ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, <...>
E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
02 апреля 2025 года
г. Вологда
Дело № А05-6926/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2025 года.
В полном объеме постановление изготовлено 02 апреля 2025 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.,
при участии от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» представителя ФИО1 по доверенности от 23.10.2024 № СЕВ НЮ-21/Д, от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 19.08.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 января 2025 года по делу № А05-6926/2024,
установил:
открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (адрес: 107174, Москва внутренняя территория муниципальный округ Басманный, улица Новая Басманная, дом 2/1, строение 1; ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (адрес: Архангельская область, город Няндома; ИНН <***>, ОГРНИП <***>, далее – Предприниматель) о взыскании 349 531 руб. ущерба в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и суммой, установленной отчетом об оценке.
Решением суда от 20.01.2025 в иске отказано.
Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В отсутствие доказательств суд пришел к выводу о том, что Общество знало о нецелевом использовании помещений. Суд не учел недобросовестное поведение Предпринимателя, который, подписав договор аренды на предложенных условиях, знал, что в передаваемых помещениях располагался магазин, поскольку его возражения существенно противоречат предшествующему поведению, это влечет утрату его права заявлять такие возражения в рамках гражданско-правового спора. Суд неправомерно не учел показания свидетеля.
Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
Предприниматель в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.
Выслушав представителей Общества, Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Стройматериалы» (арендатор, далее – ООО «Стройматериалы») заключили договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2006.
По условиям пункта 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении 1 к договору и расположенное по адресу: 164100, <...> д ом34, включающее в себя помещение в административном двухэтажном здании площадью 131,9 кв.м. Недвижимое имущество используется арендатором для размещения магазина.
Помещение передано по акту приема-передачи имущества от 01.11.2006.
В связи со сменой арендатора, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (строения/его части) находящегося в собственности ОАО «РЖД» от 21.10.2015 № ЦРИ/04/А/3888/15/004060.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество общей площадью 303 кв.м, имеющее основные характеристики, указанные в приложении 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: 164100, <...>. Недвижимое имущество передается арендатору для использования под офис. Арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя изменять цель использования недвижимого имущества.
Согласно пункта 2.1 договор заключен на 11 месяцев.
Дополнительным соглашением от 20.02.2023 стороны изложили пункт 1.1 договора в другой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: 164100, <...>, включающее в себя помещения № 2-8 площадью 185,4 кв.м на первом этаже и помещение № 27 площадью 20,6 кв.м на втором этаже в административном здании.
Помещение передано по акту приема-передачи от 20.02.2023.
В апреле 2024 года помещение возвращено Обществу.
В марте 2024 года Общество установило, что Предприниматель использует арендуемые помещения с целью организации торговли на площади 185,4 кв.м на первом этаже и помещение площадью 20,6 кв.м на втором этаже для размещения офиса, составило акт от 12.03.2024, подписанный Предпринимателем без возражений.
В целях выяснения вопроса причинения материального ущерба от нецелевого использования арендуемого помещения Общество и общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «2Б ДИАЛОГ» (исполнитель) заключили договор от 15.01.2024 № 4629/ФИО4/23/1/1, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества Общества, расположенных на полигоне Северной железной дороги. Перед оценщиком поставлен вопрос об определении рыночной стоимости права аренды объекта недвижимого имущества по адресу: <...>, за предшествующие три года в связи с нецелевым использование объекта.
В результате проведенной оценки рыночной стоимости права временного владения (пользования) арендная плата с учетом фактической цели использования за период трех предшествующих лет на дату 15.04.2024 включительно составила 2 845 567 руб. 29 коп. в месяц с учетом НДС.
Общество 25.04.2024 направило Предпринимателю претензию с требованием погасить задолженность по договору. Претензия оставлена Предпринимателем без ответа.
По мнению истца, ответчик использовал указанное помещение не по целевому назначению, согласованному сторонами в договоре, поэтому Общество не дополучило 349 541 руб. арендной платы.
