ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-5121/2024

24 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 20.01.2025 года.

Полный текст постановления изготовлен – 24.01.2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Землянниковой В.В.,

судей Комнатной Ю.А., Пузиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филипповой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 августа 2024 года по делу №А12-5121/2024

по иску акционерного общества «Балкан Плаза» (123112, г. Москва, вн.тер.г. м.о. Пресненский, наб. Пресненская, д. 12, пом. 20Х/Н/2, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (400050, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка; о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Балкан Плаза» (далее – АО «Балкан Плаза», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (далее – Департамент, ответчик), в котором просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, определенную в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» от 16.02.2021 № 256/21 об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 6 432 000 руб.;

- установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка площадью 1 932 кв.м с кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, установленную в заключении ООО «Волгоград-Консалтинг» № 22/04/11 по делу № А12-450/2022 в размере 5 621 547 с 14.01.2020 для использования при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515;

- взыскать неосновательное обогащение за период с 01.01.2015 по 27.02.2024 в размере 599 508,70 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2021 по 27.02.2024 (за исключением периода моратория) в размере 70 748,62 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 августа 2024 года с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу Акционерного общества «Балкан Плаза» взыскано неосновательное обогащение в размере 599 508,70 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2021 по 27.02.2024 в сумме 70 748,62 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 16 405 руб. В остальной части иска отказано.

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда не согласился с принятым по делу судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

Впоследствии, Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда представлены уточнения апелляционной жалобы, в которых Департамент просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 августа 2024 года по делу № А12-5121/2024 отменить в части удовлетворения заявленных требований и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

АО «Балкан Плаза» в порядке ст. 262 АПК РФ представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 02.10.2024, 26.11.2024, 03.12.2024, 24.12.2024, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку по данному делу обжалуется часть решения суда первой инстанции, и лица, участвующие в деле не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО «Балкан Плаза» (с 30.12.2014 ЗАО «Балкан Плаза» реорганизовано в форме преобразования в ООО «Балкан Плаза», а затем с 01.08.2023 в АО «Балкан Плаза) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.03.2007 № 7366, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на пять лет земельный участок из земель населённых пунктов, учётный номер 3-93-4, кадастровый номер 34:34:030071:0004, площадью 2 743 кв.м, расположенный по адресу: <...> (пункт 1.1 договора – т. 1 л.д. 18-20).

В соответствии с пунктом 1.3 Договора земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина.

Как указывает АО «Балкан Плаза», у арендатора сложилась переплата по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 31.12.2017. Данная переплата образовалась в связи с тем, что арендатором оспорена кадастровая стоимость земельного участка и решениями Волгоградского областного суда от 28.10.2016 по делу № 3а-578/2016 (вступило в законную силу 02.12.2016) и от 18.08.2017 по делу № 3а-497/2017 (вступило в законную силу 22.09.2017) установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2015 в размере 13 056 680 руб. и по состоянию на 01.01.2010 в размере 15 014 000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 27-32).

Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда составлен реестр поступлений по арендной плате по договору аренды от 23.03.2007 № 7366, из которого следует, что по состоянию на 31.12.2017 у арендатора имеется переплата по арендным платежам в размере 767 047,24 руб. (т. 1 л.д. 34). Указанная переплата учитывалась в счёт оплаты текущих арендных платежей.

В связи с тем, что указанный выше земельный участок был расположен в границах территории общего пользования, 02.07.2018 в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости внесены изменения касательно уточнения площади земельного участка и между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Балкан Плаза» в отношении данного земельного участка заключен договор аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515 (т. 1 л.д. 36-43).

В соответствии с пунктом 9.2 Договора от 31.10.2018 № 11515 ранее заключенный договор аренды земельного участка от 23.05.2007 № 7366 прекратил свое действие с 02.07.2018.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора от 31.10.2018 № 11515, настоящий договор заключается на срок сорок девять лет с 04.10.2018 до 04.10.2067 и распространяет своё действие на отношения сторон, возникшие с 02.07.2018.

Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11 раздела 2 настоящего договора. Расчёт арендной платы определён в приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Волгоградской области, г. Волгограда, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчёте коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчёт арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период (пункты 2.4, 2.10, 2.11 Договора).

Таким образом, арендная плата по договору является регулируемой, определяемой в порядке, установленном законодательными актами органов государственной власти Российской Федерации и Волгоградской области. Стороны Договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В приложении 1 к договору от 31.10.2018 № 11515 приведён расчёт арендной платы за земельный участок, исходя из рыночной стоимости земельного участка 7 102 000 руб., установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка от 11.10.2018 № 5897/18.

Так, в данном приложении установлено, что сумма годовой арендной платы с 02.07.2018 составляет 550 405 руб., с 14.07.2018 – 626 396,40 руб.

Полагая, что размер арендной платы по договору определён с нарушением норм действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, ООО «Балкан Плаза» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Администрации Волгограда и Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда с заявлением о признании отчета об оценке от 22.10.2018 № 5897/18 недействительным, обязании заключить договор аренды в иной редакции, которое рассмотрено в рамках дела № А12-8078/2019.

В ходе рассмотрения дела №А12-8078/2019 арбитражным судом установлено, что наличие заключенного договора аренды на спорный земельный участок между истцом и ответчиком, сторонами не оспаривается. При этом, не оспаривая наличие действующего договора аренды, истец не согласен с расчётом арендной платы, т.е. воля истца направлена на изменение арендной платы по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июля 2019 года по делу № А12-8078/2019 в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.07.2019 по делу № А12-8078/2019 отменено в части. Приложение № 1 к договору от 31.10.2018 № 11515 изложено в следующей редакции: «Арендная плата за год составляет 337 815 руб.». Решение суда в остальной части, оставлено без изменения.

Таким образом, в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, годовая арендная плата в период с 02.07.2018 по 13.01.2020 по договору от 31.10.2018 № 11515 установлена в размере 337 815 руб.

Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда в адрес ООО «Балкан Плаза» направлено извещение к договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515, где указана сумма годовой платы за период с 02.07.2018 по 13.01.2020 – 337 815 руб. (т. 1 л.д. 48).

Как указывает АО «Балкан Плаза» в настоящем исковом заявлении, в связи с наличием спора по условиям договора от 31.10.2018 № 11515, арендатором при внесении арендных платежей в назначении платежа указывался договор от 23.03.2007 № 7366 (предыдущий).

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда в адрес ООО «Балкан Плаза» направлен акт сверки взаимных расчётов за период с 01.01.2018 по 31.10.2020 по договору аренды от 23.03.2007 № 7366, в соответствии с которым задолженность по аренде в пользу ООО «Балкан Плаза» составляет 1 151 703,42 руб. (т. 1 л.д. 35).

ООО «Балкан Плаза» обратилось в Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда с заявлением от 09.02.2021 № 9, в котором просило переплату по договору аренды земельного участка от 23.03.2007 № 7366 зачесть в счёт оплаты по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515 (т. 1 л.д. 50). На данное заявление Департамент письмом от 09.03.2021 № 5221-ОРУПЗ сообщил, что зачёт излишне уплаченных денежных средств по договору аренды от 23.03.2007 № 7366 произведён в счёт оплаты по договору аренды от 31.10.2018 № 11515 в размере 1 151 703,42 руб., как указано в обращении (т. 1 л.д. 51).

Извещением Департамент уведомил ООО «Балкан Плаза» о годовом размере арендной платы за использование земельного участка, предоставленного по договору аренды с применением величины рыночной стоимости 6 432 000 руб., а именно с 14.01.2020 в размере 515 846,40 руб.; с 01.04.2021 в размере 444 451,20 руб. (т. 1 л.д. 48). При этом, размер рыночной стоимости земельного участка, применённый Департаментом при расчёте годовой арендной платы, установлен в отчёте от 16.02.2021 № 256/21, выполненном ООО «Аналитик Центр».

Не согласившись с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 в размере 6 432 000 руб., АО «Балкан Плаза» самостоятельно обратилось в экспертную организацию. Согласно отчету № 145-2/07-13, подготовленному ООО «Оценочная фирма «Вирго», рыночная стоимость арендуемого земельного участка составляет 4 757 000 руб. (т. 1 л.д. 78-100).

ООО «Балкан Плаза» выразило несогласие с отчетом от 16.02.2021 № 256/21, выполненным ООО «Аналитик Центр» и 18.11.2021 обратилось в Департамент с заявлением о перерасчете арендной платы, приложив копию отчета № 145-2/07-13, подготовленного ООО «Оценочная фирма «Вирго» (т. 1 л.д. 53).

Письмом от 20.12.2021 Департамент отказал ООО «Балкан Плаза» в применении в расчете размера арендной платы отчета № 145-2/07-13, подготовленного ООО «Оценочная фирма «Вирго» (т. 1 л.д. 52).

13 января 2022 года ООО «Балкан Плаза», ссылаясь на недостоверность отчета об оценке от 16 февраля 2021 № 256/21, выполненного ООО «Аналитик Центр», обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 определенной в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» № 256/21 от 16.02.2021 в размере 6 432 000 руб. и установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом ООО «Оценочная фирма «Вирго» № 145-2/07-13 в размере 4 757 000 руб. с 14.01.2020, для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 N 11515.

Исковое заявление рассмотрено в рамках дела № А12-450/2022.

Поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости земельного участка, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.03.2022 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг».

В материалы дела представлено заключение эксперта № 22/04/11 от 11.04.2022 (т. 1 л.д. 101-111).

Согласно заключению эксперта ООО «Волгоград-Консалтинг», оценщик неверно определил характеристику местоположения объекта оценки, использовал аналоги, с максимальной удельной стоимостью, не обосновав отказ от использования других доступных данных, что привело к значительному нарушению итогового значения стоимости.

В результате эксперт ООО «Волгоград-Консалтинг» пришёл к выводу о том, что отчёт об оценке № 256/21 от 16.02.2021, не соответствует требованиям законодательства по оценочной деятельности, оценщиком допущены ошибки, которые значительно повлияли на результат оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 14.01.2020 составляет 5 621 547 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А12-450/2022 исковые требования удовлетворены. Признана недостоверной величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, определенная в соответствии с отчетом ООО "Аналитик Центр" N 256/21 от 16.02.2021 об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 6 432 000 рублей.

Также, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А12-450/2022 установлена действительная величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1932 кв. м, с кадастровым номером 34:34:030071:4, расположенного по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 90, в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) в размере 5 621 547 рублей с 14.01.2020, для использования при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 №11515.

Вместе с тем, как было указано выше, Департамент при направлении в адрес арендатора извещения о годовом размере арендной платы с 14.01.2020 и с 01.04.2021 применил рыночную стоимость земельного участка в размере 6 432 000 руб., установленную в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» № 256/21 от 16.02.2021.

11.05.2023 в ЕГРН внесены следующие изменения – земельный участок с кадастровым номером 34:34:030071:4 снят с регистрационного учета, на регистрационный учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 34:34:030071:3681, площадью 1 847 кв.м, для эксплуатации здания магазина с кадастровым номером 34:34:030071:1993, принадлежащего на праве собственности АО «Балкан Плаза».

Согласно выписке из ЕГРН от 27.09.2023 о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:3681 его кадастровая стоимость по состоянию на 24.06.2023 (дату начала применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка) составляет 11 824 216,95 руб.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, АО «Балкан Плаза» указывает на то, что применение Департаментом при расчёте годовой арендной платы рыночной стоимости земельного участка, установленной соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» № 256/21 от 16.02.2021, не может быть признано добросовестным. По расчёту истца, по состоянию на 27.02.2024 по договору аренды земельного участка от 31.10.2018 № 11515 у Департамента возникло неосновательное обогащение в размере 599 508,70 руб. за период с 01.01.2015 по 27.02.2024.

