Постановление по делу № Ф09-219/2025 от 17.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № Ф09-219/25

Екатеринбург

17 апреля 2025 г. Дело № А07-1836/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб- конференции кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (далее – общество «СЗ «Оникс») и общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим Альфа» (далее – общество «Пилигрим Альфа») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2024 по делу № А07-1836/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) приняли участие представители: общества «СЗ «Оникс» - ФИО1 (доверенность от 05.01.2025 б/н); общества «Пилигрим Альфа» - ФИО2 (доверенность от 20.01.2025 б/н).

Общество «Пилигрим Альфа» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «СЗ «Оникс» о взыскании 58 559 900 руб. убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь», общество с ограниченной ответственностью «Бриг» (далее – третьи лица, общество «Завод Промсталь», общество «Бриг»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2024 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 9 199 261 руб. убытков, а также 31 418 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного суда от 12.12.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «СЗ «Оникс» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что ответственность за убытки, вызванные удорожанием объекта инвестирования, подлежат возложению на общество «Пилигрим Альфа», в связи с содействием кредитора увеличению размера убытков, и общество «Завод Промсталь», в связи со статусом застройщика на протяжении значительно периода строительства объекта инвестирования. Кассатор указал, что удорожание объекта строительства состоит из двух периодов: с 15.04.2014 по 30.04.2019, когда стоимость инвестирования увеличилась на сумму 4 609 900 руб. Ответственность за убытки необходимо было возложить на общество «Завод Промсталь», которое являлось застройщиком до перехода данной обязанности к истцу 23.05.2018. Кассатор отметил, что по условиям дополнительного соглашения к договору инвестирования от 15.04.2014

№ 019/4-2014 ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию указан 1 квартал 2019 года. Однако на 30.01.2019 степень готовности объекта строительства составила только 38% , что следует из решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2022 по делу № А07-13362/2021. Заявитель уточнил, что он узнал об условиях договора инвестирования с истцом только из его письма от 30.11.2019. При таких обстоятельствах ответчик полагает, что судам следовало установить степень вины каждой из сторон и пропорционально разделить между ними размер убытков. Второй период указывает: с 30.04.2019 по 30.07.2021 года, отметив, что разница в стоимости объекта инвестирования составила 9 532 000 руб. и увеличению убытков в указанный период времени способствовал именно сам истец. В соответствии с действующим законодательством ответчик не имел права расторгнуть договор инвестирования, истец же, в свою очередь, имел данную возможность сразу после окончания срока передачи объекта недвижимости 30.04.2019, однако этого не сделал, чем увеличил размер убытков в виде разницы стоимости недвижимости. Из указанного следует, что вина за увеличение размера убытков в период с 30.04.2019 (дата передачи недвижимости по договору инвестирования) по 30.07.2021 (дата расторжения договора инвестирования) на сумму 9 532 000 руб. лежит исключительно на истце, а убытки за указанный период взысканию с ответчика не подлежат.

Общество «Пилигрим Альфа» также обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель

указал, что договор инвестирования от 15.04.2014 № 15.04.2014 расторгнут по инициативе участника строительства правомерно в связи с существенным нарушением договора другой стороной, что установлено в судебных актах по делу № А07-19140/2021. В рамках указанного дела суды признали требования инвестора обоснованными. Кассатор указывает, что согласно отчету, выполненному обществом «Оценка Про» и признанному судами единственным доказательством реальной стоимости выбывших помещений на дату расторжения договора инвестирования, стоимость помещений составила

