Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

23 мая 2025 года Дело № А40-202774/24-61-1579

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.04.2017)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 27.02.2024 (до перерыва), ФИО3 по дов. от 27.02.2024 (после перерыва)

от ответчика – ФИО4 по дов. от 26.11.2024 (до перерыва), ФИО5 по дов. от 06.12.2024 (после перерыва)

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 147,5 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003002:2840 на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-01151/19 от 19.08.2019.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 29.03.2024 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 8 930 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки Аверс» от 20.06.2024 № М386-1584-П/2024.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом направлен ответчику протокол разногласий, при этом цена договора определена истцом в размере 3 657 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № 24/07-23 от 24.07.2024, выполненным ООО «ЭКБИСТ».

Письмом № 33-5-33251/24-(0)-8 от 09.08.2024 Департамент отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а также условия договора купли-продажи, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2019 года.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 147,5 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 147,5 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Экспертно-Правовой Центр" выполнено заключение от 12.02.2025 № 25/01-03, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 147,5 кв. м. по состоянию на 29.03.2024, составила 4 203 000 руб.

В судебном заседании 24.04.2025 судом проведен опрос эксперта ФИО6, выполнившей экспертное заключение, что отражено на аудио-протоколе судебного заседания, эксперт ответила на вопросы сторон и суда, относительно выполненного ей исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО "Экспертно-Правовой Центр", приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 150 107 руб. 14 коп.

Кроме того, абз. 4 п. 2.4, п 4.3, п. 5.1 договора подлежат изложению в редакции истца, абз. 6 и 7 п. 1.8, п. 2.1.2, 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4, 2.5, 3.7, 3.8, абз. 2 п. 4.3, п. 4.7. договора, включая п. 4.7.1, п. 4.7.2, п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2, п.п. 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11 договора подлежат исключению.

Абзацы 6 и 7 пункта 1.8 договора подлежат исключению, поскольку при наличии вступившего в силу судебного акта об урегулировании разногласий при заключении договора, он не может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке по причине не подписания в личном кабинете на сайте mos.ru (ст. 310, ст. 450.1, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Пункт 2.1.2 договора подлежит исключению, поскольку ни положениями ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ни положениями ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

В соответствии с ст. 30 и п. 1 ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Пункты 2.1.6., 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4 договора подлежат исключению, поскольку нормы о страховании заложенного имущества являются диспозитивными, покупатель возражает против включения в договор указанных пунктов.

Абзац 4 п. 2.4, п. 2.5 договора связаны со страхованием, то есть взаимосвязаны с исключаемыми пп. 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4, в связи с чем, также подлежит исключению.

Пункт 3.7 договора подлежит исключению, поскольку условия данного пункта о том, что переплата не возвращается покупателю, а подлежит зачислению в счет оплаты по договору за будущие периоды или по иным заключенным между сторонами договорам (при наличии), противоречит ст. 209 ГК РФ, ограничивает право собственности покупателя на денежные средства.

Пункт 3.8 договора подлежит исключению как противоречащий нормам действующего законодательства.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент опубликования Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы №152372 от 25.09.2024 по адресу: https://torgi.gov.ru и не зависит от изменений в будущем.

Закон 159-ФЗ содержит требование о наличии статуса СМП для покупателя только на момент обращения за государственной услугой о приватизации арендуемого объекта. После заключения договора купли-продажи такое требование законом не предъявляется.

Пункт 4.3 договора подлежит изложению в редакции истца, предложенная истцом редакция пункта договора не нарушает права и законные интересы продавца.

Абзац 2 пункта 4.3 договора подлежит исключению, поскольку противоречит положениям 159-ФЗ, ограничивает право собственности покупателя на распоряжение своими доходами (денежными средствами).

Пункт 4.7 договора, включая п. 4.7.1, п. 4.7.2, п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2 подлежат исключению, как противоречащие ст. 209 ГК РФ, п. 3 ст. 346 ГК РФ, ограничивающие права покупателя как собственника объекта по сравнению с законом. Указанные пункты ставят покупателя под угрозу предъявления к нему требований досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если требование не будет удовлетворено, обращения взыскания на предмет залога.

Пункт 5.1 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку данный пункт в редакции продавца противоречит закону, истец возражает против применения к нему повышенной меры ответственности, чем то предусмотрено ч. 3 ст. 5 159-ФЗ.

Пункт 5.3 договора подлежит исключению, поскольку законом не предусмотрен штраф. Истец не согласен на внесение такого условия в договор. Таким образом, соглашение о неустойке в соответствии с положениями ст. 331 ГК РФ сторонами не достигнуто.

Пункт 5.4 договора подлежит исключению, поскольку взаимосвязан с исключаемыми пунктами 2.1.2 и 2.5 договора о закладной.