ООО «Балкан Плаза» обратилось к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда с претензией от 27.06.2022 о возврате возникшей переплаты по арендным платежам, а также уплате процентов (т. 1 л.д. 56-57).

Поскольку Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда в добровольном порядке не возвратил денежные средства, указанные в претензии от 27.06.2022, АО «Балкан Плаза» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

В силу статьи 1103 ГК РФ, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3).

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие условий, которые должен доказать истец, обратившись в суд с таким иском, а именно: имеет ли место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно, размер суммы неосновательного обогащения.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что между сторонами в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 было заключено два договора аренды – от 23.03.2007 № 7366 и от 31.10.2018 №11515 (распространяет своё действие на отношения сторон, возникшие с 02.07.2018).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, АО «Балкан Плаза» просит взыскать неосновательное обогащение за период с 01.01.2015 по 27.02.2024, то есть неосновательное обогащение заявлено как за период действия договора от 23.03.2007 № 7366, так и за период действия договора от 31.10.2018 № 11515.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2024 сторонам предложено представить письменные пояснения относительно наличия задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2007 №7366.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 02.12.2024 истцом представлены пояснения, из которых следует, что по договору от 23.03.2007 № 7366 у арендатора сложилась переплата, которая на основании обращения от 09.02.2021 № 9 зачтена в счёт оплаты по договору от 31.10.2018 №11515.

Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда также представлены пояснения, в которых указано, что на основании обращения АО «Балкан Плаза» излишне уплаченная арендная плата по договору от 23.03.2007 № 7366 в сумме 451 217,87 руб. зачтена как начальное сальдо по договору от 31.10.2018 № 11515.

Также сторонами представлен расчёт арендной платы по договору от 31.10.2018 № 11515. При этом, при расчёте арендной платы по договору от 31.10.2018 № 11515, как истцом, так и ответчиком указывается начальное сальдо по состоянию на 02.07.2018 в сумме 451 217,87 руб.

Таким образом, между сторонами отсутствует спор относительно наличия переплаты у арендодателя по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:4 по состоянию на 02.07.2018 в сумме 451 217,87 руб. По договору от 23.03.2007 № 7366 расчёты произведены полностью.

Как было указано выше, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу № А12-8078/2019 годовая арендная плата по договору от 31.10.2018 № 11515 установлена в размере 337 815 руб. и рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ ? Кви ? Кдп ? Ккан ? Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Порядок расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов утверждён решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 года №79/2438 (далее - Порядок расчета арендной платы).

Расчёт арендной платы по договору аренды от 31.10.2018 № 11515 осуществлен в соответствии с Порядком расчета арендной платы, приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год», приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчёта арендной платы за земельные участки», постановлением Администрации Волгограда от 27.03.2020 № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, находящихся в муниципальной собственности Волгограда», приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18.02.2021 № 7-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка».

14.01.2020 вступило в силу Постановление Администрации Волгограда от 30.12.2019 № 1541 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов», согласно пункту 12 которого коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов установлен в размере 1 для лица, использующего земельные участки для размещения (эксплуатации) объектов, предназначенных для осуществления торговой деятельности.

С 14.01.2020 арендная плата рассчитывается арендодателем по формуле путём умножения рыночной стоимости земельного участка (С), определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ) (пункт 2.1.11 Решение Волгоградской городской думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» (в редакции изменений, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 11.07.2018 № 68/2048).

Решением Волгоградской городской Думы от 21.06.2023 № 90/1234 «О внесении изменений в решение Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» (вступило в законную силу со дня официального опубликования 24.06.2023) утверждён следующий порядок расчёта арендной платы, подлежащий применению при расчёте арендной платы к рассматриваемой категории земельных участков с 24.06.2023, из которого следует, что годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, на которых расположены объекты недвижимости, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, и рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ ? Кмд ? Кказ, где А - величина арендной платы, КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка, Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

АО «Балкан Плаза» в материалы дела представлены платёжные поручения об оплате арендных платежей за период с февраля 2019 года по февраль 2024 года (т. 1 л.д. 122-150, т. 2 л.д. 1-25).

Общество считает, что в связи с тем, что АО «Балкан Плаза» производил платежи в указанный период в большем размере, образовалась переплата.

Довод ответчика о применении при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном судебным актом, только с момента вступления в законную силу судебного акта правомерно отклонён судом первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1.9 Решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» в редакции от 11.07.2018, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту на оценку земельного участка, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету с даты начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Согласно пункту 1.9 Решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» в редакции от 29.10.2020, в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости земельного участка в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту на оценку земельного участка, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка (далее - контракт), арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанные редакции Решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 № 79/2438 действовали в момент применения в формуле расчета арендной платы рыночной стоимости земельного участка, изменения внесены в связи с исключением из формулы расчета арендной платы рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку апелляционный суд в рамках рассмотрения дела № А12-450/2022 пришёл к выводу о том, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, признан указанным судебным актом недостоверным, применение определенной в нем рыночной стоимости земельного участка является неправомерным, противоречащим принципу экономической обоснованности.

Иное дает ответчику право требовать исполнения договора с применением незаконно установленной цены.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что годовой размер арендной платы с 02.07.2018 по 13.01.2020 составлял 337 815 руб.; с 14.01.2020 по 14.02.2020 составлял 482 890,89 руб.; с 15.02.2020 по 31.03.2021 – 450 848,07 руб.; с 01.04.2021 по 23.06.2023 – 388 448,90 руб.; с 24.06.2023 по 31.03.2024 – 817 053,39 руб.

Ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности правомерно не применена судом в силу следующего.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано следующее: «Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

В соответствии с пунктом 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

По общему правилу, перерыв течения срока исковой давности возможен только по тем требованиям, по которым указанный срок не истек, однако, исключением является признание долга в письменной форме, которое применимо и к задавненным требованиям.

Как следует из материалов дела, на 31.12.2017, на 31.12.2018 подписаны акты сверки взаимных расчетов, подписанные заместителем руководителя Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, на 31.10.2020 начальником отдела расчета и учета платежей за землю управления земельных отношений департамента муниципального имущества администрации Волгограда подписан акт сверки расчетов.

Судом первой инстанции указано, что письмом № 5221-ОРУПЗ от 09.03.2021 Департамент муниципального имущества администрации Волгограда подтвердил наличие переплаты по договору аренды от 31.10.2018 № 11515 в размере 1 151 703 руб. Указанными актами и письмами, ответчик признавал как факты внесения арендатором сумм в большем размере, по сравнению с законной арендной платой, так и имеющуюся по состоянию на 09.03.2021 переплату в размере 1 151 703 руб., что свидетельствует о признании им в письменной форме имеющегося неосновательного обогащения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришёл к выводу, что обществом не пропущен пресекательный срок по заявленным требованиям.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции

Довод ответчика о том, что акт сверки расчетов и письмо, подписанные начальником отдела расчета и учета платежей за землю управления земельных отношений департамента муниципального имущества администрации Волгограда, носят лишь информационный характер и не являются юридически значимыми документами, так как она не уполномочена подтверждать задолженности, а лишь предоставляет информацию по расчетам с арендаторами, правомерно отклонён судом на основании следующего.

Для юридических лиц акт сверки - это документ, в котором контрагенты фиксируют состояние расчетов между собой на определенную дату. Он позволяет контролировать финансовые операции с контрагентами. Документ содержит реквизиты сторон, список операций и итоговую задолженность.

То обстоятельство, что в течение срока действия договоров аренды земельного участка от № 7366 от 23.03.2007 и № 11515 от 31.10.2018 АО «Балкан Плаза» запрашивало в Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда акты сверки расчетов, которые направлялись Обществу свидетельствует о том, что интерес к денежным средствам истцом не был утрачен, а ответчик указанными актами подтверждал наличие переплаты. Переплата учитывалась ответчиком в счет текущих платежей и документом позволяющим контролировать указанные зачеты является акт сверки расчетов.

