г. Владимир
«04» апреля 2025 года Дело № А38-3812/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 01.04.2025.
Полный текст постановления изготовлен 04.04.2025.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гущиной А.М.,
судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдан О.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Норвик Банк» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.12.2024 по делу №А38-3812/2024,
принятое по заявлению публичного акционерного общества «Норвик Банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 14.08.2024 №КУВД-001/2024-18005731/7,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, акционерного общества «ТБанк».
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Публичное акционерное общество «Норвик Банк» (далее - Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление) от 14.08.2024 № КУВД-001/2024-18005731/7.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – ФИО1) и акционерное общество «ТБанк» (далее – АО «ТБанк»).
Решением от 23.12.2024 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал Банку в удовлетворении заявленного требования.
Банк обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить.
Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что условие договора залога, устанавливающее обязанность залогодателя передавать заложенное недвижимое имущество в последующую ипотеку при условии предварительного письменного согласия залогодержателя, не означает наличия запрета на последующую ипотеку по смыслу пункта 2 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Такое положение договора ипотеки устанавливает только условие, при котором может быть заключен последующий договор об ипотеке.
Банк полагает, что действующим законодательством предусмотрены специальные правовые последствия последующего залога имущества, совершенного без получения согласия предшествующего залогодержателя на такой залог, предоставляя предшествующему залогодержателю определенные правовые возможности для защиты своих прав и не устанавливая в качестве таковых последствий недействительность последующего залога.
Банк считает, что на основании пункта 15 части 1 статьи 26, части 1 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), отсутствие согласия залогодержателя на последующий залог, и непредоставление данного согласия последующим залогодержателем на государственную регистрацию последующего договора залога, не может являться основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации последующего договора залога, так как последующий договор залога не является ничтожной сделкой, и при непредставлении в таком случае указанного согласия, сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН.
Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует Федеральный закон № 218-ФЗ.
По смыслу пунктов 3, 5, 6 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, перечень которых указан в части 2 статьи 14 названного федерального закона. Тем самым основанием для такой регистрации может быть только документ, предусмотренный законом.
Согласно норме, содержащейся в части 4 статьи 53 Федерального закона № 218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (пункт 2 статьи 43 Закона об ипотеке).
Как установлено судом первой инстанции по материалам дела, ФИО1 и Банк 27.04.2024 заключили договор о предоставлении кредита физическому лицу № 2041-2216, в соответствии с условиями которого Банк, как кредитор, обязался предоставить заемщику кредит в сумме 1 463 400 руб. на срок до 25.04.2034, а заемщик обязался возвратить сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом. Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является кредитным договором (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
С целью обеспечения исполнения денежных обязательств по кредитному договору от 27.04.2024 № 2041-2216 Банк (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключили договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 27.04.2024 № 2041-2216/001, на основании которого заемщик закладывает Банку со страхованием закладываемого имущества от риска утраты и повреждения следующее недвижимое имущество: квартира с кадастровым номером 12:05:0701007:1259, общей площадью 52,4 кв.м, назначение: жилое, расположенная по адресу: <...>. Залоговая стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон и составляет 2 775 000 руб. В силу пункта 1.4 договора залогодатель гарантирует, что предмет залога не продан, не подарен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора о нем не ведется, обременения, ограничения права не зарегистрированы.
ФИО1 и Банк 27.04.2024 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 12:05:0701007:1259 с приложением договора залога от 27.04.2024 № 2041-2216/001, кредитного договора от 27.04.2024 № 2041-2216, доверенности представителя и документов об уплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Уведомлением от 14.05.2024 Управление уведомило о приостановлении государственной регистрации по причине отсутствия письменного согласия первоначального залогодержателя - АО «ТБанк» - на заключение договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 27.04.2024 № 20412216/001, а также в связи с неуказанием в договоре залога № 2041-2216/001 сведений о существующей ипотеке на спорное недвижимое имущество.
Банк 30.05.2024 обратился в Управление с заявлением о представлении дополнительных документов с приложением дополнительного соглашения к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 27.04.2024 № 2041-2216/001, доверенности представителя и уведомления от 30.05.2024 № 88.
