АРБИТРАЖНЫЙ СУД
КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Дело №А27-9425/2024
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
27 января 2025 г. г. Кемерово
Резолютивная часть определения оглашена 16 января 2025 г.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе
судьи
Ефимовой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем
С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании, при участии представителей
истца по доверенности от 11.12.2024 ФИО1,
от ответчика по доверенности от 22.08.2023 ФИО2,
дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Виктория», город Новокузнецк, Кемеровская область - Кузбасс (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Тапас», город Новокузнецк, Кемеровская область - Кузбасс (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения № ТП/72 от 29.03.2023, неустойки, неустойки по дату фактического исполнения обязательства,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Виктория» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тапас» о задолженности по договору субаренды нежилого помещения № ТП/72 от 29.03.2023 в размере 176 999,56 руб., неустойки в размере 13 629 руб., начисленной за период с 30.01.2024 по 15.04.2024, с дальнейшим начислением по дату фактического исполнения обязательства.
Определением суда от 28.05.2024 исковое заявление принято к производству в рассмотрением в порядке упрощенного производства. Определением суда от 22.07.2024 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 20.08.2024, впоследствии подготовка дела к судебному разбирательству откладывалась. Определением от 14.11.2024 суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству, открыл судебное заседание в первой инстанции и перешел к рассмотрению исковых требований по существу, судебное разбирательство отложено на 12.12.2024. Определением от 12.12.2024 судебное разбирательство отложено на 16.01.2025.
В отзыве на исковое заявление от 24.06.2024 ответчик с предъявленными требованиями не согласился, пояснил, что температура в арендуемом помещении в отопительный сезон не соответствовала норме и в целях недопущения снижения температуры ответчик установил дополнительные обогревательные элементы, в связи с чем, у ООО «ТАПАС» возникли убытки.
Истцом направлены возражения на отзыв ответчика, доводы ответчика полагает несостоятельными и не доказанными, поясняет, что все доводы ответчика о снижении температуры в арендуемом помещении ничем не подтверждены, в сумму предъявленной истцом к взысканию задолженности - 176 999, 56 руб. - включены расходы по оплате отопления за декабрь 2023г. в размере 6 377, 86 руб., что составляет 3,6% от общей суммы задолженности. Относительно понесенных ответчиком убытков истец указал, что размер убытков не обоснован и не подтвержден, отсутствуют правовые основания не оплачивать истцу расходы по оплате коммунальных услуг, ссылаясь на понесенные убытки. Кроме того, от ответчика в адрес истца не поступало претензии о несоответствии температурного режима в помещении, но допускалось систематическое нарушение сроков внесения арендной платы и возмещения стоимости коммунальных услуг.
До начала судебного заседания в материалы дела от истца поступили ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали изложенные в иске, отзыве и возражениях доводы.
Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.
01.06.2016 между ООО «Виктория» (далее – Истец, арендатор) и ООО «Тапас» (далее - Ответчик, субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № ТП/29 (далее - договор № ТП/29), согласно которому Истец принял на себя обязательство передать Ответчику во временное пользование часть нежилого помещения № 17 общей площадью 133,6 кв.м. (далее - помещение), находящееся на первом этаже отдельно стоящего здания по адресу <...>, а Ответчик принять помещение и уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 1.3 договора помещение предоставляется субарендатору для использования в целях размещения ресторана, с графиком работы в рамках установленного внутриобъектового режима работы здания с 08 до 02 ч.
Состояние помещения на момент передачи в аренду: непригодное для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.3 договора (п. 1.4 договора).
Срок действия договора установлен с 01.06.2016 до 31.05.2021 (пункт 1.6 договора).
На основании акта приема-передачи от 01.06.2016 помещение передано Ответчику.
В соответствии с дополнительным соглашением № 17 от 30.11.2022 к договору № ТП/29 срок действия договора № ТП/29 был установлен до 31.03.2023. Остальные условия договора субаренды, не затронутые дополнительным соглашением остались неизменными и стороны в дополнительном соглашении № 17 от 30.11.2022 подтверждали по ним свои обязательства.
На основании обращения Ответчика от 28.03.2023 исх. № 18 между Истцом и Ответчиком заключен новый договор субаренды нежилого помещения с 01.04.2023, а именно: договор аренды нежилого помещения № ТП/72 от 29.03.2023 (далее - договор № ТП/72), в соответствии с условиями которого, Истец принял на себя обязательство передать ответчику во временное пользование часть нежилого помещения в размере 133, 3 кв. м., входящего в состав нежилого помещения № 17, расположенного на первом этаже отдельно стоящего здания по адресу <...>, а Ответчик уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Действие договора № ТП/72 прекращено на основании одностороннего отказа Истца от исполнения договора. Помещение возвращено Ответчиком Истцу 12.01.2024, что подтверждается актом приема-передачи (возврата) помещения от указанной даты.
Таким образом, в период с 01.06.2016 по 12.01.2024 помещение находилось в непрерывном пользовании ООО «Тапас». Отношения сторон по аренде помещения с 01 апреля 2023г. регулируются договором № ТП/72.
Согласно пункту 2.7 договора № ТП/72 дополнительно к арендной плате Арендатор возмещает понесенные Арендодателем расходы, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, отоплением, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением согласно показаниям приборов учета по тарифам снабжающих организаций, а также расходы на вывоз ТБО, Интернет и связь не позднее 28 числа месяца, следующего за отчетным.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, образовалась задолженность ответчика перед истцом в размере 176 999, 56 руб. расходов за коммунальные услуги за декабрь 2023 г., из которых: 4 920, 8 руб. - водоотведение; 13 611, 24 руб. - горячее водоснабжение (ГВС); 6 384, 35 руб. - холодное водоснабжение; 133 403, 31 руб. - электроснабжение; 6 377, 86 руб. - отопление; 9 841, 6 руб. - плата за сброс загрязняющих веществ в составе сточных вод сверх установленных нормативов состава сточных вод в соответствии с п. 203 Постановления от 29.07.2013 № 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»; 2 460, 4 руб. - плата за негативное воздействие на центральную систему водоотведения в соответствии с п. 123 (4) Постановления от 29.07.2013 № 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В адрес ответчика была направлена претензия об оплате образовавшейся задолженности (исх. б/н от 31.01.2024).
Ответчик отказал Истцу в удовлетворении претензии, мотивируя тем, что в ноябре и декабре 2023г. ответчик понес убытки в виде затрат на электроэнергию, потребленную в связи с дополнительным обогревом арендуемого помещения (ответ исх. б/н от 01.02.2024г.).
Удовлетворяя иск, суд руководствуется следующим.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.
Согласно п. 2.7 договора № ТП/72 Субарендатор дополнительно к арендной плате не позднее 28 числа месяца, следующего за отчетным, возмещает понесенные Арендатором расходы, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, отоплением, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением (включая плату за сброс загрязняющих веществ в составе сточных вод сверх установленных нормативов состава сточных вод и плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения) согласно показаниям приборов учета по тарифам ресурсоснабжающих организаций. Размер платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, а также за превышение размера платы в связи с нарушением нормативов по объему сточных вод и нормативов состава сточных вод рассчитывается в соответствии с Правилами холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ от 29.07 2013 №644).
Наличие задолженности по коммунальным услугам в заявленном размере подтверждается материалами дела, ответчиком документально не опровергнуто. Имущество было передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.04.2023, подписанного сторонами. Также наличие задолженности в заявленном размере подтверждено счетом-фактурой №6660 от 31.12.2023 на сумму 164 697 руб. 56 коп. счетом - фактурой №6661 от 31.12.2023 на сумму 12 302 руб.
Отклоняя доводы ответчика суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, арендуемое помещение находилось в фактическом непрерывном пользовании Ответчика с 01.06.2016, что подтверждается договором субаренды нежилого помещения № ТП/29 и соответствующим актом приема-передачи. Договор субаренды № ТП/29 действовал до 31.03.2023 включительно, что подтверждается дополнительным соглашением № 17 к договору субаренды № ТП/29.
Далее, в связи с истечением срока действия договора субаренды № ТП/29 и на основании обращения Ответчика о заключении нового долгосрочного договора субаренды с 01.04.2023 был заключен договор субаренды № ТП/72.
Таким образом, ООО «Тапас» осуществляло свою деятельность в арендуемом помещении непрерывно с 01.06.2016 по 12.01.2024.
В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды нежилого помещения № ТП/29 от 01.06.2016г. (далее - договор № ТП/29) «состояние помещения на момент передачи в аренду: непригодное для использования по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора». Согласно п. 1.3 договора № ТП/29 цель использования помещения - размещение ресторана.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2016 Ответчик принял помещение без претензий к санитарному и техническому состоянию самого помещения и к расположенным в нем коммуникациям.
На обращения ответчика о сниженной температуре в спорном помещении письмом исх. от 12.12.2023 истец пояснил ответчику о необходимости приведения системы теплоснабжения помещения в первоначальное состояние в соответствие с проектом системы отопления и вентиляции здания.
Исходя из раздела 7 договора субаренды № ТП/29 Ответчик, помимо выполнения ремонтных работ в помещении, к которым относились, в частности, работы по строительству, реконструкции и ремонту инженерных коммуникаций, также проводил работы по возведению капитальной перегородки в помещении с устройством отдельного входа с лицевого фасада с зачетом стоимости таких работ в счет арендной платы по договору (п. 7.4 договора субаренды № ТП/29). Стоимость работ, подлежащая зачету, составила 172 198, 4 руб. и определена в соответствии с локальной сметой № 1 (стоимость работ по возведению капитальной перегородки в помещении составила 107 314, 98 руб.).
В соответствии с договором подряда № 160517/1 от 17.05.2016 стоимость работ по установке двери двустворчатой в фасад (с учетом стоимости двери) составила 64 883, 42 руб.
На планах расположения арендуемого помещения, являющихся неотъемлемой частью договоров субаренды № ТП/29 и № ТП/72, имеется перегородка, которая разделяет помещение № 17 на два помещения. Указанную перегородку возводил ответчик в период арендного пользования.
Изначально помещение № 17 (по проекту - помещение № 13, площадью 223,8 кв. м) имело только одну входную дверь (проект шифр № 4056-01-ОВ лист 13 (далее - план).
Суд принимает доводы истца о том, что из плана объективно усматривается необходимость реконструкции системы отопления (переноса конвекторов), в связи с установкой дополнительной двери в фасад здания.
Вышеуказанным проектом предусмотрены напольные и настенные конвекторы «Кузнецк-Стиль» КПНК 20 и «Универсал С» КСК 20.
Как следует из пояснений истца и ответчиком не опровергнуто, при проведении ремонтных работ в помещении, при установке дополнительной двери, напольные и настенные конвекторы были заменены на внутрипольные конвекторы, что могло привести к нарушению температурного режима в спорном помещении.
После получения от ответчика обращений по несоответствию температурного режима в помещении истцом было неоднократно предложено Ответчику привести систему отопления в соответствии с проектом. Указанные обращения Ответчиком были проигнорированы.
Возражая против доводов истца об изменении ответчиком системы отопления в спорном помещении, ответчик указывает на то, что принял помещение от Истца 31.03.2023 с уже измененной системой отопления. Указанный довод также содержится в ответе ответчика на досудебную претензию от 01.02.2024.
Суд критически оценивает указанные доводы ответчика об изменении системы отопления истцом, поскольку имеющиеся в материалах дела вышеописанные доказательства однозначно свидетельствуют о том, что спорное помещение находилось в непрерывном пользовании ответчика с 01.06.2016 по 12.01.2024 включительно. При этом фактического возврата истцу и обратной передачи ответчику при подписании договора № ТП/29 сторонами не производилось.
Таким образом, материалы дела не содержат доказательств вины Истца в несоблюдении температурного режима в спорном помещении. Напротив, условиями договора № ТП/29, актом приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2016, имеющимися письмами и обращениями сторон договора, проектом подтверждается несоответствие системы отопления проектной, что находится в прямой причинно- следственной связи с температурой воздуха в спорном помещении. Замена Ответчиком напольных конвекторов внутрипольными объективно могла привести к нарушению циркуляции теплого воздуха в арендуемом помещении.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что все ремонтные работы в арендуемом помещении проводились силами ответчика, поскольку изначально помещение передавалось в непригодном состоянии и требовало ремонта, который осуществлялся силами субарендатора - ответчика.
Суд отмечает, что при возврате спорного помещения Обществу «Виктория» директором ООО «Тапас» ФИО3 подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 12.01.2024, согласно пункту 1 которого субарендатор передал, а арендатор принял часть обособленного нежилого помещения в размере 133,3 кв.м., входящего в состав нежилого помещения № 17 общей площадью 223,3 кв.м., имеющего кадастровый номер 42:30:0301046:2803, расположенного на первом этаже отдельно стоящего 5-тиэтажного здания по адресу: <...>, с кадастровым номером 42:30:0301046:1993.
В пункте 3 акта возврата помещения указаны данные снятия показаний приборов учета, в том числе электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения. Пунктом 4 указанного акта предусмотрено, что расторжение договора не ведет к прекращению возникших в период действия договора обязательств субарендатора по возмещению расходов арендатора по оплате коммунальных услуг. Субарендатор обязан в срок не позднее 28.01.2024 возместить арендатору стоимость коммунальных услуг по показаниям приборов учета на момент возврата помещения. Каких-либо возражений относительно задолженности в части стоимости коммунальных услуг за период декабря 2024г. в указанном акте со стороны ООО «Тапас» изложено не было.
Суд критически оценивает представленное ответчиком заключение ООО «Центральное бюро оценки и экспертизы», поскольку в даты проведения осмотра не была обеспечена явка представителя ООО «Виктория». При этом исходя из представленных в материалы дела обращений ООО «Тапас» к ООО «Виктория» о проведении совместного осмотра была указана дата осмотра 12.12.2023, само обращение также датировано 12.12.2023, время осмотра в обращении не указано. При этом исходя из представленного заключения специалиста фактически осмотры были проведены 23.11.2023 и 19.12.2023. Доказательств же направления уведомлений и самых уведомлений о проведении вышеуказанных осмотров с указанием времени осмотров в материалы дела ответчиком не представлено, с учетом чего судом принимаются доводы истца о невозможности достоверного установления факта того, способствовал или нет ответчик путем намеренного перекрытия приборов отопления или иными методами снижению температуры в арендуемом помещении.
С учетом всего вышеизложенного, исковые требования в части суммы основного долга суд удовлетворяет в полном объеме.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком предусмотренных договором обязательств по внесению предусмотренных пунктом 2.7 договора подлежащих возмещению субарендатором арендатору расходов по оплате коммунальных платежей истцом на основании п. 4.4. договора начислена неустойка в размере 13 629 руб. за период с 30.01.2024 по 15.04.2024, кроме того, истец просил взыскать неустойку по день фактического исполнения обязательства.
В соответствии с п. 4.4 договора № ТП/72 за нарушение сроков, установленных п. 2.7 договора, Арендатор вправе потребовать от Субарендатора оплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (абзац первый).
Поскольку на момент вынесения настоящего решения материалы дела не располагают доказательствами оплаты спорной суммы, то требование истца о взыскании суммы неустойки до момента фактического исполнения обязательства соответствует положениям статьи 330 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
Расчет предъявленной к взысканию истцом пени судом проверен, признан арифметически верным, судом также произведен расчет пени на дату вынесения резолютивной части решения суда от 16.01.2025:
1) С 16.04.2024 по 16.01.2025 = 176 999,56 ? 276 ? 0.1% = 48 851,88 руб.
Таким образом, с учетом произведенного судом расчета пени по состоянию на дату вынесения решения суда, суд взыскивает с ответчика в пользу истца 62 480 руб. 88 коп. неустойки, начисленной за период с 30.01.2024 по 16.01.2025, а также неустойка на оставшуюся сумму долга, начисленная в размере 0,1% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки за период с 17.01.2025 по дату фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (часть 1 статьи 112 АПК РФ).
Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6719 руб. суд возлагает на ответчика, взыскивая их с последнего в пользу истца.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск удовлетворить.
Судебные расходы по делу отнести на ответчика.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тапас», город Новокузнецк, Кемеровская область - Кузбасс (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктория», город Новокузнецк, Кемеровская область - Кузбасс (ОГРН <***>, ИНН <***>) 176 999 руб. 56 коп. задолженности, 62 480 руб. 88 коп. неустойки, начисленной за период с 30.01.2024 по 16.01.2025, а также неустойки на оставшуюся сумму долга, начисленной в размере 0,1% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки за период с 17.01.2025 по дату фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, всего 239 480 руб. 44 коп., а также 6719 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тапас», город Новокузнецк, Кемеровская область - Кузбасс (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1071 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска в доход федерального бюджета.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.
Судья О.Н. Ефимова