Решение по делу № А16-710/2023 от 12.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info.eao@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: <***>, 3-82-40, факс <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Биробиджан Дело № А16-710/2023

12 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 12 марта 2025 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 267 052,64 руб.

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее – истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 390 668 рублей 81 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 за период с 15.10.2019 по 30.11.2022, из которых: 324 659 рублей 15 копеек – основной долг, 66 009 рублей 66 копеек – пени.

С учетом положений части 1 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) состав суда для рассмотрения данного спора сформирован с применением автоматизированной информационной системы, и в результате автоматизированного распределения дело передано судье Козыревой Марии Александровне.

Определением от 06.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 АПК РФ без вызова сторон на основании имеющихся в деле доказательств.

Ответчик представил ходатайство о приостановлении производства по делу. Определением суда от 15.05.2023 назначено судебное заседание без вызова сторон по рассмотрению ходатайства о приостановлении производства по делу.

Определением суда от 31.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства

Определением суда от 20.06.2023 в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО2 о приостановлении производства по делу № А16-710/2023 отказано.

Определениями суда от 20.06.2023, 25.07.2023, 29.08.2023, 03.10.2023, 17.10.2023 судебные заседания отложены.

Определением от 14.11.2023 производство по делу № А16-710/2023 по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 390 668 рублей 81 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 за период с 15.10.2019 по 30.11.2022, из которых: 324 659 рублей 15 копеек – основной долг, 66 009 рублей 66 копеек – пени, приостановлено, до вступления в законную силу судебного акта по делу Суда Еврейской автономной области № 3а-50/2023.

Определением суда от 30.09.2024 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 05.11.2024, от 05.12.2024 судебные заседания откладывались судьей.

В связи с уходом в декабре 2024 года судьи Козыревой М.А. в почетную отставку и прекращением полномочий судьи, дело перераспределено судье Столбовой С.К. на основании распоряжения Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.12.2024 № 116-р.

Определением суда от 24.12.2024 произведена замена судьи по делу № А16-710/2023 на судью Столбову С.К..

Определением суда от 26.12.2024 изменена дата судебного заседания (с 14.01.2025 на 20.02.2025) с учетом сформированного графика судебных заседаний, праздничных дней, отпуска судьи.

20.02.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 267 052,64 руб., из которых: 239 006,34 руб. - основной долг по договору аренды земельного участка № 20411 от 30.01.2020 за период с 15.10.2019 по 30.11.2022, 27 986,30 руб. - пени за период с 25.03.2020 по 30.11.2022.

От ФИО2 20.02.2025 поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи невозможностью обеспечить явку в заседание ввиду нетрудоспособности, в ходатайстве указано на прекращение действия договора в 2020 году, также заявлено об истребовании у истца: актов сверки и расчета по новым требованиям (по Решениям Городской Думы от 2024 года), а также экономического обоснования арендной платы. Ответчиком заявлены возражения о рассмотрении дела по существу в его отсутствие. Также 20.02.2025 ответчиком представлено ходатайство об истребовании у муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» следующих документов: акты сверок взаимных расчетов с ИП ФИО2 на основании новых нормативных правовых актов от 30.10.2024 Решение № 23 и Решение № 24; документы, подтверждающие уведомление об изменении порядка расчетов арендной платы, закрепленные договором, соглашением между сторонами, а также указывающие на отказ ФИО2 исполнять какие-либо договорные обязательства, обусловленные расчетами по Решениям Думы № 23 и № 24 за 2024 год, документы, подтверждающие досудебный, претензионный порядок урегулирования спора с ИП ФИО2 при изменении обстоятельств - расчёту арендной платы по нормативным правовым актам от 30.10.2024 Решение Думы № 23 и Решение Думы № 24; документы, подтверждающие своевременное и надлежащее уведомление, направление ИП ФИО2 приложения к договору с новым порядком расчета арендной платы по новым нормативным правовым актам: Решению Думы №23 от 30.10.2024 и Решению Думы № 24 от 30.10.2024; «Отчет об оценке рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельные участки с видом разрешенного использования «Магазины», расположенные на территории МО «Город Биробиджан» ЕАО, право собственности на которые не разграничено» от 14.09.2024 № 12-2024/8-3.

Определением суда от 20.02.2025 принято уменьшение исковых требований до 267 052,64 руб.; отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании доказательств, в судебном заседании объявлен перерыв до 27.02.2025.

В заявлении от 25.02.2025 № 85/1 истец поддержал уточненные исковые требования в размере 267 052,64 руб., ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия.

27.02.2025 индивидуальный предприниматель ФИО2 представила в арбитражный суд ходатайство о приобщении дополнительных доказательств; ходатайство о приостановлении производства по делу либо об отложении судебного заседания в связи с необходимостью представления определения о принятии административного искового заявления и наличием вопросов к истцу относительно расчетов.

Определением суда от 27.02.2025 в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказано.

Судом разрешено ходатайство об отложении дела.

Согласно нормам части 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания норм статьи 158 АПК РФ следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки, а также обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора.

В случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом арбитражного суда, но не его обязанностью.

Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд считает, у сторон имелось достаточное количество времени для представления всех необходимых доказательств по делу и формирования позиции по делу. Одновременно отмечает, что при рассмотрении дела после возобновления производства по делу. судебные заседание откладывались по ходатайствам, как истца, так и ответчика (определения от 05.11.2024, от 05.12.2024), 26.11.2024, 26.12.2024 и в январе 2025 изменялись даты судебных заседаний, далее в судебном заседании объявлялся перерыв; по материалам дела следует, что суд неоднократно удовлетворял и обязывал сторон произвести сверку расчетов.

Сверка расчетов между сторонами не была проведена.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие в реализации лицами, участвующими в деле, их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В силу закрепленного в АПК РФ принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции, арбитражный суд не является самостоятельным субъектом собирания доказательств.

Стороны от проведения совместной сверки расчетов уклонились.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не может обязать сторон спора представлять доказательства, как в обоснование своей позиции, так и в обоснование правовой позиции другой стороны, поскольку в силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, самостоятельно доказывает обстоятельства, на которых основывает свои требования и возражения, а лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В такой ситуации отложение судебного разбирательства не отвечало бы задачам арбитражного судопроизводства (пункт 3 статьи 2 АПК РФ).

На основании вышеизложенного, суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, не усмотрев оснований для его удовлетворения.

В материалах дела имеются все необходимые документы, представленный истцом расчет, препятствий для рассмотрения дела по существу суд не усматривает.

По материалам дела судом установлено следующее.

Между КУМИ мэрии города и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411, расположенного по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 2 по ул. Текстильной, кадастровый номер 79:01:0200017:195, с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания с магазином на первом этаже».

Срок действия договора установлен с 30.01.2020 по 30.05.2021 (п. 1.2. договора). В соответствии с пунктом 5.2 договора он прекращает свое действие по истечении срока указанного в пункте 1.2 договора.

На момент подписания договора арендатор занимал арендуемый объект с 15.10.2019 (п. 7.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендная плата за пользование объектом (его частью) вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (Приложение № 1).

В пункте 2.2, в приложении № 1 к договору стороны согласовали условие, что за пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно (с 31.01.2020 л.д. 11 приложение 1) равными частями от годовой суммы не позднее 25 числа текущего месяца, последний взнос арендной платы - до 20 декабря текущего года.

Размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, при этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы может быть изменен в следующих случаях:

при изменении кадастровой стоимости земельного участка; при изменении вида разрешенного использования земельного участка; при изменении законодательства РФ, ЕАО, НПА МО «Город Биробиджан». Размер платы исчисляется с момента вступления соответствующего НПА в силу и изменения в договор не требуется.

Арендатор обязался вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором (пункт 3.2.5).

В связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы по договору, у Предпринимателя перед Учреждением образовалась задолженность.

КУМИ мэрии города 12.12.2022 направило ответчику претензию № 1270 от 12.12.2022 с указанием суммы задолженности по арендной плате (основного долга и пени).

Непринятие Предпринимателем мер по оплате задолженности послужило основанием для обращения КУМИ мэрии города в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации (далее - ЗК РФ), параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что земельный участок выступающий предметом по вышеназванному договору, расположены в границах МО «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, земельный участок относится к категории земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

По общему правилу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов, относится к регулируемым ценам; размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73)).

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал на прекращение действия договора 30.05.2021, а также на необоснованное применение в расчете арендной платы недействующих нормативных актов (том 1 л.д. 27-28, 46, том 2 л.д. 33-35).

Как следует из материалов дела, в рамках дела № А16-1322/2021 Арбитражным судом Еврейской автономной области рассмотрено требование ФИО2 к КУМИ мэрии города о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 505 кв. м с кадастровым номером 79:01:0200017:195, с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания с магазином на первом этаже», по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 2 по ул. Текстильной, сроком на три года на условиях ранее действовавшего договора аренды земельного участка № 20411 от 30.01.2020. Решением суда от 27.07.2021 исковые требования удовлетворены, суд обязал КУМИ мэрии города заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 2 по ул. Текстильной, кадастровый номер 79:01:0200017:195, сроком на три года.

Во исполнение судебного акта комитет направил (04.10.2021) ФИО2 подписанное заместителем главы мэрии города – председателем комитета, скрепленное печатью дополнительное соглашение от 23.08.2021 к договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411, согласно которому внесены изменения в части срока действия договора: срок действия с 30.01.2020 по 30.05.2021, истец заменил на срок действия с 30.01.2020 по 30.05.2024.

Указанным соглашением (л.д. 48 том 1) фактически истец изменил пункт 1.2 договор № 20411, вместо периода действия с 30.01.2020 по 30.05.2021, указал срок действия с 30.01.2020 по 30.05.2024. Однако, договор № 20411 носил срочный характер, в силу пункта 5.2 договора он прекращал свое действие по истечении срока указанного в пункте 1.2.

Стороной договора № 20411 является ФИО2 «арендодатель» как физическое лицо.

Расценивать вышеуказанное соглашение как исполнение решения по делу № А16-1322/2021 и заключение с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка у суда не имеется. Из материалов дела, пояснений истца от 26.05.2023 № 854 следует, что ФИО2 дополнительное соглашение не подписала (том 1 л.д. 44-45), соответственно соглашение не регистрировалось.

Впоследствии, 10.02.2023 предприниматель обратилась в КУМИ мэрии города с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 в целях завершения строительства на три года в соответствии с частями 3-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Письмом от 27.02.2023 № 257, истцом отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 30.01.2020 № 20411, поскольку на дату обращения предпринимателя срок действия договора аренды истек 30.05.2021.

Также ответчиком в материалы дела представлено требование от 21.04.2024, согласно которому решение суда от 27.07.2021 по делу № А16-1322/2021 не исполнено, договор аренды на условиях ранее действовавшего договора аренды земельного участка № 20411 от 30.01.2020 не заключен.

Таким образом, истец, предъявляя иск, мотивировал его неисполнением обязательств по договору № 20411 от 30.01.2020, однако, на момент рассмотрения спора по существу право пользования спорным земельным участком в установленном законом порядке сторонами не оформлено. Доказательств обратному суду не представлено.

На момент обращения истца в суд с настоящим иском спорный договор прекратил свое действие. Истцом требования не уточнялись, иск предъявлен как требование о взыскании арендной платы по договору к ИП ФИО2, в соответствии с расчетами определенными в приложениях к договору.

Учитывая изложенное, суд считает, что в данном случае с ответчика должны взыскиваться арендные платежи за период действия договора с 15.10.2019 по 30.05.2021 года, исходя из установленного договором № 20411 размера арендной платы.

Согласно общим правилам, размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с Решениями Городской Думы МО «Город Биробиджан» ЕАО № 174 от 24.09.2015, № 111 от 24.12.2020, № 228 от 28.12.2021, № 229 от 28.12.2022, № 301 от 06.09.2022, № 23 от 31.10.2024, № 24 от 31.10.2024 сумма основного долга по арендным платежам за период с 15.10.2019 по 30.11.2022 составила 239 066,34 руб.

В обоснование расчета размера арендной платы в спорный период истцом указано следующее.

При заключении спорного договора аренды размер арендной платы определен на основании Закона Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (принят ЗС ЕАО от 01.07.2015) и решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 24.09.2015 № 174 "Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области", исходя из кадастровой стоимости земельного участка 729 078,60 руб., коэффициента, учитывающего вид деятельности - 0,08 и составил 58 326,29 руб. в год или 4 860,52 руб. ежемесячно (приложение № 1 к договору, л.д. 11 том 1).

Далее, размер арендной платы изменен арендодателем, ответчику - ИП ФИО2 начислена ежемесячная арендная плата по договору аренды от 30.01.2020 № 20411 с 01.01.2020 в размере 9 073,71 руб. в соответствии с видом разрешенного использования - деловое управление (КОД 4.4 размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.).

Из пояснения истца от 03.10.2023 № 1499 (том 1 л.д. 88-89) изменение размера арендной платы основано на применении постановления правительства ЕАО № 491-пп от «О порядке определения размера арендной платы...», решения городской Думы муниципального образования г. Биробиджан № 111 от 24.12.2020 «Об установлении размеров коэффициентов...» (действие РГД с по 15.11.2021), решения городской Думы г. Биробиджана № 228 от 28.12.2021 «О порядке определения размера арендной платы...» (срок действия РГД с 01.01.2020 по 31.12.2021), решения городской Думы муниципального образования г. Биробиджан № 229 от 28.12.2021 «О порядке определения размера арендной платы....» (срок действия с 01.01.2022 по 31.09.2022), решения городской Думы г. Биробиджана № 301 от 06.09.2022 «О порядке определения размера арендной платы...» (срок действия с 01.10.2022 по настоящее время), постановлении правительства ЕАО от 22.10.2021 № 424-пп «О внесении изменений в постановление правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»; постановлении правительства ЕАО от 02.06.2022 № 212-пп «О внесении изменений в постановление правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»; с учетом решений суда Еврейской автономной области от 21.06.2021 по делу № За-31/2021, от 02.08.2021 № За-39/2021.

Проверив расчет, суд не может согласиться с избранным Учреждением подходом к определению суммы арендной платы в силу следующего.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Постановлением Правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, действующий с 01.01.2020, согласно которому годовой размер арендной платы исчисляется из ставки арендной платы, площади земельного участка и коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, осуществляемый на арендуемом земельном участке.

Приложением № 1 к постановлению № 491-пп утверждены ставки арендной платы.

Коэффициенты, учитывающие виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных без торгов.

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 24.09.2015 № 174 "Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 0,08.

Настоящее решение вступает в силу через один день со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие до введения его в действие, но не ранее чем с 13 июля 2015 года.

Решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области принято от 24.12.2020 № 111 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО» для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 0,08.

Настоящее решение вступает в силу через один день со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2020 года.

Решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 28.12.2021 № 228 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 0,08; «Деловое управление» - Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) - установлен коэффициент 0,06.

Настоящее постановление распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2020 года, и действует до 1 января 2022 года.

Решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 28.12.2021 № 229 «Об установлении ставок арендной платы за земельные участки и размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов на территории муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 0,08; ставка арендной платы - 2695,16.

Настоящее решение вступает в силу после его официального опубликования, но не ранее 1 января 2022 года.

