15/2023-135820(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Сыктывкар 15 декабря 2023 года Дело № А29-7154/2023

Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2023 года, полный текст решения изготовлен 15 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бердниковой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 08.12.2023 дело по иску

Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании права отсутствующим, исключении записи из ЕГРН,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы судебных приставов, кадастровый инженер ФИО1

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 22.09.2023,

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о признании отсутствующим права Общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (Ответчик, Общество) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0105008:1669 площадью 19,3 кв.м по адресу: <...>; исключении из ЕГРН записи об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0105008:1669 площадью 19,3 кв.м по адресу: <...>.

Определением от 21.08.2023 судебное разбирательство отложено на 05.10.2023, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов. Определением от 05.10.2023 рассмотрение дела отложено на 08.11.2023, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён кадастровый инженер, осуществивший подготовку технического плана объекта незавершенного строительства – ФИО1.

ФИО1 представила запрошенные судом пояснения по обстоятельствам подготовки технического плана.

Представитель Истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в суд не направили. Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Истца, судом установлено следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно извещению о проведении аукциона Администрация МОГО "Сыктывкар" провела торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105008:61 общей площадью 1720 кв.м., расположенного по адресу: <...> с разрешенным использованием "Офисный центр". По результатам проведенных торгов (протокол о результатах аукциона от 25.12.2018) с его победителем ООО "Гранд Инвест" Администрация МОГО "Сыктывкар" заключила договор № 01/19-10 от 24.01.2019 аренды вышеуказанного земельного участка (земельный участок) сроком на три года.

Соглашением от 25.04.2019 арендатор ООО "Гранд Инвест" уступил право аренды по указанному договору обществу "Монолит", уведомив об этом арендодателя. Актом приема-передачи от 25.04.2019 подтверждается передача земельного участка от ООО "Гранд Инвест" обществу "Монолит".

Обстоятельства заключения и исполнения обязательств по спорному договору были ранее предметом рассмотрения в делах № А29-6145/2020 и А29-11913/2021, решением по которому с ООО «Монолит» в пользу Администрации взысканы задолженность и пени.

В силу ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения суда по вышеназванному делу, которым установлена заключенность и действительность договора, размер и сроки внесения арендной платы, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора, а обстоятельства, ими установленные, не подлежат доказыванию вновь.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Согласно представленной копии градостроительного плана земельного участка 11:05:0105008:61 от 15.03.2018 на данном земельном участке запланировано строительство офисного центра, на нем имеются подлежащие сносу строения и охранная зона инженерных коммуникаций.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды и в пункте 1.1. договора аренды от 24.01.2019, заключенного по результатам торгов, отражен вид использования земельного участка - "офисный центр". Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН следует, что земельный участок отнесен к категории земель - "офисный центр".

По сведениям Истца, срок Договора истек 24.01.2022.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим

образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с п.1.2. Договора, он заключён сроком на 3 года, вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Регистрация Договора от 24.01.2019 осуществлена 30.01.2019.

Соответственно, срок, на который земельный участок был предоставлен Обществу в аренду по Договору, истек не позднее 30.01.2022.

Особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Настоящий Договор заключен по результатам торгов.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Юридически значимым обстоятельством является установление волеизъявления арендатора на заключение договора на новый срок. Продолжение использования помещения достаточным доказательством данного обстоятельства не является. Указанные разъяснения связывают сохранение за арендатором права на использование муниципального имущества не только с отсутствием соответствующих возражений арендодателя, но и с намерением арендатора продолжить договорные отношения на новых условиях.

Вместе с тем, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендатора на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок.

Соответственно, оснований для продолжения использования земельного участка на условиях договора аренды после 30.01.2022 у Общества не имеется.

Учитывая положения п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для возобновления договора аренды на неопределенный срок. Доказательств обращения к Истцу с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка в предусмотренном законом порядке, а равно неправомерного уклонения истца от заключения такого договора Общество не представило.

05.03.2022 в адрес Ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды и необходимости передать земельный участок Администрации. Ответ на данное требование от ответчика не поступил, земельный участок возвращён в Администрацию не был.

