Решение по делу № А41-99462/2024 от 15.05.2025 | АС Московской области

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г.Москва

15 мая 2025 года Дело № А41-99462/24

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года Полный текст решения изготовлен 15 мая 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А. при ведении

протокола судебного заседания помощником судьи Ротовой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ПОЛИТЕРМО" (143590, Московская область, р-н Истринский, тер городское поселение снегири, ул. Станционная, д.1; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 501701001) к

ООО "САНЭЛ" (192242, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Купчино, ул Будапештская, д. 11, литера В, помещ. 4Н, КОМ. 30, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2012, ИНН: <***>, КПП: 781601001)

Третье лицо:

Нотариус г. Москвы – ФИО1 (107078, <...>)

-Управление Росреестра по Московской области

о расторжении договора при участии: От истца: ФИО2 по дов. от 24.10.2024, От ответчиков: ФИО3 по дов. от 05.09.2023г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПОЛИТЕРМО" обратилось в суд с иском к ООО "САНЭЛ" со следующими требованиями:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18 апреля 2017 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ПОЛИТЕРМО» (ОГРН: <***>, ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «САНЭЛ» (ОГРН: <***>, ИНН <***>) на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № 50:08:0000000:158278, № 50:08:0030104:878.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены нотариус г. Москвы – ФИО1, Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

К судебному заседанию через систему «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, требования поддержаны в полном объеме.

Ранее заявленное в ходе судебного разбирательства ходатайство ООО "САНЭЛ" об оставлении искового заявления суд полагает не подлежащим удовлетворению.

Истец возражал в удовлетворении данного ходатайства.

В обоснование ходатайства ответчик указывает, что ООО «Политермо» уже обращалось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о расторжении Договора (дело № А41-78299/2021).

Согласно ч. 1 ст. 148 АПК РФ, Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что:

1) в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям;

2) истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;

3) при рассмотрении заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выясняется, что возник спор о праве;

4) заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве;

5) имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено;

6) стороны заключили соглашение о передаче спора на разрешение третейского суда во время судебного разбирательства до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, если любая из сторон заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено;

7) исковое заявление не подписано или подписано лицом, не имеющим права подписывать его, либо лицом, должностное положение которого не указано;

8) заявлено исковое требование о взыскании судебных расходов, которое подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 112 настоящего Кодекса;

9) истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

В данном конкретном случае, суд исходит из того, что в рамках дела А41-78299/2021 исковые требования ООО "Политермо" были заявлены по иным основаниям.

При таких обстоятельствах ходатайство отклонено.

В судебном заседании представитель истца дал пояснения, поддержал исковые требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Истец заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля гражданина, являющегося, по его мнению контролирующим лицом ООО "САНЭЛ" ФИО4

Ответчик возражал в удовлетворении данного ходатайства. Суд с учетом позиции сторон, отклонил ходатайство, поскольку вызов свидетеля является правом, а не обязанностью арбитражного суда, которым он может воспользоваться в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора.

Учитывая, что показания свидетеля не могут подменять письменные доказательства, суд первой инстанции, отклоняя заявленное ходатайство, исходит из совокупности имеющихся в

деле доказательств, доводов и возражений участников процесса (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец заявил ходатайство об истребовании в ПАО ВТБ договора на пользование банковским сейфом, об истребовании договора о выдаче простых векселей в ПАО АКБ Авангард, об истребовании в ООО "САНЭЛ" документального одобрения участниками общества крупной сделки, связанной с приобретением простых векселей.

Суд, с учетом возражений ответчика по данному ходатайству, ходатайство отклонил, поскольку суд счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в материалах дела документам.

Истец ходатайствовал об уточнении требований.

Судом установлено, что уточненные исковые требования содержат новое требование - отменить государственную регистрацию производственного корпуса (здание механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4 783,8 кв. м., инв. № 047:021-3235, лит. Б,Б1,Б2,БЗ,Б4,б, кадастровый или условный номер 50-50-08/118/2010-389 (новый кадастровый номер 50:08:0000000:158278), адрес объекта: Московская область, Истринский район, г/п Снегири, д. п. Снегири, ул. Станционная, произведенную 24.03.2025 Управлением Росреестра по Московской области. Стоимостью 30 990 000 (тридцать миллионов девятьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, которые раньше истцом не заявлялись.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ отклонил ходатайство, разъяснив истцу, что он не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском, и счел возможным рассмотреть дело по первоначальным исковым требованиям.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца, третьих лиц.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между ООО «Политермо» (продавец) ООО «Санэл (покупатель) 18.04.2017г. заключен договор купли-продажи земельного участка и производственного корпуса.

Согласно п. 1.1. договора, покупатель купил, а продавец продал принадлежащие ему по праву собственности:

-земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: под территорию производственного корпуса и складское помещение, общая площадь 5844 (Пять тысяч восемьсот сорок четыре целых) кв.м., кадастровый (или условный) номер: 50:08:030104:0116, адрес объекта: <...>

-производственный корпус, здание механической мастерской, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 4783,8 (Четыре тысячи семьсот восемьдесят три целых и восемь десятых) кв.м., инв. № 047:021-3235, лит. Б, Б1,Б2,Б3,Б4,б, кадастровый (или условный) номер: 50-50-08/118/2010-389, адрес объекта: Московская область, Истринский район, г/п Снегири, д.п. Снегири, ул. Станционная.

В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи стороны оценили земельный участок и производственный корпус в 39 990 000 (тридцать девять миллионов девятьсот девяносто тысяч) рублей.

Согласно п.2.5. договора купли-продажи расчет между сторонами производится в следующем порядке: Покупатель производит авансовый платеж в размере 8 000 000 руб. на расчетный счет продавца по указанным реквизитам в течение 5 рабочих дней после подписания договора. После государственной регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на Объекты покупатель производит оплату в размере 31 990 000 руб.

ООО «Санэл» по условиям договора купли-продажи перечислило ООО «Политермо»

8 000 000 рублей, что подтверждается банковским платежным поручением от 20.04.2017г. № 117.

Однако, после подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для регистрации перехода права собственности на объекты, стороны договора купли-продажи были уведомлены о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам:

1) договор купли-продажи от 18.04.2016 является ничтожной сделкой, поскольку действующим законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу, а на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером 50:08:030104:0116, помимо производственного корпуса (здание механической мастерской) располагаются также объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности продавцу - ООО «Политермо»:

- газопровод высокого и низкого давления и ГРПШ, назначение: сооружение трубопроводного транспорта, протяженность 115 м, кадастровый номер: 50:08:0000000:154061,

- незавершенное строительством отделение туннельных сушил и калориферная, назначение: нежилое, 0-этажный, общая площадь 10 477 кв.м, инв. № 53, лит.А, кадастровый номер 50:08:0000000:148301;

2) согласно договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2016 расчет между сторонами на момент подачи документов на государственную регистрацию не произведен, а будет произведен после государственной регистрации права собственности на имя покупателя. Таким образом, исходя из положения ст.488 и п.3 ст.489 ГК РФ возникает ипотека в силу закона, которая осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, которое не было представлено.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 26.07.2017 № 50/011/005/2017-7753,7754 было отказано в регистрации права собственности (перехода права) в отношении объектов.

Истец 18.07.2017г. направил в адрес ответчика информационное письмо (исх. № 41), в котором указал на основания приостановления государственной регистрации прав на объекты, а также обязался вернуть 8 000 000 руб., перечисленных ответчиком в качестве аванса платежным поручением от 20.04.2017г. № 117.

В этой связи истец 01.12.2017г. вернул ответчику аванс в размере 8 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 01.12.2017г. № 437.

В дальнейшем ООО «Санэл» в счет уплаты авансового платежа по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса, в депозит нотариуса города Москвы ФИО1 23.10.2020г. внесена денежная сумма в размере 8 000 000 руб., о чем 23.10.2020г. сделана запись в реестре № 77/722-н/77-2020-5-903.

Извещением нотариуса города Москвы ФИО1 от 26.10.2020г. № 746, ООО «Политермо» как продавец надлежащим образом уведомлено, что ООО «Санэл» как покупатель должным образом исполнило обязательства, предусмотренные п. 2.5. договора купли-продажи от 18.04.2017г.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывает, что авансовый платеж по договору купли-продажи в размере 8 000 000 руб., внесенный 23.10.2020г. на депозит нотариуса ФИО1, должен храниться на данном депозите до его получения кредитором - ООО «Политермо» или до возврата его должнику - ООО «Санэл».

Истец указывая, что в рамках сложившихся правоотношений по спорному договору денежные средства в размере 8 000 000 руб. должны храниться до 23.10.2030г., ссылается на то, что максимальный срок внесенных и невостребованных кредитором и должником денежных средств, установленный статьей 87 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» не должен превышать десяти лет, по истечении которых денежные средства передаются в Казну Российской Федерации.

Таким образом, ООО «Политермо» в качестве кредитора, как полагает истец, имело право получить аванс в размере 8 000 000 руб., внесенный 23.10.2020г. ООО «Санэл» на депозит нотариуса до 23.10.2030г.

Вместе с тем, извещением временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО1 С.ФИО5 от 11.07.2024г. № 494 ООО «Политермо» как продавец по спорному договору уведомлено о том, что 09.07.2024г. по заявлению ООО «Санэл» денежные средства были возвращены с депозита нотариуса заявителю в соответствии со ст.327 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, истец указывает, что ООО «Санэл», возвращая 09.07.2024г. денежные средства в размере 8 000 000 руб., внесенные должником 23.10.2020г. на депозит нотариуса в качестве аванса кредитору согласно пункта 2.5. Договора купли-продажи, добровольно отказалось от исполнения условий договора купли-продажи.

Таким образом, истец полагает, что ООО «Политермо» было лишено права собственности по Договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18 апреля 2017 года, заключенного между ООО «Политермо» и ООО «Санэл» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278, 50:08:0030104:878, а также предназначавшихся ему денежных средств, в частности аванса, предусмотренного пунктом 2.5. договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г. в размере 8 000 000 руб.

Истец указывает, что в связи с недобросовестными действиями ответчика, ООО «Политермо» причинен ущерб, и ответчик существенно нарушил условия Договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г., выразившегося в одностороннем отказе от исполнения пункта 2.5. договора купли-продажи, в части обязательной уплаты аванса в размере 8 000 000 руб.

Ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г. истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положениями гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены также основания расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск наступления неблагоприятных последствий.

Поддерживая исковые требования, истец указывает, что действия ответчика направлены на односторонний отказ от исполнения пункта 2.5. Договора купли-продажи в части обязательной уплаты аванса, поскольку после регистрации перехода права собственности к ответчику на спорные земельный участок и здание, он на основании поданного заявления получил внесенные им же с депозита нотариуса денежные средства в размере 8 000 000 руб.

Указанные действия истец квалифицирует как недобросовестные исходя из ст. 10 ГК РФ.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает, что действия, направленные на односторонний отказ от договора купли-продажи, обществом не предпринимались. Каких-либо уведомлений об отказе от договора (исполнения договора) обществом в адрес истца не направлялось.

Также со стороны ответчика не имеется неисполненных обязательств по договору, о которых заявляет истец. Так, обязанность по уплате аванса ООО «Санэл» исполнило надлежащим образом в порядке и сроки, предусмотренные п. 2.5. договора, что подтверждается платежным поручением № 117 от 20.04.2017г. на сумму 8 000 000 руб.

Исследовав в совокупности доводы, положенные в основу иска, возражения ответчика и имеющиеся в деле доказательства, суд установил следующее.

После заключения между ООО «Политермо» и ООО «Санэл» спорного договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18 апреля 2017 года, стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для регистрации перехода права собственности на объекты.

04.10.2017г. ООО «Санэл», посчитав отказ регистрирующего органа от 26.07.2017 № 50/011/005/2017-7753,7754 незаконным, обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным данного уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г. и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать право собственности (переход права) за ООО «Санэл» по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г.

Данные требования рассматривались в рамках арбитражного дела № А41-80643/17.

Причиной отказа в государственной регистрации перехода права явилось в том числе то обстоятельство, что на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером 50:08:030104:0116, помимо спорного производственного корпуса (здание механической мастерской) располагается также газопровод высокого давления общей площадью 115 кв.м с кадастровым номером 50:08:0000000:154061, что препятствует осуществлению регистрации, поскольку действующим законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу.

В ходе судебного разбирательства по указанному делу суд установил, что объект недвижимости с кадастровым номером 50:08:0000000:154061 является нежилым зданием площадью 1 кв.м, наименование: газопровод высокого и низкого давления и ГРПШ.

Поскольку газопровод высокого давления является подземным сооружением, его прохождение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:030104:0116 не препятствует отчуждению указанного участка.

Учитывая, что объект недвижимости, расположенный в границах отчуждаемого земельного участка и не переданный по договору купли-продажи от 18.04.2017г., является газопроводом высокого давления и располагается под землей, суд счел незаконными основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты.

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела № А41-80643/17 в сведениях ЕГРН были зарегистрированы сведения об аресте и запрете совершения каких-либо регистрационных действий с объектами, наложенным на основании постановления судебного пристава-исполнителя Истринского РОСП УФССП России по Московской области ФИО6 от 21.07.2017 по исполнительному производству № 3656/17/50012-ИП.

Учитывая наличие ареста на спорные объекты, решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2018г. по делу № А41-80643/17 в удовлетворении исковых требований ООО «Санэл» отказано. Решение вступило в законную силу.

ООО «Политермо» 01.12.2017г., то есть в ходе судебного разбирательства в рамках дела № А41-80643/17, вернуло ответчику аванс в размере 8 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 01.12.2017г. № 437, ввиду невозможности произвести регистрацию перехода права собственности на ООО «Санэл».

06.09.2018г. ООО «Санэл», указывая на окончание исполнительного производства, в рамках которого судебным приставом-исполнителем был наложен арест и запрет на регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимости, на вынесение постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации, а также на исключение из ЕГРН сведений о наложении ареста в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116 и ссылаясь на совершение ООО «Политермо» действий, свидетельствующих об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116, ООО «Санэл» обратилось в арбитражный суд с требованиями к ООО «Политермо» об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 18.04.2017 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116.

Данные требования рассматривались в рамках арбитражного дела № А41-72825/18.

Учитывая наличие на момент рассмотрения спора А41-72825/18 в ЕГРН актуальных записей о запрете на совершение сделок и на совершение действий по регистрации в отношении спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116, являющихся предметом заявленного истцом иска о государственной регистрации перехода права, решением Арбитражного суда Московской области от 27.02.2019г. ООО «Санэл» отказано в удовлетворении исковых требований. Решение вступило в законную силу.

ООО «Политермо» в ходе судебного разбирательства по делу № А41-72825/18 30.10.2018г. обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями к ООО «Санэл» о признании договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г. недействительной (ничтожной) сделкой.

Данные требования рассматривались в рамках арбитражного дела № А56-134699/2018.

Основанием для признания договора купли-продажи недействительной ничтожной сделкой общество полагало то обстоятельство, что на земельном участке 50:08:0030104:116 расположены иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом спорного договора купли-продажи, в связи с чем, отчуждение земельного участка в силу положений ч. 4 ст. 35 ЗК РФ является недопустимым.

В ходе судебного разбирательства суд установил, что прохождение подземного газопровода высокого давления не препятствует отчуждению спорного участка в собственность ООО «Санэл».

Учитывая данное обстоятельство, оснований для признания договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г. недействительной ничтожной сделкой в порядке ст. 166-168 ГК РФ суд не усмотрел, и решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2019г. по делу № А56-134699/2018 отказал ООО «Политермо» в удовлетворении требований.

10.12.2019г. ООО «Санэл» обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к ООО «Политермо» об обязании произвести государственную регистрацию права собственности по договору купли – продажи от 18.04.2017, обязании передать владение объектами недвижимости, ввиду уклонения последнего от такой регистрации.

Данные требования рассматривались в рамках арбитражного дела № А41-105582/19.

Совместно с указанными требованиями судом рассматривались также встречные требования ООО «Политермо» к ООО «Санэл» о признании незаключенным договор купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г.

В ходе судебного разбирательства в рамках данного дела, суд также установил наличие в ЕГРН записей о запрете на совершение сделок и на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116.

В связи с этим, решением Арбитражного суда Московской области от 18.06.2021г. по делу № А41-105582/19 в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Санэл» отказано.

При рассмотрении встречных требований ООО «Политермо» суд установил, что газопровод с кадастровым номером 50:08:0000000:154061 не является неотъемлемой частью объекта с кадастровым 50:08:0000000:158278 - производственного корпуса, здания механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4 783,8 кв.м, не образует с ним единый имущественный комплекс и может выступать самостоятельным объектом недвижимости.

