Решение по делу № А57-31813/2024 от 07.07.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

07 июля 2025 года

Дело №А57-31813/2024

Резолютивная часть решения оглашена 29 апреля 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Покидышевым Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к администрации Энгельсского муниципального района, третьи лица по перечню: о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении указал, что ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок, площадью 2040 кв.м. с кадастровым номером 64:38:000000:13300. ФИО1 реконструировал здание площадью 510,2 кв.м., с кадастровым номером 64:38:000000:291, Саратовская область, Энгельсский м.р-н, с.п. Красноярское, <...> зд.1а. Без получения разрешительной документации реконструировал здание с кадастровым номером …291. Площадь застройки изменилась с 510,2 кв.м. до 524 кв.м. Поскольку в регистрации права, а также в выдачи разрешения на реконструкцию нежилого здания было отказано, истец обратился в суд с иском о сохранении его в реконструированном виде и признании за ним право собственности.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм закона.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (абз.2 п.2 ст. 263 ГК РФ).

Строительство зданий осуществляется в соответствии с требованиями и правилами, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ГрК РФ). Основные понятия изложены в ст.1 ГрК РФ, включая: правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.8); градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков (п.9); объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п.10); строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п.13); застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.

Застройщику для строительства объекта коммерческой недвижимости требуется в силу ст. 51 ГрК РФ получить разрешение на строительство, то есть документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом.

После завершения строительства застройщику в силу ст. 55 ГрК РФ требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, другими словами документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения – п.21 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020)".

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1 ст. 222 ГК РФ).

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Содержание иска, отзыва, приведенных норм закона позволило суду определить значимые обстоятельства: на каком праве истец владеет земельным участком, на котором он завершил реконструкцию объекта; позволяет ли разрешенное использование земельного участка на строительство объекта, указанного в иске; соответствует ли постройка установленным требованиям; не нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; какие обстоятельства обусловили отнесение объекта к разряду самовольных построек; какие меры принял застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; имеются ли признаки явного и намеренно недобросовестного поведения.

В соответствии с распределенным бременем доказывания истцу надлежало подтвердить относимыми и допустимыми доказательствами приведенный перечень юридически значимых обстоятельств, включая соответствие объекта нормативным требованиям, исключающими опасность для граждан и самого застройщика и отсутствие признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Истец приложил к иску следующие доказательства:

- договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2022;

- выписка из ЕГРН от 28.05.2024;

-договор аренды № 13271/1 земельного участка, заключаемого без проведения торгов от 09.03.2021,

-договор замены стороны в обязательстве от 22.07.2023,

-дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.03.2021 № 13271/1

- выписка из ЕГРН от28.05.2024;

-проектная документация ООО «Специфика-М»;

- проектная документация ООО «РусСтройАльянс» по системе газоснабжения здания;

- договор подряда с ИП ФИО2;

- технический паспорт, выданный 23.08.2024 Государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр Государственной кадастровой оценки»;

- заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Энгельсский отдел для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества нежилое здание магазин общей площадью 524,0 кв.м, с кадастровым номером 64:38:000000:291;

- уведомлением об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица;

-заявление Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области с уведомлением о выдачи разрешения на реконструкцию нежилого здания общей площадью 524,0 кв.м. с кадастровым номером 64:38:000000:291;

-отказ Министерства в выдачи разрешения на реконструкцию нежилого здания.

Для подтверждения соответствия объекта нормативным требованиям, суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу.

В соответствии с представленной ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России экспертизой: реконструированный объект соответствует строительным, градостроительным, пожарным, санитарным требованиям и нормам, и не затрагивает существующий объект права 3 лиц, в связи с их отсутствием. Реконструкция помещения была произведена в виде увеличения площади помещения на 13,8 кв.м.- пристройка. Площадь помещения на момент проведения экспертизы составляет 524 кв.м., вместо 510,2 кв.м. После реконструкции помещений здания представляют собой помещения, предназначенные для использования под магазин продуктов и продовольственных товаров; нежилое здание расположено полностью в границах земельного участка с кадастровым номером 64:38:000000:13300.

Исследовав экспертное заключение, суд установил, что данное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, суд принимает во внимание, что эксперт свободен в выборе методов и способов исследований для ответа на поставленные перед ним вопросы, оснований сомневаться в выводах независимого эксперта у суда не имеется, с учетом изложенного, суд признает заключение эксперта надлежащим, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Сопоставив доказательства с юридически значимыми обстоятельствами и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие факты:

- ФИО1 произвел реконструкцию нежилого здания с кадастровым номером 64:38:000000:291, принадлежащего ему на праве собственности;

-объект соответствует нормативным требованиям;

-отсутствие уведомления о реконструкции объекта обусловлено добросовестным заблуждением застройщика;

-признаки явного и намеренно недобросовестного поведения, не установлены.

При таких обстоятельствах в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ иск подлежит удовлетворению с сохранением в реконструированном состоянии нежилое здание- магазин общей площадью 524,0 кв.м., Саратовская обл., Энгельсский м. р-н, с.п. Красноярское, <...> зд. 1а., на земельном участке с кадастровым номером: 64:38:000000:13300; прекращением ФИО1 право собственности на нежилое здание общей площадью 510,2 кв.м. с кадастровым номером 64:38:000000:291, Саратовская обл., Энгельсский м. р-н, с.п. Красноярское, <...> зд. 1а, на земельном участке с кадастровым номером: 64:38:000000:13300; с признанием за ФИО1 право собственности на нежилое здание- магазин общей площадью 524,0 кв.м., Саратовская обл., Энгельсский м. р-н, с.п. Красноярское, <...> зд. 1а, на земельном участке с кадастровым номером: 64:38:000000:13300.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание- магазин общей площадью 524,0 кв.м., Саратовская обл., Энгельсский м. р-н, с.п. Красноярское, <...> зд. 1а., на земельном участке с кадастровым номером: 64:38:000000:13300.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание- магазин общей площадью 524,0 кв.м., Саратовская обл., Энгельсский м. р-н, с.п. Красноярское, <...> зд. 1а, на земельном участке с кадастровым номером: 64:38:000000:13300.

Прекратить за ФИО1 право собственности на нежилое здание общей площадью 510,2 кв.м. с кадастровым номером 64:38:000000:291, Саратовская обл., Энгельсский м. р-н, с.п. Красноярское, <...> зд. 1а, на земельном участке с кадастровым номером: 64:38:000000:13300.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья В.Е. Бондаренко