Вместе с тем, при осмотре земельного участка 30.05.2023 Истцом было установлено нахождение на участке отдельно расположенных свай, отражено, что

строительство на участке не ведётся, объекты недвижимости отсутствуют.

Как следует из материалов дела, Ответчику принадлежит на праве собственности Спорный объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, с кадастровым номером 11:05:0105008:1669 площадью 19,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Объект поставлен на кадастровый учет, право собственности на указанное имущество зарегистрировано за ответчиком 18.06.2020, что подтверждается выпиской ЕГРН от 25.05.2023.

Истец, ссылаясь при этом на то, что поскольку спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, сведения в ЕГРН о таковом являются недостоверными, нарушают права как Администрации (представителя собственника земельного участка на котором он находится), так и неопределенного круга лиц, полагающихся на данные указанного реестра, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том

случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из обстоятельств дела, Администрация ссылается на то, что нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество (незавершенный строительством объект), которое не обладает признаками недвижимости, поскольку указанной регистрацией ущемляются права и законные интересы муниципалитета в отношении использования земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105008:61.

Согласно подпункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует

предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ); замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Работы по возведению фундамента должны быть завершены в целях определения наличия у объекта признаков недвижимого имущества.

Как следует из обстоятельств дела, при осмотре земельного участка было выявлено, что земельный участок длительное время не используется по назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, строительные работы не ведутся, объект недвижимости визуально отсутствует. Вместе с тем, установлено наличие зарегистрированных прав на спорный объект, расположенный на арендуемом земельном участке.

Кадастровый инженер ФИО1 была привлечена третьим лицом, не заявляющем самостоятельных требований относительно предмета спора, пояснила, что на дату формирования технического плана объекта незавершенного строительства 202006-09 она являлась кадастровым инженером ООО "Геохолдинг", (ОГРН <***>), в её обязанности входило формирование технического плана на основании предоставленной геодезической съемки. На объекты лично она не выезжала, состояние объекта не проверяла. Выездом на местность, формированием геодезической съемки, обследованием объектов занимался сам директор ООО "Геохолдинг" - ФИО3.

По сути вопроса по данному объекту он пояснил, что на дату проведения геодезической съемки оконченный строительством фундамент находился на земельном участке, согласно проекту это брусчатый ростверк на винтовых сваях. В связи с этим была поставлена задача кадастровому инженеру о формировании технического плана на объект незавершенного строительства, что и было сделано. Дальнейшее существование данного объекта не отслеживалось за ненадобностью.

Тем самым кадастровый инженер подтвердил, что фундамент спорного объекта не был готов полностью, доказательства иного у неё отсутствуют.

Свайный фундамент представляет собой опорную конструкцию, состоящую из нескольких столбчатых элементов, погруженных в грунт и связанных между собой на поверхности. Отдельно расположенные в земельном участке сваи не представляют собой самостоятельного объекта недвижимости. Их извлечение из земли не приведет к значительному ущербу имущества.

В проектной сметной документации указано, что фундамент данного объекта по проекту является это брусчатый ростверк на винтовых сваях. Отсутствие иной проектной документации в отношении спорного объекта не является основанием для сомнения в данных, указанных в проекте здания.

Поскольку на земельном участке согласно акту осмотра от 30.05.2023 отсутствует связывающий сваи брусчатый ростверк, строительство фундамента данного объекта не завершено, сделать иной вывод не представилось возможным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ); замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, работы по возведению фундамента должно быть завершены в целях определения наличия у объекта признаков недвижимого имущества.

К требованиям о признании права отсутствующим подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Так, в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Указанная позиция также изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016),

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска; исковая давность на такое требование не распространяется (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)).

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0105008:61 объекта, который можно бы было отнести к недвижимому имуществу.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В силу изложенного суд пришел к выводу, что в связи с отсутствием у Спорного объекта свойств недвижимого имущества требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0105008:1669 площадью 19,3 кв.м по адресу: <...>.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0105008:1669 площадью 19,3 кв.м по адресу: <...> и о правах на него.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина