Постановление по делу № 18АП-764/2025 от 13.05.2025 | 18 арбитражный апелляционный суд

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-764/2025

г. Челябинск

13 мая 2025 года

Дело № А07-13167/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Зориной Н.В., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2024 по делу № А07-13167/2024.

Общество с ограниченной ответственностью «Ленарс» (далее – истец, ООО «Ленарс») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 01/2023 от 09.01.2013 в размере 801 426 руб.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2024 дело № А56-3122/2024 по рассмотрению указанного иска передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

В период рассмотрения спора ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к ООО «Ленарс» об уменьшении арендной платы по договору аренды № 01/2023 от 09.01.2013 до 0 руб. в месяц за период с мая 2023 г. по декабрь 2023 г. в связи с недостатками, препятствующими использованию арендованного имущества (т. 1 л.д. 108-113).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 2 Центрального района» (далее – ООО «Жилкомсервис № 2 Центрального района»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2024 (резолютивная часть от 15.11.2024) первоначальные исковые требования ООО «Ленарс» удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО1 судом отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО1 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, об удовлетворении встречных исковых требований.

В апелляционной жалобе апеллянт указал, что арендодатель гарантировал соответствие состояния помещения, позволяющего его нормальную эксплуатацию в соответствии с целью использования, оговоренной в п. 1.4. договора, тогда как помещение ввиду проведения капитального ремонта канализации и ремонта фасада здания не соответствовало требованиям, установленным для получения лицензии на ведение деятельности, предусмотренной п. 1.4 договора аренды № 01/2023 от 09.01.2013, а именно оптики, в период с мая 2023 года по декабрь 2023 года. О наличии указанных обстоятельств арендодатель знал до заключения договора, арендодатель не предупредил о планируемых работах ни до, ни после заключения договора, тогда как в случае, если арендатор был бы уведомлен о планируемых работах до заключения договора, невозможности использования помещения в соответствии с договором, интерес арендатора к заключению договора отпал.

Апеллянт также сослался на то, что в апреле 2023 года арендатору стало известно, что труба канализации в помещении находится в состоянии, требующем капитального ремонта. В мае 2023 года в помещение периодически приходили строители, осматривали помещение с целью определения места проведения работ по замене канализационных труб (разбор стены, частичный демонтаж пола). Строители приходили в строительной одежде, оставляя после себя строительную пыль, мешали ведению деятельности, после каждого прихода необходимо было производить уборку помещения; 29.05.2023 строители разрезали и демонтировали часть стены в помещении № 4. В период с 01.07.2023 по 22.07.2023 были проведены основные работы по ремонту и замене канализационных труб в помещениях № 3 и № 4. По мнению апеллента, работы по замене труб канализационной системы относятся к капитальному ремонту. В помещении производилась полная замена канализационных труб, в целях чего была осуществлена расшивка стен, разрушение пола. Демонтаж канализационных труб (с разрушением помещения) и последующий монтаж проводились в период с мая 2023 года по июль 2023 года. При этом арендодателем работы по восстановлению помещения (восстановление стен и потолка) не было произведено до конца срока действия договора.

Апеллянт полагал, что действия истца не соответствует принципу добросовестности (эстоппель) и правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поскольку арендатор не мог пользоваться помещением, в связи чем стороны вступили в переговорный процесс по уменьшению арендной платы и согласовывали дополнительное соглашение с изменением арендной платы, однако впоследствии арендодатель резко прекратил контакты с арендатором.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.03.2025.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Ленарс» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2025 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено на 23.04.2025.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ООО «Ленарс» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был подписан договор аренды № 01/2023 от 09.01.2023 (далее также – договор, т. 1 л.д. 11-19), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения площадью 50,2 кв.м из общей площади 166,6 кв.м, расположенное на первом этаже построенного жилого дома (далее по тексту - «ЖД»), находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр-кт, д. 15, лит А, пом. 1Н (далее по тексту - «помещение»), и обязуется выплачивать за него арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных разделом 3 договора (далее по тексту - «арендная плата»).

Согласно п. 1.3 договора помещение передается арендатору в состоянии пригодном для осуществления в нем своей коммерческой деятельности, в соответствии с уставными видами деятельности, для использования под магазин (оптика и сопутствующие товары) (далее по тексту - «разрешенное использование»). Арендатор гарантирует отсутствие претензий к состоянию передаваемого помещения.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды по настоящему договору начинается с даты подписания акта приема-передачи и заканчивается 08.12.2023.

В соответствии с п. 2.2 договора по истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок, на условиях, предложенных арендодателем. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

На основании п. 3.1 договора арендная плата по договору включает в себя:

- постоянную составляющую - плату за пользование помещением, а также долю в земельном участке под многоквартирным жилым домом, при её определении (далее - «постоянная составляющая арендной платы») и

- переменную составляющую - оплату расходов за канализацию, отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, услуги телефонной связи (при наличии), техническое (долевое) обслуживание, включая все сопутствующие платежи, за исключением взносов на капитальный ремонт объекта, которые осуществляются арендодателем и подлежат оплате арендатором в составе переменной составляющей арендной платы, в порядке, установленном настоящим договором.

Величина постоянной составляющей арендной платы в месяц за арендуемую часть помещения составляет: 120 000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН, на основании гл. 26.2. Налогового кодекса РФ. Площадь помещения измеряется по внутренним границам внешних стен контура помещения (п. 3.2 договора).

В силу п. 3.2.1 договора оплата арендной платы производится арендатором самостоятельно ежемесячно авансовыми платежами до 5 числа каждого расчетного (текущего) месяца на расчетный счет арендодателя. В январе месяце каждого года арендодатель производит оплату до 15 числа.

На основании п. 3.2.2 договора в обеспечение исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору (по внесению арендной платы по договору в установленных размерах и сроках, оплате коммунальных платежей, возмещению возможного ущерба) арендатор вносит в течение 3 банковских дней с момента подписания настоящего договора обеспечительный платеж в размере 120 000 руб.

В соответствии с п. 3.6 договора арендатору предоставляется льготный неоплачиваемый период – второй месяц эксплуатации помещения (в размере 30 календарных дней) в связи с подготовкой помещения к работе.

В силу п. 5.2 договора в обязанности арендодателя входит осуществление планового капитального ремонта помещения в соответствии с проектом планового капитального ремонта, разрабатываемым арендодателем. В случае если такой ремонт создаст непосредственные препятствия для использования арендатором помещения либо осуществления деятельности арендатора, арендодатель обязан в срок не позднее, чем за два месяца письменно уведомить о производстве такого капитального ремонта. В случае необходимости проведения арендодателем незапланированного капитального ремонта помещения в целом, отдельных его частей, когда необходимость производства такого ремонта не вызвана действиями (бездействиями) арендатора, арендодатель обязан уведомить об этом арендатора письменно, не позднее, чем за 15 календарных дней до начала работ.

Согласно п. 5.2.3 договора арендодатель не несет ответственность за аварийное или плановое централизованное отключение от услуг организации-поставщиков электроснабжения, услуг связи, сезонного отопления, водоснабжения и водоотведения в помещении по решению ресурсопоставляющих организаций, администрации города или района или иных организаций, от которых зависит подача соответствующих ресурсов и оказания услуг.

По акту приема-передачи от 09.01.2023 нежилое помещение площадью 50,2 кв.м, расположенное на первом этаже построенного жилого дома, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр-кт, д. 15, лит А, пом. 1Н, было передано в арендное пользование ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 21).

Ссылаясь на нарушение условий договора аренды в части оплаты арендной платы, письмом от 15.11.2023 ООО «Ленарс» просило ИП ФИО1 оплатить имеющуюся задолженность по договору (т. 1 л.д. 24).

Письмом исх. № 19/2023 от 23.11.2023 в связи с неполучением ответа на письмо от 15.11.2023, ООО «Ленарс» повторно просило ИП ФИО1 в срок не более 5 рабочих дней с момента получения настоящего уведомления оплатить задолженность по договору в размере 801 426 руб. Кроме этого, ООО «Ленарс» указало, что действие договора аренды прекращается с момента, указанного в п. 2.1 договора, то есть с 08.12.2023 (т. 1 л.д. 25).

Оставление ИП ФИО1 требований об уплате задолженности по договору аренды без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Ленарс» в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями.

Ссылаясь на невозможность ведения деятельности в арендованном помещении в период с мая 2023 года по декабрь 2023 года в связи с недостатками помещения, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требованиях, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендатором не было представлено доказательств, свидетельствующих о прекращении ведения им предпринимательской деятельности в арендуемом помещении, о невозможности использования арендуемого помещения по вине арендодателя, в силу чего арендатор не может быть освобожден от обязанности по внесению арендных платежей в спорный период. Установив факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды № 01/2023 от 09.01.2023 в части внесения арендных платежей, суд счел обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ООО «Ленарс».

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Ленарс» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № 01/2023 от 09.01.2023, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения площадью 50,2 кв.м из общей площади 166,6 кв.м, расположенное на первом этаже построенного жилого дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр-кт, д. 15, лит А, пом. 1Н, и обязуется выплачивать за него арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных разделом 3 договора.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность указанного договора лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего апелляционный суд пришел к выводу, что между сторонами возникли правоотношения из договора аренды № 01/2023 от 09.01.2023.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3.1 договора арендная плата по договору включает в себя: постоянную составляющую - плату за пользование помещением, а также долю в земельном участке под многоквартирным жилым домом, при её определении и переменную составляющую - оплату расходов за канализацию, отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, услуги телефонной связи (при наличии), техническое (долевое) обслуживание, включая все сопутствующие платежи, за исключением взносов на капитальный ремонт объекта, которые осуществляются арендодателем и подлежат оплате арендатором в составе переменной составляющей арендной платы, в порядке, установленном настоящим договором.

Величина постоянной составляющей арендной платы в месяц за арендуемую часть помещения составляет 120 000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН, на основании гл. 26.2. Налогового кодекса РФ (п. 3.2 договора).

С учетом произведённых ИП ФИО1 выплат по договору истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 801 426 руб., согласно представленному расчету (т. 1 л.д. 23).

Ответчик арифметическую правильность указанного расчета не оспаривал, но в рамках встречного иска просил суд об уменьшении арендной платы по договору аренды до 0 руб. в месяц за период с мая 2023 г. по декабрь 2023 г., ссылаясь на невозможность использования арендуемого помещения.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявлял о невозможности использования арендуемого помещения в период с мая 2023 г. по декабрь 2023 г. по причине замены канализационных труб в арендуемом помещении и капитального ремонта фасада здания, в котором располагается арендуемое помещение.

Аналогичные доводы заявлены ответчиком и в поданной апелляционной жалобе.

На основании частей 1, 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно частям 1, 2 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

В силу части 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

По результатам оценки представленных сторонами доказательств суд первой инстанции пришел к обоснованному и правильному выводу о том, что ответчиком не было представлено убедительных и достаточных доказательств того, что на всем протяжении периода с мая 2023 г. по декабрь 2023 г. ответчик были лишен использовать арендуемое помещение в соответствии с его назначением и условиями договора.

Так, согласно п. 1.3 договора помещение передавалось арендатору в состоянии пригодном для осуществления в нем своей коммерческой деятельности, в соответствии с уставными видами деятельности, для использования под магазин (оптика и сопутствующие товары).

Как верно указал суд первой инстанции, из буквального содержания договорных положений применительно к статье 431 ГК РФ не усматривается, что договор аренды был заключен с арендатором с целью осуществления лицензируемого вида деятельности по оказанию офтальмологических услуг.

Как следует из подписанного сторонами договора акта приема-передачи помещения, ответчиком помещение принято в пригодном для эксплуатации виде. Какие-либо недостатки, препятствующие ответчику в эксплуатации помещения, в акте приема – передачи помещения арендатором не отражены.

Согласно п. 1.3 договора арендатор также гарантировал отсутствие претензий к состоянию передаваемого помещения.

В ходе судебного разбирательства, применительно к целям использования нежилого помещения, которые были определены сторонами при заключении договора аренды (использование под магазин оптики и сопутствующих товаров), ответчиком не было представлено доказательств наличия обстоятельств, которые бы исключали возможность использования помещения арендатором по назначению.

Ссылки апеллянта на замену канализационных труб в арендуемом помещении, на проведение капитального ремонта фасада здания, в котором располагается арендуемое помещение, представленные в материалы дела ответчиком фотоматериалы, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку указанные обстоятельства и представленные ответчиком доказательства объективно не подтверждают, что в период с мая 2023 г. по декабрь 2023 г. (каждый полный день, непрерывно) ИП ФИО1 был лишен возможности осуществления своей предпринимательской деятельности в арендуемом помещении, нахождения в данном помещении, что в результате проведения указанных мероприятий сократилась посещаемость торговой точки, расположенной в арендуемом помещении, или упала выручка от продажи товаров.

Доводы апеллянта о том, что в апреле 2023 года арендатору стало известно, что труба канализации в помещении находится в состоянии, требующем капитального ремонта; в мае 2023 года в помещение периодически приходили строители, осматривали помещение с целью определения места проведения работ по замене канализационных труб (разбор стены, частичный демонтаж пола); 29.05.2023 строители разрезали и демонтировали часть стены в помещении № 4; в период с 01.07.2023 по 22.07.2023 были проведены основные работы по ремонту и замене канализационных труб в помещениях № 3 и № 4; что восстановление помещения (восстановление стен и потолка) не было произведено до конца срока действия договора, признаны судебной коллегией необоснованными и не подтвержденными документально.

Напротив, истцом в материалы дела были представлены скриншоты интернет-сайта, на котором опубликованы отзывы покупателей о работе магазина оптики, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр-кт, д. 15, лит А. Из опубликованных покупателями отзывов усматривается, что торговая точка ИП ФИО1 функционировала в период с апреля 2023 года по сентябрь 2023 года (т. 1 л.д. 101-102).

