АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

22 декабря 2025 года

Дело №А57-9455/2025

Резолютивная часть решения оглашена 08 декабря 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нургалиевой А.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), третье лицо: ООО «Интеграл» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО2 (20.03.1981, ИНН <***>), Министерство Строительства и Жилищно-Коммунального Хозяйства Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании задолженности по договору № 238-с от 10.07.2018 аренды земельного участка, пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении указал, что КУИ г. Саратов (арендодатель) и ФИО2 (арендатор, договор замены стороны от 11.03.2019 ФИО2 - первоначальный арендатор, ФИО1 -принивший обязательства) по результатам аукциона (протокол №9 от 29.06.2018) заключили договор аренды № 238-с от 10.07.2018: земельный участок с кадастровым номером 64:48:020369:213, площадью 3229,00 кв.м., разрешенное использование - для строительства объекта 4 класса опасности по СанПин: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы, <...> б/н (п. 1.1); сроком на 10 лет до 28.07.2028 (п. 2.1); арендная плата 434 000 руб. /год, поквартально в размере ? от общей суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (п. 4.1, 4.3); стороны могут вносить изменения и дополнения, оформляемые дополнительным соглашением (п. 7.8); пени – 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (п. 8.2).

Арендатор ФИО1 обязательства по оплате арендных платежей не исполнил, в связи с чем, 15.03.2025 ему была направлена претензия №13/05-535171, оставшаяся без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании арендной платы за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 - 759 500 руб., пени за период с 10.07.2023 по 15.03.2025 - размере 131 911,59 руб.

Ответчик представил отзыв. Представитель ответчика пояснил, что решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 были внесены изменения в правила землепользования и генеральный план г. Саратова, вид разрешенного использования участка …293 был изменен на «ведение садоводства», функциональная зона СХ-2 (зона застройки сезонного проживания). Указанный вид не согласуется с условиями договора. Согласно п. 1.1 договора арендатор приобрел право аренды на земельный участок для строительства объекта (логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы). Арендатор лишен возможности использовать участок в соответствии с договором, поэтому он просил арендодателя заключить дополнительное соглашение (исх. 28.08.2024), арендодатель отказал (исх. №09-05/20023 от 17.09.2024). ФИО1 сдавал земельный участок в субаренду ООО «Интеграл». ФИО3 обращался в суд с требованиями о взыскании арендных платежей, включая требование по делу №А57-3568/2023, в рамках которого было утверждено мировое соглашение. Также ответчик пояснил, что считает договор замены стороны в обязательстве заключен в нарушение действующего законодательства, что снимает с него обязательство по исполнению договора.

Представитель ответчика ФИО2 просил отказать в иске, в случае удовлетворения – применить ст. 333 ГК РФ, заявил встречное исковое требование, просил взыскать с КУИ в пользу ИП ФИО1 переплату по арендной плате в размере 219 153,73 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 907,68 руб.

Иные лица, участвующие в деле, позицию не представили.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм закона и договора.

Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с п. 7 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По условиям договора арендодатель обязан был передать, а арендатор принять земельный участок …213 (п.1.1) и оплачивать арендные платежи, исходя из расчета 108 500 руб./квартал (п. 4.1, 4.3), в случае неисполнения условий договора стороны предусмотрели пени – 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (п. 8.2).

Перечисленные нормы законов и обстоятельства, указанные в иске и отзыве позволили суду сформулировать юридически значимые обстоятельства: исполнил ли арендодатель обязательство по передаче земельного участка; принял ли арендатор земельный участок; исполнил ли арендатор обязательства по оплате арендных платежей; соответствует ли размер пени условиям закона и договора; соответствует ли период и размер неустойки условиям договора и характеру нарушенного обязательства; какие обстоятельства по ранее рассмотренным делам, имеют отношение к рассмотрению настоящего спора.

В соответствии с распределенным бременем доказывания сторонам надлежало доказать относимыми и допустимыми доказательствами приведенный перечень юридически значимых обстоятельств:

Истцу – передачу земельного участка, соответствие начисленной задолженности и неустойки условиям закона и договора;

Ответчику – опровергнуть.

Для проверки юридически значимых обстоятельств суд исследовал следующие доказательства:

- договор аренды № 238-с от 10.07.2018;

- договор замены стороны в обязательстве от 11.03.2019 между ФИО2 (передающая сторона) и ФИО1 (принимающая сторона): передача прав и обязанностей по договору аренды № 238-с от 10.07.2018;

- претензия № 13/05-535171 от 15.03.2025 – задолженность по арендой плате – 759 500 руб., пени - 131 911,59 руб., 30 дней для погашения;

- выписка ЕГРН от 03.02.2025 на земельный участок …213 – дата постановки на учет 12.01.2018, разрешенное использование - для строительства объекта 4 класса опасности по СанПин: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы, <...> б/н, обременения в виде аренды с 10.07.2018 по 09.07.2028;

- акт сверки, подписанный сторонами на 10.07.24 – 569 741,64 руб., пени - 27241,64 руб.

- письмо ФИО1 от 28.08.2024 в КУИ - о внесении изменений в договор аренды №238-с на СХ-3 – «ведение садоводства»;

- письмо №09-05/20023 от 17.09.2024 в ответ на заявление от 28.08.2024 - КУИ отказал арендатору в заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды №238-с в связи с его заключением по результатам аукциона, основания для внесения изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости, в части изменения вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка отсутствуют.

Суд ознакомился с договором субаренды от 09.06.2023 земельного участка …213, разрешенное использование - для строительства объекта 4 класса опасности по СанПин: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы (п. 1.1); сроком на 10 лет с 10.07.2018 по 09.07.2028 с момента подписания (п. 2.1); акт приема-передачи не составляется (п. 3.2); арендная плата 434 000 руб. /год (п.4.1) субарендатор самостоятельно перечисляет КУИ г. Саратова арендную плату поквартально (п. 4.2);

Судом изучены материалы арбитражных дел:

- А57-5501/2024 – решением от 06.09.2024 с ООО «Интеграл» в пользу ИП Клеенкова взыскана задолженность по арендной плате по договору субаренды земельного участка от 09.06.2023 – 439 961,42 руб. за период с 16.06.2023 по 2 квартал 2024 года (включительно), пени - 66492,42 руб.

- А57-12425/2023 - решением от 18.10.2023 с ИП ФИО1 в пользу КУИ взыскана задолженность по договору № 238-с от 10.07.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером …:213 за период с 01.10.2021 по 31.03.2023 - 651 000 руб., неустойка по договору № 238-с от 10.07.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020369:213 за период с 10.01.2022 по 10.05.2023 - 31 837,52 руб., в доход федерального бюджета - 16 657 руб.

Перечисленные доказательства подтверждают, что арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок …213 (договор аренды № 238-с от 10.07.2018); за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 арендатор не оплачивал арендные платежи, образовалась задолженность в размере 759 500 руб. (претензия № 13/05-535171 от 15.03.2025, - акт сверки подписанный сторонами на 10.07.24); ранее в рамках дела А57-12425/2023 судом установлен факт неоплаты ФИО1 арендных платежей за период с 16.06.2023 по 2 квартал 2024 года (включительно) - 439 961,42 руб.; довод ответчика о невозможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением судом отклоняется, поскольку арендатор с 10.07.2018 передал земельный участок …213 в субаренду ООО «Интеграл», платежи по которому соответствуют платежам по первоначальному договору - 434 000 руб. /год (договор субаренды от 09.06.2023); ранее по делу А57-12425/2023 рассматривались те же исковые требования КУИ за период с 01.10.2021 по 31.03.2023, решением от 18.10.2023 ФИО1 признан неисполнившим обязательство, взысканы арендный платежи - 651 000 руб.

Сопоставив доказательства с юридически значимыми обстоятельствами и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие факты:

- первоначальный и последующий арендаторы - ФИО2 и ФИО3 задолженность перед арендодателем за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 не погасили. Принимая во внимание ранее установленный судебными актами факт владения земельным участком на условиях аренды ФИО1, задолженность по арендным платежам 759 500 руб. подлежит взысканию с ФИО1 в пользу КУИ. Во встречном иске следует отказать.

Истец на сумму основного долга начислил пени с 10.07.2023 по 15.03.2025 в размере 131 911,59 руб. Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении норм статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Вместе с тем, ответчиком доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства суду не представлено.

Оценив обстоятельства задержки оплаты арендных платежей, принимая во внимание продолжительность и повторность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности, суд приходит к выводу об отсутствии несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, поэтому ходатайство о снижении неустойки не подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать пени за период с 10.07.2023 по 15.03.2025 в размере 131911,59 руб.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально сумме требований - 49571 руб. суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ :

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>) арендную плату по договору аренды № 238-с от 10.07.2018 за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 в размере 759500 руб., пени за период с 10.07.2023 по 15.03.2025 в размере 131911,59 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) – отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину – 49571 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения.

Судья В.Е. Бондаренко