Постановление по делу № 17АП-6956/2023 от 09.10.2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП- 6956/20233-ГК

г. Пермь

09 октября 2023 года Дело № А60-53510/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2023 года .

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.

при участии представителей:

от ответчика – ФИО1, по доверенности от 16.05.2023, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции,

дело № А60-53510/2022

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Доминвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Доминвест» (ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 7-888 от 18.10.2005 в размере 4872007 руб. 67 коп., в том числе арендной платы за период с октября 2019 года по июль 2022 года, доплата за 2019-2020 годы в размере 3 938 696 руб. 31 коп., неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп., неустойки, начисленной на сумму основного долга, взысканную по решению суда по делу № А60-73386/2019, за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2023 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору № 7-888 от 18.10.2005 в размере 4 872 007 руб. 67 коп., в том числе основной долг в размере 3 938 696 руб. 31 коп., пени в сумме 933 311 руб. 36 коп. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 47 360 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывал на прекращение действия договора аренды земельного участка, истечение срока аренды (до 22.12.2019), достижение цели заключения договора – окончание строительства (15.02.2018). Ответчиком приведены доводы о том, что строительство здания (комплекс апартаментов), для целей которого заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2005, закончено, здание введено в эксплуатацию как многоэтажное двухсекционное здание гостиничного комплекса (ЖК «Олимп»), помещения которого используются для длительного проживания. Отмечал, что фактически здание является жилым домом, включающем 600 квартир, ответчик не имеет права собственности на помещения, входящие в состав комплекса, права на здание и земельный участок, на котором оно расположено, перешли к иным лицам - собственникам помещений, истцом осуществляется начисление платы за пользование участком собственникам помещений в здании. По мнению ответчика, арендная плата за земельный участок начислена ему безосновательно, оснований для удовлетворения иска не имелось.

Ответчик ходатайствовал о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Ходатайство обосновано ответчиком тем, что он не был надлежащим образом извещен о рассмотрении судом дела с его участием, органом почтовой связи нарушены правила вручения судебной корреспонденции, не соблюден срок хранения почтовых отправлений разряда «судебное», при исчислении которого в него не включаются нерабочие и праздничные дни, установленные законодательством Российской Федерации. Полагал, что ответчик был лишен возможности защиты своих законных прав и интересов.

В апелляционной жалобе также содержится ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Определением от 27.07.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения арбитражным судом первой инстанции, ввиду ненадлежащего извещения ответчика судом первой инстанции о рассмотрении дела с участием ответчика.

К участию в деле также привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ст.51 АПК РФ).

Судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство ответчика об истребовании доказательств – сведений ЕГРН об объектах недвижимости ответчика по состоянию на 2019-2022 гг.

Администрация г.Екатеринбурга направила в суд объяснения, согласно которым проведена инвентаризация и расчет откорректирован с учетом продаж ООО «Доминвест» помещений третьим лицам.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Представители истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 26.09.2023 объявлен перерыв до 02.10.2023 9 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание возобновлено при той же явке, дело рассмотрено по существу.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил.

Администрацией города Екатеринбурга и гаражно-строительным кооперативом «21 век» заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2005 № 7-888, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок по адресу: <...> Комсомола в пределах границ, указанных в плане земельного участка, общей площадью 3687 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер участка 66:41:0706001:0050, под строящийся многоуровневый гараж для автомашин личного пользования с объектами обслуживания, в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2011, дополнительного соглашения от 30.11.2012, дополнительного соглашения от 13.03.2013.

Договор заключен на срок с 23.12.2004 по 23.03.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.10.2005.

В соответствии с дополнительными соглашениями арендаторами участка также являлись ООО «Ураган», ЗАО «БСС-Строй».

В связи с переходом от ЗАО «БСС-Строй» к ООО «Доминвест» права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул. 40 лет Комсомола, 32г, города Екатеринбурга (регистрационная запись от 26.02.2013 № 66-66-01/028/2013-100), в договор аренды от 18.10.2005 № 7-888 в договор аренды вступил новый арендатор -ООО «Доминвест», для которого права и обязанности возникали с 26.02.2013.

15.02.2018 ООО «Доминвест» выдано разрешение № RU-66302000-144-2016 на ввод в эксплуатацию многоэтажного 2-х секционного здания гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, с размещением офисов на 1 этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.40-летия Комсомола, строение 32г, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:50, общей площадью 27478,3 кв.м, в том числе площадью апартаментов квартирного типа 18300,6 кв.м, площадью нежилых помещений вспомогательного назначения 1814,3 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН, предоставленным суду ППК «Роскадастр» 12.09.2023, в реестре отсутствуют сведения о недвижимом имуществе, принадлежащем ООО «Доминвест», по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.40-летия Комсомола, строение 32г, на даты 01.01.2019 – 01.01.2020.

Из выписок из ЕГРН следует, что на помещения, расположенные в 2-х секционном здании гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, до 2019 года зарегистрированы права иных лиц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А60-73386/2019 удовлетворен иск Администрации г.Екатеринбурга, с ООО «Доминвест» взыскана в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с июля 2018 по сентябрь 2019 в размере 616532 руб. 59 коп., пени за период с 12.06.2018 по 09.10.2019 в размере 240874 руб. 73 коп.

Иск подлежит частичному удовлетворению с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами гражданского законодательства о договоре аренды и специальными положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Материалами дела подтверждено, истцом не оспаривается, что договор аренды земельного участка от 18.10.2005 № 7-888 по адресу: <...> Комсомола, площадью 3687 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер участка 66:41:0706001:0050, заключен с целью - под строящийся многоуровневый гараж для автомашин личного пользования с объектами обслуживания (в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2011, дополнительного соглашения от 30.11.2012, дополнительного соглашения от 13.03.2013), то есть с целью завершения строительства объекта.

15.02.2018 ответчику ООО «Доминвест» выдано разрешение № RU-66302000-144-2016 на ввод в эксплуатацию многоэтажного 2-х секционного здания гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, с размещением офисов на 1 этаже, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.40-летия Комсомола, строение 32г, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:50, общей площадью 27478,3 кв.м, в том числе площадью апартаментов квартирного типа 18300,6 кв.м, площадью нежилых помещений вспомогательного назначения 1814,3 кв.м.

Также ответчиком представлены суду доказательства привлечения денежных средств иных лиц для строительства помещений в здании, заключения соответствующих договоров, передачи помещений по актам приема-передачи после завершения строительства.

В то же время из выписок из ЕГРН следует, что на помещения, расположенные в 2-х секционном здании гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, до 2019 года зарегистрированы права иных лиц на основании представленных ответчиком договоров с актами приема-передачи.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что с момента ввода объекта в эксплуатацию договор аренды земельного участка прекратил свое действие как направленный на предоставление земельного участка для завершения строительства. Возведение на земельном участке здания свидетельствует о достижении целей строительной аренды и, тем самым, прекращении договора аренды на основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ.

Материалами дела также подтверждено, что ответчик не являлся собственником помещений в указанном здании в период с 01.01.2019 до 01.01.2022. На помещения в здании проведена государственная регистрация иных лиц до 2019 года. Доказательства обратного истцом в порядке ст.65 АПК РФ не представлены.

Таким образом оснований для взыскания с ответчика арендной платы за указанный в иске период (с октября 2019 года по июль 2022 года, доплата за 2019-2020 годы) не имеется. В данной части иск удовлетворению не подлежит.

То обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А60-73386/2019 удовлетворен иск Администрации г.Екатеринбурга, с ООО «Доминвест» взыскана в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с июля 2018 по сентябрь 2019 в размере 616532 руб. 59 коп., значения для правильного рассмотрения дела не имеет, так как при рассмотрении указанного дела обстоятельства завершения строительства здания, передачи помещений в здании дольщикам не исследовались.

В иске содержится требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп., неустойки, начисленной на сумму основного долга, взысканную по решению суда по делу № А60-73386/2019, за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

С учетом того, что задолженность по арендной плате за указанный в иске период отсутствует, оснований для взыскания неустойки за период с 11.10.2019 по 31.12.2021 в размере 559 076 руб. 08 коп. не имеется.

Вместе с тем решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2020 по делу № А60-73386/2019 удовлетворен иск Администрации г.Екатеринбурга, с ООО «Доминвест» взыскана в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с июля 2018 по сентябрь 2019 в размере 616532 руб. 59 коп.

Согласно материалам дела решение исполнено 07.06.2021.

Так как арендная плата уплачена ответчиком с нарушением сроков, определенных договором, неустойка за период с 10.10.2019 по 07.06.2021 в размере 374 235 руб. 28 коп. начислена ответчику истцом правомерно.

Ответчик полагает неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

Как следует из положений пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Таким образом, суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду необходимо учитывать, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Судом оснований для снижения неустойки не установлено, так как условие о неустойке согласовано в договоре, разногласий относительно данного условия не имелось, ответчиком арендная плата своевременно не уплачена, взыскана с ответчика в судебном порядке, и уплачена лишь 07.06.2021.

Таким образом баланс прав и законных интересов истца и ответчика начислением неустойки с учетом договорных условий не нарушен.

В указанной части исковые требования подлежат удовлетворению.

По правилам п.6.1. ст.268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене.

Иск подлежит частичному удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются по правилам ст.110 АПК РФ. Государственная пошлина по апелляционной жалобе ответчика относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2023 года

по делу № А60-53510/2022 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Доминвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в сумме 374 235 руб. 28 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с ООО «Доминвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 637 руб. 25 коп.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Доминвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

Д.И. Крымджанова

Ю.В. Скромова