АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799
E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
20 января 2025 года
г. Архангельск
Дело № А05-6926/2024
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2025 года
Полный текст решения изготовлен 20 января 2025 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН <***>; ИНН <***>, адрес: Россия 107174, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, <...>; Россия 163051, г.Архангельск, Архангельская область, пл.60-летия Октября, дом 4)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)
о взыскании ущерба,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - ФИО2 (доверенность от 10.11.2023), ФИО3 (доверенность от 10.11.2023 №76 АБ 2341587),
от ответчика - ФИО4 (доверенность от 19.08.2024),
установил:
открытое акционерное общество "Российские железные дороги (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) с требованием о взыскании 349 531 руб. ущерба в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и суммой, установленной отчетом об оценке.
Представители истца в судебном заседании предъявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика с требованиями истца не согласился, по доводам, изложенным в отзыве, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Заслушав представителей сторон, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 01.11.2006 между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройматериалы" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД", по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении №1 к договору и расположенное по адресу: 164100, <...> включающее в себя помещение в административном двухэтажном здании площадью 131,9 кв.м.
В пункте 1.2. договора указано, что недвижимое имущество используется арендатором для магазина.
01.11.2006 между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи имущества.
21.10.2015, в связи со сменой арендатора, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (строения/его части) находящегося в собственности ОАО "РЖД" №ЦРИ/04/А/3888/15/004060, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, общей площадью 303 кв.м, имеющее основные характеристики, указанные в приложении №1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: 164100, <...>.
В соответствии с пунктом 1.2. договора, недвижимое имущество передается арендатору для использования в следующих целях: под офис. Арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя изменять цель использования недвижимого имущества.
Договор заключен на 11 месяцев (пункт 2.1. договора).
20.02.2023 между сторонами подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 1.1. договора изложен в другой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: 164100, <...> включающее в себя помещения №№2-8, общей площадью 185,4 кв.м на первом этаже и помещение №27 площадью 20,6 кв.м на втором этаже в административном здании.
Между сторонами подписан акт приема-передачи от 20.02.2023.
В апреле 2024 года оспариваемые помещения возвращены ответчиком истцу.
В марте 2024 года истцом установлено, что ответчик фактически использует арендуемые помещения с целью организации торговли на площади 185,4 кв.м на первом этаже и помещение площадью 20,6 кв.м на втором этаже для размещения офиса, что подтверждается актом от 12.03.2024, подписанный ответчиком без возражений.
В целях выяснения вопроса причинения материального ущерба от нецелевого использования арендуемого помещения, 15.01.2024 между истцом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "2Б ДИАЛОГ" (исполнитель) заключен договор №4629/ФИО5/23/1/1, по которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества ОАО "РЖД", расположенных на полигоне Северной железной дороги.
Перед оценщиком поставлен вопрос об определении рыночной стоимости права аренды объекта недвижимого имущества по адресу: <...> за предшествующие три года в связи с нецелевым использование объекта.
В результате проведенной оценки рыночной стоимости права временного владения (пользования) арендная плата с учетом фактической цели использования за период трех предшествующих лет на дату 15.04.2024 включительно составляет 2 845 567 руб. 29 коп. в мес. с учетом НДС.
Согласно расчету, за период с 16.04.2021 по 15.04.2024 арендная плата уплаченная ответчиком составляет 2 496 026 руб. 29 коп., что подтверждается платежными поручениями.
В связи с чем, разница между фактически уплаченной арендной платы и суммой, установленной отчетом об оценке составляет 349 541 руб.
По мнению истца, поскольку ответчик используя указанное помещение не по целевому назначению, согласованному сторонами в договоре истец недополучил арендную плату в размере 349 541 руб., что послужило основанием для обращения с настоящим требованием в суд.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик не согласился с исковыми требованиями истца, полагает, что иск предъявлен в отсутствие правовых и фактических оснований для его удовлетворения. Утверждение об использовании арендованных помещений для размещения магазина без согласия арендодателя не соответствует действительности, в связи с чем, отсутствует сам факт нарушения прав истца, являющийся в соответствии со статьей 15 ГК РФ обязательным условием для рассмотрения вопроса о возмещении убытков. Как указывает ответчик, на первом этаже здания были арендованы помещение № 2 площадью 45,4 кв.м, в котором размещался офис продаж «Окна и Двери»; помещение № 3 площадью 111,9 кв.м, в котором размещался магазин «1000 мелочей»; помещения № 8 площадью 4,2 кв.м, № 6 площадью 6 кв.м, № 7 площадью 5,1 кв.м, которые использовались как подсобные.
Также ответчик указывает, что помещение №2 площадью 45,4 кв.м для размещения предприятия розничной торговли (магазина) не использовалось, там располагался офис отдела продаж «Окна и Двери», в котором от клиентов принимались заказы на установку пластиковых окон и дверей. Прочие помещения первого этажа изначально сдавались истцом в аренду как торговые, и арендовались ответчиком исключительно с целью размещения магазина по реализации непродовольственных товаров. Условиями договора аренды, ведение в арендованных помещениях торговли, запрещено не было. Из действий сторон по исполнению договора аренды, явным образом следует, что размещение магазина осуществлялось по согласованию с арендодателем, и было им одобрено. На момент заключения договора аренды недвижимого имущества №ЦРИ/04/А/3888/15/004060 от 21.10.2015, в помещении №3 предыдущим арендатором, уже был размещён магазин «1000 мелочей». После заключения с 1 октября 2015 года договора аренды на эти же помещения с новым арендатором - ответчиком, последний продолжил использовать помещение № 3 для работы магазина «1000 мелочей». Данный магазин с подсобными помещениями, в период действия договора аренды с ответчиком работал в течение 8 лет и 5 месяцев, то есть с первого дня аренды (фактически арендные отношения начались 01.10.2015). Также ответчик заявил о пропуске истцом срок исковой давности.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришёл к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, учитывая следующее.
