Решение по делу № А41-55122/2024 от 20.03.2025

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

20 марта 2025 года Дело № А41-55122/24

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи М.В. Афанасьевой, протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Ежова М.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

АО «СЗ «Виктория Девелопмент»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

3-и лица – ООО «ВВК-ХХI», ООО «Кранстройсервис», Филиал ППК «Роскадастр» по Московской области, ООО «СЗ «Прайм-МК»,

о признании незаконным и отмене решения, об обязании,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – до перерыва Сноу С.С. по доверенности от 25.12.2024 (паспорт, диплом); после перерыва – не явился извещен;

от заинтересованного лица – не явился, извещен;

от третьего лица ООО «СЗ «Прайм-МК» - Сноу С.С. по доверенности от 09.09.2024 (паспорт, диплом); после перерыва – не явился извещен;

от третьего лица ООО «ВВК-ХХI» – не явились, извещены;

от третьего лица ООО «Кранстройсервис» – не явились, извещены;

от третьего лица Филиал ППК «Роскадастр» по Московской области – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» (далее – АО «СЗ «Виктория Девелопмент», общество, заявитель) (с учетом письменных уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, регистрационный орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным и отмене уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-60951130/3 от 29.03.2024 и об обязании Управление Росреестра по Московской области внести изменения в регистрационную запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», исключив в части сведения о предмете сделки сведения об объекте долевого строительства «нежилое помещение № 10А, этаж № технический, 29,16 кв. м.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ВВК-ХХI» (далее – ООО «ВВК-ХХI»), общество с ограниченной ответственностью «Кранстройсервис» (далее – ООО «Кранстройсервис»), Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Московской области (далее - Филиал ППК «Роскадастр» по Московской области).

При рассмотрении дела обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм-МК» (далее – ООО «СЗ «Прайм-МК») было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве заявителя в порядке статьи 48 АПК РФ с АО «СЗ «Виктория Девелопмент» на ООО «СЗ «Прайм-МК», которое в последующем отозвано ООО «СЗ «Прайм-МК».

В судебном заседании представителем ООО «СЗ «Прайм-МК» ходатайство об отзыве ранее поданного ходатайства о процессуальном правопреемстве поддержано.

Указанное ходатайство судом не рассматривалось в связи с его отзывом ООО «СЗ «Прайм-МК».

ООО «СЗ «Прайм-МК» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При этом уплаченная АО «СЗ «Виктория Девелопмент» по платежному поручению № 66 от 04.12.2024 государственная пошлина в размере 25 000 руб. за рассмотрение заявления о процессуальном правопреемстве подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

Ходатайство ООО «Кранстройсервис» об объединении в одно производства настоящего дела и дела № А41-54263/23 определением суда от 10.12.2024 оставлено без удовлетворения.

От ООО «Кранстройсервис» через электронную систему подачи документов «Мой Арбитр» поступили письменные пояснения порядке статьи 81 АПК РФ, а также ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу итогового судебного акта по делам № А41-79197/2023, № А41-53217/2023, № А41-116606/2024, мотивированное тем, что в рамках данных дел судом будут установлены обстоятельства имеющее существенное значение для правильного рассмотрения данного дела.

Представитель заявителя и ООО «СЗ «Прайм-МК» (до перерыва) против удовлетворения указанного ходатайства возражал.

В соответствии с главой 16 АПК РФ в случае возникновения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в связи с тем, что данные обстоятельства могут повлиять на законность принятого судебного акта, арбитражный суд приостанавливает производство по делу на срок до момента устранения данных обстоятельств.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом, исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 1 статьи 133 АПК РФ).

Законодатель связывает обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу не с наличием другого дела или вопроса, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного производства, а с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу, то есть наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу.

Другими словами, обязанность суда приостановить производство по делу напрямую зависит от данного обстоятельства, при его отсутствии нет оснований приостанавливать производство по делу, поскольку отсутствует невозможность судебного разбирательства.

Невозможность рассмотрения данного дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено.

В настоящем случае материалами дела не подтверждается невозможность рассмотрения настоящего дела до разрешения спора по вышеуказанным делам.

При указанных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 24.02.2025 объявлен перерыв до 26.02.2025.

В судебном заседании до объявления судом перерыва представитель заявителя и третьего лица – ООО «СЗ «Прайм-МК» поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

После перерыва, лица участвующие в деле в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО «ВВК-ХХI» ранее являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, рабочий пр., д. 8 (стр.).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу № А40-146853/2013 ООО «ВВК-ХХI» (должник) признано несостоятельным (банкротом). При банкротстве должника применены положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В рамках дела о банкротстве должника (определение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013), АО «СЗ «Виктория Девелопмент» осуществлена передача имущества должника:

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, общей площадью застройки 10580,30 кв. м, степенью готовности объекта 23%, расположенный по адресу: <...> (стр.), принадлежащий ООО «ВВК-XXI» на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 04.12.2015, кадастровый номер 50:46:0060304:76;

- права аренды по договору аренды земельного участка № 25-2018 от 06.08.2018 площадью 3436 кв. м, с кадастровым номером 50:46:0060304:4, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.);

- проектно-сметную документацию, в том числе авторские права, на многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 10580,30 кв. м, расположенный по адресу: <...> (стр.), кадастровый (условный) номер 50:46:0060304:76;

- обязательства застройщика ООО «ВВК-XXI» перед участниками долевого строительства объекта – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> (стр.), кадастровый (условный) номер 50:46:0060304:76, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений на уплаченную по состоянию на 04.12.2019 сумму: 184 409 632 руб. 51 коп.;

- права требования по исполнению участниками строительства обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в отношении передаваемых объектов незавершенного строительства по состоянию на 04.12.2019 на общую сумму 6 974 276 руб. 36 коп.;

- права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка в порядке подпункта 5 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013 на АО «СЗ «Виктория Девелопмент» также возложена обязанность исполнить требования пункта 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, путем направления в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 Закона о банкротстве, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве требований, в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2020 по делу № 40-146853/2013 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВВК-XXI» прекращено на основании абзаца восьмого пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве.

Полагая, что в силу пункта 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (новому застройщику) не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» по состоянию на 04.12.2019, заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права, в части прекращения ограничения права и (или) обременения в пользу ООО «Кранстройсервис» (регистрационная запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании договора участия в долевом строительстве от 01.03.2012 № 8/108-108А в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4).

По результатам рассмотрения представленных документов 29.03.2024 Управлением Росреестра по Московской области принято решение № КУВД-001/2023-60951130/3, оформленное уведомление об отказе в государственной регистрации права в связи с не предоставлением документов, являющиеся основанием для внесения изменений в ЕГРН в части изменения предмета ДДУ.

Не согласившись с принятым уведомлением, АО «СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми уточненными требованиями.

В обоснование заявленных требований, общество указывает на то, что в соответствии с абзацем вторым пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве обременения земельного участка в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019, должны быть прекращены, так как в силу пункта 5 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве к новому застройщику не могут быть предъявлены требования лиц, не включенных в реестр требований участников строительства.

В настоящем случае к застройщику-приобретателю не перешли обязательства застройщика-банкрота в части передачи нежилого помещений третьему лицу – ООО «Кранстройсервис», поскольку требование о передаче ему нежилого помещения не было включено в реестр требований участников строительства, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-146853/13 от 13.12.2016, которым ООО «Кранстройсервис» отказано во включение требований о передаче нежилого помещения 108А в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд признает требования подлежащими удовлетворению, по следующим обстоятельствам.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости).

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации).

В силу части 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона о государственной регистрации недвижимости установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Действия регистрирующего органа по приостановлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть оспорены заинтересованным лицом в суд порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 12 статьи 29 Закона о государственной регистрации).

