Постановление по делу № 17АП-902/2025 от 21.03.2025

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 17АП-902/2025-ГК

г. Пермь

21 марта 2025 года Дело № А50-14344/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца ИП ФИО1: ФИО2 – доверенность от 19 апреля 2024 года, диплом, паспорт;

от истца ИП ФИО3: ФИО4 – доверенность от 13 июня 2024 года, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО5 – доверенность от 12 апреля 2022 года, диплом, паспорт;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, акционерного общества коммерческий банк «Уральский финансовый дом»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 декабря 2024 года по делу № А50-14344/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к акционерному обществу коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, убытков,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИП ФИО3) (истцы) обратились в арбитражный суд с иском к акционерному обществу коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (далее АО КБ «Урал ФД», ответчик) о взыскании:

1) в пользу ИП ФИО1:

- задолженности по уплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 07 июля 2021 года № 710-19 за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года в размере 29 233,55 руб.;

- неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11 августа 2023 года по 20 июня 2024 года в размере 2 762,57 руб., с последующим начислением неустойки с 21 июня 2024 года по день фактической оплаты задолженности из расчета 0,03 % за каждый день просрочки;

- неустойки за просрочку возврата помещения за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года в размере 271,87 руб.;

- задолженности по уплате коммунальных услуг за потребленную электроэнергию по договору аренды нежилого помещения от 07 июля 2021 года № 710-19 в размере 106,32 руб.;

- убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 214 469,64 руб.;

- убытков в виде упущенной выгоды по аренде нежилого помещения за период с 24 августа 2023 года по 07 октября 2023 года в размере 84 046,45 руб.;

- суммы расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 10 000 руб.

2) в пользу ИП ФИО3:

- неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11 августа 2023 года по 20 июня 2024 года в размере 2 762,57 руб., с последующим начислением неустойки по день фактического исполнения обязательств в размере 0,03 % за каждый день просрочки, начиная с 21 июня 2024 года;

- задолженности по уплате коммунальных услуг за потребленную электроэнергию по договору аренды нежилого помещения от 07 июля 2021 года № 710-19 в размере 7 609,69 руб.;

- убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 214 469,64 руб.;

- расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 10 000 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23 декабря 2024 года

исковые требования удовлетворены.

С АО КБ «Урал ФД» в пользу ИП ФИО1 взысканы денежные средства в размере 340 890,40 руб., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 07 июля 2021 года № 710-19 за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года в размере 29 233,55 руб.; неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 11 августа 2023 года по 20 июня 2024 года в размере 2 762,57 руб., с последующим начислением неустойки на сумму основного долга в размере 29 233,55 руб. (а при частичном исполнении – от оставшейся суммы задолженности) с 21 июня 2024 года по день фактического исполнения обязательств в размере 0,03 % за каждый день просрочки; неустойка за просрочку возврата помещения за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года в размере 271,87 руб.; задолженность по уплате коммунальных услуг за потребленную электроэнергию по договору аренды нежилого помещения от 07 июля 2021 года № 710-19 в размере 106,32 руб.; убытки в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 214 469,64 руб.; убытки в виде упущенной выгоды по аренде нежилого помещения за период с 24 августа 2023 года по 07 октября 2023 года в размере 84 046,45 руб., а также расходы на проведение оценки в размере 10 000 руб.

С АО КБ «Урал ФД» в пользу ИП ФИО3 взысканы денежные средства в размере 348 393,77 руб., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01 июля 2021 года № 710-19 за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года в размере 29 233,55 руб.; неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 11 августа 2023 года по 20 июня 2024 года в размере 2 762,57 руб., с последующим начислением неустойки на сумму основного долга в размере 29 233,55 руб. (а при частичном исполнении – от оставшейся суммы задолженности) с 21 июня 2024 года по день фактического исполнения обязательств в размере 0,03 % за каждый день просрочки; неустойка за просрочку возврата помещения за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года в размере 271,87 руб.; задолженность по уплате коммунальных услуг за потребленную электроэнергию по договору аренды нежилого помещения от 01 июля 2021 года № 710-19 в размере 7 609,69 руб.; убытки в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 214 469,64 руб.; убытки в виде упущенной выгоды по аренде нежилого помещения за период с 24 августа 2023 года по 07 октября 2023 года в размере 84 046,45 руб., а также расходы на проведение оценки в размере 10 000 руб.

Ответчик, АО КБ «Урал ФД», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, при расторжении договора аренды от 17 июня 2011 года и заключении договора аренды от 01 июля 2021 года помещение возвращалось истцом. В акте приема-передачи от 30 июня 2021 года истцы подтвердили, что осмотрели и приняли помещение, претензий по поводу технического, санитарного и иного

состояния помещений не имеют. Доказательства того, что обозначенные истцами ухудшения арендуемого имущества (в том числе отраженные в заключение эксперта № АНО 746-23 от 27 сентября 2023 года) произошли после подписания акта приема-передачи от 30 июня 2021 года, не представлены. При этом как при передаче помещения в аренду по договору от 17 июня 2011 года, так и при передаче по договору от 01 июля 2021 года фактическое состояние арендуемых помещений не было документально зафиксировано, а имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют определить, когда конкретно арендатором помещений были причинены те или иные повреждения, что говорит о недоказанности факта причинения ущерба действиями ответчика в период пользования помещениями по договору аренды от 01 июля 2021 года. Вывод суда о том, что договор был расторгнут 23 августа 2023 года, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку 04 июля 2023 года в соответствии с пунктом 12.6 договора аренды ответчик направил истцам уведомление о намерении расторгнуть договор с 07 августа 2023 года, а письмом от 18 июля 2023 года сообщил о готовности возвратить помещение 07 августа 2023 года и направил проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи. От подписания соглашения и акта истцы уклонились, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы после 07 августа 2023 года не имеется. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, АО КБ «Урал ФД» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

К апелляционной жалобе ответчика приложены дополнительный документ (письмо от 18 июля 2023 года), который имеется в материалах дела.

От истцов, ИП ФИО1 и ИП ФИО3, поступил отзыв, в котором они возразили против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснили, что считают решение суда законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, не настаивал на приобщении к материалам дела дополнительного документа, приложенного к апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истцов возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 01 июля 2021 года АО КБ «Урал ФД» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель 1) , ИП ФИО3 (арендодатель 2) заключен договор аренды помещения № 710-19, согласно пункту 1.1 которого арендодатели предоставляют арендатору во временное

возмездное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, общей площадью 136,8 кв. м., в соответствии с планом помещений (приложение № 1 к договору), а именно:

- часть помещений площадью 69,6 кв. м., принадлежащих арендодателю 1, расположенных на 1 этаже в нежилом помещении, указанном в пункте 2.1.1. настоящего договора, а именно:

- помещение № 4 (площадь 1,6 кв. м.); - помещение № 5 (площадь 2,3 кв. м.); - помещение № 6 (площадь 9,1 кв. м.); - помещение № 7 (площадь 8,5 кв. м.); - помещение № 8 (площадь 36,7 кв. м.); - помещение № 9 (площадь 9,4 кв. м.); - помещение Лит а2 (площадь 2,0 кв. м.) (подпункт 1.1.1. договора).

Часть помещений площадью 67,2 кв. м., принадлежащих арендодателю 2, расположенных на 1 этаже в нежилом помещении, указанном в пункте 2.1.2. настоящего договора, а именно:

- помещение № 1 (площадью 4,0 кв. м.); - помещение № 2 (площадью 2,4 кв. м.); - помещение № 3 (площадью 1,6 кв. м.); - помещение № 11 (площадью 7,0 кв. м.); - помещение № 12 (площадью 52,2 кв. м.) (подпункт 1.1.2 договора). В соответствии с пунктом 5.4 договора арендатор обязуется:

своевременно вносить арендную плату за помещение и иные платежи по договору в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором (подпункт 5.4.2 договора);

- содержать помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии, не допускать ухудшения состояния помещения свыше нормального износа (подпункт 5.4.3 договора);

- письменно согласовывать с арендодателями проведение всех ремонтно-строительных работ (текущий ремонт, перепланировку, переоборудование, реконструктивные работы) в помещении. Получать за свой счет в государственных органах и органах местного самоуправления необходимые для осуществления ремонтно-строительных работ в помещении согласования и/или разрешения в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (подпункт 5.4.4 договора);

- незамедлительно извещать арендодателей, а также соответствующие организации обо всех повреждениях, авариях и иных событиях, нанесших (или грозящих нанести) помещению ущерб, а также принимать все возможные меры по их предотвращению или устранению. В случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий, возникших по вине арендатора, арендатор принимает необходимые меры к устранению последствий указанных событий (подпункт 5.4.5 договора);

- на основании предварительного обращения арендодателей допускать в

помещение представителей арендодателей с целью осуществления контроля согласно подпунктам 5.1.1 и 5.1.2 настоящего раздела (подпункт 5.4.6 договора);

- соблюдать в арендуемом помещении установленные законодательством РФ правила пожарной безопасности; правила электробезопасности; правила техники безопасности; экологические требования; санитарные требования, нормы и правила: а также все иные требования, установленные законодательством РФ для деятельности, осуществляемой арендатором (подпункт 5.4.8 договора);

- устранять повреждения в помещении, возникшие по вине арендатора (подпункт 5.4.9 договора);

- по окончании срока действия договора или в случае досрочного расторжения передать помещение арендодателям в состоянии пригодном к дальнейшей эксплуатации с учетом нормального износа, по акту приема-передачи в сроки, установленные условиями договора (подпункт 5.4.11 договора);

- совместно с арендодателями обратиться в регистрационный орган для регистрации настоящего договора аренды в срок не более 1 месяца с момента заключения настоящего договора (подпункт 5.4.12 договора);

- исполнять иные обязанности, установленные другими разделами договора и действующим законодательством (подпункт 5.4.13 договора).

Согласно пункту 6.1 договора арендная плата на момент заключения настоящего договора составляет 828,07 руб. (НДС не облагается согласно пункту 3 статьи 346.11 НК РФ) за 1 кв. м. арендуемой площади ежемесячно. Общий месячный размер арендной платы на момент заключения настоящего договора составляет 113 280 руб.

Арендная плата включает в себя: право пользования арендованным помещением, местами общего пользования и предоставления места для размещения вывесок арендатора, коммунальные услуги, в том числе: теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, уборку прилегающей территории здания, очистку от снега и вывоз ТБО (пункт 6.2 договора).

Арендная плата уплачивается арендатором в пользу арендодателей платежным поручением арендатора на расчетные (текущие) счета, указанные в настоящем договоре в равных долях: арендодателю 1 - 50 %, арендодателю 2 – 50 %. Срок уплаты арендной платы до 10 числа соответствующего календарного месяца аренды (пункт 6.3 договора).

Арендатор оплачивает арендодателям коммунальные услуги за потребленную арендатором электроэнергию в помещениях, указанных в пунктах 1.1.1, 1,1.2. настоящего договора, которая определяется по итогам текущего месяца по тарифам энергоснабжающей организации в соответствии с показаниями приборов учёта (пункт 6.4 договора).

Коммунальные услуги уплачиваются арендатором в пользу

арендодателей платежным поручением арендатора на расчетные (текущие) счета, указанные в договоре в равных долях: арендодателю 1 - 50 %, арендодателю 2 – 50 %. Срок уплаты коммунальных услуг не позднее 10 банковских дней с момента получения счета (пункт 6.5 договора).

Арендатор уплачивает арендодателям арендную плату (и плату за потребленные коммунальные услуги) на основании выставленных арендодателями арендатору счетов (пункт 6.6 договора).

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором одного из условий договора, в том числе в случае просрочки внесения арендной платы и/или платежей, предусмотренных разделом 6 договора, арендодатели вправе требовать от арендатора уплату пени в размере 0,03 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В случае просрочки в возврате помещения арендатор обязан уплатить арендодателям проценты в размере 0,03 % от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.7 договора).

В соответствии с пунктом 10.1 договора срок начала аренды – с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Срок действия договора аренды - 5 лет с момента, указанного в пункте 10.1 договора (пункт 10.2 договора).

Согласно пункту 11.2 договора по прекращении действия договора в связи с истечением срока или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или договором, арендатор обязан возвратить арендодателям помещение вместе в неотделимыми улучшениями (если таковые производились) в последний день срока действия договора или, в случае досрочного расторжения договора по иным основаниям, в дату расторжения договора по акту приема-передачи.

Пунктом 12.6 договора предусмотрено, что стороны договора вправе досрочно, в любое время в течение срока аренды, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, при условии уведомления об этом другой стороны в письменном виде за 30 календарных дней до фактического расторжения договора.

04 июля 2023 года АО КБ «Урал ФД» в адрес ИП ФИО1 и ИП ФИО3 направило уведомление о расторжении договора на основании пункта 12.6 договора с 07 августа 2023 года.

10 июля 2023 года письмом № 11/23 арендодатели предложили АО КБ «Урал ФД» создать рабочую группу по вопросу расторжения договора, а также о необходимости в соответствии с пунктом 5.4.11 договора проведения косметического ремонта в помещении.

18 июля 2023 года письмом исх. № 8461/19 АО КБ «Урал ФД» сообщило о том, что считает просьбу о проведении косметического ремонта необоснованной, также направило проекты соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи помещения для подписания.

19 июля 2023 года письмом № 12/23 арендодатели направили арендатору

список замечаний по арендному помещению.

08 августа 2023 года ИП ФИО1 и ИП ФИО3 повторно попросили АО КБ «Урал ФД» устранить замечания по арендуемому помещению, обеспечить доступ в помещение, а также обеспечить явку уполномоченного представителя арендатора для подписания акта приема-передачи помещения.

14 августа 2023 года письмом № 9678/19-2 АО КБ «Урал ФД» уведомило о выполнении мероприятий по приведению арендуемых помещений в состояние пригодное для дальнейшей эксплуатации с учетом нормального износа; о проведении демонтажа отделимых улучшений и освобождении помещения от оргтехники, оборудования и мебели. Также арендатор сообщил о готовности передать арендодателям помещение по акту приема-передачи.

15 августа 2023 года письмом № 14/23 ИП ФИО1 и ИП ФИО3 повторно просили АО КБ «Урал ФД» направить уполномоченного представителя для подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи.

18 августа 2023 года уведомлением № 15/23 ИП ФИО1 и ИП ФИО3 проинформировали АО КБ «Урал ФД» о предстоящем вскрытии помещения и необходимости явки уполномоченного представителя.

23 августа 2023 года в связи с неполучением ответа и уклонением АО КБ «Урал ФД» от участия в осмотре, а также отсутствием доступа в помещение, истцы произвели вскрытие помещения, о чем был составлен соответствующий комиссионный акт вскрытия помещения. Также был составлен комиссионный акт осмотра технического состояния помещения.

С целью определения рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещению, арендодатели обратились в Автономную некоммерческую организацию «Центр оценки и экспертиз», с которыми 01 сентября 2023 года заключены договоры на проведение оценки: № 688/2 между ИП ФИО3 и АНО «Центр оценки и экспертиз», № 688/1 между ИП ФИО1 и АНО «Центр оценки и экспертиз», общая стоимость услуг составила 10 000 руб. для каждого из арендодателей.

12 сентября 2023 года ИП ФИО1, ИП ФИО3 направили в адрес ответчика претензию с просьбой выполнить ремонтные работы и сдать арендодателям помещение в надлежащем состоянии по акту приема- передачи, либо оплатить стоимость работ, а также погасить задолженность АО КБ «Урал ФД» перед ИП ФИО1 и перед ИП ФИО3

15 сентября 2023 года письмо получено ответчиком. Также претензия была направлена ответчику по электронной почте.

Согласно заключению АНО «Центр оценки и экспертиз» от 27 сентября 2023 года № АНО 746-23 рыночная стоимость права требования возмещения ущерба отделки и оборудования объекта экспертизы на дату проведения оценки (27 сентября 2023 года) составляет округленно 423 000 руб.

Выявлены следующие повреждения помещения:

- частично отсутствует базальтовая плитка при входе (30*120);

- керамическая плитка в помещении треснула (24 шт.); - не работают доводчики на дверях входной группы (2 шт.);

- отверстия на металлопрофиле входной группы;

- в каждом помещении повреждение обоев: выцветание, подтеки, посторонние элементы, отверстия, крепежные элементы (дюпеля);

- повреждение потолочной плитки системы «Армстронг» (31 шт.);

- касса, технологические окошки подлежат демонтажу, приведению в соответствие с планом арендуемого помещения;

- повреждены окна - ручки (2 шт.); - поврежден смеситель (1 шт.); - поврежден водонагреватель (1 шт.); - повреждена стена между помещениями Лит а2 и помещением № 7;

- требуется приведение помещения в соответствии с планом арендуемого помещения - устройство стены, монтаж дверного блока;

- темные пятна, истирание окраски стен в помещении Лит а2; - загрязнения пола, наличие мусора в помещениях.

Заключением установлено состояние внутренней отделки жилого помещения и оборудования, дано описание объема работ, необходимых для устранения дефектов и недостатков отделки объекта, поскольку указанные выше дефекты ухудшают общее качество отделки помещения, делают невозможной его эксплуатацию и требуют проведения специальных ремонтно-восстановительных работ.

20 сентября 2023 года в целях устранения повреждений между ИП ФИО1 (заказчик), ИП ФИО3 (заказчик) и ФИО6 (подрядчик) заключен договор подряда, согласно которому подрядчик обязуется по заданию заказчиков выполнить работы на объекте, расположенном по адресу: Пермский край, г. Чайковский, Ленина 36/2 стр. 2 (Банк Урал ФД) и передать полученный при выполнении работ результат.

Стоимость работ по договору подряда согласно локальному сметному расчету (Приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, составила 428 939 руб. 28 коп. (пункт 4.1. договора подряда).

07 октября 2023 года между ИП ФИО1, ИП ФИО3 и ФИО6 подписан акт сдачи-приемки работ к договору подряда от 20 сентября 2023 года, согласно которому подрядчиком без замечаний и претензий выполнены работы общей стоимостью 428 939 руб. 28 коп.

В тот же день между заказчиками и подрядчиком произведен окончательный расчет по договору подряда.

22 апреля 2024 года, а также 26 апреля 2024 года ИП ФИО1 и ИП ФИО3 с сопроводительным письмом направили в адрес АО КБ «Урал ФД» соглашение от 22 апреля 2024 года о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 июля 2021 года № 710-19 и акт приема-передачи помещения от 22 апреля 2024 года. Арендодатели предложили арендатору подписать и

скрепить печатью вышеуказанные документы, что было необходимо в целях обращения арендодателей за государственной регистрацией снятия обременения в виде аренды с объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 соглашения последним днем срока аренды предложено считать 23 августа 2023 года (день вскрытия арендодателями помещения).

14 мая 2024 года от АО КБ «Урал ФД» получен ответ, в котором арендатор отказался от подписания документов в предложенной редакции. Помимо этого, им были направлены соглашение о расторжении договора с актом приема-передачи помещения в своей редакции. Данный вариант соглашения предусматривал расторжение договора с 07 августа 2023 года. Акт приема-передачи содержал пункт 2, согласно которому «арендодатели не имеют к арендатору никаких претензий по поводу технического, санитарного и иного состояния помещения, его качеству, оборудованию и комплектности. Переданное помещение соответствует всем требованиям и не имеет видимых недостатков, полностью соответствует условиям договора».

Полагая, что АО КБ «Урал ФД» надлежащим образом не исполнены условия договора аренды по возврату помещения, уплате арендной платы, ИП ФИО1 и ИП ФИО3 обратились в суд с иском к АО КБ «Урал ФД» о взыскании:

1) в пользу ИП ФИО1:

- убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 214 469,64 руб.;

- суммы расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 10 000 руб.

2) в пользу ИП ФИО3:

- убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 214 469,64 руб.;

- расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 10 000 руб.

Между сторонами заключен договор, правильно квалифицированный судом как договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Факт заключения между сторонами договора аренды подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Пунктом 12.6 договора предусмотрено, что стороны вправе досрочно, в любое время в течение срока аренды, в одностороннем внесудебном порядке отказать от договора, при условии уведомления об этом другой стороны в

письменном виде за 30 календарных дней до фактического расторжения договора.

Из материалов дела следует, что 04 июля 2023 года АО КБ «Урал ФД» в адрес ИП ФИО1 и ИП ФИО3 направило уведомление о расторжении договора на основании пункта 12.6 договора с 07 августа 2023 года.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором

Согласно пункту 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В пункте 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» также разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Вопреки утверждению ответчика, письмо от 18 июля 2023 года не содержит сообщения о готовности возвратить помещение 07 августа 2023 года.

07 августа 2023 года помещение не было возвращено арендатором арендодателям по акту приема-передачи.

Из материалов дела следует, что истцы не уклонялись от приемки арендованного помещения, напротив, неоднократно приглашали уполномоченного представителя арендатора для подписания акта приема-передачи помещения.

В связи с уклонением арендатора акт приема-передачи помещения своевременно оформлен не был.

23 августа 2023 года в связи с неполучением ответа и уклонением АО КБ «Урал ФД» от участия в осмотре, а также отсутствием доступа в помещение, истцы в присутствии ФИО7, ФИО8 в 11 час. 20 мин. были вынуждены произвести вскрытие помещения, о чем был составлен соответствующий комиссионный акт вскрытия помещения. Также был составлен комиссионный акт осмотра технического состояния помещения.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендодатели вправе требовать внесения арендной платы, а также оплаты коммунальных услуг за все время пользования

помещением по 23 августа 2023 года включительно.

По расчету истцов арендная плата за август ответчиком уплачена по 07 августа 2023 года, таким образом, задолженность по уплате арендной платы составляет 29 233,55 руб., в пользу каждого арендодателя (за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года). Задолженность ответчика по уплате коммунальных услуг за потребленную электроэнергию составляет 106,32 руб. в пользу ИП ФИО1, 7 609,69 руб. в пользу ИП ФИО3

Расчет истца судом проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК РФ).

Доказательства уплаты задолженности, меньшего ее размера ответчиком в материалы дела не представлены (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования в данной части.

Истцами, ИП ФИО1 и ИП ФИО3, заявлено требование о взыскании неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Факт нарушения ответчиком обязанности по уплате арендной платы и по возврату помещения подтверждается материалами дела.

По расчету истцов за период с 11 августа 2023 года по 20 июня 2024 года сумма неустойки за просрочку возврата помещения составила 2 762,57 руб., за просрочку возврата помещения за период с 08 августа 2023 года по 23 августа 2023 года - 271 руб. 87 коп. в пользу каждого из истцов.

Расчет истцов ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Расчет истцов судом проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК

РФ).

Ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось.

Кроме того, истцами заявлено требование о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 428 939,28 руб.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 названной статьи).

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 названной статьи).

Из содержания статьи 15 ГК РФ следует, что для взыскания убытков необходимо доказать наличие одновременно нескольких условий, а именно: наличие убытков, противоправное поведение ответчика, причинно-следственная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащем исполнении обязательств ответчиком.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате

их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ). Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Согласно пункту 5 названного Постановления по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом

всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что 23 августа 2023 года в результате вскрытия и осмотра помещения установлено, что АО КБ «Урал ФД» оставило его в ненадлежащем виде.

В подтверждение факта причинения убытков в материалы дела представлены акт осмотра технического состояния помещения от 23 августа 2023 года, на составление которого приглашался представитель ответчика, заключение эксперта № АНО «Центр оценки и экспертиз» от 27 сентября 2023 года № 746-23, договор подряда от 20 сентября 2023 года.

В акте осмотра технического состояния помещения от 23 августа 2023 года подробно зафиксированы повреждения арендованного помещения.

Зафиксированные в заключении эксперта № АНО «Центр оценки и экспертиз» от 27 сентября 2023 года № 746-23 повреждения (подтверждаемые фотографиями) не являются результатом нормального износа помещения и появились вследствие локальных механических воздействий в процессе эксплуатации и отсутствия восстановительного ремонта.

Согласно заключению эксперта от 27 сентября 2023 года № АНО 746-23 рыночная стоимость права требования возмещения ущерба отделки и оборудования объекта экспертизы на дату проведения оценки (27 сентября 2023 года) составляет округленно 423 000 руб.

Фактически стоимость восстановительного ремонта помещения по договору подряда от 20 сентября 2023 года составила 428 939,28 руб.

07 октября 2023 года между ИП ФИО1, ИП ФИО3 и подрядчиком подписан акт сдачи-приемки работ к договору подряда от 20 сентября 2023 года, согласно которому подрядчиком без замечаний и претензий выполнены работы общей стоимостью 428 939,28 руб.

Факт оплаты оказанных услуг также подтверждается представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06 марта 2024 года № 37, распиской ФИО6 о получении денежных средств в размере 428 938,28 руб.

Размер ущерба ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, факт причинения убытков в виде реального ущерба и его размер подтвержден материалами дела.

Суд первой инстанции также правомерно расходы арендодателей на

проведение досудебной экспертизы в сумме 20 000 руб. признал убытками, возникшими из-за нарушения арендатором своих обязательств по договору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в данной части.

Истцами, ИП ФИО1 и ИП ФИО3, также заявлено требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 168 092,90 руб.

Абзацем 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 предусмотрено, что под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (пункт 3 названного Постановления).

В обоснование заявленных требований в данной части истцы ссылаются на то, что ввиду нарушения АО КБ «Урал ФД» условий договора о надлежащем состоянии помещения в период после вскрытия помещения 23 августа 2023 года и до окончания восстановительного ремонта в нем 07 октября 2023 года

собственники данного помещения не могли сдавать данное помещение в аренду. В случае же, если бы помещение было возвращено в надлежащем состоянии, у истцов была бы возможность передать помещение новому арендатору.

С учетом обстоятельств рассматриваемого дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт причинения убытков в виде упущенной выгоды подтвержден материалами дела.

По расчету истцов упущенная выгода за период с 24 августа 2023 года по 07 октября 2023 года (со дня прекращения фактических арендных отношений между истцами и ответчиком по день окончания ремонтных работ) составляет:

8 дней в августе 2023 года (56 640,00 руб. / 31 * 9 = 14 616,77 руб.); 30 дней в сентябре 2023 года (56 640,00 руб.)

7 дней в октябре 2023 года (56 640,00 руб. / 31 * 7 = 12 789,68 руб.) всего: 84 046,45 руб. в пользу каждого истца.

Расчет истца ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статьи 65, 71, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Расчет истца судом проверен и признан правильным (статьи 65, 71 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и в данной части.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при расторжении договора аренды от 17 июня 2011 года и заключении договора аренды от 01 июля 2021 года помещение возвращалось истцом, в акте приема-передачи от 30 июня 2021 года истцы подтвердили, что осмотрели и приняли помещение, претензий по поводу технического, санитарного и иного состояния помещений не имеют, а доказательства того, что обозначенные истцами ухудшения арендуемого имущества (в том числе отраженные в заключение эксперта № АНО 746-23 от 27 сентября 2023 года) произошли после подписания акта приема-передачи от 30 июня 2021 года, не представлены, отклоняется судом.

Вопреки мнению ответчика, именно указанные им обстоятельства как раз и свидетельствуют о том, что повреждения, зафиксированные в акте осмотра технического состояния помещения при его вскрытии 23 августа 2023 года, возникли исключительно по вине АО КБ «Урал ФД», которое размещалось в данном помещении сначала на основании договора аренды от 17 июня 2011 года, а затем на основании договора аренды от 01 июня 2021 года.

Суд также отмечает, что вопреки утверждению ответчика, с учетом деятельности, которую ответчик АО КБ «Урал ФД» вел в арендуемых помещениях (размещение отделения банка), составление акта возврата помещения по договору от 17 июня 2011 года являлось формальным. Ответчик не освобождал данное помещение.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что как при передаче помещения в аренду по договору от 17 июня 2011 года, так и при передаче по договору от 01 июля 2021 года фактическое состояние арендуемых помещений не было документально зафиксировано, а имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют определить, когда конкретно арендатором помещений были причинены те или иные повреждения, что, по мнению ответчика, говорит о недоказанности факта причинения ущерба действиями ответчика в период пользования помещениями по договору аренды от 01 июля 2021 года, опровергается материалами дела.

Акт осмотра технического состояния помещений, составленный 23 августа 2023 года при вскрытии арендуемых АО КБ «Урал ФД» помещений, свидетельствует о том, что повреждение помещений произошло именно в период пользования им ответчиком, тем более при том, что данные помещения ответчик занимает с 2011 года.

Кроме того, как уже отмечено судом, с учетом деятельности, которую АО КБ «Урал ФД» вел в арендуемых помещениях, суд критически относится к доводу о том, что при повреждених, зафиксированных в акте осмотра технического состояния и на фотографиях, содержащихся в заключении эксперта, отделение банка смогло бы функционировать.

Ссылка ответчика на то, что вывод суда о расторжении договора 23 августа 2023 года, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку 04 июля 2023 года ответчик направил истцам уведомление о намерении расторгнуть договор с 07 августа 2023 года, а письмом от 18 июля 2023 года сообщил о готовности возвратить помещение 07 августа 2023 года и направил проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи, от подписания которых истцы уклонились, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы после 07 августа 2023 года не имеется, отклоняется судом в силу вышеизложенного.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика, АО КБ «Урал ФД», удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, АО КБ «Урал ФД».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый

арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 декабря 2024 года по делу № А50-14344/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий С.В. Коньшина

Судьи М.А. Полякова

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.05.2024 8:35:07

Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна