Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-226911/25-11-1577

Резолютивная часть решения изготовлена 01 ноября 2025г.

Полный текст решения изготовлен 20 ноября 2025г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи Дружининой В.Г., единолично,

Рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КОБА» (111677, Г.МОСКВА, УЛ РОЖДЕСТВЕНСКАЯ, Д. 16, ЭТАЖ 1 ПОМ 28 КОМ 29, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.05.2015, ИНН: <***>)

о взыскании по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) от 28.05.2019г. № 00-00699/19 штрафа в размере 600 563руб. 42коп. за осуществление перепланировки арендуемого помещения, об обязании в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения площадью 123,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 25.10.2013г., на случай неисполнения вступившего в законную силу решения суда о взыскании неустойки в размере 10 000руб. 00коп. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в 2 раза, начиная с 4 месяца с момента наступления исполнения решения суда,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО «КОБА» о взыскании штрафа в размере 600 563руб. 42коп. за осуществление перепланировки арендуемого помещения, об обязании в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения площадью 123,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 25.10.2013г., на случай неисполнения вступившего в законную силу решения суда о взыскании неустойки в размере 10 000руб. 00коп. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в 2 раза, начиная с 4 месяца с момента наступления исполнения решения суда по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) от 28.05.2019г. № 00-00699/19.

Определением от 02.09.2025г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

01.11.2025г. судом принята резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке ст. 229 АПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным гл. 20 данного Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о составлении мотивированного решения арбитражного суда.

Поскольку заявление о составлении мотивированного решения поступило в сроки, установленные ч. 2 ст. 229 АПК РФ, заявление подлежит удовлетворению.

Истец в обоснование исковых требований указал, что в результате осмотра переданного в аренду ответчику нежилого помещения было выявлено осуществление ответчиком перепланировки в отсутствие согласия арендодателя и получения разрешительной документации.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что по договору аренды недвижимости от 28.05.2019г. № 00-00699/19 ответчиком получено согласие от Департамента городского имущества города Москвы письмом от 18.02.2022г. № ДГИ-ЭГР-5760/22-1 на перепланировку/переустройство нежилого помещения с кадастровым номером 77:16:0010105:6351 площадью 123,9 кв.м по адресу: <...>, ООО «КОБА» получило распоряжение Мосжилинспекции города Москвы от 21.09.2022г. № ЮВ-0979-22 на планируемые работы согласно представленному проекту и техническому заключению, актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме от 18.06.2024г. № 0215-АПП подтверждается, что нежилое помещение было переоборудовано в соответствии и регламентом постановления Правительства Москвы от 25.10.2011г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах», а распоряжение от 21.09.2022г. № ЮВ-0979-22 снято с контроля, ООО «КОБА» получило акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме от 03.07.2025г. № ЮВ-0862-25 на основании предоставленного эскиза, письмом от 08.07.2024г. ответчик в установленном порядке уведомил истца о завершении перепланировки и переустройства нежилого помещения, письмом от 01.08.2024г. № ДГИ-Э-106845/24-1 истец согласовал дальнейшие действия по согласованию и внесению сведений в техническую документацию.

Суд, исследовав материалы дела и представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «КОБА» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) от 28.05.2019г. № 00-00699/19, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 123,90 кв.м (этаж 1, пом. XXII – комнаты 1-13), расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.2 договора технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 5501/5 по состоянию на 25.10.2013г.

В п. 2.1 договора указано, что срок действия договора аренды устанавливается с 01.05.2019г. по 01.05.2029г.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 11.06.2019г. № 77:16:0010105:6351-77/003/2019-1, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 14 дней с момента подписания договора сторонами.

Согласно 3.2 договора на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда, с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодателем и арендатором объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Пунктом 5.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право осуществлять контроль за исполнением условий договора, в том числе иметь беспрепятственный доступ к объекту аренды с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (п.1 ст. 332 ГК РФ).

В соответствии с п. 7.12 договора в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.4 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

В п. 5.3.4 договора установлено право арендатора производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

Пунктом 7.12 договора предусмотрено, что в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.4 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Согласно п. 13.11 договора в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается арендатором в обязательном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств арендатора, в случае проведения арендатором перепланировки, не согласованной с Департаментом городского имущества города Москвы, арендатор оплачивает на счет Департамента городского имущества города Москвы неустойку, равную ставке годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.