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, регламентированы статьей 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, согласно части 1 которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Отказывая в государственной регистрации права, регистрационный орган указал на не предоставление документов, являющиеся основанием для внесения изменений в ЕГРН в части изменения предмета ДДУ.

Заявитель в обосновании заявленных требований указывает на то, что у заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в прекращении обременении.

Рассмотрев материалы, дела, доводы лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

Особенности проведения процедур банкротства в отношении застройщика урегулированы параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В силу пункта 5 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8.1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю (абзац второй пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

Из приведенных норм следует, что требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю, и, соответственно, регистрационные записи о договорах долевого участия, заключенных с третьими лицами, не включенными в реестр требований участников строительства, подлежат прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю на основании определения арбитражного суда в соответствии со статьей 201.15.2 Закона о банкротстве.

Судом установлено, в соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013 осуществлена передача имущества должника – ООО «ВВК-XXI», новому застройщику – АО «СЗ «Виктория Девелопмент», а именно:

объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом, общей площадью застройки 10580,30 кв. м, степенью готовности объекта 23%, расположенный по адресу: <...> (стр.) с кадастровым номером 50:46:0060304:76;

право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, площадью 3436 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.);

проектно-сметная документация, в том числе авторские права, на многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 10580,30 кв. м, с кадастровым номером 50:46:0060304:76, расположенного по адресу: <...> (стр.);

обязательства застройщика ООО «ВВК-XXI» перед участниками долевого строительства объекта – многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 50:46:0060304:76, расположенного по адресу: <...> (стр.), включенными в реестр требований о передаче жилых помещений на уплаченную по состоянию на 04.12.2019;

права требования по исполнению участниками строительства обязательств по оплате жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в оставшейся части в отношении передаваемых объектов незавершенного строительства по состоянию на 04.12.2019;

права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка в порядке подпункта 5 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

на АО «СЗ «Виктория Девелопмент» возложена обязанность исполнить требования пункта 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, путем направления в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 Закона о банкротстве, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве требований, в реестр требований кредиторов.

Таким образом, АО «СЗ «Виктория Девелопмент» как приобретателю имущества и прав застройщика перешли обязательства ООО «ВВК-XXI» о передаче жилых помещений только по тем договорам долевого участия в строительстве, которые включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» по состоянию на 04.12.2019.

Вместе с тем, указанное определение было исполнено регистрационным органом, в части регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76 от ООО «ВВК-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент» и в части регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060304:4 от ООО «ВВК-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент».

При этом с государственной регистрацией перехода права аренды земельного участка к новому застройщику, регистрационным органом не были погашены записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов – ООО «ВВК-XXI», в то время как договор участия в долевом строительстве, заключенный с лицом, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов, прекращается в силу закона.

В рамках дела о банкротстве (определение Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 (резолютивная часть объявлена 07.12.2016) судом установлено, что между ООО «Кранстройсервис» (участник) и ООО «ВВК-XXI» (застройщик) были заключены договора участия в долевом строительстве № 8/103 от 12.04.2011 и № 8/108 от 01.03.2012, по условиям которых, застройщик обязался по завершению строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать участнику в собственность следующие объекты:

- однокомнатную квартиру № 103 проектной площадью 47,57 кв. м., расположенной на 14 этаже в объекте незавершенного строительства 15-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...>;

- однокомнатную квартиру № 108 проектной площадью 49,98 кв. м., расположенной на 15 этаже в объекте незавершенного строительства 15-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...>;

- нежилое помещение № 108А проектной площадью 63,96 кв. м., расположенного на техническом этаже в объекте незавершенного строительства 15-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...>.

Так же судом установлено, что по договорам уступке права требования от 28.03.2014 № 14 (заключенного с ФИО1) и от 01.04.2014 № 57 (заключенного с ООО «ГРАНИТ XXI ВЕК») ООО «Кранстройсервис» перешло право требования по договорам участия в долевом строительстве от 28.03.2014 № 8/14 и от 26.08.2009 № 8/57/58/59 на следующие объекты:

- двухкомнатную квартиру № 14, проектной площадью 63,96 кв. м., расположенной на 3 этаже в объекте незавершенного строительства 15-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...>;

- двухкомнатную квартиру № 57, проектной площадью 68,81 кв. м., расположенной на 9 этаже в объекте незавершенного строительства 15-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...>.

При рассмотрении дела судом признаны обоснованными требования ООО «Кранстройсервис» в части включения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ВВК-XXI» следующих жилых помещений:

В части включения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ВВК-XXI» нежилого помещения № 108А проектной площадью 63,96 кв. м., расположенного на техническом этаже в объекте незавершенного строительства 15-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...>, судом отказано.

Понятие участника строительства для целей применения особенностей банкротства застройщика определено статьей 201.1 Закона о банкротстве, а именно: участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (подпункт 3.1. пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «ВВК-XXI») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершенного строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенным соответствующий залог (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Требование ООО «Кранстройсервис» о передаче нежилого помещения отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-XXI», так как предметом договора, заключенного между застройщиком-банкротом и ООО «Кранстройсервис» являлось, в том числе нежилое помещение № 108А (площадью 29,16 кв.м.).

Следовательно, ООО «Кранстройсервис» в части нежилого помещения не относится к участникам долевого строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, чье требование основано на договоре, предусматривающем передачу ему в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв.м.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определении ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92 участник долевого строительства, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика не денежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), при этом они вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Учитывая, что требование ООО «Кранстройсервис» по передаче нежилого помещения отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019, договор № 8/108-108А участия в долевом строительстве от 01.03.2012 в части нежилого помещения № 108А является прекращенным обязательством в силу закона.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, объектом которого является нежилое помещение площадью более 7 кв. м., и оплата участником цены договора, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства, требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого помещения, ни путем признания права собственности на него.

При этом наличие в соответствующей регистрационной записи об обременениии сведений о нежилом помещении не соответствует действующему законодательству и нарушает права АО «СЗ «Виктория Девелопмент» в части распоряжения собственным имуществом.

Как было установлено ранее, 02.07.2020 Управлением Росреестра по Московской области исполнено определение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13 в части регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060304:4 от ООО «ВВК-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (номер регистрационной записи 50:46:0060304:4-50/001/2019-15).

12.12.2022 Управлением Росреестра по Московской области исполнено определение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13 в части регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76 от ООО «ВВК-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (номер регистрационной записи 50:46:0060304:76-50/706/2022-8).

При этом в нарушение прямых указаний Закона о банкротстве одновременно с государственной регистрацией перехода прав аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 к новому застройщику Управлением Росреестра по Московской области не были погашены записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019, в том числе не внесены изменения в регистрационную запись об обременении в пользу ООО «Кранстройсервис».

Отказывая в государственной регистрации прав, регистрирующий орган ссылается на непредставление заявителем документов, являющихся основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Вместе с тем, основанием испрашиваемых регистрационных действий являлось отсутствие требования третьего лица – ООО «Кранстройсервис» в реестре требований кредиторов застройщика-банкрота, при этом прекращение обременения земельного участка в пользу лица, чье требование не включено в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота, предусмотрено абзацем вторым пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

При этом суд, учитывает, что регистрационная запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка в пользу ООО «Кранстройсервис» внесена на основании договора участия в долевом строительстве, предметом которого являлись как жилое, так и нежилое помещения. Так как в реестр требований кредиторов включено требование ООО «Кранстройсервис» о передаче ему квартиры № 108, погашение регистрационной записи об обременении в его пользу нарушило бы права ООО «Кранстройсервис», следовательно, в рассматриваемом случае надлежит внести изменения в ЕГРН в сведениях об объекте долевого строительства, не погашая регистрационную запись.

