АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

С объявлением перерыва в порядке статьи 163 АПК РФ 18 декабря 2025 года г.Тверь Дело № А66-9736/2025

Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2025 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Вишняковой К.А., при участии представителя ответчика – ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Санкт- Петербург,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г. Тверь,

при участии заинтересованных лиц: финансового управляющего ФИО3, г. Рыбинск, ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО7, в лице законного представителя ФИО4; ФИО7, в лице законного представителя ФИО4; ФИО8 в лице законного представителя ФИО4,

о признании решений и действий незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Тверской области, выраженные в уведомлениях об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 05.06.2025 № КУВД-001/2024-65521591/4, № КУВД-001/2024-65521592/4

и обязании Управления произвести государственную регистрацию права собственности ИП ФИО2 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 69:30:0170701:8 и 69:30:0170701:132 (требования, (л.д.30) с учетом уточнений принятых определением суда от 26.08.2025).

Заявитель и третьи лица извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание проводиться в порядке статьи 156 АПК РФ.

ФИО2 поддерживает требования, считает, что при реализации имущества в рамках дела о несостоятельности нотариального удостоверения сделок не требуется, заявила о проведении заседаний суда в её отсутствие.

Управление по требованиям возражает, считая, что поскольку собственниками имущества в т.ч. являются несовершеннолетние нотариальное удостоверение сделки необходимо.

Финансовый управляющий ФИО3 представила письменные пояснения (л.д.17-18), считает, что поскольку речь идет о реализации имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), то действует порядок установленный пунктом 7 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», считает, что права должника, а также членов её семьи не нарушены.

Должник в своих пояснениях поддержала позицию Финансового управляющего и заявителя (л.д.61-62).

Из материалов дела следует:

решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2023 по делу № А82-1179/2023 ФИО4 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев до 01.09.2023 года.

Финансовым управляющим должника утверждена ФИО3

В собственности должника имеется 1/8 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу <...> также 1/8 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом расположенный по тому же адресу.

В собственности её супруга ФИО5 также находится 1/8 доли в праве на земельный участок и жилой дом. Остальные доли распределены между их совершеннолетними и несовершеннолетними детьми.

Суд определением от 28.12.2023 не распространил исполнительский иммунитет на указанное имущество. В определении разъяснено, что имущество (земельный участок и жилой дом) расположенное по адресу <...> продаётся полностью, а собственники получают денежные средства пропорционально их доле в материнском капитале.

Решением об оценке от 23.05.2023 определена стоимость одной доли, в Положении о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества определена стоимость всего объекта. Собственники ознакомлены с результатами оценки, возражений не поступило. Решение об оценке и Положение о порядке реализации направлены в Управление Образования администрации Рыбинского муниципального района, осуществляющее полномочия по опеке и попечительству над несовершеннолетними гражданами.

Управлением Образования администрации Рыбинского муниципального района возражений по Положению о порядке реализации и Решению об

оценке не заявлено, что подтверждается письмом от 01.02.2024 № 77/2024. Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества утверждено определением суда от 17.04.2024 года.

По результатам открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества должника ФИО9 в рамках дела № А82-1179/2023 по лоту № 1 (Протокол от 27.09.2024) 02.10.2024 года, с победителем торгов – ФИО2 заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Расчет за имущество произведен 30.10.2024 года, денежные средства переведены пропорционально долям всем собственникам.

ФИО2 25.12.2024 года договор передан на государственную регистрацию (л.д.9-10).

Решениями регистрирующего органа, принятым в форме уведомлений от 05.06.2024 № КУВД-001/2024-65521591/4, № КУВД-001/2024-65521592/4 Управлением Росреестра по Тверской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в связи с непредставлением нотариально заверенного договора купли-продажи в соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку на момент совершения сделки ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р., являются несовершеннолетними.

Не согласившись с Уведомлениями об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 05.06.2025, предприниматель ФИО2 обратилась в суд.

Исследовав представленные сторонами документы и доказательства, возражения и доводы участвующих в деле лиц в их совокупности, суд при принятии решения исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону

или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

На основании части 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и

представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

Частью 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества должника ФИО4 в рамках дела № А82-1179/2023 между ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 02.10.2024 года, где в качестве продавца указаны все собственники объектов выставленных на продажу, в т.ч. и несовершеннолетние.

Управление Росреестра по Тверской области, отказывая в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указало на непредставление нотариально заверенного договора купли-продажи в соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Часть 1 статьи 42 Закона о государственной регистрации прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Частью 1.1. статьи 42 Закона о государственной регистрации также определено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта.

В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

В соответствии с пунктом 1.12 Положения о порядке и об условиях и о сроках реализации имущества должника ФИО4, согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу <...> качестве собственников зарегистрированы ФИО4 (1/8 доли), ФИО5 (1/8 доли); ФИО6 (1/8 доли); ФИО7 (1/8 доли); Пастухова Анниа Игоревн (1/8 доли), ФИО7 (1/8 доли), ФИО8 (1/8 доли). После реализации имущества, часть денежных средств пропорционально их доле в материнском капитале при соблюдении требований Закона о банкротстве будет выплачена вышеуказанным лицам на основании пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, исходя из правил Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал утвержденным Президиумом Верховного суда РФ от 22.06.2016 года.

Оба объекта (дом и земельный участок) вошли в конкурсную массу в полном объеме - 100% долей в праве собственности.

Суд не соглашается с позицией Управления Росреестра по Тверской области о том, что для совершения регистрационных действий требуется представить договор купли-продажи, удостоверенный в нотариальном порядке.

Поскольку, предметом торгов составляет имущество (дом, земельный участок), находящееся в общей долевой собственности должника, супруга и детей, в том числе несовершеннолетних, которое реализовано как единый объект по одной сделке, оснований для предъявления к договору купли- продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме, применительно к положениям статьи 42, пункта 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации, отсутствовали.

Также суд отмечает, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

В процедуре банкротства обращение взыскания на имущество должника происходит путем его принудительной реализации под контролем суда.

В силу пункта 2 статьи 213.6 Закона о банкротстве при вынесении арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом, введении реструктуризации его долгов или признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина арбитражный суд привлекает к участию в рассмотрении дела о банкротстве гражданина орган опеки и попечительства в случае, если в рамках рассматриваемого дела затрагиваются права несовершеннолетнего лица либо права лица, признанного судом недееспособным.

Как указано выше, Решением об оценке от 23.05.2023 определена стоимость одной доли, в Положении о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества определена стоимость всего объекта. Собственники ознакомлены с результатами оценки, возражений не поступило. Решение об оценке и Положение о порядке реализации направлены в Управление Образования администрации Рыбинского муниципального района, осуществляющее полномочия по опеке и попечительству над несовершеннолетними гражданами.

Из ответа Управления Образования администрации Рыбинского муниципального района от 01.02.2024 № 77/2024 следует, что возражений не имеется. Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества утверждено определением суда от 17.04.2024 года, вступило в силу и не оспорено.

Обращение взыскания на земельный участок и дом производилось в обязательном порядке в рамках дела о банкротстве ФИО4, при этом законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя – ФИО2 на объекты недвижимости не оспаривались.

Управление Образования администрации Рыбинского муниципального района, осуществляющее полномочия по опеке и попечительству над несовершеннолетними гражданами письмом от 01.02.2024 № 77/2024 возражений не заявлено. Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества утверждено определением суда от 17.04.2024 года.

Кроме того, в рамках дела о несостоятельности Орган опеки и попечительства высказал своё согласие на реализацию имущества.

Порядок заключения договора купли-продажи по результатам открытых торгов определяется Законом о банкротстве.

В Определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017 приведена правовая позиция о том, что наличие долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорный объект недвижимости, без выдела этих долей в натуре, не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора и может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.

Таким образом, несмотря на долевой режим собственности и наличие сособственников должника, реализации подлежал единый объект недвижимости - спорная квартира в целом.

В рассматриваемом случае заключение финансовым управляющим должника договора купли-продажи с победителем торгов не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от регистрирующего органа проверки наличия волеизъявления заявителей сделки, а, по сути, является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

В силу статьи 252 ГК РФ выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Спора об определении размера долей не имеется

Ссылка Управления на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 марта 2024 г. по делу № А26-5322/2023, не принимается судом как имеющее иные фактические обстоятельства.

Учитывая изложенное, отказ Управления Росреестра по Тверской области в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической деятельности, требования заявителя признаются обоснованными и правомерными.

Поскольку у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, оспариваемые заявителем действия Управления Росреестра по Тверской области не

соответствуют закону и нарушают права заявителя, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных требований, суд обязывает Управление Росреестра по Тверской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, на основании договора купли-продажи от 02.10.2024.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с Управления Росреестра по Тверской области в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины в сумме 20000 руб. (в подтверждение уплаты госпошлины предпринимателем представлены платежные поручения № 59 от 21.08.2025 на 10000 руб. с отметкой о списании средств и платежное поручение № 42 от 21.06.2025 на 10000 руб. с отметкой о списании средств со счета).

Судом допущена ошибка при расчете госпошлины подлежащей взысканию с Управления и при оглашении резолютивной части решения.

Суд считает возможным, в порядке пункта 3 статьи 179 АПК РФ, исправить допущенную опечатку (ошибку) в мотивированном (полном) тексте решения, поскольку исправление её не влияет на суть принятого судом решения.

Руководствуясь статьями 110, 156, 163, 167-170, 197-201 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области

РЕШИЛ:

Требования индивидуального предпринимателя ФИО2, г.С.Петербург, удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Тверской области, выраженные в уведомлениях об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 05.06.2025 № КУВД-001/2024-65521591/4, № КУВД-001/2024-65521592/4.

Обязать Управление Росреестра по Тверской области произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 69:30:0170701:8 и 69:30:0170701:132.

Взыскать с Управления Росреестра по Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 20 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда, в месячный срок после его принятия в порядке, определенном АПК РФ.

Судья С.Е.Рощина