При заключении с ООО «Санэл» договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 ООО «Политермо», как продавец, знало о наличии на земельном участке газопровода, однако не выразило воли на его отчуждение покупателю вместе с земельным участком и газопроводом, а вместо этого предъявило иск о незаключенности договора по указанному выше основанию лишь через 3 года после заключения договора и только после подачи ООО «Санэл» иска в суд о государственной регистрации договора.

Кроме того, судом установлено, что между ООО «Политермо» и ООО «Сагрит» заключен договор купли-продажи того же земельного участка с кадастровым номером 50:08:030104:0116 и производственного корпуса, и газовых сетей газопровода высокого и низкого давления и ГРПШ с кадастровым номером 50:08:0000000:154061 от 25.08.2016г.

Действия ООО «Политермо», таким образом, суд расценил как недобросовестное в силу ст. 10 ГК РФ, поскольку осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускаются.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.06.2021г. по делу № А41-105582/19 в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Политермо» также отказано. Решение вступило в законную силу.

Поскольку договор купли-продажи является действительной сделкой, ООО «Санэл» в процессе рассмотрения дела № А41-105582/19 в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.5. договора купли-продажи от 18.04.2017г. на депозит нотариуса города Москвы ФИО1 23.10.2020г. внес денежные средства в размере 8 000 000 руб. в качестве аванса.

После того как ООО «Санэл» узнало о наличии между ООО «Политермо» и ООО «Сагрит» договора купли-продажи от 25.08.2016г. на те же самые объекты, с которыми ООО «Политермо» заключило с ним договор купли-продажи, 01.06.2022г. в защиту своих нарушенных прав обратилось в суд в рамках дела № А41-78299/21 с заявлением о вступлении в дело с самостоятельными требованиями к ООО «Политермо» о признании недействительной сделки – договора от 25.08.2016, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо», об осуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-

продажи от 18.04.2017, заключенному между ООО «Санэл» и ООО «Политермо», в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:878 (ранее 50:08:0030104:116), объекта недвижимости с кадастровым номером 50:08:0000000:158278.

В рамках рассмотрения дела № А41-78299/21 судом было установлено следующее.

28.04.2022г. ООО «Политермо» разделило земельный участок с кадастровым номером 50:08:0030104:116 (предмет сделки между истцом и ответчиком) на два - с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878.

Земельный участок, который является предметом договора купли-продажи от 18.04.2017г. с кадастровым номером 50:08:0030104:116 прекратил существование в соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ и п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ.

После раздела первоначального земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116 здание с кадастровым номером 50:08:0000000:158278, подлежащее передаче ООО «Санэл» по договору купли-продажи, оказалось расположенным в границах вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:878, площадью 4520 кв.м. по адресу: Московская область, р-н Истринский, д.п. Снегири, ул. Станционная.

В рамках данного дела ООО «Санэл» оспаривался договор купли-продажи с дополнительными соглашениями к нему, спорного земельного участка

с кадастровым номером № 50:08:0030104:116, производственного корпуса (здания механической мастерской) с кадастровым номером № 50:08:0000000:158278, газовых сетей газопровода высокого и низкого давления и ГРПШ, протяженность 115 м., кад. № 50:08:0000000:154061, заключенный между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016г.

В связи с предпринятыми ООО «Политермо» действиями в 2022 году (после заключения спорного договора от 18.04.2017г. между ООО «Санэл» и ООО «Политермо») по прекращению существования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который является предметом требований ООО «Санэл» и ООО «Сагрит», определением суда от 05.07.2022 года по делу № А41-78299/21 удовлетворено заявление ООО «Санэл» о принятии мер по обеспечению иска. Управлению Росреестра по Московской области запрещено осуществлять регистрацию прав, ограничений и обременений, а также исключение сведений и снятие с регистрационного учета в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:08:0000000:158278.

В рамках дела № А41-78299/21 судом установлен факт фальсификации оригинала договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016, и приложений к нему, данные документы изготовлены не ранее декабря 2021.

Также в рамках данного дела достоверных доказательств исполнения договора купли-продажи от 25.08.2016 в том чисел ООО «Политермо» суду представлено не было.

Судом было учтено также, что при рассмотрении арбитражным судом дел № А41-80643/2017, № А56-134699/2018, № А41-105582/19 и при рассмотрении встречного иска по делу № А41-105582/19 ООО «Политермо» на указанный выше договор не ссылалось.

Судом были проверены доводы ООО «Санэл» об аффилированности ООО «Сагрит» и ООО «Политермо».

Суд установил, что на момент заключения спорного договора ООО «Политермо» являлось участником ООО «САГРИТ» с долей 51% его уставного капитала.

24.11.2017 г. ООО «ПОЛИТЕРМО» вышло из ООО «САГРИТ» после чего до настоящего времени доля в уставном капитале ООО «САГРИТ» в размере 51 % не распределена, принадлежит непосредственно обществу.

Единоличный исполнительный орган ООО «САГРИТ» с указанного момента не изменен. Генеральным директором ООО «САГРИТ» и участником с долей в уставном капитале в 24,5% являлся ФИО7, вторым участником с долей в уставном капитале в размере 24,5% являлся ФИО8.

Оба указанных лица являлись соучастниками ООО «ГК ПОЛИТЕРМО» совместно с ФИО9 с 14.09.2020 г.

Генеральным директором ООО «ГК ПОЛИТЕРМО» с 04.09.2020 г. являлся ФИО9.

Генеральным директором ООО «ПОЛИТЕРМО» и участником ответчика с долей в уставном капитале в размере 84,81% также являлс ФИО10.

При этом до 04.09.2020 г. ООО «ГК ПОЛИТЕРМО» имело наименование ООО «ВИЗИОН КОМ» и сменило его после приобретения 100% долей в уставном капитале ФИО9, ФИО8 и ФИО7

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С учетом указанных обстоятельств, с учетом факта фальсификации представленного в материалы дела оригинала договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» 25.08.2016г., суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи, заключенный между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо», 25.08.2016 является ничтожной сделкой, и фактически заключен сторонами как аффилированными лицами при злоупотреблении правом с целью перевода права собственности на спорные объекты недвижимости с ООО «Политермо» на ООО «Сагрит» и воспрепятствования реализации ООО «Санэл» своих прав по договору купли-продажи от 18.04.2017 г.

Суд в рамках дела № А41-78299/21 установил недобросовестное поведение ООО «Политермо», которое произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, являвшегося предметом договора купли-продажи, и регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878, в период многочисленных судебных споров относительно перехода прав на указанный участок.

При этом общество знало о правопритязаниях ООО «Санэл» на предмет договора купли-продажи от 18.04.2017, который недействительным или незаключенным не признан.

Основанием для отказа в исках ООО «Санэл» о государственной регистрации перехода права на объекты с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278 и 50:08:0030104:116 по всем судебным спорам являлось лишь наличие имеющихся в ЕГРН записей о запрете на совершение сделок и на совершение действий по регистрации в отношении объектов недвижимости по исполнительным производствам.

Судом было установлено, что продавец ООО «Политермо» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора от 18.04.2017г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.10.2023г. по делу № А41-78299/21 исковые требования ООО «Санэл» удовлетворены, суд:

- признал недействительной сделкой договор купли-продажи, заключенный между ООО «Сагрит» и ООО «Политермо» от 25.08.2016г.

- решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Политермо» и Обществом с ограниченной ответственностью «Санэл» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:08:0000000:158278, 50:08:0030104:878.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Политермо» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2017г. суд отказал, указав в том числе, что требования обусловлены недобросовестными действиями самого продавца ООО «Политермо», направленными на прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0030104:116, который являлся предметом договора купли-продажи.

Решение суда вступило в законную силу.

Вместе с тем, после вынесения Арбитражным судом Московской области решения от 16.10.2023 по делу № А41-78299/2021 ООО «Политермо» в декабре 2023 года осуществило действия по перераспределению двух земельных участков (кадастровые номера 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878 площадью 1314 кв. м. и 4520 кв. м. соответственно), образованных из первоначального (с кадастровым номером 50:08:0030104:116 площадью 5 844 кв.м.), в результате чего указанные земельные участки приобрели статус «архивных», а из них образованы два новых земельных участка с кадастровыми номерами 50:08:0030104:894 и 50:08:0030104:893 площадью 4290 кв. м. и 1544 кв. м. соответственно.

В результате указанных действий прекратило существование земельного участка, право собственности на который подлежит государственной регистрацией за ООО «Санэл» на основании указанного выше решения суда, которое вступило в законную силу.

ООО «Санэл» на основании изложенных обстоятельств 26.04.2024г. обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к ООО «Политермо» о признании перераспределения земельных участков недействительным.

Делу присвоен номер № А41-36273/24.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.08.2024г. по делу № А41-36273/24 суд удовлетворил требования ООО «Санэл» в том числе по основанию недобросовестного поведения ответчика ООО «Политермо» в силу ст. 10 ГК РФ:

- признал недействительным перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878, в результате которого образовались земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:893 и 50:08:0030104:894.

- прекратил существование земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0030104:893 и 50:08:0030104:894.

- произвел государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "Политермо" на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:893 и 50:08:0030104:894

- произвел государственную регистрацию права собственности ООО "Политермо" на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0030104:877 и 50:08:0030104:878.

Решение суда вступило в законную силу.

С учетом того, что спорный договор купли-продажи является действительной сделкой, и установлено уклонение ООО "Политермо" в регистрации перехода права собственности в связи с недобросовестным поведением ООО "Политермо", а также в связи с непринятием исполнения обязательств, ООО «Санэл» 09.07.2024г. возвратило с депозита нотариуса 8 000 000 руб.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Суд приходит к выводу о том что, обстоятельства, установленные судебными актами по делам № А41-80643/17, № А41-72825/18, № А56-134699/2018, № А41-105582/19, № А41-78299/21 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, рассматриваемые в настоящем деле исковые требования ООО "Политермо" направлены на преодоление указанных судебных актов, в частности на преодоление решения по делу № А41-78299/21.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия.

Доводы истца о наличии злоупотребления правом со стороны ответчика со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются судом, поскольку основания для признания действий лиц недобросовестными, учитывая презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, отсутствуют. Наличия злоупотребления правом в действиях ответчика из материалов не усматривается и доказательства иного истцом не представлены.

Более того, судами ( № А41-105582/19, № А41-78299/21, № А41-36273/24) установлено наличие злоупотребления правом со стороны самого истца, действия которого были направлены на уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом спорного договора купли-продажи.

Договор признан заключенным и действительным (судебные акты по делам № А56- 134699/2018, А41-105582/2019, А41-13573/2020, А41-78299/2021).

Указанные выше судебные акты вступили в законную силу. Установленные в решениях по этим делам обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказыванию по настоящему делу в соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ.

Суд приходит к выводу о том, что ООО "Санэл" не является стороной не исполнившей обязательства по действующему договору купли-продажи от 18.04.2017г.

Материалами дела подтверждается, что после заключения договора купли-продажи, ответчик перечислил аванс истцу. Также материалами дела подтверждается внесение аванса на депозит нотариуса, который истец не принял в качестве исполнения обязательств по договору. Истец

Подтверждая исполнение условий договора ООО "Санэл" внесло на депозитный счет Арбитражного суда Московской области денежные средства в размере 8 000 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств по уплате аванса по договору купли-продажи по платежному поручению № 123 от 25.02.2025г.

То обстоятельство, что ООО "Санэл" возвратило с депозита нотариуса авансовый платеж, не может являться основанием для расторжения договора, поскольку в силу ст. 450, 451 ГК РФ не является существенным нарушением условий договора, на что ссылается истец.

Доказательств нарушения ООО "Санэл" условий договора купли-продажи от 18.04.2017г. по другим основаниям суду не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом недобросовестного поведения ООО «Политермо», суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017г.

Приобщенные к материалам дела по ходатайству истца документы, а именно копия протокола допроса свидетеля ФИО10 (генерального директора ООО «Политермо») от 03.03.2025г., заверенная ВРИО нотариуса города Москвы Музыки С.А. ФИО11, а также выписки по счету ООО «Политермо» за период с 18.04.2017г. по 18.04.2025г., судом исследованы, оценены в соответствии с ст. 71 АПК РФ, наравне с документами, положенными в основу иска.

В совокупности с установленными обстоятельствами дела и имеющимися в деле доказательствами, указанные документы не могут привести к вынесению иного судебного акта.

Доводы истца, положенные в основу иска признаются судом несостоятельными.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.