В соответствии с актом осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего на праве собственности городу Москве, от 09.04.2025г. № 9042192 Госинспекцией по недвижимости произведен осмотр нежилого помещения (здания) по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Некрасовка, ул. Рождественская, д. 21, корп. 5, в ходе которого в помещении выявлена множественная перепланировка, а именно: комната 1 и комната 2 образуют единое помещение из части комнат 10, 11, 12, 13 образован коридор путем уменьшения границ комнат, в комнате 13 установлено 2 раковины, унитаз и душ.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 06.06.2025г. № 33-6-151296/25-(0)-1, № 33-6-151296/25-(0)-2 с требованием оплатить штраф, что подтверждается отчетами об отслеживании почтового отправления с сайта АО «Почта России».

В письме о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещений от 18.02.2022г. № ДГИ-ЭГР-5760/22-1 истец указал, что нежилое помещение с кадастровым номером 77:16:0010105:6351 площадью 123,9 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>, в соответствии с договором от 28.05.2019г. № 00-00699/19 передано в аренду ООО «КОБА» для использования под общественное питание, аптеку, спорт-бар, миниотель, мультисервис, торговые цели, истец не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения (1 этаж, пом. XXII) в габаритах договора аренды за счет средств ответчика.

Как следует из акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме от 18.06.2024г., в объекте по адресу: <...>, пом. XXII, ООО «КОБА» предъявлены следующие работы: разборка перегородок, в том числе с дверными блоками, устройство перегородок, в том числе с дверными проемами, частичная заделка проема в стене в соответствии с проектным решением, устройство декоративных элементов в соответствии с проектным решением, в том числе с доступом к инженерными коммуникациями, устройство санузлов в соответствии с проектным решением, устройство гидроизоляции полов санузлов, изменение конструкций полов без затрагивания межэтажного перекрытия с устройством звукоизоляции, демонтаж, перенос и установка оборудования в соответствии с проектным решением, предъявленные комиссии работы считаются выполненными в соответствии с требованиями нормативным документов, действующих для многоквартирных домов, распоряжение Мосжилинспекции от 21.09.2022г. № ЮВ-0979-22 снято с контроля.

Ответчиком в адрес истца через электронную приемную на официальном портале Мэра и Правительства Москвы направлено сообщение от 08.07.2024г. № ID=55947927 со ссылкой на то, что ООО «КОБА» уведомляет, что получило акт Мосжилинспекции о завершении перепланировки и переустройства арендуемого нежилого помещения (договор аренды № 00-00699/19), расположенного по адресу: <...>, пом. XXII, с приложением акта Мосжилинспекции.

В ответном письме о рассмотрении обращения от 01.08.2024г. № ДГИ-Э-106845/24-1 истец сообщил ответчику, что истцом было дано согласие на проведение мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству арендуемого нежилого помещения (исх. от 18.02.2022г. № ДГИ-ЭГР-5760/22-1), после проведения работ и утверждения перепланировки необходимо внести актуальную информацию о вышеуказанном объекте недвижимости в сведения ЕГРН, истец предоставил свое согласие на проведение обследования, заказ и изготовление технической документации органом технической инвентаризации на арендуемое ООО «КОБА» нежилое помещение, а также подготовку технического плана на объект недвижимости у кадастрового инженера за счет средств заказчика.

В соответствии с поэтажным планом по состоянию на 06.12.2024г. и экспликацией к поэтажному плану в отношении спорного помещения, изменения технических характеристик арендуемого ответчиком помещения внесены в соответствии с выполненными работами по перепланировке помещения.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.09.2025г. № КУВИ-001/2025-177552600, нежилое помещение с кадастровым номером 77:16:0010105:6351 площадью 123,9 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Некрасовка, ул. Рождественская, д. 21, корп. 5, пом. 2/1, расположенное в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 77:00:0000000:16010, принадлежит на праве собственности ООО «КОБА», о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 15.09.2025г. № 77:16:0010105:6351-77/051/2025-4.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку условиями договора предусмотрено право арендатора на осуществление перепланировки, ответчиком представлены доказательства осуществления работ по перепланировке и переоборудованию помещения после получения согласия истца, в силу ст. 431 ГК РФ п. 7.12 договора необходимо буквально толковать во взаимосвязи с п. 13.11 договора, при рассмотрении требований об обязании ответчика привести спорное помещение в первоначальное состояние судом также учитываются выбытие данного помещения из собственности истца и переход права собственности к ответчику, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине распределяются между сторонами и относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 58, 307, 309, 310, 330, 606 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 167-171, 176, 226, 227, 228, 229 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья В.Г. Дружинина