Указанные акты сверки расчетов являются документами, они подписаны со стороны ответчика и содержит сведения о наличии переплаты. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Начальник отдела расчета и учета платежей за землю управления земельных отношений департамента муниципального имущества администрации Волгограда является лицом, в обязанности которого входит проверка расчетов с контрагентами в силу его должностных обязанностей, что Департаментом не оспорено. Представитель Департамента в суде первой инстанции в судебном заседании подтвердил факт того, что указанный сотрудник уполномочен представлять информацию по расчетам.

Сомнений у истца, что начальник отдела расчета и учета платежей за землю управления земельных отношений департамента муниципального имущества администрации Волгограда действует с превышением своих полномочий не могло возникнуть, так как на акте сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2018 по 31.10.2020 стоит оттиск печати юридического лица, он предоставлен с сопроводительным письмом № 124422-оао от 26.11.2020 на бланке Департамента с исходящим номером юридического лица, указанные документы поступили в конверте направляемом ответчиком. Также письмо № 5221-ОРУПЗ от 09.03.2021 изготовлено на бланке Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, на нём стоит его исходящий номер.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали.

Создавая или допуская создание обстановки, свидетельствующей о наличии полномочий у начальника отдела расчета и учета платежей за землю, юридическое лицо сознательно входит в гражданский оборот в лице такого представителя, поэтому не вправе ссылаться на отсутствие у него полномочий, так как обстановка как основание представительства не только заменяет собой письменное уполномочие (доверенность), но и возможна в отсутствии каких-либо надлежащим образом оформленных правоотношений между представителем и представляемым. К одному из признаков подобной обстановки судебная практика относит наличие у представителя печати юридического лица, о потере которой или ее подделке этим представителем заявило юридическое лицо в судебном процессе, что подтверждается судебной практикой постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2016 по делу №А27-13820/2015, определениями Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2016 № 303-ЭС15-16683, от 24.12.2015 № 307-ЭС15-11797, от 23.07.2015 № 307-ЭС15-9787, от 28.04.2014 № ВАС-4971/14.

По расчету истца за период с 01.01.2015 по 27.02.2024 истцом излишне оплачена арендная плата по договору аренды земельного участка №11515 от 31.10.2018 в размере 599 508,70 руб. Расчет истца судом проверен и признан верным.

Информативный расчет ответчика, без учета применения срока исковой давности, правомерно отклонён судом первой инстанции, так как ответчик не применяет установленную постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.11.2023 по делу №А12-450/2022 рыночную стоимость земельного участка и применяет кадастровую стоимость земельного участка 34:34:030071:4 в период, когда последний снят с государственного кадастрового учета.

В апелляционной жалобе Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда указывает на то, что при расчёте арендной платы применение кадастровой стоимости земельного участка – 5 621 547 руб., возможно с момента вступления в законную силу судебного акта по делу А12-450/2022, т.е. с 29.11.2023.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ответчика, поскольку в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А12-450/2022 указан день начала применения указанной рыночной стоимости – с 14.01.2020.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата неосновательного обогащения, требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции в указанной части.

Кроме прочего, истцом заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по указанным договорам аренды в размере 70 748 руб. 62 коп. за период с 28.02.2021 по 27.02.2024, за исключением мораторного периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Расчет процентов также проверен судом и признает правильным, ответчиком расчет процентов не оспорен, контррасчет не представлен.

Суд отмечает, что истцом правомерно исключен период начисления процентов с 01.04.2022 по 01.10.2022 (действия моратория на возбуждение дел о банкротстве).

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Доводы Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены в оспариваемой части решения арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены в обжалуемой части решения суда у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 августа 2024 года по делу №А12-5121/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Землянникова

Судьи Ю.А. Комнатная

Е.В. Пузина