Пункт 5.8 договора подлежит исключению, поскольку размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Пункт 5.9 договора подлежит исключению, поскольку установление возможности оплаты третьим лицом только полного долга единым платежом (а не частями) противоречит ст. 313 ГК РФ.

Пункт 5.10 подлежит исключению, поскольку истец возражает против возложения на него предусмотренной указанным пунктом меры ответственности, сторонами соглашения о неустойке в соответствии с положениями ст. 331 ГК РФ не достигнуто.

Пункт 7.4 договора подлежит исключению, поскольку право собственности покупателя может быть оспорено только в судебном порядке.

Пункт 7.5 договора подлежит исключению, поскольку противоречит нормам действующего законодательства. Договор считается заключенным на условиях, указанных судом в резолютивной части решения, с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

При наличии вступившего в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий при заключении договора, договор не может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке по причине не подписания его в течение 30 дней со дня получения (ст. 310, ст. 450.1, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Пункт 7.5 связан с исключаемыми абзацами 6 и 7 пункта 1.8 договора.

Пункт 7.7 подлежит исключению, поскольку в редакции указанного пункта, изложенной продавцом, отсутствует определенность в отношении его интересов, которые должны быть защищены путем обращения взыскания на заложенное имущество, что допускает возможность причинения убытков покупателю.

Пункт 7.8 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку предложенная истцом редакция договора не нарушает права и законные интересы продавца.

Пункты 7.9, 7.10 договора подлежат исключению, поскольку включение данных условий не установлено обязательными требованиями закона. Сторонами соглашение по указанным пунктам не достигнуто.

Пункт 7.11 договора подлежит исключению, поскольку положение о том, что при отмене судебного акта об урегулировании разногласий, договор считается расторгнутым, не соответствует действующему законодательству.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств возмещения расходов на оплату услуг специалиста по составлению заключения № 24/07-23 от 24.07.2024 в размере 40 000 руб., суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

Истец также просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

В подтверждение понесенных расходов, истцом представлено соглашение об оказании юридической помощи № 4/24 от 27.02.2024, платежное поручение № 39 от 27.02.2024.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 106 АПК РФ предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О указано, что правило части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставляющее арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, призвано создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Суд также учитывает, что критерий разумности, используемый при определении суммы расходов на оплату услуг представителя, понесенных лицом, в пользу которого принят судебный акт, является оценочным. Для установления разумности подобных расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг по представлению интересов участвующего в деле лица и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права, а также учитывает размер удовлетворенных требований, количество судебных заседаний и сложность рассматриваемого дела.

При определении разумного размера судебных расходов суд исходит из сложности спора, а также из фактического объема оказанных юридических услуг и необходимости подготовки правовой позиции для представления интересов доверителя в Арбитражном суде города Москвы.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все указанные обстоятельства, суд счел разумным возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

В остальной части в удовлетворении заявления суд отказывает.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО1 и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 59-9677 от 05 июля 2024, находящегося по адресу: <...>, пом 1/Н, общей площадью 147,5 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0003002:2840, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Абзацы 6 и 7 пункта 1.8 договора исключить.

Пункт 2.1.2 – исключить.

Пункты 2.1.6., 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4 – исключить.

Абзац 4 пункта 2.4, а именно текст: «При этом обязанность, предусмотренная пунктом 2.1.6 Договора, по страхованию Объекта в полной стоимости от риска гибели и повреждения на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства (пункт 2 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ) подлежит исполнению Покупателем (в случае отчуждения части объектов недвижимости), новым покупателем (новыми покупателями) в отношении всех образованных объектов недвижимости в результате раздела или иного преобразования Объекта пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности» - исключить.

Пункт 2.5. - исключить.

Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 4 203 000 (четыре миллиона двести три тысячи) рублей 00 коп. в соответствии с судебным заключением эксперта № 25-01/03 от 12.02.2025 по делу № А40-202774/24-61-1579 (далее - Заключение), выполненным ООО «Экспертно-Правовой Центр», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 150 107 (сто пятьдесят тысяч сто семь) руб. 14 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Пункт 3.7. - исключить.

Пункт 3.8. - исключить.

Пункт 4.3. изложить в следующей редакции: «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца».

Абзац 2 пункта 4.3 договора – исключить.

Пункт 4.7. Договора, включая п. 4.7.1, п. 4.7.2, п. 4.7.2.1, п. 4.7.2.2. - исключить.

Пункт 5.1. изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) однократной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Пункт 5.3. - исключить

Пункт 5.4. - исключить.

Пункт 5.8. - исключить.

Пункт 5.9. - исключить.

Пункт 5.10 - исключить.

Пункт 5.11 - исключить.

Пункт 7.4 - исключить.

Пункт 7.5 - исключить.

Пункт 7.7 - исключить.

Пункт 7.8 - исключить

Пункт 7.9 - исключить.

Пункт 7.10 - исключить.

Пункт 7.11 - исключить.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы по оценке в размере 40 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова