Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
28 апреля 2025 года Дело № А40-207109/24-6-1423
Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2025 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Коршиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕАЛ СИСТЕМС" (127566, Г.МОСКВА, УЛ. ДЕКАБРИСТОВ, Д. 1, КВ. 362 КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии:
от истца – ФИО1 по дов. от 02.09.2024г. (дип. от 22.06.2001г.)
от ответчика – ФИО2 по дов. от 06.12.2024г. (дип. от 10.07.2019г.)
УСТАНОВИЛ:
ООО "Реал Системс" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.1.4, 2.1.6.4, 3.1, 3.4, 4.3, 5.4, 5.10, 7.4, 7.9 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0023001:5051 общей площадью 122,1 кв.м. по адресу: <...>, пом. 10А/1, в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной экспертизы.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.
Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0023001:5051, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, пом. 10А/1 общей площадью 122,1 кв.м, на основании договора аренды №03-00384/2002 от 04.07.2002г.
Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом в течение одного года и более в соответствии с договором аренды, задолженность по арендным платежам отсутствует.
18.06.2024г. Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 90945 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 10А/1 общей площадью 122,1 кв.м».
Письмом от 28.06.2024г. исх. № 33-6-245306/24-(0)-4 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о признании ООО "Реал Системс" соответствующим требованиям, необходимым для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений площадью 122,1 кв.м установлена в размере 22 985 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.05.2024г. №М350-1274-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 28.05.2024г. №440/115-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.1.4, 2.1.6.4, 3.1, 3.4, 4.3, 5.4, 5.10, 7.4, 7.9 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 12 345 000 руб. в соответствии с отчетом, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО3
Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом от 30.07.2024.
Письмом от 16.08.2024г. № 33-6-245306/24-(0)-6 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов.
Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.
Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО "Реал-Системс" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.
Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой Союз Судебных Экспертов "Федерация" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0023001:5051 площадью 122,1 кв.м. по состоянию на 18.06.2024г. составляет 13 371 960 руб., без учета НДС.
Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 159 190 руб. 00 коп.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Предложенная истцом редакция п. 2.1.4 договора о необходимости уведомления продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства содержит разумный срок, в связи с чем, указанный пункт подлежит изложению в редакции истца.
Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 2.1.6.4, п. 5.4 договора подлежит изложению в редакции истца.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.
Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.10 договора в редакции ответчика предусмотрен штраф в случае уклонения истца от заключению договора страхования, подписания электронной закладной в размере 1 % от цены объекта.
При наличии возражений со стороны истца, по причине недостижения сторонами соглашения о неустойке в размере 1 % в соответствии с положениями ст. 331 ГК РФ п. 5.10 договора подлежит согласованию в редакции истца.
Абзац 2 пункта 4.3 договора, распространяет действие залога не только на сам объект договора, но и на любые доходы покупателя от использования объекта, в связи с чем подлежит исключению.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором, а п. 2 ст. 450 Кодекса предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Кроме того, ст. 310 и 450.1 Кодекса допускают отказ от договора (отказ от исполнения договора) в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных законом или договором.
Принимая во внимание возможность расторжения договора по соглашению сторон и в судебном порядке и то обстоятельство, что случаи отказа от договора (отказа от исполнения договора) должны быть согласованы сторонами, а истец возражает против внесудебного порядка расторжения договора, п. 7.4 подлежит исключению.
Пункты 7.9 договора также подлежит исключению как необоснованно расширяющий права требования продавца досрочного исполнения обязательств.
В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи, путем принятия пунктов 2.1.4, 2.1.6.4, 3.1, 3.4, 4.3, 5.4, 5.10, 7.4, 7.9 в редакции предложенной истцом.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб., судебные расходы на оплату экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.
На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Реал Системс» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0023001:5051 общей площадью 122,1 кв.м. по адресу: <...>, пом. 10А/1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
2.1.4. «Письменно уведомлять продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 10 дней с даты принятия соответствующего решения»;
2.1.6.4. – исключить;
3.1. «Цена объекта составляет 13 371 960 (тринадцать миллионов триста семьдесят одна тысяча девятисот шестьдесят) руб. 00 коп.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;
3.4. «Оплата по договору вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.8 договора).
Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.
Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 159 190 (сто пятьдесят девять пять тысяч сто девяносто) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п. 3.1 договора)»;
Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.
Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».
4.3. «Предметом залога является объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца»;
Абзац 2 п. 4.3. – исключить;
5.4. «Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной, праве потребовать исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса РФ».
5.10 «В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.6 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,1% от цены объекта».
7.4. – исключить;
7.9. – исключить.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «Реал Системс» (ИНН: <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 40 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья Е.В. Коршикова