Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
13 ноября 2023 года Дело № А56-80367/2022
Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2023 года.
Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2023 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тумановой Е.М.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)
ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Петровский альянс» (197110, <...>, помещение 163Н, ОГРН: <***>)
о взыскании задолженности по договору №15-И02252 от 09.07.2013 и пеней за просрочку платежа
при участии
- от истца: ФИО1, по доверенности от 30.12.2022
- от ответчика: ФИО2, по доверенности от 20.12.2022
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Петровский альянс" (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по договору №15-И02252 от 09.07.2013 в размере 2 645 458,29 руб. и 644 941,24 руб. пеней за просрочку платежа по состоянию на 16.11.2021.
Определением от 11.08.2022 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу.
Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО3 от 08.08.2023 дело № А56-80367/2022 передано в производство судье Корчагиной Н.И.
В судебное заседание представитель истца явился, заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований.
Исследовав материалы дела и заслушав позиции сторон, суд установил следующее.
09.07.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общество с ограниченной ответственностью «Петровский альянс» заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 15-И02252 (далее - договор).
В нарушение п. 6.2.7 договора N 15-И02252 от 09.07.2013 общество с ограниченной ответственностью "Петровский Альянс" (далее - Ответчик) не выполнило принятых на себя обязательств по оплате арендуемых земельных участков общей площадью 29741 кв.м, находящихся по адресу: <...> участок 1, (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) , <...> участок 2, (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой).
За период 17.12.2020 – 31.12.2021 Ответчик обязан оплатить задолженность по арендной плате 2 645 458,29 руб.
За нарушение обязательств по внесению арендной платы Ответчик на основании п. 8.3. Договора обязан оплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что по состоянию на 16.11.2021 согласно прилагаемого расчета составляет 644 941,24 руб. Также Ответчик обязан оплачивать пени до момента исполнения обязательства по оплате задолженности по арендной плате.
В адрес Ответчика была направлена претензия об оплате задолженности и пени, требования которой были оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В связи с вводом объектов недвижимости на арендованных по Договору земельных участках в эксплуатацию (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию №78-13-34-2018 и №78-13-36-2018 от 11.12.2018 г.), ООО «Петровский Альянс» обратилось в ГУП «ГУИОН» о проведении инвентаризации арендованных земельных участков по их функциональному использованию с целью актуализации арендной платы по Договору.
В результате проведения ГУП «ГУИОН» работ были составлены ведомости инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории рег. № 51355Г-19/1 от 25.03.2019 г. и рег. № 51356Г-19/1 от 25.03.2019 г., согласно которым квартальная арендная плата должна составлять:
· за земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, участок 1 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) – 425.495,99 рублей;
· за земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, участок 2 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) – 571.465,37 рублей.
Таким образом, с учетом упомянутой инвентаризации размер арендной платы по Договору составляет 996.961,36 руб. в квартал.
Разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 11 декабря 2018 были введены следующие объекты:
Разрешение на ввод
Объект
S земельного участка, кв.м
Кол-во нежилых помещений/
машиномест
78-13-34-2018
гостиничные комплексы и яхт-клубы: корпус 1
10.669
88/63
гостиничные комплексы и яхт-клубы: корпус 3
21/13
гостиничные комплексы и яхт-клубы: корпус 4
4/0
78-13-36-2018
гостиничные комплексы и яхт-клубы: корпус 2
19.072
193/148
При этом значительная часть построенных площадей была отчуждена в пользу третьих лиц (покупателей и участников долевого строительства) до начала или в течение спорного периода.
В этой связи требования Комитета о взыскании арендной платы за четвертый квартал 2019 года и первый квартал 2020 года в размере 1.993.921,96 руб. не могут быть удовлетворены в полном объеме в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ «продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».
По смыслу приведенного законоположения при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
Правильность данного вывода подтверждается пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором, в частности, указано:
- «25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании».
Аналогичная правовая позиция была выражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 305-ЭС15-16772:
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка».
При этом, в силу прямого указания пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, «размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда».
С учетом изложенного, арендная плата по Договору должна быть рассчитана на основе реальной доли площадей объектов, принадлежащих Обществу в течение спорного квартала.
Более того, применение указанного правового подхода к спорному Договору было прямо подтверждено судебными актами по делу № А56-63923/2020.
Согласно прилагаемому расчету арендная плата в спорном периоде (4 квартал 2020 года – 2021 год) составила 1.992.263,44 руб., в том числе:
- в 4 квартале 2020 года – 637.362,35 руб.;
- в 1 квартале 2021 года – 490.236,14 руб.;
- в 2 квартале 2021 года – 374.130,67 руб.;
- в 3 квартале 2021 года – 276.639,10 руб.;
- в 4 квартале 2021 года – 213.895,18 руб.
При этом ООО «Петровский Альянс» уплатило 2.142.297,55 руб., допустив переплату за период с первого по третий квартал 2021 года в размере 150.034,11 руб., таким образом требования истца не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья Корчагина Н.И.