ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
10АП-21901/2023
г. Москва
23 ноября 2023 года
Дело № А41-33657/23
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2023 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Немчиновой М.А., Панкратьевой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
при участии в заседании:
от ООО «УК ТЖУ г. Фрязино» - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023, диплом о высшем юридическом образовании;
от Администрации г.о. Фрязино - ФИО3 по доверенности от 13.11.2023, диплом о высшем юридическом образовании;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.о. Фрязино на решение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2023 года по делу № А41-33657/23, по иску ООО «УК ТЖУ г. Фрязино» к Администрации г.о. Фрязино об обязании,
УСТАНОВИЛ:
ООО "УК ТЖУ Г. ФРЯЗИНО" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации г.о. Фрязино (далее – ответчик) об обязании заключить договор об оплате расходов по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, согласно перечню нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности городского округа Фрязино Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2023 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация г.о. Фрязино обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации г.о. Фрязино поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ООО «УК ТЖУ г. Фрязино» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Истец является управляющей организацией по управлению общим имуществом многоквартирных домов на основании лицензии № 157 от 23.04.2015 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной Главным управлением Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области».
Ответчик является собственником расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений.
Истец направил ответчику письмо (исх.№87 от 27.03.2023, вх.№ 152Вх-3271 от 28.03.2023) с предложением заключить в силу закона договор об оплате расходов по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, согласно перечню нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности городского округа Фрязино Московской области.
В ответ на предложение истца (письмо от 03.04.2023 № 5ИСх-2226) администрация сообщила о необходимости исключения из проекта договора нежилых помещений, находящихся в аренде, безвозмездном пользовании и оперативном управлении.
Посчитав отказ от заключения договора противоречащим нормам действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обоснованность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В статье 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Статьи 152, 153 ЖК РФ обязывают граждан и организации своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Уклонение собственников от заключения договора управления и факт отсутствия подписанного договора с управления с управляющей организацией не освобождает от внесения платы за помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Выбор способа управления домом осуществляется на общем собрании собственников в порядке ст. ст. 44 - 48, 161 - 164 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, в случае, если выбран способ управления домом - управление управляющей организацией, каждый собственник помещения обязан заключить договор управления с выбранной управляющей организацией.
Также, исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как уже было указано ранее, в ответ на предложение заключить Договор ответчик возразил и сообщил о необходимости исключить из Договора часть нежилых помещений, переданных Администрацией в аренду, безвозмездное пользование и оперативное управление, аналогичная позиция также изложена и в апелляционной жалобе.
Между тем, обязанность по заключению договора с управляющей организацией и внесению платы за содержание общего имущества возлагается только на собственника.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пункт 1 ст. 158 ЖК РФ устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Данная норма императивна (не содержит условия о возможности ее изменения сторонами договора).
Таким образом, специальные нормы ЖК РФ предусмотрели для общего имущества многоквартирного дома иное правило о бремени содержания имущества, чем предусмотрено специальной нормой для договора аренды п. 2 ст. 616 ГК РФ, из чего следует, что на арендатора не может быть возложена обязанность заключать с третьими лицами договор.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обязании заключить договор в предложенной истцом редакции.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 04.09.2023 года по делу №А41-33657/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий cудья
Н.В. Марченкова
Судьи
М.А. Немчинова
Н.А. Панкратьева