ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru
адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-33734/2025
г. Москва Дело № А40-24396/2025
04 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: В.А. Яцевой
судей:
С.Л. Захарова, ФИО1,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Королевой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2025 по делу № А40-24396/2025
по заявлению Публичного акционерного общества «Мегафон» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
третье лицо: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Мирэа - Российский технологический университет» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о признании незаконным решения, о возложении обязанности
при участии в судебном заседании:
от заявителя:
ФИО2 по доверенности от 21.08.2024;
от заинтересованного лица:
ФИО3 по доверенности от 28.01.2025;
от третьего лица:
не явился, извещен;
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество «Мегафон»» (далее – заявитель, ПАО «Мегафон») обратилось в арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением об отказе в государственной регистрации от 17.01.2025 № КУВД-001/2024-49466349/3, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления регистрационных действий договора аренды №АР-118-2024 от 01.04.2024.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Мирэа - Российский технологический университет» (далее – третье лицо, РТУ МИРЭА).
Решением суда от 22.05.2025 заявление ПАО «Мегафон» удовлетворено.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению Управления, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
До судебного заседания от заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, который в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и возражений на них, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.10.2024 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением №MFC-0558/2024-1373860-1 о проведении государственной регистрации Договора аренды нежилого помещения в здании РТУ МИРЭА № АР-118-2024 от 01.04.2024, заключенного между ФГБОУ ВО «МИРЭА – Российский технологический университет» (далее по тексту – арендодатель) и ПАО «МегаФон» (далее по тексту – арендатор) в отношении части кровли здания, площадью 20 кв.м., являющейся частью здания с кадастровым номером 77:01:0006015:3800, расположенного по адресу: <...> для размещения оборудования радиодоступа сотового оператора.
Согласно п. 1.1. Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (далее - Имущество): часть кровли, площадью 20,0 кв.м. (Имущество и его границы указаны в Приложении № 1 к настоящему Договору) в целях оказания услуг сотовой связи.
На копии поэтажного плана и схеме размещения оборудования на кровле здания (Приложение №1 к Договору) обозначены границы арендуемой части кровли и часть нежилого помещения, в пределах которых заявителем будет размещаться оборудование ПАО «МегаФон».
17.10.2024 Управление уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-49466349 уведомил ПАО «Мегафон» о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 77:01:0006015:3800, расположенного по адресу: <...>, документы на который были представлены с заявлением №MFC-0558/2024-1373860-1, ввиду того, что объект аренды, представляющий собой часть кровли, не представляется возможным однозначно идентифицировать для последующей государственной регистрации договора с одновременным кадастровым учетом.
17.01.2025 Управление уведомил ПАО «Мегафон» об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав по тем же основаниям (уведомление № КУВД-001/2024-49466349/3).
Посчитав, что уведомление регистрирующего органа об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав не соответствуют закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.
На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.
В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.
Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ).
Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.
Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно статье 18 Закона №218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав государственный регистратор отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и ч. 5 ст. 44 Закона №218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.
Согласно сведениям ЕГРН, здание, часть которого арендует ПАО «МегаФон», поставлено на кадастровый учет. Указанное здание с кадастровым номером: 77:01:0006015:3800 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за третьим лицом на праве оперативного управления.
Судом первой инстанции установлено, представленный на регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование. другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. №305-ЭС17-6213).
Из установленных по делу фактических обстоятельства следует, что заявитель подал заявление на государственную регистрацию договора аренды исключительно с целью фиксации обременения всего здания договором аренды конкретной частью (в данном случае части кровли) такого здания.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стороны договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что нормы действующего законодательства РФ не содержат запрета на аренду части кровли, а также это не может быть основанием для отказа в регистрации подобного договора.
При этом, для индивидуализации объекта аренды, стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды в виде приложения, либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами.
Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды.
В рассматриваемом случае, стороны согласовали и индивидуализировали передаваемое имущество текстуально – в п. 1.1. Договора, а также графически отразили передаваемую в пользование часть кровли.
Разногласия относительно местоположения, границ и площадей передаваемых в пользование объектов (части кровли) между третьим лицом и ПАО «МегаФон» отсутствуют.
Сведения о здании и о его частях, содержавшиеся в ЕГРН, являются актуальными.
Кроме того, предъявленный к государственной регистрации Договор никем не оспорен и не признан недействительным.
Соответственно, Договор аренды между третьим лицом и ПАО «МегаФон» является надлежащим и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.
Таком образом, поскольку предметом аренды является неизолированные и необособленные части крыш зданий, не являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав, при этом условие о предмете в договоре согласовано (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно исходит из того, что обременение в связи с государственной регистрацией договора аренды в порядке пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на все здание.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, то при регистрации договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как:
- объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением № 1 к Договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется,
- сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН,
- никаких технических изменений в здании не проводилось.
Объект аренды (часть здания, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется.
В настоящем случае основанием для кадастрового учета на часть помещения является сам договор аренды.
Учитывая изложенное, выводы регистрирующего органа о том, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация в ЕГРН аренды части фасада и (или) кровли не обосновано.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
При этом действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношении сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также давать оценку предшествующим заключению договора аренды документам.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии со статьями 18, 21 Закона № 218-ФЗ и как следствие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2025 по делу № А40-24396/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья В.А. Яцева
Судьи С.Л. Захаров
ФИО1