ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13277/2025

г. Челябинск

30 января 2026 года Дело № А07-7995/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года. Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2026 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной Н.В.,

судей Манаковой А.Г., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевым Д.А. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2025 по делу № А07-7995/2025.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вложения» (далее – истец, общество «Вложения») к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление, УЗИО г. Уфы) о взыскании убытков в размере 1 551 397 руб.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Аудит-Безопасность».

Решением суда от 28.10.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С принятым судебным актом не согласился ответчик и обратился в суд

с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Податель апелляционной жалобы полагает необоснованными выводы арбитражного суда о том, что преддоговорной спор для истца являлся вынужденным, а также что определение достоверной цены приватизируемого имущества является обязанностью публичного образования, выполняемой за счет собственных средств. Кроме того, по мнению апеллянта, отчет об оценке от 24.08.2022 № 22-7/19/1-Н, выполненный обществом «Аудит- Безопасность», в судебном порядке недействительным не признавался, а на момент отклонения протокола разногласий Управление не располагало сведениями о наличии нарушений в данном отчете. Ответчик также настаивает на том, что в настоящем случае отсутствует существенность расхождения между ценой, предложенной Управлением (12 634 709 руб.), и окончательной ценой, определенной на основании судебной экспертизы (9 690 000 руб.), при этом судом некорректно произведен арифметический расчет разницы между названными оценками (30,4%, а не 23%).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.01.2026.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Повторно исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений по ней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Частью 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного права или к реальной

защите законного интереса.

Одним из способов защиты гражданским прав в соответствии со статьей 12 ГК РФ является возмещение убытков.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях. При отсутствии договорных отношений правовой режим возмещения убытков, наряду с положениями статьи 15 ГК РФ, определяется нормами главы 59 ГК РФ, закрепляющей в статье 1064 ГК РФ общее правило, согласно которому в этих случаях вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.

Таким образом, для взыскания убытков истец должен доказать совокупность обстоятельств: наличие убытков и их размер, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда и причинно-следственную связь между действием (бездействием) причинителя вреда и возникшими убытками. При этом причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из федеральной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Так, статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном настоящим законом.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 ГК РФ применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 ГК РФ).

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации сторонами не было достигнуто соглашение по цене продажи земельного участка.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была

установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Вместе с тем, обязательность для сторон сделки определенной оценщиком величины стоимости отчуждаемого недвижимого имущества не исключает исходя из положений части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможности оспаривания такой оценки и в случае передачи спора на рассмотрение суда установление цены, по которой должна быть совершена сделка, в судебном порядке.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

В рассматриваемом случае обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права.

В силу части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества,

в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Соответственно, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и несовершение истцом указанных действий - не могло быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество «Вложения» обратилось в УЗИО г. Уфы с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Закона № 159-ФЗ.

УЗИО г. Уфы направило в адрес общества «Вложения» проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость объекта составляет 12 634 709 руб. (отчет об оценке от 24.08.2022 № 22-7/19/1-Н, составленный обществом «Аудит-Безопасность»).

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества, общество «Вложения» направило ответчику протокол разногласий, который отклонен УЗИО г. Уфы.

В рамках рассмотрения дела № А07-6060/2023 по исковому заявлению общества «Вложения» к УЗИО г. Уфы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа от 15.09.2022, судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда, была назначена судебная экспертиза, ввиду наличия между сторонами спора разногласий по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно. Кроме того, на разрешение эксперта также поставлен вопрос о соответствии федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности, отчета, выполненного обществом «Аудит-безопасность» по оценке рыночной

стоимости объекта нежилого фонда.

Экспертом в заключении от 07.09.2023 № 103, содержащем подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделаны следующие выводы:

- отчет об оценке от 24.08.2022 № 22-7/19/1-Н не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки, нарушения стандартов оценочной деятельности п.11, п.22 ФСО № 7, п.5, п.11 ФСО № 3, п.8 ФСО № 1 значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3434, общей площадью 239,1 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, без учета НДС, по состоянию на 07.07.2022 составила 9 690 000 руб.

Результаты судебной экспертизы участниками спора опровергнуты не были.

Поскольку заключением эксперта от 07.09.2023 № 103 разрешен вопрос о недостоверности отчета от 24.08.2022 № 22-7/19/1-Н, выполненного оценщиком общества «Аудит-Безопасность», как несоответствующего федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО № 3» и иным федеральным стандартам оценки, во вступившем в законную силу решении от 16.04.2024 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы и составляет 9 690 000 руб.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, поскольку изначально предложенная Управлением цена выкупа арендуемого имущества превысила рыночную стоимость имущества, то в рамках рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 N 304-ЭС23-9605).

Выразив уполномоченному органу волеизъявление на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого имущества, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняют возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен

предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Исходя из положений пунктов 5 и 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В силу изложенных разъяснений, обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденного внесения арендной платы, обязанность по внесению которой отсутствовала бы у арендатора, если бы он стал собственником.

При таких обстоятельствах, при надлежащем исполнении УЗИО г. Уфы возложенных полномочий по распоряжению федеральным имуществом путем своевременного заключения договора купли-продажи в соответствии с требованиями действующего законодательства при определении выкупной стоимости арендуемого имущества, обязанность общества «Вложения» по оплате арендной платы прекратилась бы ранее заключения договора купли-продажи по результатам разрешения преддоговорного спора.

В силу изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что неверное определение выкупной цены повлекло необходимость ее оспаривания обществом «Вложения», что, соответственно, увеличило срок вынужденной аренды и повлекло дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Таким образом, ввиду доказанности совокупности обстоятельств для взыскания убытков в виде расходов по арендной плате, внесенной за период, когда арендная плата за объект аренды могла не уплачиваться обществом «Вложения», в связи с реализацией преимущественного права на приобретение такого имущества (то есть с 14.10.2022 по 30.07.2024), исковые требования о взыскании с УЗИО г. Уфы убытков в размере 1 551 397 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика, о том, что разница между ценой, предложенной Управлением, и окончательной ценой, указанной в решении суда, несущественная, не соответствует действительности и подлежит отклонению, поскольку разница составляет 2 944 709 руб., что является значительной суммой для истца с уставным фондом в 10 000 руб.

Кроме того, в подтверждение довода о неверном расчете судом первой инстанции процентного соотношения разницы цен, Управление не представило контррасчет и иным образом не подтвердило свою позицию.

Произведя проверку того, какую сумму налогов (налог на имущество,

земельный налог) общество должно было бы оплатить в бюджет вместо арендной платы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Общество «Вложения» применяет упрощенную систему налогообложения (информационное письмо МИФНС России № 1 по РБ от 04.06.2025 № 1711, л.д. 57), которая в силу пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций.

Таким образом, если бы общество «Вложения» стало собственником спорного имущества за период с 14.10.2022 по 30.07.2024, то за указанный период не было обязано уплачивать налог на имущество, поскольку истцом применяется УСН, а выкупаемый объект недвижимости не соответствует критериям статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, оснований для уменьшения суммы убытков на сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости, судебной коллегией не установлено.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены с учетом требований статьи 71 АПК РФ, а итоговые выводы, основанные на конкретных фактических обстоятельствах дела, соответствуют подлежащим применению нормам материального права и разъяснениям практики их применения.

Само по себе несогласие подателя апелляционной жалобы с произведенной судом оценкой, имеющейся доказательственной базы, в отсутствие документального опровержения результатов такой оценки, не может влечь отмену судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о взыскании государственной пошлины / распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2025 по делу № А07-7995/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного

производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Н.В. Зорина

Судьи: А.Г. Манакова

В.А. Томилина