Доводы апеллянта о том, что переданное в аренду помещение ввиду проведения капитального ремонта канализации и ремонта фасада здания не соответствовало требованиям, установленным для получения лицензии на ведение деятельности, предусмотренной п. 1.4 договора, был предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен на основании следующего.

Условиями договора не предусмотрено условие о необходимости соответствия помещения требованиям, установленным для получения лицензии на осуществление деятельности по предоставлению медицинских услуг.

Договор не заключался для ведения в арендуемом помещении медицинской или иной лицензируемой деятельности, в связи с чем, вопреки доводам встречного иска, арендодатель не может нести ответственность за недостатки помещения, которые препятствуют получению ИП ФИО1 лицензии.

ИП ФИО1 также не было представлено доказательств того, что характер осуществляемой им деятельности в арендуемом помещении вообще требовал получения лицензии.

В качестве доказательства невозможности пользования арендованным помещением ИП ФИО1 представил письмо прокуратуры Центрального района Санкт-Петербурга от 09.01.2024, из содержания которого не усматривается факт невозможности использования арендатором переданным ему помещением.

Согласно указанному письму в ходе проверки установлено, что 30.11.2023 по заявлению в 28 отдел полиции УМВД России по Центральному району Санкт-Петербурга зарегистрирован материал проверки КУСП № 34251 по факту возможных противоправных действий со стороны неустановленных лиц.

По результатам проверки 31.11.2023 и.о дознавателя 28 отдела полиции вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении № 8301 по признакам правонарушения, предусмотренного статьей 19.1 КоАП РФ, о чем за исх. № 79/28-34251 от 31.11.2023 направлено уведомление.

Обстоятельства, явившиеся основанием для проведенной проверки, как и результаты проверки, суду первой инстанции раскрыты не были.

Каких-либо актов осмотра с приложением фототаблицы или видеофиксации с указанием времени и места фиксации, ответчиком в материалы дела представлено не было. Действия по организации совместного акта осмотра ответчиком также не предпринимались, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что само по себе состояние арендуемого недвижимого имущества, необходимость его капитального ремонта не свидетельствуют о невозможности использования этого имущества по целевому назначению. ИП ФИО1 с момента обнаружения недостатков не заявил требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 612 ГК РФ. Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю с требованием устранения недостатков, либо о досрочном расторжении договора, материалы дела также не содержат. Тот факт, что между сторонами спора велись переговоры по уменьшению размера арендной платы, предусмотренной условиями договора, также само по себе не свидетельствует о наличии оснований считать, что состояние арендуемого недвижимого имущества не позволяло арендатору его использовать.

Ссылка апеллянта на то, что стороны вступили в переговорный процесс по уменьшению арендной платы и согласовывали дополнительное соглашение с изменением арендной платы, признана несостоятельной, поскольку доказательств подписания между сторонами дополнительных соглашений к договору, устанавливающих иной размер арендной платы либо освобождающих арендатора от уплаты арендной платы, в материалы дела не представлено.

Само по себе ведение переговоров о заключении дополнительного соглашения, вопреки доводам апеллянта, не подтверждает наличия объективных обстоятельств для снижения размера арендной платы или освобождения арендатора от обязанности по ее оплате.

Определением от 26.03.2025 арбитражный апелляционный суд предложил ответчику представить акт сверки взаиморасчетов № 17 от 05.06.2023, указанный в электронной переписке сторон (т. 1 л.д. 130 оборот); полную электронную переписку сторон по поводу заключения дополнительного соглашения от 01.05.2023 к договору аренды № 01/2023 от 09.01.2023, включая вложенные файлы, а также письменные пояснения о причинах неподписания указанного дополнительного соглашения от 01.05.2023.

Однако указанное определение суда апеллянтом исполнено не было.

Кроме того, ИП ФИО1 не было представлено доказательств того, что переписку по поводу заключения дополнительного соглашения к договору аренды, по поводу снижения арендной платы ответчик вел с уполномоченным представителем ООО «Ленарс».

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно и верно не усмотрел оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 612, пункта 4 статьи 614 ГК РФ в силу недоказанности ИП ФИО1 обстоятельства невозможности использование арендуемого помещения в спорный период, а также взыскал с ИП ФИО1 в пользу ООО «Ленарс» задолженность по арендной плате по договору аренды № 01/2023 от 09.01.2013 в размере 801 426 руб., отказав удовлетворении встречного иска и уменьшении арендной платы по договору до 0 руб. в месяц за период с мая 2023 г. по декабрь 2023 г.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2024 по делу № А07-13167/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Н.В. Зорина

Ю.С. Колясникова