54 млн. руб., что составляет 54 866 руб. за один кв.м. (54 000 002 / 984,2 кв.м. (840+144,2)), тогда как фактически помещение продано по цене 81 616 000 руб., что составляет 100 000 руб. за один кв.м. (81 616 000 / 816,16 кв.м.), о чем свидетельствует договор долевого участия № 566НП-100, заключенный 20.02.2021 между ответчиком и третьим лицом – обществом «Бриг», и соглашение от 17.12.2021 о расторжении данного договора. При этом из судебных актов не следует, что судом произведена оценка отчета во взаимосвязи с договором долевого участия № 566НП-100 от 20.02.2021, и соглашением от 17.12.2021 о расторжении данного договора. По мнению истца, о недостоверности отчета свидетельствуют выводы оценщика о том, что выбывшие в июле 2021 года помещения стоили 54 млн. руб., тогда как в феврале и декабре этого же года они стоили в два раза дороже, что подтверждается их фактической продажей. По мнению истца, размер подлежащих возмещению убытков должен определяться судом с учетом всех обстоятельств по делу, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. Однако судами при рассмотрении спора необоснованно не принята во внимание действительная стоимость выбывших помещений, полученная от фактической продажи объекта недвижимости в сделке, заключенной по свободной цене. Поскольку размер упущенной выгоды определен истцом исходя из стоимости выбывших помещений, полученной от реальной продажи, истец счел нецелесообразным проведение по делу судебной экспертизы на предмет оценки стоимости выбывших помещений. Расчет упущенной выгоды истцом произведен с учетом стоимости помещений, которую установил сам ответчик при их продаже. Также истец указывает на недобросовестное поведение ответчика, что установлено судебными актами по делам № А07-5202/2021, № А07-19140/2021, № А07-15331/2019, № А07-11315/2019, № А07-1149/2022, № А07-14415/2022.

В отзыве на кассационную жалобу общества «Пилигрим Альфа» общество «СЗ «Оникс» просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая доводы жалобы несостоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «Завод Промсталь» (застройщик) и обществом «Пилигрим Девелопмент» (в настоящее время – общество «Пилигрим Альфа» (инвестор)) 15.04.2014 заключен договор инвестирования № 019/40-2014 (далее - договор от 15.04.2014), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и

после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

Согласно пункту 1.2 договора от 15.04.2014 объектом инвестирования выступают нежилые помещения:

- номера на поэтажном плане 1-43, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже секций А, Б, В;

- номера на поэтажном плане 1-13, общей площадью 144,2 кв. м, расположенное на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 15.04.2014 ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома установлен во II квартале 2015 года.

В силу пункта 3.1 договора от 15.04.2014 цена настоящего договора определена сторонами из расчета 40 500 руб. за 1 кв. м объектов инвестирования, составляет 39 860 100 руб.

Как указывал истец, он выполнило свои обязательства по оплате договора в размере 37 312 359 руб. 01 коп.

Согласно пункту 4.6 договора от 15.04.2014 застройщик обязуется передать инвестору объекты инвестирования в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию.

Между обществами «Завод Промсталь» и «Пилигрим Альфа» 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение к договору от 15.04.2014, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома на

I квартал 2019 года.

Между обществами «Завод Промсталь» (продавец) и «СЗ «Оникс» (покупатель) 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков (далее - договор), по условиям которого общество «Завод Промсталь» обязуется передать в собственность общества «СЗ «Оникс», земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора).

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 № 6234 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-ЯтСена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан», а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Согласно пункту 1.3.3 договора покупатель осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-ЯтСена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан». Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи.

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Между обществом «Завод Промсталь» и обществом «СЗ «Оникс» 09.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течение 1 года со дня заключения настоящего договора.

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами следующим образом:

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 в сумме 56 130 274 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1763 в сумме 40 280 443 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:213 в сумме 3 589 283 руб.

На момент заключения дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573. Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 - 43 869 726 руб.; пункт 2.3 договора: до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца. Остальные пункты договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 оставить в прежней редакции, без изменений.

Истец 30.11.2019 обратился к ответчику с просьбой заключить договор долевого участия на нежилые помещения в строящемся жилом доме со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ: общей площадью 8 408 кв. м (номера на поэтажном плане 1-43), расположенные на 1 этаже секций А, Б, В; общей площадью 144, 2 кв. м (номера на поэтажном плане 1- 13), расположенные на цокольном этаже секции А, и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Также в данном письме истец указал, что общество «Пилигрим Альфа» произвело оплату по договору от 15.04.2014 на сумму 37 312 359 руб. 01 коп., приложив платежные документы. Однако ответа на данное письмо не последовало.

Согласно пункту 2.5 договора инвестирования № 019/4-2914 от 15.04.2014 в редакции дополнительного соглашения № б/н от 07.12.2017 ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2019 года.

По состоянию на 05.07.2021 секции А, Б, В Многоквартирного жилого дома (литер 6) не возведены застройщиком обществом «СЗ «Оникс», не введены в эксплуатацию, новым застройщиком перенесены сроки сдачи объекта в эксплуатацию, согласно проектной декларации ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию секций В, Г - 3 квартал 2021 года, секции А, Б - 3 квартал 2024 года.