Как установлено судом, пунктом 1.2. договора недвижимое имущество передано арендатору для использования в следующих целях: под офис.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В абзаце третьем пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление №49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).
Как установлено материалами дела и не оспаривается истцом, изначально помещения по оспариваемому адресу передавались в аренду ООО "Стройматериалы" по договору 01.11.2006 в целях использования под магазин.
В последующем, в порядке перезаключения договора аренды с ответчиком в договоре от 21.10.2015 указано назначение аренды под офис, фактически же арендуемые помещения использовались ответчиком открыто на протяжении длительного времени для ведения торговли непродовольственными товарами, то есть под магазин.
Магазин на фасадной части здания всегда имел рекламную вывеску «1000 мелочей».
Представителями ответчика в течение всего периода действия договора неоднократно проводились контрольные осмотры всех арендованных помещений, никаких претензий по поводу ведения торговли арендатору не предъявлялось.
Факт проверки помещений истцом магазина "1000 мелочей" подтверждается показаниями опрошенного свидетеля ФИО6 (заведующей магазином "1000 мелочей" с апреля 2018 года) в судебном заседании 16.10.2024, о чем отражено в протоколе судебного заседания от 16.10.2024. Данный свидетель пояснил, как проводились проверки арендуемого помещения ответчиком. Ежемесячно приходили электрики, поскольку обслуживание здания осуществлял истец.
Более того, в договоре аренды указано на возможность ведения торговли в арендуемых помещениях, пунктами 9.3.1., 9.3.6. договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора арендодателем «при реализации Арендатором продукции, не имеющей необходимых лицензий и (или) сертификатов, в том числе контрафактной».
В письме истца от 29.08.2019 №БТ-24/133 адресованное ответчику в целях соблюдения требований пожарной безопасности в административном здании ст.Няндома по адресу ул.Ленина д.34 во исполнении требований п.56, 57, 59, 60 предписания ведомственного пожарного надзора на железнодорожном транспорте №6 от 31.05.2019, в том числе обязал ответчика убрать предметы от ручного извещателя АУПС на расстояние не менее 75 см в помещении магазина "1000 мелочей".
В период действия договорных отношений, размер арендной платы неоднократно пересматривался по инициативе истца.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцу был известен факт использования арендуемых помещений ответчиком для ведения торговой деятельности. В течение всего срока арендных отношений, стороны не предпринимали попыток изменить цель использования арендованных помещений. Арендодатель обладал информацией для каких целей используются нежилые помещения, а арендатор открыто и беспрепятственно их использовал до момента фактического возврата из аренды.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Требования истца основаны на отчете по оценке рыночной стоимости права временного владения (пользования), согласно которому арендная плата с учетом фактической цели использования за период трех предшествующих лет на дату 15.04.2024 включительно составила 2 845 567 руб. 29 коп. в мес. с учетом НДС.
Истец предъявил требование о взыскании суммы ущерба в виде разницы между фактически уплаченной арендной платы и суммой, установленной отчетом об оценке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
На основании статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Как разъяснено в абзаце первом пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается (абзацы второй и третий п. 5 постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 г. №7 (в редакции от 22 июня 2021 г.) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Следовательно, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно доказать в совокупности следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Вместе с тем, изучив материалы дела, суд полагает, что в деле отсутствует причинно-следственная связь между предполагаемым нарушением (использования помещения по договору аренды под иные цели - для торговли) и возникновением на стороне истца убытков в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и суммой, установленной отчетом об оценке.
Из материалов дела следует, что истец неоднократно увеличивал размер арендной платы, ответчик добросовестно исполнял обязанность по договору аренды в виде уплаты арендных платежей.
Следовательно, доводы истца о том, что при фактическом использовании арендованных помещений для торговли, истец недополучил арендную плату в виде вышеуказанной разницы в заявленном размере не принимается судом, как необоснованные и не подлежащие удовлетворению.
Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.
В силу части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ и пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее – Постановление №43) срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.
В соответствии с абзацем вторым пункта 17 Постановления №43, днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном интернет-сайте суда.
Согласно штампу "Входящий" суда исковое заявление поступило в суд 06.06.2024.
По мнению ответчика, срок исковой давности для судебной защиты истек 21.10.2018, поскольку если трактовать поведение истца исключительно осведомленного о нахождении магазина, то он узнал или должен быть узнать о том, что помещения первого этажа работает магазин "1000 мелочей" с 21.10.2015, иными словами с момента подписания договора аренды.
Довод ответчика о применении срока исковой давности с момента подписания договора отклоняется судом, поскольку момент подписания договора учитывается для применения срока исковой давности про оспаривании сделок, в данном случае истцом заявлено требование о взыскании ущерба, вытекающего из заключенного договора аренды.
Исследовав материалы дела, в рассматриваемом случае суд приходит к выводу, об отсутствии пропуска срока исковой давности.
Учитывая изложенное, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом не установлено оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Таким образом, суд отказывает истцу в иске.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Н. Тюпин