РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-290433/24-64-1964
04 июля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2025года
Полный текст решения изготовлен 04 июля 2025 года
Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "КОНЬКОВО" (117321, Г.МОСКВА, УЛ. ПРОФСОЮЗНАЯ, Д. 126, К.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2014, ИНН: <***>)
к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.04.2018),
- о взыскании задолженности,
и встречное исковое заявление ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "КОНЬКОВО"
о взыскании убытков в размере 2 199 081 руб. 39 коп. и неосновательного обогащения в размере 251 125 руб.
при участии:
от истца по первоначальному иску - ФИО2 по дов. от 20.11.2024, диплом
от ответчика по первоначальному иску - ФИО3 по дов. от 12.07.2024, диплом
УСТАНОВИЛ:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "КОНЬКОВО" обратилось в арбитражный суд с иском к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 о взыскании задолженности в размере 271 945 рублей 09 копеек, пени в размере 99 882 рубля 87 копеек, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением суда от 16.01.2025г. для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "КОНЬКОВО" о взыскании убытков в размере 2 199 081 руб. 39 коп. и неосновательного обогащения в размере 251 125 руб.
Истец в судебном заседании исковые требования по первоначальному иску поддержал в полном объеме с учетом уточнений, обосновал заявление ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора №22 от 27.06.2022 г. в части внесения арендной платы, ссылаясь на ст.ст. 309, 314, 330, 614 ГК РФ.
Истец возражал в удовлетворении исковых требований по встречному иску, по доводам письменного отзыва.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований. Поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что первоначальное исковое заявление подлежит удовлетворению, а встречное подлежит отклонению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО «ТК «Коньково» (истец, Арендодатель) и Индивидуальным Предпринимателем ФИО1 (ответчик, Арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений №22 от 27.06.2022 г., согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду помещение в принадлежащем ему на праве собственности в нежилом Здании по адресу: городМосква, улица Профсоюзная, дом 126, корпус 2; кадастровый номер: 77:06:0007003:1084, в помещении № III, комната 16, площадью 59,2 кв.м. и часть комнаты 2, площадью 20,8 кв.м., общей площадью 80 кв.м (далее -Помещение), а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение.
Срок аренды согласно п. 3.1. Договора - с даты его подписания и по 31 мая 2025 года.
Помещение передано ответчику истцом 30.07.2022 г. по Передаточному акту от 30.06.2022 г.
В мае 2024 г. Арендная плата была произведена Арендатором с существенной задержкой - 28.05.2024 г., вместо 10.05.2024 г.
17.06.2024 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо Исх. № 73/1-2 от 17.06.2024 г. с требованием провести оплату просроченной задолженности по постоянной арендной плате за июнь 2024 г.
25.06.2024 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора Уведомление о расторжении Договора аренды нежилых помещений № 22 от 27.06.2022 г.
Уведомление направлено в соответствии с п. 16.5. Договора, согласно которому стороны вне зависимости от положений статей 619 и 620 ГК РФ, имеют право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (расторгнуть Договор) при условии предварительного уведомления об этом другой стороны не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения
Последним днем аренды указана дата - 31 июля 2024 г.
Уведомление отправлено в адрес Арендатора Почтой России 25.06.2024 г., прибыло в место вручения 27.06.2024 г., а 28.06.2024 были осуществлены две неудачные попытки вручения.
11 июля 2024 г. Арендодателем было получено Уведомление от Арендатора вх. № 11.07.24/2 об одностороннем расторжении Договора по требованию Арендатора на основании ст. 620 ГК РФ, дата расторжения - начиная с 10.07.2024 г.
16 июля 2024 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо Исх. № 90/1-2 в ответ на Уведомление Арендатора (вх. № 11.07.24/2 от 11.07.2024), в котором сообщил, что указанная в уведомлении дата расторжения 10.07.2024 г. является необоснованной и противоречит условиям Договора (не соблюден 30-дневный срок для одностороннего расторжения, предусмотренный п. 16.5 Договора).
Уведомление о расторжении получено Арендодателем 11.07.2024 г., после наступления даты расторжения, указанной в уведомлении Арендатора -10.07.2024 г.
16.07.2024 Арендодателем было получено Уведомление от Арендатора вх. № 16.07.24, в котором Арендатор сообщил, что в одностороннем порядке расторгнул договор, направил односторонний акт возврата Помещений, датированный 10 июля 2024 г.
22.07.2024 Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо Исх. № 91/1-2, в котором сообщил, что расторжение Арендатором Договора не соответствует условиям Договора и действующему законодательству, указанная дата расторжения 10.07.2024 г. является необоснованной и противоречит п. 16.5. Договора, Арендодатель не принимает односторонний Акт возврата помещений Арендатора и настаивает на расторжении Договора на условиях, предусмотренных условиями Договора.
Согласно п. 8.5. Договора в случае расторжения настоящего Договора по инициативе Арендодателя по любым основаниям, предусмотренным настоящим Договором - в дату, указанную в уведомлении Арендодателя, с учетом соблюдения уведомительных сроков, установленных условиями настоящего Договора.
31 июля 2024 года Арендатор не явился на оформление возврата из аренды помещений по Договору, в связи с чем, на основании п.п. 8.5., 16.5. Договора, Уведомления «О расторжении Договора аренды нежилых помещений № 22 от 27.06.2022 г.» от 25.06.2024 Исх. № 75/1-2, Договор аренды нежилых помещений № 22 от 27.06.2022 г. был расторгнут, последний день аренды - 31 июля 2024 г.
Акт возврата помещений от 31.07.2024 г. составлен Арендодателем в одностороннем порядке, с участием ООО «ЧОП «ОХРАННИК», составлен Акт от 31.07.2024 г. неявки Арендатора для осуществления возврата Арендодателю Помещений по истечению срока Договора аренды нежилых помещений № 22 от 27.06.2022 г. Экземпляры указанных Актов направлены Арендатору.
В соответствии с п. 4.2. Договора Арендатор обязан вносить Арендную плату, начиная с даты передачи помещения по Акту приемки-передачи. Сроки оплаты Арендной платы по Договору:
Постоянная Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 (Десятого) числа оплачиваемого календарного месяца (п. 4.4. Договора);
Переменная Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения соответствующего счета Арендодателя (п. 4.5 Договора).
В соответствии с п. 4.3.5. Договора и письмом Исх. №113/1-2 от 28.09.2023 г. Постоянная Арендная плата, начиная с 01 ноября 2023 года, составляет 215 250 рублей, в месяц, в том числе НДС 20%.
В соответствии с п.4.5. Договора Размер Переменной Арендной платы исчисляется исходя из тарифов Снабжающих организаций, осуществляющих предоставление Коммунальных услуг, и из количества Коммунальных услуг, фактически потребленных Арендатором в Помещениях за календарный месяц.
Счет № 266 от 31.07.2024 г., Акт № 1166 от 31.07.2024 г. с расчетом Переменной Арендной платы, Счет-фактура № 2311 от 31.07.2024 г. направлены в адрес истца 05.08.2024 г., получены истцом - 07.08.2024 г.
Таким образом, исходя из условий Договора, обязанность ответчика по внесению Арендной платы должна была быть исполнена:
-Постоянной арендной платы по Договору за июнь 2024 года в сумме 215 250 рублей, включая НДС 20% - не позднее 10 июня 2024 г.;
-Переменной Арендной платы за июнь - июль 2024 г. в сумме 9 391 рубль 09 копеек, включая НДС 20% - не позднее 14 августа 2024 г.
Сумма оплаченного Арендатором Обеспечительного платежа была зачтена за последний месяц аренды, которым является июль 2024 г., согласно условиям Договора.
Таким образом , на момент рассмотрения иска, сумма задолженности ответчика составляет 271 945 рублей 09 копеек.
01.10.2024 г. в адрес ответчика была направлена претензия № 127/1-2 от 01.10.2024 г., которая оставлена без удовлетворения.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. Ответчиком доказательств отсутствия задолженности по арендной плате не представлено.
На основании изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по арендной плате по договору №22 от 27.06.2022 г., доказательств обратного ответчиком не представлено, сумма задолженности документально подтверждена, в связи, с чем суд считает, что задолженность в размере 271 945 рублей 09 копеек подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.