В связи с тем, что объекты инвестирования в установленный срок не построены, срок завершения строительства перенесен более чем на 5 лет, а также учитывая, что новым застройщиком изменены технические характеристики нежилого помещения (площадь, конфигурация), истец утратил интерес к договору инвестирования № 019/4-2914 от 15.04.2014 и 24.05.2021 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате предварительной оплаты в размере и выплате неустойки.

Поскольку в период договорных отношений с истцом спорные помещения (объект инвестирования) ответчиком были реализованы обществу «Бриг» по цене 100 000 руб. за 1 кв. м (соглашение от 17.12.2021 о расторжении договора № 566НП-100 от 20.02.2021, учитывая покупную стоимость 40 500 руб. за 1 кв. м), истец полагал, что на его стороне возникли убытки в виде

недополученной прибыли в размере 59 500 руб. за 1 кв.м (100 000 руб. - 40 500 руб.), что составляет 58 559 900 руб. ((840+144,2) х 59 500 руб.).

Истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованием о возмещении причиненных убытков, которые последним оставлены без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды, приняв во внимание отчет общества «Оценка Про» № 189/24 о рыночной стоимости помещений, исходили из того, что за ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчику начислена неустойка в рамках дела № А07-5202/2021 в размере 4 942 639 руб. Поскольку сторонами не согласовано условие о возмещении убытков в сумме сверх установленной неустойки, суды пришли к выводу, что убытки, понесенные истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, могут быть возмещены исключительно в части, не покрытой суммой неустойки, то есть в размере 9 199 261 руб. (14 141 900 руб. - 4 942 639 руб.).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьями 12, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статья 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов возмещения вреда указывает на возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Исходя из указанных норм права, истец, заявляющий требование о возмещении убытков, обязан в соответствии со статьей 65 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. В свою очередь ответчик должен доказать, что вред причинен не по его вине.

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления № 25, следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания вышеуказанных положений, следует, что основанием для взыскания убытков является наличие состава гражданского правонарушения, включающего в себя следующие условия: противоправное деяние (действие или бездействие) причинителя вреда, наличие вреда, причинную связь между противоправным деянием и причиненным вредом, вину причинителя вреда. При этом удовлетворение исковых требований, по общему правилу, возможно при доказанности всей совокупности условий деликтной ответственности.

Как следует из материалов дела и установлено судами, права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 перешли к новому застройщику – обществу «СЗ «Оникс».

Данный факт установлен вступившими в законную силу судебным актом по делу № А07-15331/2019 с участием тех же лиц, обстоятельства, установленные по которому судами, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации обстоятельства.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не

доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, преюдициальное значение имеют факты, установленные вступившим в законную силу решением суда, обстоятельства, которые установлены таким решением, не подлежат доказыванию вновь в делах с участием тех же лиц.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти обстоятельства, не будет отменен в порядке, предусмотренном законом.

Таким образом, обстоятельства, установленные судами в рамках вышеуказанного дела, имеют в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе, пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющие порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках дела № А07-15331/2019 установили, что обществу «СЗ «Оникс» при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами, (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома.

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка.

По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков.

При рассмотрении дела № А07-15331/2019 судами установлено, что 14.01.2019 общество «СЗ «Оникс» направило в адрес общества «Завод

Промсталь» проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество «Завод Промсталь» обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам.

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество «СЗ «Оникс» предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении № 1, договоры участия в долевом строительстве.

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества «Завод Промсталь», как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК «Жилой дом литер 6».

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество «СЗ «Оникс») примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках, являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 № 17-10-Н, суды в рамках дела № А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества «Завод Промсталь» перед инвесторами.

Судами установлено, что действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах.

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество «СЗ «Оникс» приняло на себя обязательства общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых

помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

Таким образом, суды установили, что к обществу «СЗ «Оникс» перешли права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 и, что именно указанное лицо несет перед истцом обязанность по передаче объекта инвестирования по договору № 019/4-2014 от 15.04.2014.

Из условий договора инвестирования № 019/40-2014 следует, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объекты инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты инвестирования.

