Решение по делу № А56-62135/2023 от 10.12.2023 | АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

10 декабря 2023 года Дело № А56-62135/2023

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью "БИО ФУД" (адрес: Россия 196240, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВАРШАВСКАЯ УЛ., Д. 71, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 1Н, ОФИС 1, ОГРН: );

к Октябрьской дирекция пассажирских обустройств - Структурное подразделение Центральной дирекции пассажирских обустройств; Открытое акционерное общество "Российские железные дороги";

Центральная дирекция пассажирских обустройств (адрес: Россия 195009, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Комсомола, д. 37-а; Россия 107174, город Москва, <...>; Россия 129090, Москва, Москва, ул. Каланчевская, д. 35, ОГРН: );

третье лицо:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРИ А БИЗНЕС"; Общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 105005, город Москва, <...>; Россия 197348, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Коломяжский <...>, ОГРН: )

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 04.12.2023

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Био Фуд» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением

о признании письма от 09.08.2022 №ИСХ-28697/ОКТ недействительным, применении последствий недействительности оспоримой части сделки и об использовании для договора аренды недвижимого имущества от 13.07.2012 №ЦРИ/А4421/12/001187 (далее - договор) предшествующее письмо от 26.08.2021 №ИСХ-27143/ОКТ с установленным размером арендной платы в размере 319.141,33 рублей;

о принятии решения о внесении изменений в пункта 1.2 дополнительного соглашения от 31.03.2003 № 2 к договору в следующей редакции: «Пункт 5.1 Договора изложить в следующей редакции: «арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей - постоянной и переменной. В соответствии с расчетом согласно приложению № 3 к дополнительному соглашению № 2 к настоящему договору принимается равным 482.979,00 рублей, кроме того, НДС 20% - 96 595,80 рублей, всего с учетом НДС 20% 579.574,80 рублей . Переменная часть арендной платы состоит из затрат на содержание имущества (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, охрана и видеонаблюдение, уборка, вывоз мусора, дератизация, дезинсекция), увеличенных на сумму налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов, и оплачивается арендатором по факту потребленных им услуг. Условия организации взаимодействия Сторон по обеспечению оплаты Арендатором переменной части арендной платы определяется договором, указанным в подпункте 3.3.1 настоящего договора, заключенным с Арендодателем»;

внесении изменения в приложение № 3 (расчет платежа) Дополнительного соглашения № 2 от 31.03.2023 к договору и изложить его в следующей редакции: «Размер ежемесячного платежа постоянной части арендной платы по настоящему договору за недвижимое имущество принимается равным 482.979,00 руб., кроме того, НДС 20 % - 96 595,80 рублей , всего с учетом НДС 20% 579.574,80 рублей ».

В судебном заседании 04.12.2023 представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Истец, уведомленный надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявил, письменный мотивированный отзыв в арбитражный суд не представил.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» от 13.06.2012 №Д-13ЦДПО/ОктДПО (системный номер № ЦРИ/А/4421/12/001187) (далее - договор).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор составлен в надлежащей форме, согласован по всем существенным условиям, подписан сторонами и, согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным.

Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно условиям договора Арендодатель передавал, а Арендатор принимал в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении №1 к Договору и расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, <...>, лит.А.

Пунктом 3.3.3 договора предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату в установленный договором срок.

В соответствии с пунктом 5.3 договора Арендатор вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменения ставки арендной платы может производится по решению Арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Ответчик 22.08.2022 направил в адрес истца уведомление от 09.08.2022 № ИСХ- 28697/ОКТ об увеличении арендной платы на основании отчета об оценки с 1 октября 2022, размер ежемесячной арендной платы согласно указанному уведомлению составил 1.245.931,30 рублей (с учетом НДС 20 %).

Между ОАО «РЖД» и ООО «Био Фуд» 31.03.2023 было подписано дополнительное соглашение №2 к договору, в котором стороны согласовали уменьшение площади недвижимого имущества, переданного по договору, с 489 кв.м. до 193,6 кв.м., и определили, что размер ежемесячного платежа с учетом уменьшения используемой площади составил 752.655,57 рублей (с учетом НДС). В пункте 3 указанного дополнительного соглашения стороны согласовали, что условия указанного дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, фактически возникшим с 01.11.2022.

Впоследствии, 05.06.2023 ОАО «РЖД» направило в адрес ООО «Био Фуд» уведомление об одностороннем отказе от Договора и его расторжении с 06.07.2023 на основании пункта 9.7 Договора.

ООО «Био Фуд» не согласившись с уведомлением 09.08.2022 №ИСХ- 28697ОКТ об увеличении арендной платы обратилось 04.07.2023 в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.3 договора Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производится по решению Арендодателя не более, чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший календарный год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы.

На основании пункта 5.3 договора и уведомления от 09.08.2022 №ИСХ-28697/ОКТ «О повышении арендной платы» истец был уведомлен об увеличение размера ежемесячной арендной платы по договору с 01.10.2022, размер которой который составил 1.245.931,30 рублей (с учетом НДС 20 %).

Как следует из разъяснений, данных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Увеличение размера арендной платы было произведено с учетом Отчета об оценке от 30.06.2022 № ЦРИ-76.13/21, который направлен ответчиком в адрес истца и в соответствии с которым рыночная стоимость права временного владения и пользования объектами имущества помещений, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, лит.А (позиция под № 34 отчета), составляет 14 951 175 руб. с учетом НДС 20% в год. Соответственно, размер ежемесячного платежа за использование переданного в аренду недвижимого имущества площадью составил 1 245 931,25 руб. с учетом НДС 20 %.

Отчет об оценке от 30.06.2022 № ЦРИ-76.13/21 составлен профессиональным участником рынка оценочных услуг - ООО «Три А Бизнес» с привлечением оценщика ФИО1, который включен в реестр членов РОО 29.02.2008 (регистрационный номер № 003855) и имеет право осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 02.06.2021 № 023552-1.

Истец представил в материалы дела заключения специалиста № 99 о проведении оценочного исследования от 10.05.2023 ООО «Центр оценки и консалтинга в Санкт-Петербурге», которое не может приниматься судом как доказательство по делу, так как площадь объекта в данном заключение не совпадает с площадью объекта по отчету об оценке от 30.06.2022 № ЦРИ-76.13/21, и которое находилось у истца в аренде.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства истцом заявлено не было.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального содержания пункта 5.3 договора названным пунктом предусмотрено право Арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке увеличить размер арендной платы с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Более того, 31.03.2023 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение №2, в котором стороны согласовали уменьшение площади недвижимого имущества, переданного по договору, с 489 кв.м. до 193,6 кв.м., и определили, что размер ежемесячного платежа с учетом уменьшения используемой площади составил 752.655,57 рублей (с учетом НДС 20 %).

В пункте 3 указанного дополнительного соглашения стороны согласовали, что условия указанного дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, фактически возникшим с 01.11.2022. То есть, подписав указанное дополнительное соглашение №2 без замечаний, Истец продолжал пользоваться недвижимым имуществом на условиях, предусмотренных договором.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора (равно и к изменению его условий) не допускается.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец имел возможность и должно было ознакомиться с документацией с проектом договора и дополнительного соглашения и с их условиями, а также действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, могло оценить свои экономические риски.

Договор и дополнительное соглашение № 2 к договору подписано сторонами без возражений. Истец подписал договор и дополнительное соглашение № 2 без разногласий, подтвердив таким образом свое согласие с предусмотренным договором размером неустойки.

Истец, как субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должно было предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения или неисполнения своих обязательств.

Заявляя о несправедливых условиях дополнительного соглашения, истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что заключение договора в предложенной ответчиком редакции являлось для него вынужденным. Обременительный характер условий дополнительного соглашения истцом также не подтвержден.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил :

в удовлетворении требования отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.