АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Ростов-на-Дону
26 декабря 2023 года Дело № А53-17430/23
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2023 года Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2023 года
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Даллари Ромена Ониковича (ИНН <***>) к Администрации Табунщиковского сельского поселения, Администрации Красносулинского района Ростовской области о признании права собственности,
при участии: от истца: ФИО1, по доверенности; от ответчика: не явился; от третьего лица: не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Даллари Ромен Оникович (далее также – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением Администрации Табунщиковского сельского поселения, Администрации Красносулинского района Ростовской области, в котором просит признать право собственности на объекты недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на основании выданных разрешений на строительства им были возведена объекты капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке. После выдачи разрешения на строительства и начала возведения построек, земельный участок истца вошел в территорию государственного природного заказника «Горненский». Указанное обстоятельство послужило препятствием для получения актов ввода объектов в эксплуатацию. Возведенные объекты соответствуют как разрешениям на строительство, так и градостроительным и иным нормам и правилам.
Администрация Красносулинского района Ростовской области и Администрации Табунщиковского сельского поселения представили в суд отзыва на иск, в котором указала, что спорные строения не затрагивают права и законные интересы Администрации, ввиду чего просили рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 16, 78).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Министерство природных ресурсов и экологии Ростовской
области, которое представило в суд отзыв (л.д.83), указав на то, что земельный участок истца вошел в территорию государственного природного заказника «Горненский», в границах которого запрошено возведение построек, за исключением тех, что обеспечивают выполнение функции заказника. Поскольку возведённые строения не служат таким целям, а также ввиду отсутствия положительного заключения экологической экспертизы, в удовлетворении требований надлежит отказать.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.
Иный лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.
В судебном заседании 19.12.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 19.12.2023 до 17 часов 15 минут.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Даллари Ромен Оникович является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600017:373, площадью 40055 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3,3 км на северо-восток от села Табунщиково, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для размещения базы отдыха.
29.05.2014 Администрацией Табунщиковского сельского поселения истцу выдано разрешение № RU61518311-003 на строительство пяти гостевых домов повышенной комфортности, расположенных по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3,3 км на северо-восток от села Табунщиково.
11.03.2015 действие разрешения продлено Главным архитектором Красносулинского района Ростовской области до 29.05.2016
29.05.2014 Администрацией Табунщиковского сельского поселения истцу выдано разрешение № RU61518311-004 на строительство 3-х гостевых домов эконом-класса, расположенных по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3,3 км на северо-восток от села Табунщиково.
Срок действия разрешений установлен до 29.05.2015. По окончании строительства на государственный кадастровый учет поставлены:
Гостевые дома повышенной комфортности с кадастровыми номерами 61:18:0600017:496 (площадью 45.1 кв.м.), 61:18:0600017:504 (площадью 45.4 кв.м.), 61:18:0600017:498 (площадью 47.6 кв.м.), 61:18:0600017:500 (площадью 47.8 кв.м.);
Гостевые дома эконом-класса с кадастровыми номерами 61:18:0600017:499 (литер К, площадью 24.7 кв.м.), 61:18:0600017:497 (площадью 24.5 кв.м.), 61:18:0600017:495 (литер З площадью 24.7 кв.м.).
Построенные объекты поставлены на кадастровый учет 13.10.2015, 14.10.2015,15.10.2015,18.11.2015 и 04.05.2016.
Кроме того, Администрацией Красносулинского района было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – Баня-СПА на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373.
Постановлением Правительства Ростовской области от 27.11.2014 № 789 создана особо охраняемая природная территория областного значения - государственный природный заказник «Горненский», установлены его границы и утверждено Положение о режиме особой охраны.
В период действия выданных разрешений на строительство Администрация Красносулинского района Ростовской области уведомила истца о создании 27.11.2014
государственного природного заказника «Горненский», и необходимости проведения государственной экологической экспертизы проектной документации.
Согласно ответу Ростовской межрайонной природоохранной прокуратуры земельный участок, на котором произведено строительство объектов недвижимости на момент выдачи разрешений на строительство, не входил в состав государственного природного заказника «Горненский», в связи с этим проектная документация в отношении указанных объектов недвижимости не могла быть объектом государственной экологической экспертизы. Проведение государственной экологической экспертизы в отношении строящихся или построенных объектов недвижимости Федеральным законом от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» не предусмотрено.
06.02.2017 истец обратился в Администрацию Красносулинского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Письмом от 03.03.2017 № 02-02/38 Администрация Красносулинского района отказала в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, мотивировав отказ пунктом 4.1 статьи 12 Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», согласно которому для объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373, расположенном в 3,3 км на северо-восток от с. Табунщиково, Красносулинского района, необходимо проведение государственной экологической экспертизы проектной документации.
Отказ Администрации от 03.03.2017 № 02-02/38 был обжалован истцом в судебном порядке в рамках дела № A53-7012/2017. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2017 по делу № А53-7012/2017 в удовлетворении требований истца было отказано.
С целью проведения мероприятий по государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания
самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.
В пункте 9 названного обзора указано, что из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Истцом осуществлено строительство спорных объектов на основании выданных Администрацией разрешений на строительство. Объекты капитального строительства
возведены на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данных объектов.
Пунктом 3.1.11 Постановления Правительства РО от 27.11.2014 N 789 установлен запрет на строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства, в том числе линейных сооружений, не связанных с выполнением задач, возложенных на заказник, и с обеспечением функционирования населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий, расположенных в границах заказника, а также с реконструкцией и капитальным ремонтом иных линейных сооружений, существующих в границах заказника, за исключением ранее размещенных объектов капитального строительства в границах природного заказника "Горненский".
При этом согласно пункту 1.3 указанного выше Постановления Правительства Ростовской области заказник был создан без изъятия земель у собственников земельных участков.
12 декабря 2023 года Верховный Суд РФ принял Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".
В пункте 22 указанного пленума дано разъяснение о том, что если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В соответствии с пунктом 5 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества - сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.
Из указанного следует, что все сведения об ограничения (обременениях) зонах с особыми условиями подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости с целью опубличивания и признания со стороны государства.
Роль записи в ЕГРН как основания для оценки правомерности действий лица, в том числе отражена в абзаце 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором сказано, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным.
В отношении территории «Горненского» заказника была утверждена в едином государственном реестре недвижимости зона с номером 61:18-6.10, сведения о которой были зарегистрированы и внесены в ЕГРН только 05 декабря 2016 года.
При этом суд отмечает, что согласно кадастровым паспортам спорные объекты недвижимости были возведены и поставлены на кадастровый учет 13.10.2015, 14.10.2015,15.10.2015,18.11.2015 и 04.05.2016, то есть до установления зоны в ЕГРН.
Более того наличие указанной территориальной зоны не отражается в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600017:373, что подтверждается представленной в деле выпиской.
То есть истец, на основании разрешений на строительство, не имея информации о наличии в отношении земельного участка ограничений, возвел объекты.
С учетом изложенного, на основании положений пункта 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, спорные объекты нельзя признать объектами самовольно строительства, следовательно, оснований для отказа в требованиях о признании права собственности у суда не имеется.
Что касается доводов о том, что разрешение на строительства бани было выдано не уполномоченным лицом, суд отмечает слеудюшее.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Правосудие по самой своей сути может признаваться таковым, если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах (статья 46 Конституции Российской Федерации).
Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.05.2001 N 8-П, должен соблюдаться принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.
В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Из представленного разрешения на строительства следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600017:373 был выдан градостроительным план органом местного самоуправления, предусматривающий возможность строительства объекта капитального строительства от 06 марта 2014 года № КГ61518311-007 (л.д.31).
Учитывая изложенного истец, мог рассчитывать на законность и правомерность действий органа местного самоуправления выдавшего разрешение на строительства, иное понимание означало что, обращающееся в орган местного самоуправления лицо за получением той или иной услуги должно презюмирвоать обратное, то есть незаконность действий органа местно самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии
условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Явных и очевидных признаков недобросовестного поведения со стороны истца судом не установлено, возведённые на земельном участке в 2015 году объекты находятся в нелегализованном состоянии более 8 лет.
Согласно заключению эксперта № 05-23 от 24.01.2023 спорные объекты недвижимости соответствуют требованиям действующих строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил, не имеют конструкций, угрожающих здоровью и жизни находящихся в ней людей, и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель (Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2014 по делу № 309-ЭС14-1436, А71-8460/2013).
Кроме того, пункт 4.1 Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» утратил силу, в связи с принятием Федерального закона от 31.07.2020 № 254-ФЗ.
Учитывая тот факт, что возведение зданий произведено в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает, что за предпринимателем может быть признано право собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Расходы истца по уплате государственной пошлины не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, как понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать право собственности индивидуального предпринимателя Даллари Ромена Ониковича (ИНН <***>) на следующие объекты недвижимого имущества:
1. Гостевой дом повышенной комфортности с кадастровым номером 61:18:0600017:496, площадью 45.1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
2. Гостевой дом повышенной комфортности с кадастровым номером 61:18:0600017:504, площадью 45.4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
3. Гостевой дом повышенной комфортности с кадастровым номером 61:18:0600017:498, площадью 47.6 кв.м., расположенный на земельном участке с
кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
4. Гостевой дом повышенной комфортности с кадастровым номером 61:18:0600017:500, площадью 47.8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
5. Гостевой дом эконом-класса с кадастровым номером 61:18:0600017:499 (литер К), площадью 24.7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
6. Гостевой дом эконом-класса с кадастровым номером 61.18:0600017:497, площадью 24.5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
7. Гостевой дом эконом-класса с кадастровым номером 61:18:0600017:495 (литер З), площадью 24.7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково;
8. Баня-СПА с кадастровым номером 61:18:0600017:519, площадью 194,1 кв.м., расположенная на земельном участке с кадастровым номером 61:18:0600017:373 по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, в 3.3 км на северо-восток от села Табунщиково.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Волуйских И.И.