РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-225727/24-181-1011
13 февраля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2025года
Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2025 года
Арбитражный суд в составе судьи Хабарова К.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Капитоновой Я.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело
по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТОНН" (ИНН: <***>)
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СОКОЛОВСКАЯ" (ИНН: <***>)
Третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕТИКА"
о взыскании убытков в сумме 195 000, причинённые отказом возобновить договор аренды (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ),
При участии:
от Истца: ФИО1 . по доверенности № 1 от 01.08.2024,
от Ответчика: не явился, извещен;
от Третьего лица: не явился, извещен,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ВЕСТОНН" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СОКОЛОВСКАЯ" (далее – ответчик) о взыскании убытков в сумме 195 000 руб., причинённых отказом возобновить договор аренды от 01.07.2023№ 1908/23 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
От ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление, а также ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания своих представителей в суд не направили.
Рассмотрев заявленное ходатайство, Арбитражный суд города Москвы полагает его подлежащим отклонению в силу следующих причин.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Соответственно, при обращении в арбитражный суд с исковыми заявлениями, возникающими из гражданских правоотношений, предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, и истец имеет право обратиться в суд по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), за исключением случаев, перечисленных в части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора предполагает возможность разрешить спор без обращения в суд посредством соблюдения определенных процедур, целью которых является разрешение спора, и только в том случае, если спор не будет урегулирован в данном порядке, он передается на рассмотрение в суд.
Факт соблюдения претензионного порядка и наличие права на обращение с иском в суд подтверждаются получением ответчиком претензии, оформленной любым документом, содержащим в письменной форме требование, на которое получен отрицательный ответ либо не получен ответ в установленный договором или законом срок.
Согласно п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" положениями арбитражного процессуального законодательства не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора при обращении в арбитражный суд с требованиями о возмещении убытков, возникших вследствие причинения вреда (глава 59 ГК РФ).
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора в настоящем случае не является обязательным.
Суд также руководствует разъяснениями, сформулированными в пункте 4 раздела 2 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015, исходил из того, что претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы; несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения.
Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора.
При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание право иска на уточнение основания иска в порядке ст. 49 АПК РФ, суд не усматривает оснований для оставления иска без рассмотрения.
Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что заявленные требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, между ООО «Холдинговая компания «Соколовская» и ООО «ВЕСТОНН» с 2022 года по 2024 год заключались договоры аренды помещений по адресу: 127550, г, Москва, ул. Прянишникова, д.5А.
Последним договором аренды заключенным между ООО «Холдинговая компания «Соколовская» и ООО «ВЕСТОНН» являлся Договор аренды от 01.07.2023 № 1908/23 г. (далее - Договор), сроком до 31.05.2024 г.
Согласно данному Договору, ООО «Холдинговая компания «Соколовская» (Арендодатель) сдает, а ООО «ВЕСТОНН» (Арендатор) принимает во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 127550, <...> общей площадью 62,1 кв.м., в том числе офис № 5 (площадью 29,6 кв.м.) на четвертом этаже и помещение под склад № 46 (площадью 32,5 кв.м.) на первом этаже.
Арендодатель является собственником здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2015 г. № 77 АС 563778.
Стоимость аренды составляла согласно п. 3.1 Договора 700 руб./кв.м. за офис № 5 и 600 руб./кв.м, за помещение под склад № 46. итого 40 220 руб. за оба помещения.
Согласно п. 1.1 Договора, предоставление дополнительной площади регулируется дополнительными соглашениями.
Согласно Дополнительному соглашению / акту приема передачи к Договору аренды нежилого помещения от 01.07.2023 г. № 1908/23, заключенному 25.01.2024 г., стороны договорились с 01.02.2024 г. внести изменения в п. 1.1 Договора и изложить его в следующей редакции: « Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 127550, <...> общей площадью 133,4 кв.м, в том числе офис № 5 (площадью 29,6 кв.м.), офис № 9 (площадью 42,2 кв.м.), на четвертом этаже, помещения под склад № 46 (площадью 32,5 кв.м.), № 47 (площадью 13,9 кв.м.) и № 51 (площадью 15,2 кв.м.) на первом этаже. Предоставление в дальнейшем дополнительной площади оформляется соглашением сторон».
Также был изменен размер арендной платы, который составил 750 руб. за офисы и 600 руб. за складские помещения, общая стоимость аренды составила 90 810 руб. в месяц.
В адрес Арендатора поступило уведомление № 01/19 от 27.05.2024 г., которым Арендодатель указал на окончание аренды 31.05.2024 г. по договору № 1908/23 от 01.07.2023, сообщил, что договор аренды на новый срок заключаться не будет и просил освободить помещения к 01.06.2024 г.
Таким образом, Договор № 01/19 т 01.07.2023 закончил свое действие 31.05.2024г. и Арендодатель отказался заключать новый договор аренды.
В то же время, указанные выше помещения были сданы Арендодателем новому арендатору - ООО «ТЕТИКА», чем, по мнению истца, было нарушено преимущественное право ООО «ВЕСТОНН» на заключение договора аренды.
Ввиду отказа ООО «Холдинговая компания «Соколовская» в заключении нового договора аренды помещений и ввиду нарушения, таким образом, преимущественного права ООО «ВЕСТОНН» на заключение договора аренды, ООО «ВЕСТОНН» было вынуждено искать новое место под офисное помещение и под складские помещения.