В рассматриваемом случае основаниям для внесения изменений в ЕГРН, применительно к части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», являются определение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-146853/13 от 25.02.2020 о передаче прав и обязанностей застройщика; определение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-146853/13 от 13.12.2016 об отказе ООО «Кранстройсервис» во включении требования о передаче нежилого помещения, реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019, представленные заявителем одновременно с заявлением о внесении изменений в ЕГРН.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что правовых препятствий для осуществления управлением регистрационных действий, с учетом представленных обществом на государственную регистрацию документов, не имелось, в связи с чем, требования заявителя по настоящему делу являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Аналогичный правовой подход изложен в определениях Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС24-2167 от 01.04.2024, № 308-ЭС23-9132 от 21.06.2023 и постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2023 по делу № А41-2819/2023, от 18.10.2024 по делу № А41-56171/2023.

Доводы ООО «Кранстройсервис» изложенные в письменных объяснениях о том, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между ним и застройщиком-банкротом (ООО «ВВК-XXI») являются действующими, а у застройщика-приобретателя (АО «СЗ «Виктория Девелопмент») имеются обязательства по передаче ему нежилого помещения, подлежат отклонению в виду нижеследующего.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «BBK-XXI») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений.

Требование ООО «Кранстройсервис», в части спорного объекта – нежилого помещения № 108А (этаж № технический, 29,16 кв. м.) отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «BBK-XXI», следовательно, ООО «Кранстройсервис» не относится к участникам долевого строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, чье требование основано на договоре, предусматривающем передачу ему в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв.м.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 и от 19.02.2019 № 4-КГ18-92 участник долевого строительства, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика не денежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), при этом они вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Учитывая, что требования ООО «Кранстройсервис», в части объекта – нежилого помещения № 108А (этаж № технический, 29,16 кв. м.) отсутствуют в реестре требований кредиторов ООО «BBK-XXI» от 04.12.2019, договор участия в долевом строительстве, в части спорного объекта считается прекращенным обязательством в силу закона.

Наличие в ЕГРН записи № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», в части объекта – нежилого помещения № 108А (этаж № технический, 29,16 кв. м.) нарушают права и законный интересы АО «СЗ «Виктория Девелопмент» в виде возложения на него обязательств перед участниками долевого строительства, обязательства перед которыми судом не передавались, на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013.

При этом исключение из ЕГРН регистрационной записи в отношении ООО «Кранстройсервис» в части объекта – нежилого помещения № 108А (этаж № технический, 29,16 кв. м.), возникшей на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «ВВК-XXI» и ООО «Кранстройсервис» в отношении нежилого помещения, не влечет нарушения его прав как участника долевого строительства.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку у Управления Росреестра по Московской области отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав в части погашения регистрационной записи № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу «Кранстройсервис» (нежилое помещение № 108А (этаж № технический, 29,16 кв. м.) по указанным в обжалуемом уведомлении основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права, суд считает возможным обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить соответствующие регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, путем внесения изменений в регистрационную запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», исключив в части сведений о предмете сделки сведения об объекте долевого строительства – нежилого помещения № 108А, этаж № технический, 29.16 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным и отменить уведомление Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации права от 29.03.2024 № КУВД-001/2023-60951130/3.

Обязать Управление Ростреестра по Московской области осуществить соответствующие регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, путем внесения изменений в регистрационную запись № 50-50-46/026/2012-102 от 18.07.2012 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ООО «Кранстройсервис», исключив в части сведений о предмете сделки сведения об объекте долевого строительства – нежилого помещения № 108А, этаж № технический, 29.16 кв.м.

Взыскать с Управления Ростреестра по Московской области в пользу АО «СЗ «Виктория Девелопмент» расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Возвратить ООО «СЗ «Прайм-МК» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 66 от 04.12.2024.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья М.В. Афанасьева