ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-3382/2022

19.12.2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2023.

Полный текст постановления изготовлен 19.12.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии в судебном заседании представителя обществу с ограниченной ответственностью «Славяновская» (ИНН <***>, ОГРН <***>) - ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2023 по делу № А63-3382/2022,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Славяновская» (далее – ответчик, ООО «Славяновская», общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.05.2013 за период с 01.01.2020 по 23.08.2021 в сумме 4 004 841 руб.

Решением суда от 05.09.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды от 20.05.2013 не является регулируемой, размер арендной платы установлен в договоре и в указанном в нем порядке не изменен. Уведомление об увеличении размера арендной платы на 10% арендодатель арендатору не направлял, соответствующие расчеты не предоставил. На протяжении всего срока действия договора аренды арендодатель не воспользовался правом на увеличение арендной платы в размере 10%, поэтому у ответчика отсутствует обязанность вносить арендные платежи в повышенном размере (на 216,4%) с 01.01.2020.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2023 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу № А63-3382/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Кассационный суд указал, что при новом разрешении спора надлежит установить наличие обстоятельств, позволяющих арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по договору, определить ее размер и момент начала применения с учетом ограничений, названных в пункте 6.4 договора, проверить доводы управления о наличии в заявленный период долга по договору с учетом внесенных обществом платежей.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 152 183 руб. 69 коп. В остальной части иска отказано. Исходя из заявленного истцом периода с 01.01.2020 по 23.08.2021, суд первой инстанции посчитал, что правомерным является требование истца о взыскании задолженности за период с 17.05.2020 по 23.08.2021 в размере неуплаченного арендатором увеличения арендной платы на 10 697 руб. 72 коп., что составило 152 183 руб. 69 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, территориальное управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Апеллянт указывает, что территориальное управление, повышая ответчику арендную плату на основании отчетов рыночной стоимости права аренды, исходило из очевидного изменения рыночных цен стоимости аренды за аналогичную недвижимость за указанный период; при этом спорным договором аренды предусмотрен уведомительный порядок изменения арендной платы, заключение дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 01.11.2023 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представитель общества относительно доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителя общества, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Судом установлено, что 20.05.2013 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Реконструкция» (далее - ФГУП «Реконструкция», арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТехстройМонтаж» (далее – ООО «ТехстройМонтаж», арендатор) по итогам открытого аукциона заключен договор аренды недвижимого имущества на объекты недвижимости, принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения от 01.09.2012 № 887 «О закреплении федерального имущества на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Реконструкция», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:316020107:3, по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. Иноземцево, Промзона пищевых предприятий, б/н, включающее в себя: «производственное здание», инвентарный номер 3612, общей площадью 2663,6 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6703, «административное здание», общей площадью 556000 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6697, «гараж», общей площадью 519 кв.м., кадастровый номер 26:31:00000:6698, «резервуар», общей площадью 217,9 кв.м, кадастровый номер 26:31:00000:6696, «сети энергоснабжения», протяженностью 2685 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6710, «сети газопровода», протяженностью 798,7 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6720, «сети водопровода», протяженностью 607,2 кв.м, кадастровый номер 26:31:0000000:6725, «сети минералопровода», протяженностью 6,4 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6724, «сети производственной канализации», протяженностью 771,9 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6726, «сети теплотрассы» протяженностью 418 м, кадастровый номер 26:31:000000:6714, «проходной канал для размещения инженерных сетей», протяженностью 79 м, кадастровый номер 6:31:000000:6715, «асфальтно-бетонное покрытие», общей площадью 9749,4 кв.м, кадастровый номер 26:31:020107:39, «ограждение», протяженностью 424,5 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:4607.

Договор аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 заключен на 49 лет до 2062 года включительно (пункт 2.1 договора).

21.05.2013 имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

15.11.2013 ООО «ТехстройМонтаж» переименовано в ООО «Славяновская», о чем в ЕГРЮЛ 25.11.2013 внесена запись.

29.03.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя по договору от 20.05.2013.

Согласно пункту 6.1 договора сумма ежемесячной арендной платы составляет 97 252 руб. 26 коп.

18.11.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым сумма аренды составила 106 977 руб. 20 коп.

29.03.2018 между территориальным управлением, ФГУП «Реконструкция» и ООО «Славяновская» заключено дополнительное соглашение о замене стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013, на основании которого арендодатель ФГУП «Реконструкция» заменен на территориальное управление.

В соответствии пункта 6.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год и не более, чем на 10 процентов. Данный годичный срок не распространяется на первое увеличение арендной платы, указанной в пункте 6.1, и применяется при втором и последующем увеличении арендной платы. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Согласно отчетам об определении рыночной стоимости права аренды, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ИП ФИО3) по заказу территориального управления, определена рыночная стоимость арендной платы по каждому объекту, находящемуся в аренде у ООО «Славяновская», который в годовом исчислении составляет 4 061 638 руб.

Письмом от 30.04.2020 № 26-КА-04/2773 территориальное управление направило в адрес общества расчеты по каждому объекту недвижимости, установив размер арендной платы в сумме 338 469 руб. 83 коп. в месяц.

Дополнительного соглашения об изменении стоимости аренды между сторонами не заключалось.

Предоставленный истцом расчет арендной платы ООО «Славяновская» не подписало, направив возражения от 15.06.2020 № 52, сославшись на пункт 6.4. договора, которым предусмотрено, что арендодатель может изменять размер арендной платы не более чем на 10 %, в то время, как территориальное управление увеличило арендные платежи на 216,4 %.

25.08.2021 истец направил в адрес ответчика претензию № 26-04/4832, в которой просил оплатить задолженность в размере 4 004 841 руб. 84 коп за период с 01.01.2020 по 23.08.2021.

Меры досудебного урегулирования спора не привели к его разрешению, в связи с чем, территориальное управление обратилось в суд.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений статей 606, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума № 73, определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым.

Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с Федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

С учетом приведенных разъяснений и положений статьи 614 ГК РФ заключенный по результатам торгов договор аренды может содержать условие об изменении размера арендной платы.

В рассматриваемом случае такое положение закреплено в пункте 6.4 договора от 20.05.2013, которым предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год и не более, чем на 10 процентов.

Территориальное управление направило в адрес общества письмо от 30.04.2020 с указанием на увеличенный размер арендной платы.

При анализе уведомления управления об изменении размера арендной платы, право на которое предусмотрено договором, ключевое значение имеет воля стороны на изменение размера арендной платы.

Определенный размер арендной платы и момент, с которого ее необходимо исчислять, могли быть самостоятельно определены судами исходя из названного пункта договора аренды.

При этом пункт 6.4 договора не связывает возникновение обязанности арендатора с необходимостью заключения соответствующего соглашения.

В письме от 17.05.2020 № 26-КА-04/2773 истец уведомил ответчика об увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы с 01.01.2020.

Следовательно, с 17.05.2020 у управления имелось право на увеличение размера арендной платы на 10 697 руб. 72 коп. (106 977 руб. 20 коп. х 10% = 10 697 руб. 72 коп.). Таким образом, новый размер арендной платы составил 117 674 руб. 92 коп.

В соответствии с платежными поручениями № 21 от 10.01.2020, № 89 от 03.02.2020, № 199 от 03.03.2020, № 283 от 07.04.2020, № 332 от 30.04.2020, № 365 от 25.05.2020, № 455 от 30.06.2020, № 463 от 06.07.2020, № 8 от 14.01.2021, № 385 от 07.06.2021, № 50 от 29.01.2021, № 103 от 15.02.2021, № 133 от 26.02.2021, № 345 от 18.05.2021, № 313 от 30.04.2021, № 367 от 01.06.2021, № 436 от 30.06.2021, № 523 от 30.07.2021 ООО «Славяновская» производило оплату по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 исходя из размера арендной платы 106 977 руб. 20 коп. в месяц и за период с 01.01.2020 по 31.08.2021, что составило 2 139 544 руб.

Платежными поручениями: № 607 от 30.08.2021, № 685 от 29.09.2021, № 793 от 01.11.2021, № 886 от 30.11.2021, № 988 от 28.12.2021, № 72 от 31.01.2022, № 194 от 01.03.2022, № 289 от 31.03.2022, № 404 от 29.04.2022 ООО «Славяновская» произвело оплату в размере 962 794 руб. 80 коп за период с 01.09.2021 по 30.05.2022 также исходя из размера арендной платы 106 977 руб. 20 коп. в месяц.

Территориальным управлением заявлен период взыскания с 01.01.2020 по 23.08.2021.

Судом первой инстанции обоснованно констатировал, что правомерным является требование истца о взыскании задолженности за период с 17.05.2020 по 23.08.2021 в размере неуплаченного арендатором увеличения арендной платы на 10 697 руб. 72 коп., что составило 152 183 руб. 69 коп. (за 15 дней мая 2020 года – 10 697 руб. 72 коп. / 31 день х 15 дн = 5 176 руб. 31 коп., за 13 мес х 10 697 руб. 72 коп. = 139 070 руб. 36 коп., 23 дня августа 2021 года - 10 697 руб. 72 коп. / 31 день х 23 дн = 7 937 руб. 02 коп).

Доказательств оплаты указанной суммы арендной платы ООО «Славяновская» в материалах дела не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в размере 152 183 руб. 69 коп.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, истец, являясь органом, ответственным за управление государственным имуществом, в период с 2013 года должен был отслеживать изменение рыночной стоимости аренды объектов недвижимости и в случае необходимости производить повышение стоимости аренды в установленном порядке: на сумму не более чем 10% от стоимости аренды и путем подписания с ООО «Славяновская» дополнительного соглашения.

При расчете суммы задолженности, подлежащей взысканию с ООО «Славяновская», суд первой инстанции учел указания, изложенные в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского круга от 31.03.2023.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2023 по делу № А63-3382/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Ю.Б. Луговая

Е.В. Жуков

М.У. Семенов