Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, <...>; факс <***>;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Рязань Дело №А54-9045/2024

27 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2025 года25 марта 2025 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Афанасьевой И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коняевой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Медицинский городок" (ОГРН <***>; г. Рязань)

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации (ОГРН <***>, г. Рязань)

третьи лица: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН <***>; г. Тула), Министерство здравоохранения Российской Федерации (ОГРН <***>, г. Москва), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области

о признании за ООО "Медицинский городок" право долевой собственности в размере 95% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>,

о признании за федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации право долевой собственности в размере 5% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 25.11.2024; ФИО2, представитель по доверенности от 25.11.2024;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности №05305/01 от 13.03.2025;

иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Медицинский городок" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика и.п. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации, к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании права долевой собственности, размер доли 95%, на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым № 62:29:007 00 31:0015 по адресу: <...>.

При рассмотрении спора суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство здравоохранения Российской Федерации.

По ходатайству истца в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исключил межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях из числа ответчиков и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

27.12.2024 от истца в материалы дела поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, в котором истец просит:

- признать за ООО "Медицинский городок" право долевой собственности в размере 95% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>;

- признать за федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации право долевой собственности в размере 5% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>.

Уточнение исковых требований принято судом.

27.12.2024 от истца в материалы дела поступило заявление в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнения.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив и исследовав доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Судом установлено, что 22.12.2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский городок" и федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации заключен инвестиционный контракт на строительство жилого многоквартирного дома на земельном участке по ул. Высоковольтная, д. 11 в г. Рязани, с кадастровым номером 62:29:007 0031:0015 (л.д. 63-68 т.1).

Указанный земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером 62:29:007 00 31:0004, категория земель - земли поселений, находящемся в постоянном бессрочном пользовании ответчика на основании постановления мэра города Рязани № 2124 от 02.08.1995 г.

Согласно условиям контракта все обязанности по финансированию и реализации инвестиционного контракта были возложены на истца (пункт 3.2.1 контракта).

Сторонами определены и закреплены в условиях контракта этапы и сроки реализации работ (статья 5 контракта).

Первый этап: межевание земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании у стороны-1; проведение кадастрового учета; изменение вида разрешенного использования; оформление правоустанавливающих документов для обеспечения возможности строительства инвестиционного объекта; получение комплексных технических условий (КТУ); разработка, экспертиза, согласование и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации.

Получение разрешения на строительство.

Начало этапа - дата подписания настоящего контракта сторонами.

Окончание этапа - дата оформления разрешения на строительство (п. 5.1 контракта).

Второй этап: производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Начало этапа - получение разрешения на строительство.

Окончание этапа - дата получения разрешения органов местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5.2 контракта).

Третий этап: оформление имущественных прав.

Начало этапа - дата получения разрешения органов местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию.

Окончание этапа и контракта в целом - оформление имущественных прав (п. 5.3 контракта).

Первый этап реализации контракта выполнен в полном объеме. Истцом за период действия контракта подготовлена проектная документация, необходимая для ведения строительства. Получен градостроительный план земельного участка и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Произведено ограждение строительной площадки, организована круглосуточная охрана строительных материалов и техники, завезенных на стройплощадку.

Ответчик взятые на себя обязательства (получение разрешения на строительство) надлежащим образом не выполнял.

Истец обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к исполнению обязанности в натуре - получению разрешения на строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <...> путем направления заявления о выдаче разрешения на строительство в администрацию г. Рязани.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Рязанской области от 24.09.2014 по делу №А54-2203/2014 исковые требования были удовлетворены.

Разрешение на строительство получено.

Таким образом, первый этап реализации работ по контракту был выполнен.

После получения разрешения на строительство истец приступил к исполнению взятых на себя обязательств по контракту в части реализации второго этапа работ.

В настоящее время строительство объекта находится на 2-м этапе. Разрешение на строительство, полученное 24.07.2015 г. действовало до 24 апреля 2017 г. В последующем разрешение на строительство продлевалось до 01 сентября 2019 года.

Истцом объем строительных работ на август 2019 года был выполнен на 60%. Данный факт подтверждается заявлением о продлении разрешения на строительство направленным ответчиком в адрес администрации г. Рязани от 30.08.2019 г. № 09902/93.

С сентября 2019 года реализация контракта приостановлена по причине отсутствия разрешения на продление строительных работ.

Ответчик не предпринимает никаких мер для продления разрешения на строительство, что естественно препятствует реализации контракта. Бездействия ответчика влечет необоснованные расходы (убытки) для истца, которые связаны с охраной объекта инвестиционной деятельности.