ООО «ВЕСТОНН» и ИП ФИО2 заключили договор аренды № Т-258 от 17.06.2024 г.
По данному договору ИП ФИО2 предоставлял, а ООО «ВЕСТОНН» принимало помещения № 5 и 6 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Сибирский тракт, 2- й переезд.
ООО «ВЕСТОНН», в целях транспортировки офисной мебели и техники, а также складских остатков, было вынуждено воспользоваться услугами третьих лиц:
ИП ФИО3 (стоимость услуг 65 000 руб.);
ИП ФИО4 (стоимость услуг 130 000 руб.)
В связи данными обстоятельствами истец пришел к выводу, что в связи с отказом в пролонгации договора аренды, ответчиком причинены убытки в размере 195 000 руб., что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
По правилам абзацы 1 и 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что судам необходимо учитывать, что по смыслу пункта 3 части 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном пунктом 1 части 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Преимущественное право на заключение нового договора аренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочного прекращения по соглашению сторон.
Это связано с тем, что при расторжении договора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественным правом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ. Закон не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином.
Судом установлено, что между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды №1908/23 нежилого помещения от 01 июля 2023г. (далее - договор) со сроком аренды с 01 июля 2023г. по 31 мая 2024г.
Уведомлением от 27 мая 2024г. Ответчик известил Истца об окончании срока действия договора и предложил освободить помещение к 01.06.2024г. ООО «ВЕСТОНН» 30 мая 2024г. в лице генерального директора известил ООО «ХК «Соколовская» об освобождении занимаемых площадей в период с 01.06.2024г. по 14.06.2024г., иных предложений по договору от руководства ООО «ВЕСТОНН» не поступало.
При этом, как следует из текста искового заявления, 31 мая 2024г. Истцом в адрес ООО «ХК «Соколовская» было направлено письмо б/н от 28.05.2024г. с просьбой продлить договор аренды на срок не более 1 месяца, а также заключить новый договор аренды офиса №6 на долгий срок.
К исковому заявлению приложено письмо от 28.05.2024г. за подписью учредителя компании ООО «ВЕСТОНН» ФИО5 Согласно выписки из ЕГРЮЛ на Истца, единоличным исполнительным органом компании, имеющим право действовать от имени Истца, выступает генеральный директор, следовательно предложение о заключении нового договора от имени одного из учредителей (компания имеет несколько учредителей) не имеет юридической силы и не свидетельствует о волеизъявлении заключить договор аренды с преимущественным правом по истечении срока аренды.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Как следует из текста искового заявления, уведомление было направлено почтовой корреспонденцией 31 мая 2024г., т.е. в последний день срока действия договора, что явно выходит за разумные сроки подачи уведомления о заключении нового договора.
Истец пояснил, что указанные в договоре помещения были сданы ООО «ХК «Соколовская» новому арендатору - ООО «ТЕТИКА» в нарушение преимущественного права ООО «ВЕСТОНН» на заключение договора аренды. В качестве обоснования свой позиции Истец ссылается на пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», указывая, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно договору аренды №1908/23 нежилого помещения от 01 июля 2023г. стороны предусмотрели следующее условие об оплате: оплата производится арендатором безналичным перечислением на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5 числа месяца на основании выставляемых арендодателем счетов. Обеспечительный платеж за последний месяц аренды арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя не позднее 5 рабочих дней с момента подписания договора.
В нарушение указанного условия договора Истец с 2024 года начал систематически нарушать сроки оплаты арендных платежей, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении им своих обязательств по договору. 'Гак, оплата обеспечительного платежа Истцом произведена не была, оплата за январь 2024г. была произведена 19.01.2024г., за февраль 2024г. -27 марта 2024г., за март 2024г. - 03.04.2024г., за апрель 2024г. - 16.04.2024г., за май 2024г. -14.05.2024г., за июнь 2024г. - 01.07.24г.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды при прочих равных условиях.
Действительно, ООО «ХК «Соколовская» заключило с ООО «ТЕТИКА» договор аренды нежилого помещения с 01 июля 2024г., при этом офис №6, фигурирующий в письме Истца б/н от 28.05.2024г. на заключение нового договора на длительный срок, никогда не являлся предметом договора аренды между ООО «ХК «Соколовская» и ООО «ВЕСТОНН», что свидетельствует о неравных условиях заключения договора аренды между сторонами, а значит отсутствия преимущественного права ООО «ВЕСТОНН» перед ООО «ТЕТИКА» на заключение договора аренды.
В связи с данными обстоятельствами, Арбитражный суд г. Москвы приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств незаконности и наличии виновности в действиях истца.
При этом согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 1064 Кодекса вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что истцом не представлены доказательства наличия причинно-следственной связи между заявленными ко взысканию убытками и действиями ответчика; отсутствует совокупность элементов для привлечения ответчика к деликтной ответственности, суд в соответствии со статьями 15, 393, 621, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
С учетом изложенного, на основании ст.ст. 4, 27, 65-67, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении ходатайства ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕТИКА" об оставлении иска без рассмотрения – отказать.
В удовлетворении иска – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья К.М. Хабарова