АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Абакан

25 апреля 2025 года Дело № А74-8781/2024

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В. Лебедевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Альтара плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 978 990 рублей 78 копеек,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: ФИО2, ПАО «Совкомбанк»,

при участии в судебном заседании до перерыва представителей:

истца - ФИО3 на основании доверенности от 31.07.2024, ФИО4 на основании доверенности от 31.07.2024;

ответчика - адвоката Двигуна П.С. по доверенности от 16.10.2024 (веб-конференция),

при участии в судебном заседании после перерыва представителей:

истца - ФИО3 на основании доверенности от 31.07.2024;

ответчика - адвоката Двигуна П.С. по доверенности от 16.10.2024 (веб-конференция).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в процессе его рассмотрения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Альтара плюс» (далее – ответчик) о взыскании 4 978 990 рублей 78 копеек, в том числе 4 358 500 руб. ½ рыночной стоимости объекта и 620 490 руб. 78 коп. ½ неустойки за период 31.03.2024 по 31.03.2025 за нарушение сроков передачи надлежащего объекта (вместо цоколя передан подвал).

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 07.04.2025 объявлен перерыв до 15.04.2025, о чём вынесено протокольное определение.

Сведения о перерыве размещены в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Федеральные арбитражные суды Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).

После перерыва представитель истца поддержал иск, пояснил, что какой то объект истцом принят, используется, обратно застройщику не возвращен. Требуя стоимость объекта, истец объект не возвратил, никаких иных претензий, уведомлений кроме претензии от 07.08.2024 (представлена с иском) истец не направлял ответчику, о расторжении не заявлял. Представитель пояснил, что в настоящее время ФИО2 не находится в зоне СВО, брак между ним и ФИО1 не расторгнут. Цена иска определена в размере ½ от стоимости объекта и размера неустойки (с учетом совместной собственности в отношении спорного объекта).

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснил, что застройщиком устранялись устные замечания истца по объекту, истец провел ремонт в здании. По мнению представителя, деятельность, которая заявляется истцом как предполагаемая в спорном помещении – услуги косметолога, запрещена как в подвале, так и в цоколе. Представитель указал на отсутствие факта расторжения договора, фактическое принятие истцом объекта долевого строительства, проведение в нем ремонтных работ свидетельствует о потребительской ценности, распоряжении им как своим собственным, то есть осуществление полномочий собственника.

Третье лицо ФИО2 не явился, в судебном заседании 14.01.2025 поддержал позицию истца, дал пояснения в части подписания акта приема передачи объекта 23.03.2024 перед убытием в командировку в зону СВО. На момент подписания им акта он уже был подписан застройщиком. ФИО1 акт не подписывала, только 25.05.2024 получила выписку о правах в связи с чем узнала о передаче объекта строительства.

ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание представителей и отзыв не направило.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

По запросу суда 02.11.2024 регистрирующий орган направил в материалы дела реестровое дело в отношении спорного объекта.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между ООО Специализированный застройщик «Альтара плюс» (застройщик) с одной стороны и ФИО2 и ФИО1 (участники) с другой стороны заключен договор на участие в долевом строительстве от 31.05.2023 №51/1Э.

По настоящему договору застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: разрешения на строительство №19-RU 19301000-012-2022 от 14 апреля 2022 года выдано Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана; проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф в соответствии с Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 25.04.2022 года и внесенных изменений в проектную декларацию; права аренды на земельный участок площадью 5759 кв.м., кадастровый номер 19:01:030104:4472 по договору аренды № 1 от 10.12.2021.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) объект капитального строительства на отведенном под застройку земельном участке, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участникам в общую совместную собственность объект долевого строительства: коммерческое нежилое помещение общего назначения №5, расположенное на цокольном этаже в блок секции №2, Многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей проектной оплачиваемой площадью 80.73 кв.м. Тамбур - 2.28кв.м., основное помещение - 69.68 кв.м., КУИ-2.74кв.м, сан.узел-2.16 кв.м, гардероб -3.87кв.м.

Участник долевого строительства принимает на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять помещение в установленный настоящим договором срок после получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (п. 2.1.1 договора).

Стоимость помещения составляет 4 843 800 рублей (п. 3.1 договора).