Согласно п. 17.2. договора в случае неисполнения либо несвоевременного исполнения какого-либо обязательства по уплате денежных средств, предусмотренного Договором, сторона, допустившая неисполнение или ненадлежащее исполнение такого обязательства, уплачивает другой стороне по требованию последней пени в размере 0,1% от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.
Истцом начислены по состоянию на 17.11.2024 г. пени за несвоевременное перечисление арендной платы по договору в размере 34 882 рубля 87 копеек
В период действия договора Арендатор не исполнял обязательство по страхованию риска гибели, повреждения арендованных помещений и находящегося в них инженерного оборудования, а также риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, в связи с осуществлением Арендатором коммерческой деятельности в арендованных помещениях (п. 14.1, 14.2 Договора).
26.04.2024 г. истец направил в адрес ответчика Уведомление о неисполнении Арендатором обязанности по страхованию Помещения, предусмотренную п.п. 14.1, 14.2 Договора и необходимости предоставить копии страховых полисов, подтверждающих исполнение указанной обязанности, с правом начислить пени, предусмотренные п. 17.4 Договора, за неисполнение данного обязательства.
Согласно п. 14.1. Договора Арендатор обязуется ежегодно, в течение всего Срока аренды, в течение 30 календарных дней, начиная с Даты передачи, застраховать риск гибели, повреждения Помещений и находящегося в них Инженерного оборудования, в том числе от пожара и затопления, а также риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, в связи с осуществлением Арендатором или субарендатором Коммерческой деятельности в Помещениях.
Согласно п. 17.4. Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по страхованию, предусмотренных пунктами 14.1. и 14.2. настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю по требованию последнего пени в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
Истец начислил неустойку за период с 31.08.2022 по 31.07.2024 в размере 65 000 руб. 00 коп.
Изучив расчет суммы неустойки, суд приходит к выводу о его обоснованности, поскольку данный расчет составлен в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами дела.
Суд считает правомерным требование истца о взыскании пени в размере 99 882 рубля 87 копеек,, поскольку в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойка является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательств по договору, и суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушения прав истца в части погашения начисленных пени.
Размер неустойки суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает.
Доводы ответчика о необходимости проведения капитального ремонта в помещении судом отклоняются, поскольку здание ООО «ТК «Коньково», расположенное по адресу <...>, кадастровый номер: 77:06:0007003:1084, в котором находится помещение, арендованное ответчиком, находится на регулярном техническом обслуживании у компании ООО «Крустер» .
ООО «Крустер» является профессиональной организацией, осуществляющей деятельность по эксплуатации объектов недвижимости и эксплуатационному контролю, имеет допуск СРО в Ассоциации «Объединение генподрядчиков в строительстве» .
14.05.2024 г. истцом от ответчика получено Заявление Вх. № 14.05.24, в котором ответчик просит провести капитальный ремонт здания, на том основании, что якобы в арендуемом помещении произошло обрушение межэтажной плиты.
Однако, фактически 20.04.2024 г. в помещении произошло выпадение небольшого участка обшивки стены над потолком, S-0,08 кв. м., который повис в подвесном потолке из ГКЛ.
Истец пояснил, что указанное повреждение было исправлено в этот же день силами организации, осуществлявшей эксплуатирующее обслуживание Здания Арендодателя - ООО «Крустер». Согласно Акту эксплуатирующей организации от 21.04.2024 г., из подвесного потолка был извлечен участок обшивки стены и было обследовано запотолочное пространство, капитальных ремонтных работ в помещении не требовалось, аварийная ситуация в помещении отсутствовала.
В ответ на письмо Арендатора от 14.05.2024 г. истец направил Письмо Исх. № 62/1-2 от 16.05.2024 г. сообщая о том, что никаких ограничений для использования помещения в соответствии с коммерческой деятельностью Арендатора не имеется.
Акт осмотра ООО «Технадзор» от 07.06.2024 не может быть признан надлежащим и достоверным доказательством позиции ответчика на основании следующего.