Решение городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 06.09.2022 № 301 "Об установлении ставок арендной платы за земельные участки и размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 1; ставка арендной платы - 222,00; «Деловое управление» - Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) - установлен коэффициент 1; ставка арендной платы - 189,00.

Настоящее решение вступает в силу после его официального опубликования, но не ранее 1 октября 2022 года.

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 31.10.2024 № 23 "Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 0,08.

Настоящее решение вступает в силу после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2020 года по 1 января 2022 года.

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 31.10.2024 № 24 "Об установлении ставок арендной платы за земельные участки и размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" для участка с видом разрешенного использования земельного участка - «Магазины» - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м - установлен коэффициент 0,08; ставка арендной платы - 2695,16; «Деловое управление» - Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) - установлен коэффициент 0,06; ставка арендной платы - 2695,16.

Настоящее решение вступает в силу после его официального опубликования, распространяется на правоотношения, возникшие с 1 октября 2022 года, и действует до 31 декабря 2024 года.

Вступившим в законную силу решением суда Еврейской автономной области от 02.08.2021 (дело № 3а-39/2021) по административному иску и.о. прокурора ЕАО в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц п. 1 решения Городской Думой муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 24.12.2020 № 111 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО» признан противоречащим федеральному закону

Решением суда Еврейской автономной области от 06.10.2023 по делу № 3а-50/2023 решение городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 28.12.2021 № 228 в части установления в пункте 67 приложения размера коэффициента 0,06, (код 4.1, наименование вида разрешенного использования "Деловое управление", описание вида разрешенного использования "Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности), признано противоречащим федеральному законодательству и не действующим со дня вступления настоящего судебного решения в законную силу

Решением суда Еврейской автономной области от 25.01.2024 по делу № 3а-6/2024 решение городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 06.09.2022 № 301 в части: установления в пункте 69 приложения размера коэффициента 0,06, ставки арендной платы в размере 2695,16 (код 4.1, наименование вида разрешенного использования "Деловое управление", описание вида разрешенного использования "Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)"; установления в пункте 72 приложения размера коэффициента 0,08, ставки арендной платы в размере 2695,16 (код 4.4, наименование вида разрешенного использования "Магазины", описание вида разрешенного использования "Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м") признано противоречащими федеральному законодательству и недействующими со дня вступления настоящего судебного решения в законную силу.

В силу разъяснений, приведенных в абзаце 3 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим

Согласно п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016: "Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным".

В этой связи расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Еврейской автономной области подлежит определению на основании Закона Еврейской автономной области от 24.12.2008 № 502-ФЗ "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", исходя из кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, учитывающего вид деятельности.

Аналогичный расчет арендной платы за указаны земельные участки, полученные, в том числе без торгов, установлен Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (вступил в силу 13.07.2015).

При этом Законом № 502-ОЗ и № 747-ОЗ размер соответствующего коэффициента, не превышающий максимальный размер, установленный в приложении к законам, разрешено устанавливать органам местного самоуправления городского округа и муниципальных районов Еврейской автономной области.

Решением городской думы от 26.04.2012 № 744 установлены размеры коэффициентов, учитывающие виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании "Город Биробиджан".

Решением городской думы от 24.09.2015 № 174 (отменившие решение городской думы от 26.04.2012 № 744) установлены размеры коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области.

В связи с признанием недействующими компонентов формулы для расчета арендной платы, при расчете арендной платы следует руководствоваться порядком расчета (формулы), установленным Законом ЕАО № 747-ОЗ, а также решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 24.09.2015 № 174, которыми установлена формула для расчета арендной платы за земельные участки:

A = V x K, где:

A - арендная плата за земельный участок (рублей в год);

V - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

K - коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке (далее - коэффициент).

- размер коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования арендуемого земельного участка равен 0,008.

По расчету суда размер арендной платы в годовом выражении составляет 58 326,29 руб. (729078,60*0,08), 4 860,52 руб. ежемесячно.

В этой связи доводы ответчика о необходимости приостановления производства по делу в связи с оспариванием решений городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области № 23 и № 24 от 31.10.2024 не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Исходя из того, что арендная плата подлежит начислению на условиях договора аренды за период с 15.10.2019 по 30.05.2021 года, задолженность за указанный период составляет 95 642,49 руб.

С учетом произведенных ответчиком оплат (от 24.08.2023, 28.08.2023, 01.09.2023, 20.11.2023, 29.07.2027) на сумму 90 900 руб., удовлетворению подлежит 4 742,49 руб.- основного долга по договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 за период с 15.10.2019 по 30.05.2021.

Представленные ответчиком платежные поручения от 19.04.2021 (назначение платежа - аренда земли), от 09.11.2021 № 40842793 (назначение платежа - оплата по договору № 2047 от 22.01.2020), от 09.11.2021 № 40843886 (назначение платежа -оплата по договору № 134366 от 13.09.2013) не принимаются судом, поскольку не имеют отношения к спорным правоотношениям.

Кроме того, в абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно решению суда по делу № А16-970/2023, установлено, что в октябре 2019 года предприниматель ФИО2 прибрела у предпринимателя ФИО3 в собственность объект незавершенного строительства, строительство которого осуществлялось на спорном земельном участке (ранее договор с ФИО3, аренда земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200017:195 на основании договора № 18437 от 31.05.2018, срок действия которого с 31.05.2018 по 30.05.2021). На данном земельном участке, зарегистрирован объект незавершенного строительства.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Истец, ссылаясь на то, что предприниматель не платил за пользование спорным земельным участком и за период после истечения срока действия договора с 31.05.2021 по 30.11.2022, на котором расположен объект незавершенного строительства, просил взыскать арендную плату на основании договора.

Как было указано выше, исходя из фактических обстоятельств дела, в данном случае в период с 31.05.2021 по 30.11.2022 имеет место фактическое пользование земельным участком, в виде сбережения сэкономленной платы за пользование земельным участком.

Суд определяет правильную правовую квалификацию исковых требований и может их удовлетворить, если это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем заявленных требований.

Вместе с тем, суд не вправе по собственной инициативе изменять предмет и основания исковых требований. Истец взыскивает период с 31.05.2021 по 30.11.2022 на основании договора. Суд считает, что размер платежей должен определяться Методикой по определению и расчету платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности ЕАО, а при отсутствии нормативного регулирования, исходя из рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за земельные участки на территории МО «Город Биробиджан» ЕАО, определенной на основании отчета об оценке, с учетом коэффициента инфляции.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 15.10.2019 по 30.11.2022 в размере 27 986,30 руб.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что в случае невнесения арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,2 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

После того как обязательство нарушено, неустойка утрачивает свой обеспечительный характер и становится мерой ответственности, следовательно, поскольку неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, при прекращении договора действует общее правило, предусмотренное статьей 425 ГК РФ, и неустойка подлежит взысканию после окончания срока действия договора.

Судом произведен расчет пени, исходя из суммы долга, частичных оплат, периода нарушения и срока оплаты.

Пени за нарушение срока оплаты обязательства за период с 26.03.2020 по 30.11.2022 составляет 15 770,66 рубля.

Учитывая изложенное, суд считает требования истца к ответчику подлежащими частичному удовлетворению в сумме 20 513,15 рубля (из которых: 4 742,49 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка № 20411 от 30.01.2020 за период с 15.10.2019 по 30.05.2021, 15 770,66 руб. - пени за период с 26.03.2020 по 30.11.2022).

В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) 20 513,15 рубля (из которых: 4 742,49 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка № 20411 от 30.01.2020 за период с 15.10.2019 по 30.05.2021, 15 770,66 руб. - пени за период с 26.03.2020 по 30.11.2022).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего дела.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

С.К. Столбова