АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-13222/2025

25 ноября 2025

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Солдатовым Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

и к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025; о взыскании 9 434 400 руб.

при участии в заседании:

от истца: ФИО4 – дов. от 9.04.2025,

от ответчика 1- ФИО5 – дов. от 18.04.2025,

от ответчика 2 – ФИО6 – дов. от 27.08.2025,

установил:

предприниматель ФИО1, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)и к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 и о взыскании с ответчиков 9434400 руб. , в том числе задаток в двойном размере 1200000 руб. и предоплату 8000000 руб.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 25.11.2025.

Истец уточнил завяленные требования и просит :

1. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025, заключенный между истцом и ответчиками.

2. Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 8 000 000 руб.

3. Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты 8 000 000 руб. в размере 693 808,22 за период 30.05.2025 по 18.11.2025.

4. Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты 8 000 000 руб. за период с 18.11.2025 по день принятия судом решения по настоящему делу.

5. Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты 8 000 000 руб. со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения обязательства.

6. Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) двойной размер задатка по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 600 000 руб.

7. Взыскать с ИП ФИО3 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) двойной размер задатка по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 300 000 руб.

Суд

определил:

заявление об уточнении требований удовлетворить.

Ответчики заявили ходатайство о передаче дела по подсудности на рассмотрение суда общей юрисдикции.

Суд

определил:

отказать в удовлетворении ходатайства.

Исследовав материалы дела , суд установил.

18.03.2025 между гражданкой РФ ФИО3 (далее - ответчик 2), гражданином РФ ФИО2 (далее - ответчик 1) и гражданином РФ ФИО1 (далее - истец) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1 которого стороны договорились о подготовке и заключении до 30.05.2025 договора купли-продажи (основной договор) 1/3 доли земельного участка площадью 534 кв.м., разрешенное использование:

для малоэтажной застройки, многоквартирный малоэтажный жилой дом, категория земельного участка - земли населенных пунктов, кадастровый номер 36:34:0607008:5, расположенного по адресу: <...> , и находящейся на нем части жилого дома площадью 218.6 кв.м., кадастровый номер 36:34:0607008:223, расположенной по адресу: <...> . Согласно п. 2 договора отчуждаемая 1/3 доля ЗУ принадлежит:

1/6 доля - ответчику 1 на праве общей долевой собственности;

1/6 доля - ответчику 2 на праве общей долевой собственности.

Согласно тому же пункту договора отчуждаемая часть жилого дома принадлежит: - 1/2 доля - ответчику 1 на праве общей долевой собственности; -1/2 доля - ответчику 2 на праве общей долевой собственности.

18.04.2025 между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи, идентичный по своему предмету предварительного договора. Согласно п. 2 договора отчуждаемая 1/3 доля ЗУ оценивается сторонами в 2 000000 руб., а отчуждаемая часть жилого дома оценивается сторонами в 17 700 000 руб.

Согласно п. 11 договора ответчики обязаны передать недвижимое имущество по акту приема-передачи до 30.05.2025.

Истец произвел оплату ответчикам задатка в размере 600 000 руб. в следующем порядке:

300 000 руб. - 18.03.2025 переводом по номеру телефона и на дебетовую карту ответчика 1;

300 000 руб. - 18.03.2025 переводом по номеру телефона и на дебетовую карту ответчика 2.

07.07.2025 ответчиком 2 осуществлен возврат истцу денежных средств в размере 300 000 руб. безналичным переводом на карту истца. Возврат средств осуществлялся ответчиком 2 добровольно.

18.04.2025 истцом произведена ответчику 1 оплата аванса в размере 8 000 000 руб. по платежному поручению № 193.

На основании Постановления Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону от 24.04.2025 в связи с рассмотрением уголовного дела был наложен арест на вышеуказанное недвижимое имущество. Запись об аресте была внесена в ЕГРН 7.05.2025.

В связи данным арестом передача недвижимого имущества не была произведена.

Истец 4.06.2025 направил ответчикам претензию, в которой потребовал либо исполнить обязательство по передаче объектов недвижимости, либо возвратить покупателю оплаченные денежные средства и задаток в двойном размере.

Ссылаясь на отсутствие ответа со стороны должника, заявитель обратился в суд с требованием о расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

До настоящего времени арест на указанное имущество действует.

Рассмотрев представленные по делу материалы, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон основаны на договоре купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений пункта 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Частью второй статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В подтверждение заявленных требований истцом заявлено о невыполнении обязанности по передаче объектов недвижимости в установленный срок и о невозможности зарегистрировать переход права собственности в связи с наложением ареста судом по уголовному делу.

То есть, истец ссылается на то, что возникли обстоятельства, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, однако сведения о наложении ареста внесены в ЕГРН 7.05.2025.

Таким образом, после совершения сделки произошли события - наложение ареста судом (регистрация в ЕГРН 7.05.2025), повлекшие существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

До настоящего времени сведения о снятии ареста на спорный земельный участок отсутствуют.

При заключении договора стороны исходили из необходимости государственной регистрации перехода права собственности на имущество, переданное по договору, сразу после заключения договора, и истец обоснованно рассчитывал получить титул правообладателя приобретаемого имущества через незначительное время после согласования сторонами условий договора, однако в силу наложенного ареста перерегистрация права собственности невозможна.

Таким образом, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При полной оплате по договору перерегистрация права собственности невозможна. На имущество наложено обременение, не предусмотренное договором, что влечет изменение условий сделки .

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку объекты недвижимости не были переданы в срок и не могут быть переданы до настоящего времени, то истец вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата оплаты.

Факт внесения истцом сумм задатков подтверждается представленным в материалы дела доказательствами и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 329 Кодекса задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора и применяется при наличии к тому оснований (уклонения стороны от заключения и выполнения своих обязательств по договору) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 02.11.2016 N 306-ЭС16-4741 указал, что внесение в реестр (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество или сделок с ним, далее - ЕГРН) сведений об аресте имущества (запрете совершения сделок с имуществом) исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него.

Таким образом, договор не был исполнен не по вине сторон договора, а связи с изменением фактических обстоятельств, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании задатка в двойном размере. Задаток в сумме 300 000 руб. надлежит возвратить истцу.

Доводы истца о не предоставлении ответчиками сведений об отсутствии коммунальной задолженности суд не принимает, поскольку данное нарушение не является существенным и не может само по себе повлечь расторжение договора.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истец доказал заявленные требования, подлежит расторжению договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025, заключенный между истцом и ответчиками.

Надлежит взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 8 000 000 руб., а так же взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты 8 000 000 руб. в размере 693 808,22 за период 31.05.2025 по 19.11.2025.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами не оспорен.

Так же надлежит взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты 8 000 000 руб. за период с 20.11.2025 по день фактического исполнения обязательства.

Также надлежит взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>) задаток по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 300 000 руб.

Поскольку ФИО3 возвратила задаток в размере 300 000 руб., то в удовлетворении требований к ней по вышеизложенным основаниям следует отказать.

Таким образом, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в указанной части.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) заявленные исковые требования подлежат оплате госпошлиной в сумме 15000 руб. по требованию о расторжении договора. Судебные расходы в сумме 15000 руб. подлежат отнесению на каждого из ответчиков по 7500 руб.

Имущественные исковые требования к ответчику 1 подлежат оплате госпошлиной в сумме 283000руб. , к ответчику 2- 20000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и судебные расходы относятся на ответчика 1 в сумме 273120 руб. , на истца по требованию к ответчику 2 – в сумме 20000 руб.

Истец оплатил госпошлину в сумме 323000 руб. Госпошлина в сумме 30000 руб. относится за счет истца.

Судебные расходы в сумме 7500 руб. и 273120 руб. подлежат взысканию с ответчика 1 в пользу истца. Судебные расходы в сумме 7500 руб. подлежат взысканию с ответчика 2 в пользу истца.

Излишне оплаченная госпошлина в сумме 4880 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 65, 110, 112, 167-171, 180, 181, 229 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025, заключенный между ФИО1, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и ФИО2, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и ФИО3, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 8 000 000 руб.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 693 808,22 за период 30.05.2025 по 18.11.2025. Продолжить начисление проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты 8 000 000 руб. за период с 19.11.2025 по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) задаток по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2025 в размере 300 000 руб.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) судебные расходы в сумме 280620 руб.

Взыскать с предпринимателя ФИО3, г.Воронеж (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) судебные расходы в сумме 7500 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области в месячный срок.

Судья Л.В. Романова