Решение по делу № А57-4927/2025 от 30.12.2025 | АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

30 декабря 2025 года

Дело №А57-4927/2025

Резолютивная часть решения оглашена 16 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2003, ИНН: <***>), г.Саратов,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 15.06.2004), г.Саратов,

третьи лица:

Комитет по управлению имуществом г. Саратова,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области,

ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>),

о признании самовольной постройкой, об устранении препятствий,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 13..08.2025,

от ответчика - ФИО4, по доверенности от 11.03.2025, ФИО5, по доверенности от 12.05.2025,

ФИО1, лично, паспорт обозревался,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1:

- о признании самовольной постройкой - нежилое одноэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050394:124 по адресу: <...>;

- о возложении на ФИО1 обязанности в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести одноэтажное нежилое строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050394:124 по адресу: <...>, а также за его границами;

- в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с ФИО1 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с восьмого дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, в результате осмотра земельного участка, с кадастровым номером 64:48:050394:124. расположенного по адресу: <...>, установлено следующее.

На земельном участке расположено одноэтажное строение с информационной вывеской «Есенин», осуществляющее реализацию продуктов общественного питания.

Общая фактическая площадь одноэтажного строения составляет 105,8 кв.м. Часть строения размещена на землях, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:050394:124, предоставлен на праве аренды ФИО1, на основании договора аренды земельного участка №678/1 от 05.10.2007.

Сведения о наличии правоустанавливающих документов на использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, занимаемого указанным объектом, а также на сам объект отсутствуют.

При указанных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В пункте 52 Постановления от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (абзац 2).

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

При этом требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в части 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из буквального содержания указанной нормы следует, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, представляющего собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Положение части 17 статьи 51 ГрК РФ содержит перечень случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется. К ним, в том числе, относятся изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что право собственности на нежилое здание общей площадью 124, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литер А было признано в установленном законом порядке за индивидуальным предпринимателем ФИО1 решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2006 г. по делу А57-7652/06-1, вступившим в силу 18 сентября 2006 г. В настоящее время земельный участок площадью 112 кв.м., кадастровый номер 64:48:050394:124, фактически занимаемый указанным нежилым зданием, предоставлен ФИО1 на праве долгосрочной аренды на срок 25 лет на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 02.07.2007 № Т-2328-р и заключенного на его основании договора аренды №678/1 от 05.10.2007. Межевание и предоставление земельного участка Ответчику было осуществлено уже после ввода в эксплуатацию здания и государственной регистрации права собственности, т.е. предоставлялся земельный участок, фактически занимаемый нежилым зданием. Соответствие границ земельного участка и расположенного на нем здания, а также согласие смежных собственников с границами участка, подтверждаются Актом согласования границ из материалов землеустроительного дела №08263, подготовленного ООО «Городской центр геодезии и землеустройства» и согласованного Управлением Роснедвижимости по Саратовской области 23.08.2007.

Определением суда от 24.09.2025 по делу №А57-4927 была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № 2888/2889/5-3-25 от 25.11.2025 эксперты пришли к следующим выводам:

Ответ на вопрос №1.

Спорный объект имеет фактическую площадью 124,8 кв.м. (1 этаж - 66,7 кв.м., 2-ой этаж - 58,1 кв.м.), площадь застройки объекта с кадастровым номером 64:48:050394:885 составляет 93,0 кв.м., расположенный по адресу: <...>, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, имеет постоянное подключение к инженерно-техническим сетям (здание электроосвещение центральное, водопровод центральный, канализация выгребная яма, отопление от газового котла, газоснабжение; имеется пожарно-охранная сигнализация, кондиционирование, вентиляция), перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно.

Спорный объект имеет следующие конструктивные элементы:

Фундамент — бетонный ленточный (тех.паспорт БТИ от 22.11.2025) - скрытые работы, на момент проведения экспертизы вскрышные работы не проводились;

Стены и перегородки - кирпич;

Перекрытия - железобетонные;

Крыша - металлочерепица;

Полы - полы бетонные, покрытые керамогранитной плиткой;

Проемы оконные - алюминиевые;

Проемы дверные - деревянные «Канадка»;

Внутренняя отделка - высококачественная;

-Внутренние санитарно-технические устройства - электроосвещение центральное, водопровод центральный, канализация выгребная яма, отопление от газового котла, газоснабжение, пожарно-охранная сигнализация, кондиционирование, вентиляция;

-прочие работы - прилегающая территория благоустроена.

Осмотром установлено: фундаменты находится в хорошем состоянии. Состояние фундаментов определяется по состоянию вышележащих вертикальных и горизонтальных конструкций.

Спорный объект имеет I степень капитальности.

Ответ на вопрос №2.

Спорный объект с кадастровым номером 64:48:050394:885 соответствует сведениям об объекте недвижимости в ЕГРН.

Ответ на вопрос №3.

Существующий объект с кадастровым номером 64:48:050394:885 соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и Правилам благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов», а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Вопрос относительно соответствия спорного объект экологическим нормам, выходит за пределы компетенции эксперта специальности 16.1.

При размещении исследуемого объекта требования, предъявляемые к охранным зонам и защитным зонам на момент строительства были соблюдены.

Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, иных лиц.

Ответ на вопрос №4.

Ответ на вопрос №5.

Объект с кадастровым номером 64:48:050394:885 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:124 с учетом допустимого расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек, следовательно, в проведении работ по демонтажу (сносу) объекта с кадастровым номером 64:48:050394:885, в части наложения на соседние земельные участки - нет необходимости.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания относиться к экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы, критически у суда отсутствуют.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд приходит к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Необходимо отметить, что вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены судом ранее при разрешении иного спора, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в производстве Арбитражного суда Саратовской области находилось дело №А57-7652/06-1 по исковому заявлению ИП ФИО1 к Администрации г. Саратова о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 124, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литер А. Решение вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.08.2006 по делу №А57-7652/06-1 за ИП ФИО1 признано право собственности на нежилое здание общей площадью 124, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литер А. Решение вступило в законную силу.

На основании указанного решения ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 64АБ №412307, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 64:48:050394:885.

Проведенной судебной экспертизой было установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 64:48:050394:885 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:124.

Также подтверждено, что объект соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и Правилам благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов», а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», требования, предъявляемые к охранным зонам и защитным зонам на момент строительства были соблюдены. Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, иных лиц.

Кроме того спорное строение было построено в 2005 году и находилось на земельном участке на момент предоставления ответчику в аренду земельного участка.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования, при этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Поскольку материалами дела не установлено, что ответчиком проводилась реконструкция спорного объекта, объект расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного в аренду, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Таким образом обеспечительные меры, принятые определением от 06.03.2025 по делу №А57-4927/2025 подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации муниципального образования «Город Саратов» - отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением от 06.03.2025 по делу №А57- 4927/2025, в виде:

- запрета ФИО1 совершать действия, которые могут повлечь обременение правами третьих лиц земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:124, расположенного по адресу: <...>;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в том числе и его территориальным органам, совершать любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 64:48:050394:124, расположенного по адресу: <...> - отменить.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить Федеральному бюджетному учреждению Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) с депозитного счета суда денежные средства за проведение экспертизы по следующим реквизитам ИНН <***> КПП 645001001, УФК по Саратовской области (ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России л/с 20606У34489), КБК 00000000000000000130, ОКТМО 63701000, р/с <***>, Отделение Саратов Банка России/УФК по Саратовской области г. Саратов, к/с 03214643000000016000, БИК 016311121, в размере 158 704 руб., уплаченные на основании платежного поручения №1349 от 05.09.2025.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области возвратить Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в размере 1 922 руб., уплаченные на основании платежного поручения №1349 от 05.09.2025, при предоставлении плательщиком заявления о возврате денежных средств с депозитного счета суда с приложением действительных платежных банковских реквизитов получателя.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Сахнова