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику - в течение двух месяцев после окончания строительства, но не позднее 31 марта 2024 года, при этом допускается возможность досрочной передачи после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется по подписываемому обеими сторонами акту приема-передачи. К передаточному акту прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта. Передача объекта производится после полной оплаты участником установленной цены договора. Застройщик считается выполнившим принятые обязательства по настоящему договору в полном объеме и надлежащим образом с момента подписания сторонами передаточного акта на объект. Передаточный акт стороны договорились считать окончательным документом, подтверждающим характеристики объекта, в т.ч. его площадь, номер, уровень и состояние отделки. Подписание сторонами передаточного акта подтверждает отсутствие взаимных претензий у сторон в части финансовых расчетов по договору, площади квартиры, имущественных и иных претензий (п. 4.1, 4.2 договора).

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет с момента его передачи дольщику по передаточному акту. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства составляет три года (п. 6.3, 6.4 договора).

В случае нарушения срока передачи объекта участнику застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБРФ, действующей на день исполнения обязательства (п. 4.6 договора).

Условия расторжения договора согласованы в разделе 7 договора.

Приложением к договору застройщиком и участниками подписан план объекта долевого строительства – План подвала, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу нежилых помещений на этаже Подвал, с указанием сведений экспликации помещений на этаже (отм.3400) в соответствии с проектной документацией.

Согласно акту приема – передачи от 10.05.2024 застройщик передает, а участник принимает в собственность объект долевого строительства - коммерческое нежилое помещение общего назначения №246Н, расположенное на цокольном этаже в блок секции №2, многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, обшей площадью 80.3 кв.м. Тамбур - 2.7кв.м основное помещение - 69 кв.м., КУИ-3.0 кв.м, сан.узел-2.4 кв.м, гардероб - 3.2кв.м. Стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемого объекта долевого строительства соответствует проектной документации, техническим регламентам. По качеству выполненных работ и фактической площади участник претензий не имеет. Условия по финансированию строительства нежилого помещения № 246Н, предусмотренные п. 3.1 договора участником выполнены в полном объеме. Застройщик исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, участник претензий к застройщику не имеет.

Акт подписан обоими участниками строительства - ФИО2 и ФИО1.

Как пояснил ФИО2 ранее в судебном заседании настоящий акт он подписал без осмотра помещения.

Представители истца поясняли, что ФИО1 акт не подписывала.

На основании договора от 31.05.2023 №51/1Э, акта от 10.05.2024 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия выдано свидетельство о государственной регистрации права за ФИО2 и ФИО1 от 21.05.2024 на нежилое помещение площадью 80,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в котором в графе тип этажа указан «подвал».

Как пояснили представители истца, получив указанную выписку, истец не обратил внимания на данный факт, поскольку не обладал специальными строительными познаниями, начал ремонтно-отделочные работы в помещении.

С учетом проведенных ремонтных работ рыночная стоимость объекта – помещения №246Н возросла до 8 717 000 рублей, о чем представлен отчет от 16.12.2024 №50/13/12/24 ООО «Эксперт-Оценка».

В судебном заседании 14.01.2025 представители истца пояснили, что истец получил выписку из ЕГРН по электронной почте от ответчика, в этот же день получил ключи у ответчика; представители поддержали довод о том, что истец акт приема-передачи не подписывал, заявление по данному поводу, поданное в МВД России по Республике Хакасия, не получило своего развития, в возбуждении уголовного дела отказано; фактически, истец принял объект и начал в нем ремонт, не понимая, что объект находится в подвальном помещении, а не в цоколе; истец узнал о расположении своего помещения в подвале только в августе 2024 года когда начал работу по сбору документов для открытия косметического кабинета в помещении; фактической приемки объекта с выездом на него не было; иск связан с невозможностью использования истцом объекта по целевому назначению – косметический кабинет.

В свою очередь представитель ответчика в этом же заседании пояснял, что объект фактически принят истцом, право собственности зарегистрировано, ремонт проведен, то есть истец распоряжается помещением; в части подписания акта представитель пояснял, что неподписанный акт передан ФИО2, который вернул его подписанным двумя собственниками; до предъявления иска у истца не было претензий к застройщику в части несоответствия объекта строительства; целевое назначение объекта не указано в договоре; по пояснениям представителя указание в договоре и акте «Цоколь» является опечаткой, что подтверждается технической и строительной документацией и обусловлено ошибкой сотрудника, составившего договор; об окончании строительства истец уведомлен устно в телефонном режиме, что подтверждается подписанным актом, а также перепиской в WhatsApp.

