-продажи осведомленность ООО «ПОБЕДА» о факте регистрации дополнительного соглашения № 3 25.12.2024 не повлияла бы на отношения сторон, так как государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости состоялась уже на следующий день (26.12.2024).
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.10.2025 по делу № А65-16797/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.Л. Ястремский
Судьи Е.А. Митина
С.Ш. Романенко