Объектом исследования являлось помещение, расположенное в здании по адресу: <...>. При этом, помещение, арендованное ответчиком, расположено в здании по адресу: <...> (пункты 1.7., 1.19. Договора аренды).
В Акте отражено, что невозможно определить не в положительном, не в отрицательном аспекте возможность повторения падения в будущем.
Таким образом, выводов о невозможности вести коммерческую деятельность в помещении в Акте не содержится.
О том, что Здание, в котором находится помещение Арендатора, находится в надлежащем техническом состоянии, не требует проведения капитального ремонта и не создаёт угрозу для безопасности жизни и здоровью людей, свидетельствуют экспертные заключения, сделанные ООО «Центр независимых строительных экспертиз», Российским федеральным центром судебной экспертизы при Министерстве юстиции России и АНО "ЦЕНТР ЗЕМЕЛЬНЫХ И СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКИХ ЭКСПЕРТИЗ".
Указанные экспертизы были проведены в рамках дела № А40-154227/2021-181-1138, признаны надлежащими и обоснованными.
Выводы указанных экспертных заключений легли в основу Решения Арбитражного суда г. Москвы по Делу № А40-154227/2021-181-1138 (оставлено в силе Девятым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Московского округа).
Согласно Заключению специалистов ОOO «Центр независимых строительных экспертиз» от 21.02.2020 г. объемно-планировочные и конструктивные решения, геометрические параметры здания (по набору, составу, площади помещений их размеру и функциональной взаимосвязи), а также по составу инженерного оборудования соответствуют требованиям СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания» и ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ-384 от 30 декабря 2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Общее техническое состояние обследуемого здания согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», соответствует работоспособному состоянию.
Текущее техническое состояние ограждающих конструкций и кровли здания классифицируется как работоспособное.
Рассматриваемое здание пригодно к эксплуатации и может использоваться согласно его функциональному назначению.
Рассматриваемое здание по адресу: <...> (кадастровый номер 77:06:0007003:1084) соответствует технологии строительного производства и требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации и города Москвы.
Рассматриваемое здание по адресу: <...> (кадастровый номер 77:06:0007003:1084) не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
Согласно ГОСТ 31937-2011 категория технического состояния здания по адресу: <...> (кадастровый номер 77:06:0007003:1084) оценивается как работоспособное.
Согласно экспертному заключению АНО ЦЗСТЭ от 05.10.2022 г: среди прочих, объектом экспертизы являлось: здание по адресу: <...> (кадастровый номер 77:06:0007003:1084) .
В результате проведенных исследований установлено, что здание, расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер: 77:06:0007003:1084, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан .
Для проведения соответствия Здания нормам был проведен детальный инструментальный осмотр, как внутренних частей помещений, так и внешних.
Здание проверяюсь на соответствие требованиям статей 7-14 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
В соответствии с СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений установлено, что конструкции Здания находятся в работоспособном состоянии, требования механической безопасности сохранены .
Согласно Экспертному заключению ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 25.10.2023 г: экспертом, в числе прочего, был произведен осмотр конструкции перекрытий и кровли Здания.
Вывод о состоянии перекрытий: состояние перекрытий работоспособное, видимые силовые дефекты, а также различного рода механические повреждения отсутствуют. Согласно СП 13-102-2003 перекрытия находятся в работоспособном состоянии и подлежат безопасной эксплуатации при существующем использовании. Признаки обрушения конструкций отсутствуют. Таким образом, перекрытия находятся в работоспособном состоянии, их механическая безопасность обеспечена.
Произведенные исследования показывают, что отсутствуют какие-либо признаки аварийного или предаварийного состояния конструкций, свидетельствующие о наличии в исследуемых объектах ненадлежащих конструкций или их отдельных элементов, несущая способность конструктивных элементов обеспечена, следовательно, обрушение корпуса 1, корпуса 2, корпуса 3 и строения 7 при соблюдении правил эксплуатации невозможно.
Данные по эксплуатации Здания: осмотром установлено, что на исследуемых объектах ведется надлежащая эксплуатация. В помещениях ведется регулярный текущий ремонт, дефекты отсутствуют, все системы находятся в рабочем состоянии.
