Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«27» октября 2023 года Дело № А12-16495/2023

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2023 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности;

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности;

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Актив» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №1407-В от 16.10.2014 за период с 27.12.2021 по 31.05.2023 в размере 48 520 руб. 44 коп., неустойки за период с 27.12.2021 по 31.05.2023 в размере 8 361 руб. 83 коп.; задолженности по арендной плате по договору №1408-В от 16.10.2014 за период с 27.12.2021 по 31.05.2023 в размере 35 382 руб. 92 коп., неустойки за период с 27.12.2021 по 31.05.2023 в размере 6 363 руб. 53 коп.; задолженности по арендной плате по договору №10667 от 05.07.2012 за период с 27.12.2021 по 31.05.2023 в размере 118 525 руб. 70 коп., неустойки за период с 27.12.2021 по 31.05.2023 в размере 25 663 руб. 37 коп.

Определением суда от 10.07.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 28.08.2023 суд перешел к рассмотрению спора по правилам общего искового производства, в целях всестороннего изучения обстоятельств дела, а также дополнительного исследования дополнительных доказательств.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- спорная задолженность отсутствует;

- истцом при начислении неустойки не учтено постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»;

- к спорным правоотношениям применимы положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- спорные земельные участки ранее предоставлялись собственнику размещенных на них объектов на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Определением суда от 19.09.2023 принят отказ департамента от требований о взыскании основного долга по спорным договорам, производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, согласно решению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 24.09.2014 № 4141 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:3, площадью 1 128 670 кв.м., предоставленного ОАО «ТПР «ВгТЗ» для производственной деятельности на пл. им. Дзержинского, 1а, в Тракторозаводском районе, образованы земельные участки с кадастровыми № 34:34:010045:297, площадью 21 794 кв.м, и 34:34:010045:296, площадью 15 893 кв.м.

Во исполнение указанного решения подготовлены и подписаны сроком на 49 лет договоры аренды земельных участков:

- договор аренды № 1407-В от 16.10.2015 земельного участка с кадастровым № 34:34:10045:297, с разрешенным использованием: производственная деятельность, расположенного по адресу: <...>;

- договор аренды № 1408-В от 16.10.2015 г. земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:296, с разрешенным использованием: производственная деятельность, расположенного по адресу: <...>.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объекты недвижимого имущества, объекты расположенные на спорных земельных участках находятся в собственности ответчика с 27.12.2021.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ, статьей 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Также, 05.07.2012 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО «Чебоксарский агрегатный завод» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10667, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов, с учетным № 1-78-10, кадастровым № 34:34:010048:10, площадью 77 603 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, пл. им. Дзержинского, для эксплуатации зданий прибрежного корпуса, в том числе цеха М-75, цеха опытного производства, АБК цеха М-75, склада аммиака, склада лакокрасочных материалов, здания склада ГСМ, склада ядохимикатов, сооружения, площадки для хранения металла.

Согласно изменению к договору № 10667 от 03.03.2022 с 27.12.2021 арендатором по договору является ООО «Актив».

По условиям договоров арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца.

Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы, департамент обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований в части взыскания основного долга по договорам.

Также истец просил взыскать с ответчика:

- 8 361 руб. 83 коп. неустойки по договору № 1407-В за период с 27.12.2021 по 31.05.2023;

- 6 353 руб. 53 коп. неустойки по договору № 1408-В за период с 27.12.2021 по 31.05.2023;

- 25 663 руб. 37 коп. неустойки по договору № 10667 за период с 27.12.2021 по 31.05.2023.

Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями договоров определен размер неустойки – 1/300 от суммы просроченной оплаты.

Как установлено судом, земельные участки, являющиеся предметом спорных договоров аренды, ранее были предоставлены акционерному обществу открытого типа «Волгоградский тракторный завод» на праве постоянного бессрочного пользования, в подтверждение чему были выданы государственные акты №ВОЛГОГР 34-01-913 от 11.08.1995, №ВОЛГОГР 34-01-914 от 11.08.1995.

Департаментом указанные обстоятельства не оспорены.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:010045:296, 34:34:010045:297 были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:3 (акт №ВОЛГОГР 34-01-913 от 11.08.1995), земельный участок с кадастровым номером 34:34:010048:10 был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:34:010048:1 (акт №ВОЛГОГР 34-01-914 от 11.08.1995).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, приобретатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Право аренды земельного участка считается возникшим в связи с переоформлением прав в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате замены права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, предусмотренном подпунктами 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды предыдущем собственником зданий на земельных участках не лишает ответчика права на применение льготной арендной платы. Обратный подход приведет к умалению прав ответчика, по сравнению с лицами, переоформившими право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с Законом № 137-ФЗ. Таким образом, все договоры аренды, заключенные после введения в действие Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в отношении земельных участков, являющихся предметом спорных договоров аренды, собственниками зданий, расположенных на них, равно как и любые последующие договоры аренды являются заменой постоянного (бессрочного) пользования на арендные отношения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, от 17.12.2013 № 10782/13, принципы, закрепленные в постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Постановлением № 582 утверждён принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 26.06.2015, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, отмечено, что поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие Земельного кодекса ставки утверждены непосредственно Федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:296 составляет 11 524 491,09 руб. Следовательно, размер годовой арендной платы по договору аренды №1408-В составляет 230 489,82 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:297 составляет 15 803 483,22 руб. Следовательно, размер годовой арендной платы по договору аренды №1407-В составляет 316 069,66 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:10 составляет 32 829 949,15 руб. Следовательно, размер годовой арендной платы по договору аренды №10667 составляет 656 598,98 руб.

Размер неустойки по расчету суда составляет:

- 2 096 руб. 96 коп. неустойки по договору № 1407-В за период с 27.12.2021 по 24.03.2022;

- 1 529 руб. 18 коп. неустойки по договору № 1408-В за период с 27.12.2021 по 24.03.2022;

- 4 356 руб. 20 коп. неустойки по договору № 10667 за период с 27.12.2021 по 24.03.2022.

Ответчиком в отзыве заявлено о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Диспозиция статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанные разъяснения по ее применению свидетельствует о наличии у суда права, а не обязанности применения положений вышеназванной статьи при установлении указанных в ней обстоятельств.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность по доказыванию наличия оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию, и ее явной несоразмерности в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагается на ответчика. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В то же время само по себе заявление о несоразмерности неустойки не влечет за собой безусловного снижения неустойки.

Поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

При этом суд учитывает, что установленный договорами размер неустойки является обычно принятым в хозяйственном обороте.

В остальной части иска надлежит отказать.

Ссылка истца на постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» не применяется судом во внимание, поскольку просрочка по внесению арендной платы была допущена арендатором в период с 27.12.2021 по 24.03.2022.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>):

- 2 096 руб. 96 коп. неустойки по договору № 1407-В за период с 27.12.2021 по 24.03.2022;

- 1 529 руб. 18 коп. неустойки по договору № 1408-В за период с 27.12.2021 по 24.03.2022;

- 4 356 руб. 20 коп. неустойки по договору № 10667 за период с 27.12.2021 по 24.03.2022.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 402 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев