АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тюмень

Дело №

А70-1854/2025

14 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 ноября 2025 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Тюменской области

(ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.08.2005, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.04.2022, ИНН: <***>) о взыскании по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании договора прекращенным,

при участии в заседании:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области: ФИО2, доверенность от 11.03.2025 № 16/08-1-Д, после перерыва ФИО3, доверенность от 10.04.2025 № 25/08-1-Д,

от общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР»: ФИО4, доверенность от 27.12.2024,

Установил:

Заявлен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области

(далее - Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» (далее – ООО «ПСФ «СТАР») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.01.2017 № 23-20/3392 в размере 89 837,76 руб. за период пользования земельным участком с 01.04.2019 по 31.12.2024, неустойки в размере 40 963,41 руб. с 16.05.2017 по 30.01.2025.

ООО «ПСФ «СТАР» обратилось со встречным исковым требованием

к Департаменту о признании договора аренды земельного участка от 18.01.2017

№23-20/3392 прекращенным с 18.02.2019.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал первоначальные исковые требования, возражал по встречным по доводам отзыва.

Представитель ООО «ПСФ «СТАР» поддержал встречные исковые требования, возражал по первоначальным по доводам отзыва.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и ООО «ПСФ «СТАР» (арендатор) заключили договор аренды от 18.01.2017 № 23- 20/3392 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15437, расположенного по адресу: <...> - Валерии Гнаровской, для завершения строительства.

Договор аренды заключен на срок с 18.01.2017 по 28.04.2019.

Департамент выполнил свои обязательства, предусмотренные договором в полном объеме, предоставил земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:15437.

Пунктом 2.4. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля – за 1 квартал, 15 мая – за 2 квартал, 15 августа – за 3 квартал, 15 ноября – за 4 квартал.

Как утверждает Департамент, после истечения срока действия договора от ООО «ПСФ «СТАР» продолжило пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, участок не возращен, в связи с чем, Департамент продолжил начисление арендной платы за фактическое пользование участком.

Департамент указал, что ООО «ПСФ «СТАР» нарушил принятые на себя обязательства, допустив просрочку по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные условиями договора, ввиду чего у ООО «ПСФ «СТАР» образовалась задолженность в размере 89 837,76 руб. за период пользования земельным участком с 01.04.2019 по 31.12.2024.

Департамент обращался по данному договору аренды в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о выдаче судебного приказа. 14.01.2025 от ООО «ПСФ «СТАР» поступили возражения по исполнению судебного приказа. Судом было вынесено определение об отказе в принятии заявления о выдаче судебного приказа по делу

№ А70-225/2025.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам приказного производства.

Неисполнение обязательств ООО «ПСФ «СТАР» по оплате явилось основанием для обращения Департамента с первоначальным исковым заявлением.

В свою очередь ООО «ПСФ «СТАР» обратилось со встречным исковым требованием к Департаменту о признании договора аренды земельного участка от 18.01.2017 №23-20/3392 прекращенным с 18.02.2019.

Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьями 423, 614 ГК РФ, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как утверждает ООО «ПСФ «СТАР», доводы истца о начислении арендной платы за период после 18.02.2019 за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0430001:15437, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормам земельного и гражданского законодательства; договор аренды прекращен, соответственно ответчик был обязан оплатить арендные платежи только за фактическое пользование участком.

ООО «ПСФ «СТАР» указало, что согласно проекту межевания территории планировочного района №10 – Тюменский, утвержденному постановлением Администрации города Тюмени от 04.10.2017 N 117, предусмотрено образование следующих земельных участков за счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15437:

- земельного участка :ЗУ19 (под многоквартирный дом по адресу <...>) путём перераспределения земельных участков 72:23:0430001:15436, 72:23:0430001:15437, 72:23:0430001:15438, 72:23:0430001:15439, 72:23:0430001:20 (Приложение № 18 к постановлению от 04.10.2017 № 117 «Ведомость образуемых, изменяемых земельных участков» - элемент планировочной структуры 10:03:04: 01 «Границы образуемых земельных участков, которые после образования будут относиться к имуществу общего пользования» : ЗУ19 ул. Валерии Гнаровской д.12, корп.9, площадь 3593 кв.м. (многоэтажная жилая застройка (высотная застройка));

- земельного участка ЗУ8 (ОМЗ) (территории общего пользования) путём перераспределения земельных участков: 72:23:0430001:15427, 72:23:0430001:15429, 72:23:0430001:15431, 72:23:0430001:15433, 72:23:0430001:15435, 72:23:0430001:15437, 72:23:0430001:15439 (Приложение № 18 к постановлению от 04.10.2017 № 117 «Ведомость образуемых, изменяемых земельных участков» - элемент планировочной структуры 10:03:04 «Границы земельных участков, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования» : ЗУ8 ул. Николая Федорова площадь 3255 кв.м. (земельные участки (территории) общего пользования)).

Нормативным муниципальным правовым актом территория земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15437 перераспределена в целях образования земельного участка под многоквартирный дом по адресу <...> и с территориями общего пользования.

Согласно разъяснению в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с разъяснениями пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. При этом, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.04.2025 по делу №А70-23487/2023 департамент имущественных отношений Тюменской области обязан издать решение согласно проекту межевания территории, утвержденного Постановлением Администрации города Тюмени от 04.10.2017 №117, в границах микрорайона 10:03:04 на перераспределение земельных участков неразграниченной государственной собственности для формирования земельного участка условный номер: ЗУ19 под многоквартирный дом адресным описанием: <...>, за счет перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами: 72:23:0430001:15436, 72:23:0430001:15437, 72:23:0430001:15438, 72:23:0430001:15439, 72:23:0430001:20.

Во исполнение Решения Арбитражного суда Тюменской области от 21.04.2025 по делу №А70-23487/2023 департамент имущественных отношений Тюменской области издал решение от 08.07.2025 № 3168-з об образовании земельного участка под многоквартирный жилой дом по адресу <...> в соответствии с проектом межевания территории, в том числе за счет земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15436, 72:23:0430001:15437.

01.10.2025 осуществлен кадастровый учет земельного участка под многоэтажную жилую застройку с кадастровым номером 72:23:0430001:16352, образованный в том числе за счет земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15436, 72:23:0430001:15437, что подтверждается выпиской ЕГРН от 12.10.2025.

Тот факт, что Департамент отказывал собственникам многоквартирного дома в образовании земельного участка под многоквартирный дом, не является основанием для предъявления застройщику платы за земельный с кадастровым номером 72:23:0430001:15437 на котором расположен многоквартирный дом и объекты его благоустройства.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.04.2025 по делу

№А70-23487/2023 установлено, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15436 и 72:23:0430001:15437 с застройщиком прекращены по основаниям пунктов 6.1 и 8.1 названных договоров. Прекращение правоотношений сторон договора подтверждается обращением застройщика от 18.02.2019 №01/, обращение застройщика от 18.02.2019 №01/08.

Таким образом, договор аренды от 18.01.2017 №23-20/3392 прекращен в связи с завершением строительства многоквартирного дома № 6 по ГП расположенного по адресу: <...>, введенного в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию №72-304-250-2011 органом местного самоуправления и регистрацией 18.02.2019 право собственности собственниками помещений многоквартирного дома.

Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии использования ответчиком земельного участка 72:23:0430001:15437 после февраля 2019 года.

По совокупности положений статей 22, 65 ЗК РФ, статей 614, 615 ГК РФ, плата взимается за пользование земельным участком.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик не использует земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:15437 после февраля 2019 года в силу обстоятельств его застройки объектами недвижимости. Объекты недвижимости не принадлежат ответчику, а принадлежат иным лицам на праве собственности. Истец не осуществляет права арендодателя по отношению к ответчику.

Департамент с 18.02.2019 не осуществляет права арендодателя по отношению к обществу в силу действия положений статьи 39.20 ЗК РФ, не представляет встречное обеспечение обществу в виде земельного участка (статья 328 ГК РФ, пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункт 8 статьи 39.8, подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ) в связи с использованием названой территории как проезда общего пользования и территории, входящей в состав многоквартирного дома, что исключает применение положений статей 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 614 ГК РФ о взимании с общества платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0430001:15437. С учетом приведенных норм права и разъяснений, в данном случае, прекращение договора аренды имело место до того спорного периода, за который департамент предъявляет обществу начисление арендной платы (с 01.04.2019 по 31.12.2024).

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.01.2017 № 23-20/3392 в размере 89 837,76 руб. за период пользования земельным участком с 01.04.2019 по 31.12.2024, неустойки в размере

40 963,41 руб. с 16.05.2017 по 30.01.2025 удовлетворению не подлежит.

Кроме того, общество заявило о пропуске срока исковой давности.

10.01.2025 Департамент обратился с заявлением о выдаче судебного приказа по спорному правоотношению (дело № А70-225/2025).

15.01.2015 определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.01.2025 по делу № А70-225/2025 Департаменту отказано в выдаче судебного приказа.

Согласно пункту 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

В соответствии с разъяснениями пункта 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» пункт 1 статьи 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В статье 200 ГК РФ указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

С исковыми требованиями в суд истец обратился 04.02.2025.

С учетом положений статей 196, 200 ГК РФ, на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ Общество заявило о пропуске Департаментом срока исковой давности на требование о взыскании долга в размере 33906,58 руб. и неустойки в размере 8198,36 руб., начисленных с 01.04.2019 по 03.02.2022 включительно (до обращения 04.02.2025 с исковым заявлением).

Так, по состоянию на 03.02.2022 размер задолженности с пропущенным сроком исковой давности составляет 33 906,58 руб. (31 033,68 руб. + 1 436,45 руб.), где: 31033,68 руб. размер начисленного долга на 01.10.2022 согласно представленной департаментом в материалы дела «Выписке об учитываемой сумме задолженности», 1436,45 руб. = ((3802,36 руб. начисление за 1 квартал 2022 / 90 к.д. за январь, февраль, март) х 34 к.д. за период с 01.01.2022 по 03.02.2022).

По состоянию на 03.02.2022 размер неустойки с пропущенным сроком исковой давности составляет 8198, 36 руб. (7670,79 руб. + 527,57 руб.), где: 7670,79 руб. размер начисленной суммы неустойки на 01.01.2022 согласно представленной департаментом с исковым заявлением в материалы дела «Выписке об учитываемой сумме задолженности», 527,57 руб. = ((31033,68 руб. сальдо задолженности на 01.01.2022 х 0,05% х 34 к.д.(период с 01.01.2022 по 03.02.2022).

Учитывая установленные выше обстоятельства о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с регистрацией права собственности иного лица на объект недвижимости, принимая во внимание, что предметом исковых требований является взыскание арендной платы по договору и неустойки, учитывая спорный период взыскания основного долга, а также заявление ответчика об истечении срока давности, и то, что с настоящим иском истец обратился 04.02.2025 (суд считает обоснованным заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

На основании вышеизложенного, учитывая установленные выше обстоятельства о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с регистрацией права собственности иного лица на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, принимая во внимание обоснованность заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, руководствуясь статьями 65, 67, 71 АПК РФ, суд считает требования по иску Департамента не подлежащими удовлетворению в полном объеме, вместе с тем встречные исковые требования суд находит обоснованными и подлежащему удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в прядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 18.01.2017 №23-20/3392, заключенный между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» прекращенным с 18.02.2019.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области

в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия

в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Власова В.Ф.