Ввиду нарушения со стороны застройщика обязательств по передаче нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже, то есть фактической непередаче объекта долевого строительства до настоящего времени, предприниматель 09.08.2024 вручил застройщику претензию, в которой предложил вернуть застройщику полученный ранее объект в подвальном помещении, а застройщик компенсирует истцу 7 500 000 рублей цены договора, 2 000 000 рублей неотделимых улучшений, 1 500 000 рублей упущенной выгоды.

Виду оставления претензии без удовлетворения истец, ссылаясь на то, что объект в установленный договором срок участнику долевого строительства так и не передан, в связи с невозможностью пользоваться приобретенным объектом долевого строительства и осуществлять предпринимательскую деятельность, связанную с оказанием гражданам платных медицинских услуг, обратился в суд с иском о взыскании неустойки за нарушение застройщиком обязательства, рыночной стоимости объекта.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правоотношения, возникающие в рамках договоров о долевом строительстве, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Пунктом 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Суд установил, что застройщик, подписав акт передачи объекта 10.05.2024, нарушил предусмотренные договором от 31.05.2023 №51/1Э сроки передачи объекта долевого строительства истцу - не позднее 31 марта 2024 года.

В силу положений п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Частью 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 4.6 договора 31.05.2023 №51/1Э, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Вместе с тем суд учитывает, что постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», опубликованным 22.03.2024 на официальном интернет-портале правовой информации портале http://pravo.gov.ru, введен мораторий на начисление неустойки, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 названного Федерального закона, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 включительно (абзац 2 пункта 1 постановления).

Следовательно, с 22.03.2024 по 31.12.2024 начисление неустойки за ненадлежащее выполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства не допускается.

Таким образом, применительно к настоящему делу, за просрочку передачи объекта в период 31.03.2024 – 10.05.2024 неустойка не может быть начислена.

С учетом акта от 10.05.2024, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участникам, неустойка после указанной даты не основана на праве.

Доказательств порочности акта не представлено, о фальсификации доказательства в установленной форме не заявлено.

Рассмотрев требование о возврате истцу денежных средств за переданный объект с учетом его улучшения (в расчете ½ от стоимости всего объекта – 8 717 000 рублей), суд считает его не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Право участника долевого строительства требовать возврата ему денежных средств, уплаченных в счет цены договора, Закон об участии в долевом строительстве связывает с фактом расторжения договора.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закон об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закон об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Доказательств направления истцом в адрес ответчика каких либо подобных уведомлений в материалы дела не представлено. Представители истца поясняли, что кроме претензии от 07.08.2024 (представлена с иском) истец не направлял ответчику каких либо иных претензий. В претензии от 07.08.2024 уведомлений об отказе от договора не содержится.

Следовательно, у застройщика отсутствует обязанность рассматривать вопрос о возврате полученных им по договору денежных средств участнику долевого строительства. Действия ответчика оценены как исполненные, влекущее прекращение его обязательств перед дольщиком.

Судом принято во внимание, что при заключении договора его целевое назначение сторонами не оговаривалось; план объекта долевого строительства, приложенный к договору и подписанный участниками строительства, содержит сведения о размещении помещения в подвальном этаже; проектная документация, размещенная в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, не содержит информации о наличии в строящемся жилом доме цокольных этажей.

Доказательств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, или о несоответствии качества объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведших к ухудшению качества такого объекта, с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договора использования истцом в материалы дела не представлено.

Довод о непонимании истцом отличия терминов «цоколь» и «подвал» в момент принятия объекта и проведения в нем ремонта отклоняется судом с учетом рассмотрения экономического спора в арбитражном суде, связанного с предпринимательской деятельностью истца. Предпринимательская деятельность должна осуществляться в границах установленного правового регулирования, что предполагает необходимость оценки субъектами данной деятельности соответствия требованиям закона принимаемых ими решений. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет сам субъект предпринимательской деятельности. Следовательно, истец должен был проявить должную степень осмотрительности при заключении договора, при принятии результата его исполнения, а не перекладывать негативные последствия от своего поведения на другую сторону.

По результатам рассмотрения спора суд отказывает истцу в удовлетворении его требований.

Государственная пошлина по иску составляет 47 895 рублей. Расходы по ее уплате относятся на истца и возмещению не подлежат.

Излишне уплаченная чеком по операции от 13.08.2024 09:17:15 мск государственная пошлина в размере 30 105 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 - 171, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 30 105 рублей государственной пошлины, уплаченной чеком по операции от 13.08.2024 09:17:15 мск.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья

Г.И. Субач