АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Самара

17 февраля 2025 года

Дело №

А55-26069/2024

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2025 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – Норкиным Я.А., помощником судьи Колесниковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 21 января 2025 года, 04 февраля 2025 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Трио»

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара

о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды,

о признании договора действующим

при участии в заседании

от истца – ФИО2, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО3, доверенность от 01.10.2024, диплом,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 26.12.2024, диплом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Трио» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка № 2097а-2010/2015 от 01.03.2012 на основании уведомления об отказе от договора № 15-07-30/64196 от 07.12.2023.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, после чего судебное заседание продолжено. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru.

Истец заявленные требования поддержал.

Ответчик иск не признал.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.09.2010 на основании приказа № 2376 Министерства имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) ООО ФИРМА «ТРИО» предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 80 кв.м., кадастровый номер 63:01:0104005:1, расположенный по адресу <...>, для использования под временный магазин на срок с 15.07.2010 по 13.07.2015.

01.03.2012 между ООО ФИРМА «ТРИО» и Министерством был заключен договор аренды № 2097а-2010/2015 (далее - договор аренды) земельного участка, государственная собственность на которой не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством.

Согласно п. 1.1 договора аренды Министерство предоставляет, а ООО ФИРМА «ТРИО» принимает земельный участок, общей площадью 80 кв. м., отнесенный к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый № 63:01:0104005 расположенный по адресу <...>, для использования под временный магазин, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

На участке расположен принадлежащий ООО ФИРМА «ТРИО» некапитальный объект временный магазин (распоряжение администрации Железнодорожного района г. Самары от 04.04.2005 № 220).

Земельный участок, предусмотренный договором аренды, передан ООО ФИРМА «ТРИО» по акту приема-передачи земельного участка от 01.03.2012 (приложение № 3 к договору).

Указанный договор аренды, согласно п. 2.1 договора, действует по 13.07.2015 Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с 15.07.2010 (п. 2.2 договора).

Письмом Департамента управления имуществом городского округа Самара (далее -Департамент) от 16.09.2015 № 15-07-30/41620 действие договора аренды для ООО ФИРМА «ТРИО» было подтверждено и продлено на неопределенный срок.

Уведомлением от 07.12.2023 № 5-07-30/64196 Департамент сообщил ООО ФИРМА «ТРИО» об одностороннем отказе от договора аренды на основании п. 2 ч. 450.1 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также необходимости освободить земельный участок от объекта, расположенного на нем, и сдать его по акту приема-передачи.

ООО ФИРМА «ТРИО» не согласно с односторонним отказом Департамента от исполнения договора аренды, считает его неправомерным по следующим основаниям.

Как указал истец, в силу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Согласно п. 7.1 договора аренды, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в установленном действующим законодательством и настоящим договором порядке.

В п. 7.2 договора аренды прямо предусмотрено, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора в случаях:

1)при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течении трехмесяцев независимо от ее последующего внесения Расторжение договора не освобождаетАрендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплатенестойки,

2)использования Арендатором участка способами, которые приводят кзначительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристикучастка,

3) при принятии в установленном порядке решения о развитии застроенных территорий в городском округе Самара, если участок расположен в пределах таких территорий,

4) при принятии в установленном порядке решения о развитии застроенных территорий в городском округе Самара, если участок расположен в пределах таких территорий,

5)при нарушении Арендатором участка требований пожарной безопасности, правилохраны инженерных сетей и коммуникаций, санитарно-эпидемиологических правил,

6)по иным основаниям, предусмотренным законодательством

При отказе Арендодателя от исполнения Договора по одному из оснований, указанных в п. 7.2 договора, договор считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечению одного месяца с момента письменного уведомления Арендодателем Арендатора о таком отказе (п. 7.3 договора).

Норма абз. 1 ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из положений п. 7.2 договора аренды с учетом буквального их толкования следует, что стороны предусмотрели случаи, при наступлении которых возможен односторонний отказ от исполнения договора (п. 7.2 договора).

Как указал истец, ООО ФИРМА «ТРИО» не нарушило ни один из вышеуказанных пунктов договора аренды, в соответствии с которым Арендодатель праве был заявить об одностороннем отказе от договора, Уведомление Департамента от 07.12.2023 № 5-07-30/64196 об одностороннем отказе от исполнения договора также не содержит нарушений ООО ФИРМА «ТРИО» условий п. 7.2 договора аренды, которые могли бы послужить основанием для одностороннего отказа Департаментом от исполнения договора.

Ссылка Департамента в уведомлении об отказе от договора на п. 7.4 как на основание такого отказа, сделана без учета положений п. 7.2, предусматривающего специальные основания для одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договора.

Таким образом, по мнению истца, отказ Департамента от договора аренды был заявлен в нарушение условий п. 7.2 договора, а потому является неправомерным.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения, что по смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки)

Уведомление Департаментом от 07.12.2023 № 5-07-30/64196, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договора аренды, применительно к ст. 153 ГК РФ является сделкой Поэтому односторонний отказ Департамента от договора аренды, выраженный в уведомлении направлен на прекращение договора аренды, и подлежит правовой оценке с точки зрения односторонней сделки.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (п 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 06 2015 6 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Истец указал на то, что согласно разъяснениям, изложенным в п 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 11 2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК) Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2ст. 168 ГК).

В границах земельного участка с кадастровым № 63:01:0104005:1, общей площадью 80 кв.м., по адресу <...>, находится принадлежащее ООО ФИРМА «ТРИО» строение (магазин), в котором зарегистрирован юридический адрес (местонахождение) ООО ФИРМА «ТРИО».

ООО ФИРМА «ТРИО» за свой счет обеспечило земельный участок и помещение (магазин) водоснабжением, водоотведением, присоединением к электрическим сетям, санитарное содержание прилегающей территории, вывоз мусора, содержание и уход за зелеными насаждениями на прилегающей территории.

Указанные обстоятельства подтверждаются доказательствами договором № 1441/10 от 02.07.2010 на отпуск питьевой воды (водоснабжение) и прием сточных вод (водоотведение), дополнительным соглашением от 26.06.2014 № 6543 к договору № 1441/10 от 02.07.2010, соглашением от 18.10.2013 о санитарном содержании прилегающей территории, содержании и уход за зелеными насаждениями на прилегающей территории, вывозе мусора, актом границ балансовой принадлежности и границ эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным сетям, устройствам и сооружениям к ним от 01 08 1999, актом сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2024 по 30.07.2024 между АО «Самарагорэнергосбыт» и ООО ФИРМА «ТРИО».

В рассматриваемом случае Департамент, направляя уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, действовал неразумно и недобросовестно, не учитывая права и интересы ООО ФИРМА «ТРИО», которое надлежащим образом исполняло обязанности по данному договору аренды и, рассчитывало на дальнейшее использование помещения (магазин).

Учитывая также, что ООО ФИРМА «ТРИО» зарегистрировано по адресу своего имущества (магазин), расположенном на земельном участке, то возвращение земельного участка может повлечь правовые последствия для ООО ФИРМА «ТРИО» внесение регистрирующим органом в ЕГРЮЛ запись о недостоверности сведений о юридическом лице и как следствие тому, исключение юридического лица из реестра во внесудебном порядке - по решению регистрирующего органа (пункт 6 статьи 11, подпункт «б» пункта 5 статьи 211 Федерального закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Нарушение этой обязанности может повлечь признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2ст. 168ГК РФ).

Таким образом, ссылка Департамента в уведомлении об отказе от договора на п. 2 ст. 450 1, п. 2 Ст. 610 ГК РФ как на основание такого отказа, не является безусловным основанием для отказа от договора аренды, поскольку согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 право Арендодателя на односторонний отказ от договора аренды не абсолютно.

Кроме того, истец указал на то, что Департаментом не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (в редакции действующей на дату заключения договора аренды земельного участка).

В настоящее время спорные правоотношения урегулированы ст. 39 20 ЗК РФ, согласно которой, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в том числе и на основании аренды, не может быть ограничено каким-либо сроком (постановление 11 арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 по делу № А55-36610/2009).

Как уже было указано выше, на спорном земельном участке расположено строение (магазин), которое принадлежит ООО ФИРМА «ТРИО».

Вид разрешенного использования земельного участка под временный магазин, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка и выпиской из ЕГРН.

Поэтому, отказавшись от договора аренды, Департамент фактически лишил возможности ООО ФИРМА «ТРИО» использовать принадлежащее последнему имущество (магазин) по прямому назначению.

При указанных обстоятельствах, право аренды земельного участка, занятого строением (магазином), закреплено за ООО ФИРМА «ТРИО» законом, а односторонний отказ Департамента от исполнения договора является незаконным.

Факт продления органами местного самоуправления с ООО ФИРМА «ТРИО» договора аренды на неопределенный срок, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действует Департамент, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта имущества (магазина), в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем имущества (магазина), что нарушает права и законные интересы ООО ФИРМА «ТРИО».

Таким образом, как указал истец, ООО ФИРМА «ТРИО» оспаривает сделку по расторжению договора аренды ввиду отсутствия оснований, предусмотренных п. 7.2 договора, злоупотреблением правом со стороны Департамента, и нарушением право аренды земельного участка, занятого строением (магазином).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, согласно доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Как указал ответчик, 01.03.2012 между Министерством имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) и ООО Фирма «ТРИО» заключен договор №2097а-2010/2015 аренды земельного участка (далее - Договор) с кадастровым номером 63:01:0104005:1, площадью 80 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 21, под временный магазин (далее - земельный участок).

01.03.2012 подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование.

Согласно пункту 2.1 Договора настоящий договор действует по 13.07.2015.

Согласно пункту 2.2 Договора его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, с 15.07.2010.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Кроме того, ответчик указал на то, что 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Таким образом, с указанной даты в силу прямого указания закона право Арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 (в редакции от 17.08.2017) № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» (далее - Постановление № 1) Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, Истец) наделен полномочиями по принятию решений о согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков или об отказе в согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков, предоставленными для целей, не связанных со строительством (подпункт 8 пункта 2).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться^-надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 7.4 Договора при условии возобновления Договора на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, стороны вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван каким-либо нарушением со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Ответчик указал на то, что во исполнение пункта 6 Протокола совещания по строительству ТПУ «Пятилетка» и реконструкции здания МБУК городского округа Самара «Театр для детей и молодежи «Мастерская» от 28.11.2023 № 91: «Провести работу по расторжению договоров аренды ОПР, расположенных на бульваре по ул. Чернореченской, в границах ул. Владимирской и ул. Спортивной, с последующим демонтажем данных объектов», Департаментом 07.12.2023 в адрес ООО ФИРМА «ТРИО» направлено уведомление об отказе от Договора №15-07-30/64196 с 30.01.2024 и об обязании освободить арендуемый земельный участок от объекта, расположенного на нем, и сдать его по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктами 4.3.5., 4.3.6. Договора арендатор обязан после прекращения действия Договора в десятидневный срок передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи; в случае прекращения Договора, по требованию Арендодателя освободить земельный участок от временных некапитальных объектов (движимого имущества).

Кроме того, ответчик указал на то, что запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0104005:1 арендой в пользу ООО ФИРМА «ТРИО» на основании Договора в Едином государственном реестре недвижимости погашена.

В связи с тем, что земельный участок не освобожден, в адрес арендатора направлена претензия №15-07-15/10662 от 12.03.2024 с требованием освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0104005:1 от расположенного на нем объекта и передать земельный участок по акту приема-передачи (возврата).

Однако, как указал ответчик, до настоящего времени земельный участок от объекта, расположенного на нем, не освобожден и не передан Департаменту по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статья 198 АПК РФ, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

На основании изложенного, принимая во внимание, что отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, в адрес ООО ФИРМА «ТРИО» является безусловным правом и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, а также то, что уведомление об отказе от договора аренды было направленно арендодателем 07.12.2023 в адрес арендатора, можно сделать вывод о соблюдении со стороны Департамента предусмотренного законом порядка одностороннего отказа от Договора аренды земельного участка, исходя из чего, основания для удовлетворения заявления ООО ФИРМА «ТРИО» Департаменту - с признании недействительным одностороннего отказа Департамента от Договора и о признании его действующим, отсутствуют. В иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные истцом судебные расходы в связи с отказом в удовлетворении исковых требований относятся на истца и возмещению ему не подлежат.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1