Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

09 марта 2025 года Дело № А56-122864/2022

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 09 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество «Российские железные дороги»

ответчик: акционерное общество «Торговый комплекс Витебского вокзала»

о взыскании,

при участии: согласно протоколу от 25.02.2025 г.,

установил:

Акционерное общество «Российские железные дороги», адрес: 107174, Москва, Новая Басманная ул., д. 2/1, стр. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – истец, Общество), обратилось в Арбитражный суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с акционерного общества «Торговый комплекс Витебского вокзала», адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, лит. Э, пом. 9-н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ответчик, Компания), 2 385 439 руб. 58 коп. задолженности по арендой плате за период с 01.07.2022 по 19.07.2022, 23 854 руб. 40 коп. штрафа. Делу присвоен номер А56-122864/2022.

Также Общество обратилось в Арбитражный суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Компании 2 363 508 руб. 66 коп. задолженности за июнь 2022 года, 23 635 руб. 09 коп. штрафа. Делу присвоен номер А56-122860/2022.

Указанные дела объединены судом для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-122864/2022.

В ходе рассмотрения дела Общество уточнило исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило взыскать с Компании 4 748 948 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за период 01.05.2022 по 19.07.2022, 47 489 руб. 47 коп. штрафа.

Компанией подан встречный иск о признании сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомлений от 21.02.2022 № исх-5746/ОКТ и 03.03.2022 № 7038/ОКТ недействительной и применении последствий ее недействительности в виде взыскания с Общества 1 648 371 руб. 12 коп. излишне внесенной арендной платы.

Решением суда первой инстанции от 08.09.2023 встречный иск удовлетворен, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2024 дело передано на рассмотрение судьи Егоровой Д.А.

Определением от 11.06.2024 исковое заявление принято к рассмотрению, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

В судебном заседании 17.09.2024 суд, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пришел к выводу о необходимости проведения судебной экспертизы с целью ответа на вопрос:

- Какова рыночная стоимость права пользования и владения недвижимого имущества (строения/его части) на условиях договора аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005047 находящегося в собственности ОАО «РЖД» (с учетом ДС к нему) по состоянию на 15.06.2021?

С учетом сведений поступивших в материалы дела от экспертных учреждений ответов, суд определил поручить проведение экспертизы ФИО1, эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП», имеющему высшее образование, ведущему специалисту в области оценочной деятельности, имеющему опыт работы, в том числе экспертом с 2011 года; срок выполнения 10 календарных дней с момента представления необходимых документов, стоимость экспертизы – 80 000 руб.

Экспертное заключение поступило в суд. Протокольным определением от 14.01.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 11.02.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил объявить перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание возобновилось, состав суда не изменился. В судебном заседании 25.02.2025 присутствовали представители истца и ответчика.

От истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

Истец (по первоначальному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по первоначальному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. Истец (по встречному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по встречному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела и экспертное заключение, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

20.12.2017 Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили на срок с 01.04.2017 по 31.01.2018 договор № ЦРИ/04/А/2197/17/005047 аренды недвижимого имущества общей площадью 3 403,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А, Р, П (далее - договор), основные характеристики которого указаны в приложениях к договору, включающего помещения части здания Витебского вокзала, здания Пригородного павильона и части распределительной площадки Витебского вокзала для использования в коммерческих целях, в том числе для осуществления торговой деятельности, оказания услуг населению, организации общественного питания.

Дополнительным соглашением от 23.03.2020 № 5 к договору общая арендуемая площадь уменьшена до 2 247,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату в полном объеме в установленный договором срок.

За неисполнение установленного указанным пунктом договора обязательства в силу пункта 6.2 договора арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере 1% от месячной суммы арендной платы.

Размер арендной платы определен в пункте 5.1 договора. Согласно пункту 5.2 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в субъекте Российской Федерации, на территории которого расположено арендованное недвижимое имущество) за истекший год определяется в соответствии с внутренним документом Общества на основании официальных данных федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 договора.

Общество направило в адрес Компании уведомления от 21.02.2022 № ИСХ-5746/ОКТ, от 03.03.2022 № ИСХ-7038/ОКТ об увеличении арендной платы до суммы – 3 892 033 руб. (с учетом НДС 20%), рассчитанной с учетом отчета об оценке от 31.08.2021 № 4440523-2, выполненного ООО «ЭСАрДжи-Консалтинг» (далее – отчет об оценке).

Ввиду несогласия с повышением арендной платы по договору Компания продолжила оплачивать арендую плату без учета указанного увеличения.

01.07.2022 договор расторгнут Обществом в одностороннем порядке согласно уведомления от 30.05.2022 № ИСХ-18549/ОКТ.

19.07.2022 Компания возвратила Обществу арендованное недвижимое имущество.

Ссылаясь на неисполнение Компанией обязанности по внесению арендной платы за указанный в иске период с учетом ее увеличения, Общество направило Компании претензии от 17.06.2022 № ИСХ-21248/ОКТ и 28.10.2022 № ИСХ-41591/ОКТ, а впоследствии обратилось с иском о взыскании задолженности и штрафа, рассчитанного в соответствии с пунктом 6.2 договора.

Компания заявила встречный иск к Обществу о признании недействительной (оспоримой) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на основании уведомлений от 21.02.2022 № ИСХ-5746/ОКТ, от 03.03.2022 № ИСХ-7038/ОКТ и применении последствий ее недействительности в виде взыскания излишне перечисленной арендной платы.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 названной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Факт заключения договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Пунктом 5.3 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более, чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном п. 9.9 договора.

В пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

С учетом позиции суда кассационной инстанции, а также учитывая наличие между сторонами спора относительно размера арендной платы, определением от 04.10.2024 арбитражный суд в судебном заседании, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, пришел к выводу о необходимости проведения судебной экспертизы с целью ответа на вопрос:

«- Какова рыночная стоимость права пользования и владения недвижимого имущества (строения/его части) на условиях договора аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005047 находящегося в собственности ОАО «РЖД» (с учетом дополнительного соглашения к нему) по состоянию на 15.06.2021?».

С учетом сведений, поступивших в материалы дела от экспертных учреждений, суд определил поручить проведение экспертизы ФИО1, эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП», имеющему высшее образование, ведущему специалисту в области оценочной деятельности, имеющему опыт работы, в том числе экспертом с 2011 года; срок выполнения 10 календарных дней с момента представления необходимых документов, стоимость экспертизы – 80 000 руб.

Согласно Заключению эксперта № 1453а-ОН/2024 от 25.11.2024 рыночная стоимость права пользования и владения недвижимого имущества (строения/его части) на условиях договора аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005047, находящегося в собственности ОАО «РЖД» (с учетом ДС к нему), по состоянию на 15.06.2021 составляет: 3 628 848 рублей в месяц без учета НДС 20%, с учетом НДС 20% составляет 4 354 617,6 руб.

При этом, размер ежемесячной арендной платы, установленный в уведомлениях Общества от 21.02.2022 № ИСХ-5746/ОКТ, от 03.03.2022 № ИСХ-7038/ОКТ, без учета НДС 20 % составляет 3 243 360, 83 руб., с учетом НДС 20% составляет 3 892 033 руб., что меньше рыночной стоимости, установленной в Заключении эксперта.

На основании вышеизложенного, суд делает вывод, что заявленное Ответчиком злоупотребление правом при изменении арендной платы по договору отсутствует.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Арендная плата, установленная Обществом в соответствии с уведомлениями от 21.02.2022 № ИСХ-5746/ОКТ, от 03.03.2022 № ИСХ-7038/ОКТ не превышает рыночную стоимость права пользования объектом, установленную заключением эксперта от 25.11.2024 № 1453а-ОН/202.

Приведенные в отзыве по первоначальному иску возражения Компании сводятся к несогласию с размером арендной платы по мотиву определения её в предшествующие периоды с учетом уровня инфляции, несоразмерностью относительно колебаний средней величины арендной платы в спорный период и необоснованностью её исчисления на основании представленного отчета об оценке и подлежат отклонению.

В пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из буквального содержания пункта 5.3 договора следует, что при его заключении Арендатор наделил Арендодателя правом на одностороннее ежегодное изменение размера арендной платы по одному из двух возможных вариантов, путем её индексации в полуторакратном размере уровня инфляции либо с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы.

В силу приведенных положений договора, выбор конкретного способа изменения арендной платы предоставлен Арендодателю, применение второго способа предполагает учет выполненного отчета об оценке, а не его прямое и непосредственное применение.

Довод о чрезмерности увеличения арендной платы опровергнут выводами судебной оценочной экспертизы, выполненной в ходе настоящего дела.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

С учетом приведенных норм и разъяснений применительно к положениям пункта 5.3 договора оспариваемое уведомление представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

Вместе с тем, учитывая, что ответчик в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае у ответчика по встречному требованию имелись основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с акционерного общества «Торговый Комплекс Витебского Вокзала» в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» задолженность по договору от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005047 в размере 4 748 948,24 руб. за период с 01.05.2022 по 19.07.2022, а также 47 489,49 руб. штрафа, расходы по оплате государственной пошлины 69 982 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Егорова Д.А.