В связи с этим по расчету истца, ему причинен ущерб в размере 349 531 руб. в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и суммой, установленной отчетом об оценке. Расчет составлен с учетом уплаченных ответчиком 2 496 026 руб. 29 коп. арендной платы по платежным поручениям за период с 16.04.2021 по 15.04.2024.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020).
Как установил суд первой инстанции, изначально помещения по оспариваемому адресу передавались в аренду ООО «Стройматериалы» по договору 01.11.2006 в целях использования под магазин. В последующем, в порядке перезаключения договора аренды с Предпринимателем в договоре от 21.10.2015 указано назначение аренды под офис, фактически арендуемые помещения использовались открыто на протяжении длительного времени для ведения торговли непродовольственными товарами, то есть под магазин. Магазин на фасадной части здания имеет рекламную вывеску «1000 мелочей». В течение всего периода действия договора Общество неоднократно проводило контрольные осмотры арендованных помещений, претензий по поводу ведения торговли арендатору не предъявлялось. Факт проверки помещений Обществом магазина «1000 мелочей» подтверждается показаниями опрошенного судом 16.10.2024 свидетеля ФИО5 (заведующей магазином «1000 мелочей» с апреля 2018 года). Свидетель также пояснил, как проводились проверки арендуемого помещения, ежемесячно приходили электрики, поскольку обслуживание здания осуществляло Общество.
Суд указал, что в договоре аренды указано на возможность ведения торговли в арендуемых помещениях, пунктами 9.3.1, 9.3.6 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора арендодателем «при реализации арендатором продукции, не имеющей необходимых лицензий и (или) сертификатов, в том числе контрафактной». В целях соблюдения требований пожарной безопасности в административном здании станции Няндома по адресу: улица Ленина, дом 34, во исполнение требований пунктов 56, 57, 59, 60 предписания ведомственного пожарного надзора на железнодорожном транспорте от 31.05.2019 № 6 Общество 29.08.2019 просило Предпринимателя убрать предметы от ручного извещателя АУПС на расстояние не менее 75 см в помещении магазина «1000 мелочей». В период действия договорных отношений, размер арендной платы неоднократно пересматривался по инициативе Общества.
Поскольку Общество знало об использовании арендуемых Предпринимателем помещений для ведения торговой деятельности, течение всего срока арендных отношений, стороны не изменяли цель использования арендованных помещений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что арендодатель обладал информацией для каких целей используются нежилые помещения, а арендатор открыто и беспрепятственно их использовал до момента фактического возврата из аренды.
Из материалов дела видно, что Общество предъявило требование о взыскании суммы ущерба в виде разницы между фактически уплаченной арендной платы и суммой, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости права временного владения (пользования), согласно которому арендная плата с учетом фактической цели использования за период трех предшествующих лет на дату 15.04.2024 включительно составила 2 845 567 руб. 29 коп. в месяц с учетом НДС.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
На основании статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 в редакции от 22.06.2021 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно доказать в совокупности следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Применительно к настоящему спору суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил доказательства, свидетельствующие о возникновении у него убытков, о наличии причинно-следственная связи между действиями (бездействием) ответчика и заявленными истцом убытками, а также о противоправных действиях ответчика, которые привели к причинению истцу убытков.
Доводы подателя жалобы о том, что при фактическом использовании арендованных помещений для торговли оно не дополучило арендную плату в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и суммой, установленной отчетом об оценке, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется. Как указал суд, Общество неоднократно увеличивало размер арендной платы, а Предприниматель добросовестно исполнял обязанность по договору аренды в виде своевременной уплаты арендных платежей.
Из материалов дела видно, что Предприниматель в суде первой инстанции заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Отклоняя данный довод, суд первой инстанции указал, что момент подписания договора учитывается для применения срока исковой давности при оспаривании сделок, в данном случае Общество заявило требование о взыскании ущерба, вытекающего из заключенного договора аренды. Поскольку согласно входящему штампу суда исковое заявление поступило в суд 06.06.2024, отсутствуют основания для признания пропуска срока исковой давности. Возражений в этой части решения суда в отзыве на жалобу не содержится.
Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 января 2025 года по делу № А05-6926/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я. Зайцева
Судьи
Н.А. Колтакова
А.Н. Шадрина