Согласно пункту 1.2 договора от 15.04.2014 объектом инвестирования выступают нежилые помещения: номера на поэтажном плане 1-43, общей площадью 840 кв. м, расположенные на первом этаже секций А, Б, В; номера на поэтажном плане 1-13, общей площадью 144,2 кв. м, расположенные на цокольном этаже секции А строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Из материалов дела следует, что объекты инвестирования до настоящего времени истцу не переданы.

Кроме того, согласно проектной документации № 02-001220 от 09.04.2021 застройщиком без согласования с обществом «Пилигрим Альфа» изменена проектная документация в отношении нежилых помещений, подлежащих передаче обществу «Пилигрим Альфа», в секции В жилого дома отсутствует помещение с назначением поликлиника, в секции А находится два нежилых помещения с указанным назначением площадью 645,71 кв. м (на минус 1 этаже), 572,28 кв. м (на 1 этаже), в секции В площадью 816,16 кв. м.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих данные обстоятельства (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), ответчиком в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки к оформлению взаимоотношений с истцом, внесению изменений в договор от 15.04.2014, в том

числе относительно пролонгации сроков строительства и согласования изменений проекта, в дело также не представлено.

Письмом от 24.05.2021 истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, указав на нарушение срока выполнения обязательств со стороны ответчика, а также изменение технических характеристик нежилых помещений (площадь, конфигурация) обратился к ответчику с требованием о возврате денежных средств по договору от 15.04.2014 в размере 37 312 359 руб. 01 коп.

В рамках дела № А07-19140/2021 судами установлено, что договор является расторгнутым с 30.07.2021. Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.08.2022 по делу № А07-19140/2021 вступило в законную силу.

Как видно из материалов дела, истец, заявляя в рамках настоящего дела требование о взыскании убытков, ссылается на судебные акты при участии тех же лиц.

Так, в рамках дела № А07-5202/2021 оплата обществом «Пилигрим Альфа» по договору инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 установлена в размере 37 312 359 руб. 01 коп., на основании пункта 7.3 начислена неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов инвестирования в размере 4 942 639 руб. 99 коп.

В рамках гражданского спора № А07-19140/2021 установлено, что в период договорных отношений с обществом «Пилигрим Альфа», спорные помещения (объект инвестирования) были реализованы обществу «Бриг» по цене 100 000 руб. за 1 кв. м (соглашение от 17.12.2021 о расторжении договора № 566НП-100 от 20.02.2021), учитывая вышеуказанную покупную стоимость 40 500 руб. за 1 кв.м, истец полагает, что на его стороне возникли убытки в виде недополученной прибыли в размере 58 559 900 руб. из расчета 59 500 руб. за 1 кв. м (100 000 руб. - 40 500 руб.).

Указанный истцом расчет убытков основан на стоимости помещения на 1 этаже в секции Б площадью 816,16 кв. м, предусмотренного договором долевого участия № 566НП-100 от 20.02.2021, заключенного между ответчиком и обществом «Бриг».

В свою очередь, ответчик, возражая относительно исковых требований представил в материалы дела отчет общества «Оценка Про» № 189/24 об оценке рыночной стоимости и права требования нежилых помещений, предусмотренных договором инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014, заключенным между обществами «Пилигрим Альфа» и «Завод Промсталь».

По результатам оценки общества «Оценка Про» была определена рыночная стоимость помещений на следующие даты: 39 872 000 руб. - рыночная стоимость права требования помещений на дату подписания договора купли-продажи земельных участков № б/н 23.05.2018; 44 470 000 руб. - рыночная стоимость помещений на 30.04.2019 - крайняя дата передачи недвижимости по договору инвестирования № 019/4- 2014 от 15.04.2014; 47 128 000 руб. - рыночная стоимость помещений на 30.11.2019 - дата направления истцом ответчику письма о перезаключении договора инвестирования; 54 002

000 руб. - рыночная стоимость помещений на 30.07.2021 - дата расторжения истцом договора инвестирования в одностороннем порядке.

Доводы истца о недостоверности отчета о рыночной стоимости объекта инвестирования, представленного ответчиком в материалы дела, рассмотрены апелляционным судом и отклонены со ссылкой на часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Апелляционным судом указано, что в рассматриваемой ситуации, исходя из предмета исковых требований и его оснований, обстоятельств, подлежащих установлению в целях рассмотрения спора, представленных в материалы дела сторонами доказательств, истец имел реальную возможность воспользоваться своим правом и заявить соответствующее ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного объекта инвестирования. Однако указанным правом не воспользовался (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истцом не заявлено ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта инвестирования, спор рассмотрен судами, исходя из представленных в материалы дела документов и доказательств.