Синтезирующая часть исследований: Как следует из проведенных выше исследований, объекты (корпус 1, корпус 2, корпус 3, стр. 7) соответствуют нормативным требованиям.
Как следует из результатов сопоставления данных приведенных в Таблицах №№ 10-13, объекты исследования соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ, следовательно, не представляет угрозу жизни и здоровью для граждан .
Учитывая изложенные выше обстоятельства, является очевидным, и подтверждается многочисленными экспертными исследованиями тот факт, что Здание (включая все его помещения), расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер: 77:06:0007003:1084, находится в работоспособном состоянии, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, за Зданием осуществляется надлежащий эксплуатационный контроль.
Таким образом, оснований и необходимости для проведения в Здании капитального ремонта не имеется, так же как и оснований для ограничения ведения коммерческой деятельности арендаторов в Здании.
Доводы ответчика о том, что его коммерческая деятельность в помещении велась с ограничением, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
23.05.2024 г. Арендатор направил в адрес Арендодателя письмо Вх. №23.05.24, в котором уже признает, что в помещении произошло не обрушение межпотолочной плиты, на чем настаивал ранее в своих письмах Арендатор, а всего лишь был поврежден участок обшивки потолка. При этом, Арендатор продолжает требовать капитального ремонта, сообщает, что у него закрыта часть игровых зон, коммерческая деятельность ведется с ограничением, и на этом основании просит с 20.04.2024 г. снизить размер Арендной платы на 50 %.
При этом, информация о снижении коммерческой деятельности Арендатора документально не подтверждена.
Доводы ответчика о том, что с его стороны был соблюден порядок одностороннего досрочного расторжения Договора аренды, противоречат условиям договора и действующему законодательству.
Обосновывая надлежащее расторжение договора аренды ответчик ссылается на ст. 620 ГК РФ и п. 16.4 Договора аренды. При этом, согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Необходимый судебный порядок для расторжения Договора аренды ответчиком соблюден не был.
При этом, Договором аренды предусмотрен внесудебный односторонний порядок для его расторжения: п. 16.5 Договора - стороны вне зависимости от положений статей 619 и 620 ГК РФ, имеют право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (расторгнуть Договор) при условии предварительного уведомления об этом другой Стороны не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
Указанный порядок Арендатором не был соблюден.
11 июля 2024 г. Арендодателем было получено Уведомление от Арендатора вх. № 11.07.24/2 об одностороннем расторжении Договора по требованию Арендатора на основании ст. 620 ГК РФ, дата расторжения - начиная с 10 июля 2024 г.
То есть уведомление получено Арендодателем на следующий день, после даты, которую Арендатор считает датой расторжения Договора аренды, что исключает правовое основание для одностороннего расторжения Договора аренды в указанную дату.
Ссылки Арендатора на обмен сообщения посредством социальных сетей и мобильного телефона не могут быть приняты во внимание, так как порядок обмена юридически значимыми сообщениями определен Договором аренды и не предполагает возможность таких отправлений чрез мобильную связь.
Таким образом, расторжение Арендатором договора аренды, с нарушением порядка его расторжения никаких правовых последствий не имеет.
Доводы ответчика об отсутствии задолженности по Арендной плате по Договору аренды основаны на неправильной оценке фактических обстоятельств по делу и неверном толковании положений законодательства РФ и Договора аренды.
Как следует из представленных доказательств, Арендатор нарушил порядок одностороннего расторжения Договора аренды и соответственно неверно определяет дату расторжения Договора аренды.
Фактическим расторжением Договора аренды является его расторжение согласно Уведомлению Арендодателя от 25 июля 2024 г.
Уведомление направлено в соответствии с п. 16.5 Договора.
Последним днем аренды указана дата - 31 июля 2024 г.
Согласно п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого объекта (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Если договором аренды предусмотрен порядок одностороннего немотивированного расторжения договора, но он нарушен (пропущен допустимый срок уведомления), то, договор не считается расторгнутым и продолжает свое действие. В таком случае начисление арендной платы правомерно.
Доводы ответчика о том, что протяжении срока действия Договора не исполнял обязанности по страхованию помещения, т.к. не знал, какие компании входят в ТОП-20 страховых компаний, судом отклоняется, поскольку указанная информация является общедоступной.
В обоснование исковые требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что согласно п. 10,1. вышеупомянутого Договора аренды между ИП ФИО1 и ООО «ТК «Коньково» Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт здания и его частей.
При этом согласно п. 10.2, Договора Арендодатель обязан предпринять все необходимые меры для разумного уменьшения неудобств, которые могут возникнуть у Арендатора при использовании Помещения для коммерческой деятельности при производстве капитального ремонта (иных ремонтных работу здания/Помещения, инженерных сетей и коммуникаций, а также предотвратить нанесение ущерба Помещении, инженерному оборудованию и/или имуществу Арендатора.
Если в связи с проведением капитального ремонта (иных ремонтных работ), использование Помещения невозможно для осуществления коммерческой деятельности, Арендатор имеет право не оплачивать арендную плату за период такого вынужденного приостановления коммерческой деятельности в Помещений.
20.04.2024 года в помещении, занимаемом Арендатором, произошло обрушение обшивки межэтажной плиты. В числе прочего, острый кусок обшивки весом в несколько килограммов сорвался вниз и насквозь пробил декоративный потолок.
Ответчик обратился к истцу с просьбой составить Акт осмотра помещения, зафиксировать обрушение, провести капитальный ремонт потолка Помещения (заявление от 23.05.2024 года). Однако Арендодатель данное обращение проигнорировал.
В связи с этим Арендатор принял решение о составлении одностороннего Акт осмотра.
Согласно п. 8.5. Договора Арендодатель вправе составить и подписать Акт возврата Помещения в одностороннем порядке с привлечением третьих лиц, в качестве подтверждения факта неявки Арендатора в указанное время и факта возврата Помещения. Такой Акт возврата Помещения не может быть оспорен Арендатором, уведомленным надлежащим образом о возврате помещения, Арендодатель вправе использовать такой Акт возврата, составленный в одностороннем порядке, для осуществления государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде помещения.
11.07.2024 года в адрес истца ценным письмом был направлен оригинал Акта возврата помещений от 10,07.2024 года, подписанный в одностороннем порядке с привлечением третьих лиц. Данный Акт был получен истцом 16.07.2024 года,
В связи с отказом истца принять ключи от Помещения, 12.07.2024 года они были направлены истцу почтой. Ценная посылка с ключами была получена истцом 18.07.2024 года.
Как указывает ответчик, до обрушения обшивки межэтажной плиты чистая прибыль ИП ФИО1 составляла в среднем 86 000 рублей в месяц. Обрушение обшивки межэтажной плиты 20.04.2024 года привело к необходимости закрытия половины игровых мест, в связи с чем, в апреле, мае и июне 2024 года доходность составляет в среднем 43 000 рублей.
Таким образом, по мнению ответчика, общие потери Арендатора за период апрель-май-июнь, по сравнению со средней ежемесячной прибылью до чрезвычайного происшествия, составили 129 000 рублей.
Согласно п. 8.1 Договора в редакции, действовавшей на момент расторжения договора, стоимость аренды помещения в месяц составляла 215 250 рублей.
Арендатор полностью оплачивал аренду помещения, хотя фактически по вине Арендодателя имел возможность пользоваться лишь половиной помещения. В связи с этим, размер переплаты за период с мая по июнь 2024 года составил 251 125 рублей.
Ответчик считает излишне оплаченную Арендодателю половину арендной платы за 3 месяца до выезда Арендатора из помещения неосновательным обогащением, которое просит взыскать с истца.
Кроме того, ответчик ссылается на то, что в связи с отказом истца выполнить капитальный ремонт помещения, наличием опасности жизни и здоровью посетителей ответчика, а также снижением прибыли, ответчик был вынужден расторгнуть Договор в одностороннем порядке с 10.07.2024 года.
Ответчик указывает на то, что истец удерживает его оборудование, в связи с чем, ответчику причинены убытки в размере стоимости оставленных материалов и оборудования на сумму 74 617 руб.
Кроме того, в связи с расторжением Договора по вине Арендодателя, для продолжения коммерческой деятельности Арендатор был вынужден найти и арендовать иное нежилое помещение по адресу: <...> Д.124А, зтаж 3.
В связи с особенностями деятельности Арендатора (клуб виртуальной реальности) в ранее арендованном по Договору Помещении за счет Арендатора был выполнен специальный ремонт. В новом помещении тоже возникла необходимость адаптации для целей VR-клуба. Согласно договору № VR-P-1.220724 от 22.07.2024 года с чеками и платежными поручениям к нему, расходы Арендатора на такой ремонт составили 1 935 464 руб. 38 коп., включая необходимые строительные материалы и стоимость выполнения работ.
20.11.2024 года в адрес Арендодателя была направлена письменная досудебная претензия, которая оставлена без удовлетворения.
В то же время, суд не находит оснований для удовлетворения требований ответчика по встречному иску в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Частью 1 ст. 393 ГК РФ на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Таким образом, в силу ст. 393 ГК РФ, обязанность должника возместить убытки возникает при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между нарушением и убытками.
Основания возникновения ответственности за нарушение обязательств, предусмотрены ст. 401 ГК РФ, согласно ч. 1 которой, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Поскольку убытки являются мерой ответственности, истец заявляя требование о взыскании убытков, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации и об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Аналогичные положения содержатся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N25 от 23.06.2015.
Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-135).
Истцом, указанный состав обстоятельств, необходимый для взыскания убытков и упущенной выгоды с Ответчика не доказан.
В соответствии ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждены неправомерные действия истца по уклонению от приемки оборудования, переданного по договору аренды, размер заявленных убытков, связи с чем, ответчиком не доказана причинно-следственная связь между виновными действиями истца и возникшими убытками ответчика в виде расходов на хранение оборудования.
Ответчиком не представлено доказательств возникновения убытков, поскольку представленные доказательства не свидетельствуют о том, что именно действия истца повлекли за собой возникшие расходы ответчика.
Материалами дела подтверждается, что доводы ответчика о необходимости проведения капитального ремонта в помещении не соответствуют действительности.
Как следует из результатов вышеуказанных судебных экспертиз, объекты исследования соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ, следовательно, не представляет угрозу жизни и здоровью для граждан (стр. 196-197 Заключения).
Факт проведения экспертизы в рамках другого дела не исключает принятие и оценку судом доказательства в рамках рассматриваемого дела, поскольку исследованные экспертом обстоятельства имеют юридическое значение для настоящего дела, так как предметом спора является один и тот же объект недвижимости.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, подтверждается многочисленными экспертными исследованиями тот факт, что Здание (включая все его помещения), расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер: 77:06:0007003:1084, находится в работоспособном состоянии, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, за Зданием осуществляется надлежащий эксплуатационный контроль.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Полученная Арендодателем плата в соответствии с условиями Договора аренды не является неосновательным обогащением, поскольку она внесена Арендатором в соответствии с договорным обязательством. Основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения отсутствуют.
Требования истца возместить неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы за апрель-июнь 2024 года, являются необоснованными, противоречат условиям договора и не подтверждаются достоверными доказательствами.
Ссылка ответчика на то, что у него снизилась прибыль, не может быть принята во внимание, так как не доказан факт снижения прибыли по вине истца; суммы снижения прибыли не подтверждены доказательствами; приведенный расчет не является корректным.
Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, то есть субъекту предпринимательской деятельности никто не гарантирует наличие регулярной прибыли в неизменном размере. В нарушение ст. 65 ГК РФ не доказан размер убытков.
Требования ответчика возместить упущенную выгоду в размере неполученной чистой прибыли за апрель-июнь 2024 года, являются необоснованными, противоречат условиям договора и не подтверждаются достоверными доказательствами.
Довод ответчика о том, что истец незаконно удерживает его имущество, является необоснованным.
Уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных обязательств в связи с реализацией уполномоченной стороной права на отказ от исполнения договора (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), и при несоблюдении требований к ее совершению не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 того же постановления).
Следовательно, Арендатор неправомерно определяет дату расторжения Договора -10 июля 2024 г.
Ответчик в обоснование своей позиции, о том, что предпринимал меры к демонтажу вывесок, ссылается на Уведомления в адрес истца от 16 августа 2024 г. и 08 ноября 2024 г.
Размещение вывесок в Москве регулируется Постановлением Правительства Москвы «С размещении информационных конструкций в городе Москве» от 25.12.2013 № 902ПП.
В пункте 3.5. приложения 1 к указанному Постановлению определено: «3.5. Вывески - информационные конструкции, размещаемые в месте фактического нахождения или осуществления деятельности организации или индивидуального предпринимателя ».
Следовательно, нахождение Вывесок на фасаде здания, после прекращения в нем осуществления деятельности организации (индивидуального предпринимателя) является нарушением Постановлением Правительства Москвы «О размещении информационных конструкций в городе Москве» от 25.12.2013 № 902ПП и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», за указанные нарушения предусмотрена административная ответственность к собственникам Зданий.
Таким образом, истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием о демонтаже Вывесок, которые оставались без ответа, а, осуществляя демонтаж вывесок, истец действовал в соответствии с условиями Договора аренды и требованиями действующего законодательства.
При этом уведомления ответчика являлись несвоевременными и не были направлены на реализацию обязанностей по демонтажу вывесок.
Довод ответчика о том, что в связи с расторжением договора по вине Арендодателя ответчик понес расходы по ремонту нового помещения, является необоснованным.
Как указано выше, договор аренды был расторгнут Арендодателем в одностороннем уведомительном порядке в соответствии с условиями договора аренды.
При этом довод ответчика о наличии вины Арендодателя в расторжении договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Согласно предоставленным ответчиком документам, ремонт в новом помещении он начал в конце июля 2024 года, что соответствует дате расторжения Договора аренды - 31.07.2024 г.
Не могут быть признаны убытками расходы Арендатора на ремонт нового помещения, так как потраченные денежные средства на ремонт нового помещения арендатор понес бы в любом случае при прекращении договора.
В представленных ответчиком платежных документах нельзя идентифицировать предмет оплаты: световой короб - с каким содержанием, является ли он идентичным тем световым коробам, которые ответчик не демонтировал при расторжении Договора.
Чеки на краску, швабру, шпаклевку и т.п. материалы оплачены наличными, оформлены как от физического лица, т.е. могли быть использованы ответчиком в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Следовательно, размер заявленных убытков и наличие вины истца не доказаны ответчиком.
Также ответчиком не доказан состав убытков и состав обстоятельств для взыскания неосновательного обогащения
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение По смыслу названной нормы права, с учетом положений части 1 статьи 65 АПК РФ, истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.
Не доказан факт предоставления истцом в аренду негодного имущества, требующего проведения капитального ремонта здания.
Не доказан факт приостановки деятельности ответчика в помещении по вине истца.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий, учитывая при этом также требования ст.ст. 67-68 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, поскольку судом не установлено наличие противоправных действий/бездействия (вины) истца, не выявлена причинно-следственная связь между действиями истца и возникновением убытков у ответчика, у суда отсутствуют основания к удовлетворению заявленных требований по встречному иску о взыскании убытков.
Также, поскольку ответчиком не доказано наличие неосновательного обогащения истца, требование ответчика о взыскании неосновательно полученных денежных средств в размере 251 125 руб. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные сторонами, относятся на ответчика в полном объеме от суммы иска, поскольку исковые требования по первоначальному иску заявлены обоснованно, а по встречному иску - не неправомерно.
На основании ст.ст. 11, 12, 15, 309, 310, 330, 393, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 110, 132, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.04.2018) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС "КОНЬКОВО" (117321, Г.МОСКВА, УЛ. ПРОФСОЮЗНАЯ, Д.126, К.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2014, ИНН: <***>) задолженность в размере 271 945 (двести семьдесят одна тысяча девятьсот сорок пять) рублей 09 копеек, пени в размере 99 882 (девяносто девять тысяч восемьсот восемьдесят два) рубля 87 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 591 (двадцать три тысячи пятьсот девяносто один) рубль 00 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.
Судья:
Н.А. Чекмарева