АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

г. Москва

02 сентября 2025 г. Дело № А40- 144494/25-84-1031

Резолютивная часть решения суда объявлена 01 сентября 2025 г. Полный текст решения суда изготовлен 02 сентября 2025 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сафоновой К.В., рассматривает в судебном заседании дело

по заявлению: Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: Управление Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

Третьи лица: 1) Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

2) АО "Тушинский Комплекс" (123001, <...>, эт 3, п III, ч.ком 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2006, ИНН: <***>)

об оспаривании решения, изложенного в Уведомлении от 26.03.2025 г. № КУВД-001/2024-65820465/8, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 27.12.2024) от ответчика: ФИО2.(удостоверение, диплом, доверенность от 28.01.2025)

от третьих лиц:

от Правительства Москвы: ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 14.11.2024) от АО "Тушинский Комплекс": не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании недействительным (незаконным) уведомления от 26.03.2025 № КУВД-001/2024-65820465/8 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2013 о расторжении договора аренды от 15.11.2004 № М-01-511560 земельного

участка с кадастровым номером 77:01:0001071:49 по адресу: г. Москва, Сытинский туп., вл. 3а;

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 08.02.2013 о расторжении договора аренды от 15.11.2004 № М-01-511560 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001071:49 по адресу: г. Москва, Сытинский туп., вл. 3а.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо в судебном заседании поддержало позицию заявителя.

Представитель АО "Тушинский Комплекс" в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) с заявлением от 23.12.2024 № КУВД-001/2024-65820465 об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2013 о расторжении договора аренды от 15.11.2004 № М-01-511560 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001071:49 по адресу: г. Москва, Сытинский туп., вл. За.

Уведомлением от 25.12.2024 № КУВД-001/2024-65820465/1 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 26.03.2025 № КУВД-001/2024-65820465/8 Управлением Росреестра по Москве отказано в осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин приостановления государственной регистрации.

Посчитав, уведомление Управления Росреестра по Москве от 26.03.2025 № КУВД-001/2024-65820465/8 не соответствующим закону, свои права нарушенными, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Учитывая изложенное, срок на обращение в арбитражный суд, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, Департаментом не пропущен.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных

правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта б постановления пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 основанием для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным является одновременно его несоответствие закону и иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым правовым актом прав и законных интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Наличие сведений об ипотеке (залоге) в отношении права аренды не является препятствием для расторжения договора аренды.

В силу п. п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные нрава на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав от недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав па недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения

права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация нрав и их прекращения осуществляется посредством внесения В ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Так, в силу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество пли ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как следует из ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права па недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 113.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет

за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет п (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации нрав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами иди договором.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001071:49 площадью 0,27 га Департаментом с ЗАО «Тушинский Комплекс» заключен договор аренды от 15.11.2004 № М-01-511560 для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса сроком до 31.12.2008.

По сведениям ЕГРН в границах земельного участка, расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:01:0001071:1073 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, переулок Богословский, дом 12А.

Положениями п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме земельный участок, необходимый для его использования, поступает в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Департаментом с застройщиком (арендатором земельного участка) заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии с проектом межевания территории квартала Пресненского района, ограниченного Богословским переулком, Сытинским тупиком, Сытинским переулком. Большой Бронной улицей (01,06.064.2014) утвержденным распоряжением Департамента от 28.12.2015 № 25118 для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <...> отнесен земельный участок площадью 0.346 га.

Наличие в ЕГРН зарегистрированного договора аренды препятствует формированию земельного участка для эксплуатации МКД.

Таким образом, вопреки позиции Управления Роереестра по городу Москве наличие в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, а также записи об ипотеке не может препятствовать государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

С учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращении данного нрава. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Указанные доводы подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делам: № А40-162757/2020, № А40-104601/2019, № А40-187044/2018.

Наличие сведений о зарегистрированных договорах долевого строительства также не могло послужить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома п (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) па этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке) - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выданного и соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих и состав многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04,2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи н имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требовании, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 3 ст. 334 Г'К РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, залог права аренды возникает в СИЛУ положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов липам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правопреемственность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной, записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Также, подп. 3 и. 1 ст. 352 ГК РФ прямо установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, договор аренды прекращается кие зависимости от внесенных в ЕГРН записей, вследствие этого прекращайся и залог. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записи о залоге права аренды в пользу участников долевого строительств не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с истечением срока договора аренды.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной, например, в Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712 но делу № А76-15240/2016, Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2020 № 308-ЭС20-17579 по делу № А53-23224/2018.

Таким образом, оснований для отказа в регистрации прекращения договора аренды, у регистрационного органа не имелось.

При обращении с заявлением о государственной регистрации Департаментом представлены на регистрацию все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством.

Кроме того, пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по

форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».)

Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2020 № Ф05-923/2020 по деду № А40-39475/2019, от 29.04.2019 № Ф05-5796/2019 по делу № А40-159103/18).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке установленные Дополнительным соглашением условия использования земельного участка, поскольку определение указанных условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

На основании изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные регистрирующим органом в письменных объяснениях, не основаны на нормах закона и противоречат действующему законодательству.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ, суд в своем решения указывает на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать недействительным (незаконным) уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 26.03.2025 № КУВД-001/2024-65820465/8 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2013 о расторжении договора аренды от 15.11.2004 № М-01-511560 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001071:49 по адресу: г. Москва, Сытинский туп., вл. 3а.

Обязать Управление Росреестра по Москве в 30- дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу восстановить Департамента городского имущества города Москвы и осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 08.02.2013 о расторжении договора аренды от 15.11.2004 № М-01-511560 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001071:49 по адресу: г. Москва, Сытинский туп., вл. 3а.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: О.В. Сизова