Дополнительным соглашением от 17.05.2024 пункт 1.4 договора залога от 27.04.2024 № 2041-2216/001 изложен следующим образом: «Залогодатель гарантирует, что предмет залога не продан, не подарен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора о нем не ведется, помещение находится в залоге у АО «Тинькофф Банк» на основании договора залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) 0181818646 выдан 11.09.2003, государственная регистрация ипотеки № 12:05:0701007:1259-12/053/2023-4 от 18.09.2023».
В уведомлении от 30.05.2024 № 88 Банк просил возобновить государственную регистрацию обременения в отношении спорного недвижимого имущества, ссылаясь на то, что отсутствие согласия предшествующего залогодержателя на последующий залог и непредставление указанного согласия не является основанием для приостановления государственной регистрации последующего договора залога.
Управление 05.06.2024 направило Банку уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав и предложило Банку в срок до 14.08.2024 представить письменное согласие АО «ТБанк» на заключение договора залога от 27.04.2024 № 2041-2216/001.
Управление 14.08.2024 отказало в государственной регистрации обременения по договору ипотеки по причине отсутствия согласия первоначального залогодержателя - АО «ТБанк» - на заключение последующего договора залога спорной квартиры.
Оспаривая законность отказа в государственной регистрации обременения по договору ипотеки, Банк ссылается на то, что отсутствие согласия залогодержателя на последующий залог, и непредоставление данного согласия последующим залогодержателем на государственную регистрацию последующего договора залога, не может являться основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации последующего договора залога.
Между тем изложенные аргументы заявителя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).
Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что ФИО1 и акционерным обществом «Тинькофф Банк» (переименовано в АО «ТБанк») по заявке гражданина от 11.09.2023 заключен кредитный договор <***>, согласно условиям которого акционерное общество обязалось предоставить заемщику кредит в сумме 1 003 000 руб. на срок 60 месяцев, а заемщик обязался возвратить сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом.
Для обеспечения исполнения денежных обязательств по кредитному договору <***> АО «ТБанк» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключили договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 11.09.2023 <***>, на основании которого залогодатель передает залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру, назначение: жилое, с кадастровым номером 12:05:0701007:1259, общей площадью 52,4 кв.м, расположенную по адресу: <...>. Стороны оценили недвижимое имущество в 3 921 250 руб.
В силу пункта 2.2.3 договора залога от 11.09.2023 <***> залогодатель обязуется передавать спорное недвижимое имущество в последующую ипотеку при условии предварительного письменного согласия залогодержателя.
В ЕГРН 18.09.2023 внесена запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу АО «ТБанк». Основанием государственной регистрации обременения явился договор залога недвижимого имущества <***>. Срок действия обременения с 18.09.2023 на 60 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
Тем самым до окончания срока действия ипотеки в пользу АО «ТБанк» (сентябрь 2028 года) ФИО1 обязан получать предварительное письменное согласие АО «ТБанк» для передачи спорного недвижимого имущества по договору последующего залога.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что при заключении ФИО1 и Банком договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 27.04.2024 № 2041-2216/001 не было получено письменное предварительное согласие АО «ТБанк» на заключение названного договора.
Поскольку действие предшествующего договора ипотеки между АО «ТБанк» и ФИО1 к моменту заключения последующего договора залога с Банком не прекратилось, в соответствии с положениями статьи 43 Закона об ипотеке Банком и ФИО1 для государственной регистрации обременения по договору последующей ипотеки должно быть представлено предварительное письменное согласие предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ) и в договоре залога № 2041-2216/001 указать сведения о существующей ипотеке на спорное недвижимое имущество (пункт 17 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ).
Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам у Управления имелись предусмотренные частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ основания для приостановления государственной регистрации обременения по договору ипотеки.
По смыслу части 1 статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что отказ Управления в государственной регистрации обременения в отношении спорного недвижимого имущества соответствует положениям Федерального закона № 218-ФЗ и Закона об ипотеке и не нарушает права и законные интересы Банка.
Суд первой инстанции правильно отказал Банку в удовлетворении заявленного требования.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам.
Доводы апелляционной жалобы подлежит отклонению как основанные на ошибочном толковании закона.
Арбитражный суд Республики Марий Эл полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на Банк.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.12.2024 по делу №А38-3812/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Норвик Банк» – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.
Председательствующий судья А.М. Гущина
Судьи Т.А. Захарова
Т.В. Москвичева