Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...>

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Якутск

22 мая 2025 года

Дело № А58-9843/2024

Резолютивная часть решения объявлена 06.05.2025.

Полный текст решения изготовлен 22.05.2025.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бурцевой А.В., рассмотрев дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сахадиалинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 11.11.2024 № б/н, поданному по электронной системе подачи документов «Мой арбитр», к Обществу с ограниченной ответственностью "Фартуна" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Закрытому акционерному обществу "Независимая Строительная компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании права на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>,

с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание),

при участии в судебном заседании:

от истца посредством онлайн-заседания - ФИО2 по доверенности от 10.09.2024 без номера (паспорт, диплом),

остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены, от Окружной администрации города Якутска поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя,

с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 21.04.2025 на 06.05.2025 15 час. 00 мин., о чем размещено публичное объявление в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СахаДиалИнвест» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд РС (Я) с исковым заявлением от 11.11.2024 без номера к Обществу с ограниченной ответственностью "Фартуна" (далее - ООО «Фартуна»), Закрытому акционерному обществу "Независимая Строительная компания" (далее – ООО «Независимая Строительная компания», ЗАО «НСК»), Окружной администрации города Якутска (далее – Окружная администрация) о признании права на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Истец представил дополнительные пояснения истца по делу, в котором выразило согласие на привлечение в качестве соответчика ФИО1.

Определением суда от 11.03.2025 к участию в деле привлечен в качестве соответчика – индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

Определением суда от 11.03.2025 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – третье лицо, Управление Росреестра по РС (Я)).

ООО «Фартуна», ЗАО «НСК», ИП ФИО1, третье лицо отзывы не представили.

Окружная администрация представила отзыв 06.05.2025, просит рассмотреть дело на усмотрение суда.

Из материалов дела судом установлено.

Истец по договору купли-продажи от 06.07.2023 приобрело у индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее - ИП ФИО3) нежилое помещение общей площадью 169,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, этаж 1, пом. 1, кадастровый номер 14:36:000000:15350 (далее - помещение). Право собственности истца на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 14.07.2023 за номером 14:36:000000:15350-14/115/2023-9.

Нежилое помещение, собственником которого является истец, находится на первом этаже административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м. по адресу: <...> (далее - земельный участок).

Также собственниками помещений в административном здании, расположенном на земельном участке, являются:

- ООО «Фартуна» - собственник нежилого помещения на 2 этаже административного здания, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 616,4 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15189;

- ЗАО «Независимая Строительная Компания» - собственник нежилого помещения в административном здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 162,5 кв. м., с кадастровым номером 14:36:000000:15812;

- Городской округ «Город Якутск» в лице Окружной администрации города Якутска - собственник нежилого помещения в административном здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 466,2 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15120.

Земельный участок первоначально принадлежал индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4) на основании договора о возведении капитального строительства и эксплуатации на отведенном земельном участке № 139/06 от 24.10.2006 (свидетельство о государственной регистрации права от 31,10.2006 серия 14-АА № 322479). ИП ФИО4 продал свои помещения и земельный участок Банку «Таатта» АО. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15 перешло от ИП ФИО4 к Банку «Таатта» АО на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.09.2009 № 4-43/2009.

В ходе процедуры банкротства (дело № А58-6327/2018) после введения внешнего управления Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов (конкурсный управляющий Банка «Таатта» АО Великих В.А.) 18.08.2021 реализовал земельный участок под зданием, и нежилые помещения на 1, 3, 4-5 этажах ИП ФИО1, о чем была внесена запись в ЕГРН № 14:36:103011:15-14/115/2021-2 от 18.08.2021.

ИП ФИО1 в 2021 году обращался к собственникам помещений с предложениями произвести отчуждение земельного участка в пользу остальных собственников по рыночной стоимости, а также требовал заключения договоров аренды на места общего пользования в нежилом здании.

Собственниками нежилых помещений в здании по адресу <...> (ООО «Фартуна», ЗАО «Независимая Строительная Компания», Окружной администрации и ИП ФИО3) было заключено соглашение об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15.10.2021, которым определено, что у каждого сособственника находится в собственности по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., под административным зданием по адресу: <...>. Соглашение было направлено в адрес ИП ФИО1, однако он отказался его подписывать.

ООО «Фартуна» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к ИП ФИО1 о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с определением доли в размере 1/5.

ЗАО «Независимая Строительная Компания» и Окружная администрация города Якутска как третьи лица заявили при рассмотрении иска самостоятельные требования о признании за ними права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с определением доли в размере 1/5.

ИП ФИО3 был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, но в рассмотрении дела не участвовал.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.07.2022 года по делу № А58-8577/2021 исковые требования были удовлетворены, за ООО «Фартуна» признано право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>, корп 3. Также право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок решением было признано за третьими лицами, заявившими самостоятельные требования, ЗАО «НСК» и Окружной администрацией города Якутска. Право собственности ИП ФИО1 на земельный участок было прекращено.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 решение было оставлено без изменения (судебные акты по делу №А58-8577/2021 прилагаются к настоящему иску).

ООО «Фартуна» и ЗАО «НСК» зарегистрировали свои права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости на основании указанного выше судебного решения (записи от 26.07.2023 года № 14:36:103011:15-14/115/2023-8 и от 10.10.2023 года № 14:36:103011:15-14/115/2023-9 соответственно).

В решении по делу №А58-8577/2021 суд указал, что право собственности на долю в праве на земельный участок возникло у собственников помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к ним права собственности на помещения в здании.

Истец считает, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит истцу в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на помещение в здании, расположенном на земельном участке, также, как до этого принадлежало продавцу помещения ИП ФИО3

Поскольку право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок возникло у истца в силу закона, истец 12.09.2024 обратился в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) с заявлением о государственной регистрации права на 1/5 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Управлением Росреестра по РС (Я) была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (сведения о зарегистрированных правах на земельный участок) запись от 19.09.2024 № 14:36:103011:15-14/115/2023-10, согласно которой в качестве правообладателя были указаны «собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении», вид права - «общая долевая собственность».

Согласно сведениям, содержащимся в Выписке из ЕГРН право собственности, на ИП ФИО5 на земельный участок было прекращено 26.07.2023 на основании решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) (запись о регистрации прекращения права № 14:36:103011:15-14/115/2023-6).

Вместе с тем на дату вынесения решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.07.2022 по делу № А58-8577/2021 ИП ФИО1 являлся собственником нежилых помещений в административном здании, расположенном по адресу РС (Я), <...>, общей площадью 481,7 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15349, общей площадью 150 кв.м., с кадастровым номером 14:36:000000:15121, общей площадью 162,5 кв.м., с кадастровым номером 14:36:105028:8048.

Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.02.3025 имеются помещения, собственниками которых являются Окружная администрация, ООО «Фартуна», ЗАО НСК, ООО «СахаДиалИнвест», и предположительно ФИО1

29.09.2024 истец подал в Управление Росреестра по РС (Я) заявление об исправлении технической ошибки, в котором просил внести в ЕГРН в качестве правообладателя 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок ООО «СахаДиалИнвсст», однако Управление Росреестра по РС (Я) ответило отказом, при этом указав, что для внесения в ЕГРН сведений о праве истцу необходимо предоставить в качестве основания вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности.

Исковые требования основаны на п. 1 статьи 6, статьях 244, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 1 статьи 552 ГК РФ, пп. 5 пункта 1 статьи 1, п. 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же Постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью н необходимый для се использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как указано в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Право собственности на земельный участок возникло у истца в силу закона, также как у остальных собственников помещений в административном здании, о чем указано в решении суда по делу № А58-8577/2021.

Согласно ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Действующее законодательство РФ не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов. На основании статей 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Согласно пункту 1 указанного постановления Пленума собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункт 4).

В силу статьи 36 Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, пунктом 4 статьи 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В пункте 11 постановления Пленума № 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке. Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Истец считает, что в силу закона у истца наравне с другими собственниками помещений в административном здании, расположенном на земельном участке, возникло право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Ни ИП ФИО1, ни ИП ФИО5 согласно сведениям из ЕГРН не являются собственниками земельного участка либо собственниками доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1053 кв.м..

Поскольку собственниками помещений (в том числе и ИП ФИО3 - лицом, у которого истец приобрел помещение) было заключено соглашение об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15.10.2021, на основании протокола № 1/1 от 14.10.2021 общего собрания собственников помещений административного здания, расположенного по адресу: <...>, проведенного в форме заочного голосования, которым было определено, что за каждым сособственником признается по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под административным зданием по адресу: <...>, а решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-8577/2021 также признаны за собственниками помещений права на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, суд соглашается с доводом истца о том, что имеются все законные основания для признания за истцом права на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Возражения на заявленные исковые требования никем не заявлены.

На основании изложенного, требования истца основаны верно на приведенных нормах гражданского, земельного и жилищного права, права на земельный участок на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат судом признанию, а исковые требования подлежат удовлетворению.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "СахаДиалИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "СахаДиалИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103011:15, общей площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), <...>, корп 3.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Р.И. Эверстова