Учитывая, что определение рыночной стоимости, требует специальных знаний, в отсутствии в материалах дела иных относимых, допустимых и достоверных доказательств, суды правомерно приняли отчет общества «Оценка Про» № 189/24 в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость помещений на дату расторжения истцом договора инвестирования в одностороннем порядке 30.07.2021 составила 54 002 000 руб.

Таким образом, разница между ценой недвижимого имущества указанной в договоре инвестирования и на дату расторжения истцом договора инвестирования в одностороннем порядке составила 14 141 900 руб. (54 002 000 руб. - 39 860 100 руб.).

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где

должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанной месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Также судами при определении размера убытков учтено, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 по делу № А07-5202/2021 с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства по договору инвестирования № 019/4-2014 от 15.04.2014 в размере 4 942 639 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Таким образом, по общему правилу требования о взыскании неустойки по отношению к убыткам носят зачетный характер.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Поскольку за ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчику начислена неустойка в рамках дела № А07-5202/2021 в размере

4 942 639 руб. и сторонами не согласовано условие о возмещении убытков в сумме сверх установленной неустойки, суды пришли к верному выводу о том, что убытки, понесенные истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, могут быть возмещены исключительно в части, не покрытой суммой неустойки, то есть в размере 9 199 261 руб. (14 141 900 руб. - 4 942 639 руб.).

Таким образом, исковые требования правомерно удовлетворены судами в сумме 9 199 261 руб.

Доводы общества «СЗ «Оникс» о том, что ответственность за убытки, возникшие в период с 15.04.2014 по 30.04.2019 в сумме 4 609 900 руб. необходимо было возложить на общество «Завод Промсталь», которое являлось застройщиком до перехода данной обязанности к истцу 23.05.2018, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и были судом обоснованно отклонены. Апелляционный суд указал, что, заключая договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 с находящимися на них объектами незавершенного строительства и принимая на себя соответствующие обязательства, ответчик как добросовестный участник гражданских правоотношений, действуя с разумной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации) обязан был проверить степень готовности объектов капитального строительства, путем истребования у продавца соответствующей проектной и исполнительной документации, чего ответчиком в рассматриваемом случае сделано не было, в связи с чем сам ответчик несет риск наступления

негативных последствий в виде возможного предъявления к нему со стороны участников инвестирования мер гражданско-правовой ответственности.

Довод ответчика о том, что в период с 30.04.2019 по 30.07.2021 увеличению убытков способствовал непосредственно истец, поскольку уже после окончания срока передачи объекта недвижимости (30.04.2019) имел реальную возможность расторгнуть договор инвестирования, чего не сделал, судом апелляционной инстанции также признан несостоятельным, поскольку, заключив договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 с находящимися на них объектами незавершенного строительства, ответчик принял на себя соответствующие обязательства, в том числе, по своевременной сдаче объектов капитального строительства. В свою очередь, как верно отмечено самим ответчиком, отказ от договора инвестирования является правом истца, а не его обязанностью. В рассматриваемом случае истец имел право вообще не отказываться от заключенного договора, а требовать передачи объекта инвестирования в соответствии с проектной документацией. Таким образом, в рассматриваемом случае, исходя из конкретных обстоятельств дела, право на отказ от договора инвестирования принадлежит только истцу, и он был вправе ее реализовать в любое время по своему усмотрению или как в рассматриваемом случае после утраты интереса в заключённом договоре и отсутствию переданного в собственность объекта инвестирования, предусмотренного договором.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2025 суд кассационной инстанции удовлетворил ходатайство общества «СЗ «Оникс»» о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2024 по делу № А07-1836/2024 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024 по тому же делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, основания для приостановления исполнения оспариваемого судебного акта, отпали, приостановление исполнения указанного судебного акта подлежит отмене на

основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2024 по делу № А07-1836/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» и общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим Альфа» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2024 по делу № А07-1836/2024 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2024 по тому же делу, произведенное на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2025, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Н.Г. Беляева

В.А. Купреенков