Ответчик 01.06.2016 г. в обращении к истцу, ссылаясь на письмо Министерства здравоохранения Российской Федерации от 23 мая 2016 года № 23-0/10/2-3100, указал, что доля ответчика должна быть увеличена до 20%.

Согласно условиям контракта стороны определили и оценили свои вклады: истец - 95%; ответчик - 5%. Контрактом предусмотрено, что по завершении строительства, объект инвестирования подлежит распределению между участниками пропорционально фактическим затратам (вкладам) каждой из сторон.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик своим требованием об увеличении размера доли до 20% нарушает права истца и соответственно и условия контракта, обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с требованиями статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Статьей 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что зашита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты.

Под способом защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которого проводится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ГК РФ к основанию возникновения права общей долевой собственности по аналогии применяются общие нормы регулирующие порядок возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права на такие объекты недвижимости, как незавершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Пунктами вторым и третьим статьи 244 ГК РФ определено, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со статьей 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона или не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Согласно Обзору практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, изложенному в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 года № 56, в случае, если в договоре отсутствует условие о порядке определения размера доли каждого участника, и в ходе судебного разбирательства стороны возражают против установления равных долей, суду следует оценить представленные сторонами документы о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определить размер доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя денежную оценку этих вкладов.

Расчет размера долей сторон инвестиционного договора (контракта) произведен и он был выполнен двумя способами.

Первый, по формуле: общая площадь помещений, причитающихся ответчику = рыночная стоимость земли/среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади инвестиционного объекта.

Второй, по формуле: общая площадь помещений, причитающихся ответчику = рыночная стоимость земли/себестоимость одного квадратного метра общей площади инвестиционного объекта с учетом нормативной платы за тех. присоединение к коммунальным сетям.

Экспертным заключением № 14/10-269/ЭЗ/77/29 от 31 марта 2016 года на отчет № 5414 от 25.02.2016 г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070031:0015, вовлекаемого в инвестиционную деятельность установлено, что мультипликатор оцениваемого участка (часть стоимости земельного участка, заключенная в стоимости одного квадратного метра объекта) соответствует значению доверительного интервала, а распределение долей сторон контракта является справедливым.

Судом установлено, что доли участников контракта определены и одобрены. Требования ответчика об увеличении рыночной стоимость доли в размере 20% будут более чем в два с половиной раза превышать рыночную стоимость вносимого Университетом вклада, и, как следствие, не соответствовать критериям разумности и добросовестности, предусмотренным пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор о совместной деятельности, как договор инвестиционный, не является основанием для возникновения права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а так же защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, что совпадает с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13534/10.

В соответствии со ст. 7 Закона № 39-ФЗ незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, с момента заключения инвестиционного контракта спорное недвижимое имущество находится в общей долевой собственности сторон инвестиционного контракта.

Кроме того, в соответствии с п.3 ст.3 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ в редакции закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ о внесении изменений с ст.ст. 2 и 3 Закона "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признаются долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации собственности на этот объект.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

По смыслу названных разъяснений иск о признании права собственности как способ судебной защиты, направлен на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Таким образом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве.

По условиям заключённого инвестиционного контракта от 22.12.2006 г. на строительство жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 62:29:007 00 31:0015 по адресу: <...> стороны установили, что истец своими силами и средствами выполняет все работы в объеме и сроки, предусмотренные настоящим контрактом, а ответчик в свою очередь передает истцу право осуществления строительно-монтажных работ на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве постоянного бессрочного пользования.

Так же стороны определили, что по окончании строительства инвестиционного объекта все виды площадей в нем (полезных, общего пользования, помещений инженерного назначения) распределяются между сторонами (п.4.6 контракта).

Ответчику передается 1000 (одна тысяча) кв.м. общей площади на праве собственности в соответствии с пунктом 4.1 контракта, что равно 5% в общем имуществе сторон.

Истцу на праве собственности передается оставшаяся часть площадей инвестиционного объекта, что равно 95% в общем имуществе сторон.

Доли в праве на общую собственность, между истцом и ответчиком были определены условиями контракта изначально. Более того, законодательно закреплено, что объекты данной категории признаются долевой собственностью сторон данного договора (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.12.1999 №39-Ф3 в ред. от 12.12.2011).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы настоящего дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский городок" (ОГРН <***>; г. Рязань) право долевой собственности в размере 95% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>.

2. Признать за федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации (ОГРН <***>, г. Рязань) право долевой собственности в размере 5% на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <...>.

3. Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Рязанский государственный медицинский университет имени академика И.П. Павлова" Министерства здравоохранения Российской Федерации (ОГРН <***>, г. Рязань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медицинский городок" (ОГРН <***>; г. Рязань) судебные расходы по госпошлине в сумме 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья И.В. Афанасьева