ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-19924/2025

г. Москва Дело № А40-185300/24

30 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новиковой Е.М.

судей Бодровой Е.В., Титовой И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коваль М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ХАЙДПАРК"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2025 по делу № А40-185300/24

по иску ООО "ХАЙДПАРК" (ОГРН <***>)

к ответчику ООО "МЕГАПОЛИС ГРУП" (ОГРН <***>)

о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.02.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04.03.2025,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ХАЙДПАРК» (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» (ответчик) о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков передачи Объектов долевого строительства по договору № 17-18-19- 21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.04.2018 г., соглашению об уступке права требования и переводе долга (передаче прав и обязанностей) № 1-18В от 26.03.2019 г., которая составляет сумму рублевого эквивалента в размере 214 397,53 долларов США по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа за период с 01.01.2024 до 17.10.2024; в полном объёме причинённых убытков сверх неустойки в размере 123 000 руб., понесённых в связи с выездом технических специалистов в целях приёмки объектов по договору; в полном объёме причинённых убытков сверх неустойки в размере 21 641 400,20 руб., составляющих разницу между суммами, подлежащими уплате по курсу доллара США на 31.12.2023 г. и 21.10.2024 г., 05.11.2024 г. (с учётом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2025 в удовлетоврении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "ХАЙДПАРК" обратилось с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил пояснения, пояснения приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв с возражениями по доводам жалобы, отзыв приобщен к материалам дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.04.2018 между ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» (далее - Застройщик) и ФИО3 заключен Договор № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома (дата регистрации: 22.05.2018, номер регистрации в ЕГРН: 77:01:0004042:1000-77/011/2018-120, далее - «Договор участия»), действующий в редакции дополнительных соглашений от 21.11.2018, 19.05.2021, 19.11.2021, 10.08.2022, 10.05.2023, 23.07.2023.

Объект долевого строительства - жилые помещения в количестве 50 квартир, ориентировочной общей площадью 3 274,58 кв.м., расположенные на 17, 18, 19, 21, 45 этажах в корпусе «В» Комплекса, характеристики которых указаны в Приложении № 2 к Договору, и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество Дома, которые подлежат передаче Застройщиком Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, а также 68 машино-мест, расположенных в подземной части автостоянки непосредственно под корпусом «В» Комплекса возле входа в лифтовой холл, обслуживающий лифтовую группу, осуществляющую подъем в жилые помещения, и обособленные от остальных машиномест (п. 1.2 Договора в ред. дополнительного соглашения от 21.11.2018). Комплекс, Дом - многофункциональный комплекс, состоящий из корпуса «А», корпуса «Б», корпуса «В», количество этажей 70 + 6 подземных, по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1, общая площадь здания 248 637,86 кв.м., общей площадью квартир с учетом летних помещений 87 986,86 кв.м., общей площадью квартир без учета летних помещений 87 986,86 кв.м., количество квартир - 837 шт., количество машино-мест в подземной автостоянке - 1 315 шт., с инженерными сетями, коммуникациями и благоустройством прилегающей территории, строящийся Застройщиком с Привлечением денежных средств Участника долевого строительства на земельном участке общей площадью 31 229 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004042:1000, расположенном по адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1, принадлежащем Застройщику на праве собственности (п. 1.1 Договора в ред. дополнительного соглашения от 19.05.2021), который введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011397-2023 от 28.04.2023, выданного Мосгосстройнадзором.

Согласно пункту 4.1 Договора участия (в ред. дополнительного соглашения от 21.11.2018), Цена Договора составляет сумму рублевого эквивалента в размере 21 145 442 долларов США из расчета рублевого эквивалента 4 900 (четыре тысячи девятьсот) долларов США за 1 кв.м. (НДС не облагается).

26.03.2019 между ФИО3 и ООО «Хайдпарк» (далее - Участник долевого строительства, Участник) заключено Соглашение об уступке права требования и переводе долга (передаче прав и обязанностей) № 1-18/В по Договору № 17-18-19-21-45/В участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.04.2018 (дата регистрации: 05.04.2019, номер регистрации в ЕГРН: 77:01:0004042:1000-77/011/2019-280, далее - «Соглашение об уступке»).

В соответствии с п. 1 Соглашения об уступке, в редакции дополнительных соглашений, ФИО3 с согласия Застройщика передал, а ООО «Хайдпарк» приняло:

- право требования от Застройщика передачи по окончании строительства следующих Объектов долевого строительства: квартиры с условными номерами № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 ориентировочной общей площадью 647,85 кв.м., расположенные на 18 этаже в корпусе «В» Комплекса, согласно приложению № 1.

- обязанность по оплате Цены Объектов долевого строительства в размере 2 857 018,50 долларов США, НДС не облагается, в сроки, установленные п. 4.3 Договора участия.

На момент заключения Соглашения ФИО3 частично выполнены обязательства по оплате цены Договора участия в отношении Квартир на сумму 317 446,50 долларов США по курсу 57,6291 руб. за один доллар США, что составляет 18 294 156,09 руб. (платежное поручение № 14157577325 от 29.05.2018).

Согласно п. 2 Соглашения одновременно с правами и обязанностями, указанными в п. 1 Соглашения, с момента вступления настоящего соглашения в силу, к ООО «Хайдпарк» переходят в соответствующей части иные сопутствующие права и обязанности, включая право требовать от Застройщика уплаты пени, в случае нарушения срока строительства и/или передачи Объектов долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора участия, Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Квартиры Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором Цену и принять Квартиры по Акту приема-передачи при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Дома (в ред. Дополнительного соглашения от 20.07.2023 к Договору участия).

В соответствии с пунктом 4 Дополнительного соглашения от 20.07.2023 к Договору участия, по результатам изменения Застройщиком проектной документации на строительство Дома Стороны договорились о том, что стоимость объектов долевого строительства равна 3 148 740 долларов США, НДС не облагается.

В силу п. 4.3 Договора участия (в ред. дополнительного соглашения от 20.07.2023) оплата Цены Договора осуществляется в следующем порядке:

- первый платеж в размере рублевого эквивалента 317 446,50 долларов США осуществляется Участником в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации Договора.

Обязательства по оплате первого платежа в размере рублевого эквивалента 317 446,50 долларов США исполнены первоначальным участником долевого строительства ФИО3 платежным поручением № 7325 от 29.05.2018.

- второй платеж в размере рублевого эквивалента 2 831 293,5 долларов США осуществляется Участником за счет кредитных денежных средств, предоставляемых Участнику ПАО «Промсвязьбанк» на основании кредитного договора <***>- 0 об открытии кредитной линии от 14.07.2022, в течение 10 рабочих дней после подписания Сторонами Акта приема-передачи Объектов ДС.

С учетом того, что Объекты долевого строительства Участнику до настоящего времени не переданы, обязанность по оплате второго платежа у ООО «Хайдпарк» не наступила.

Согласно пункту 4.1 Договора участия, Объем денежных средств, уплачиваемый Участником по Договору, включает стоимость работ и материалов по типовой внутренней отделке Квартир и установке внутренних (межкомнатных) перегородок в них (далее - отделочные работы). Характеристики отделочных материалов, общий состав работ приведены в Приложении № 1 к Договору.

Таким образом, квартиры подлежат передаче с отделкой, характеристики которой приведены в Приложении № 1 к Договору участия.

В соответствии с Приложением № 1 к Договору участия, в рамках проведения отделочных работ Застройщик руководствуется разработанным дизайн-проектом и использует по своему выбору любые из следующих брендов, которые являются предварительными, для обозначения уровня отделочных материалов и оснащения: VRV, Daikin, Trane, Cofely, Yolf Geisenfeld, Syatemair, Kermi, Purmo, KAMPMANN, Margarolli, Villeroy&Boch, Kaldewei, Gessi, Rifra, DORNBRACHT, JACOB DELAFON, INAX, VITRA, GROHE, KERASAN, MIELE, BOSCH, SIEMENS, MMC GROUP, ARCLINEA, NOL ТЕ KUCHEN, SIEMATIC, SCAVOLINI, ZEYKO, FAOMA, EBONY & CO, SCHOTTEN&HANSEN, TARKETT, Alpenholz и другие.

Застройщик обязуется приступить к передаче Объектов долевого строительства участникам долевого строительства в срок, не позднее 6 (шести) месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию и передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 31.12.2023 (п. 2.8 Договора участия в ред. дополнительного соглашения от 10.05.2023).

Как указал истец, телеграммой от 05.04.2024 ООО «МЕГАПОЛИС ТРУП» уведомило ООО «Хайдпарк» о необходимости обеспечения явки 23.04.2024 в целях приемки объектов долевого строительства по договору участия (кв. № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22).

23.04.2024 ООО «Хайдпарк» обеспечило явку представителя, в лице технического специалиста, а Застройщиком к приемке были предъявлены квартиры № № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22.

Между тем, в ходе осмотра квартир установлено, что квартиры имеют недостатки, в том числе существенные, которые не позволяют их использовать по назначению, при этом, как следует из позиции истца, представитель Застройщика по результатам осмотра отказался от составления акта о несоответствии объектов долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в связи с чем ООО «Хайдпарк» подготовлены акты осмотра квартир с указанием выявленных недостатков и приложением фотоматериалов, подтверждающих наличие недостатков и несоответствие отделочных материалов заявленному уровню отделки, которые направлялись на электронную почту застройщика.

Однако, по мнению истца, представитель Застройщика необоснованно отказался от подписания актов.

Акты приема-передачи Квартир для проставления отметки об отказе от приемки по причине выявления недостатков, представителем застройщика в ходе осмотра не представлены.

04.04.2024 ООО «Хайдпарк» в адрес ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» направлена претензия о выплате неустойки за просрочку Застройщиком обязательства по передаче объектов долевого строительства.

06.05.2024 ООО «Хайдпарк» в адрес ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» направлено требование об устранении выявленных недостатков с уведомлением об отказе от подписания передаточных актов по договору участия № 17-18-19-21-45/В от 27.04.2018.

Между тем, требования, изложенные в претензии от 04.04.2024 и в претензии от 06.05.2024, в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, объекты долевого строительства ООО «Хайдпарк» не переданы.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Отношения, возникшие между застройщиком и участниками долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения, на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Как установлено ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Между тем, отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что участник долевого строительства уклонялся от приемки объектов, а также установил, что расчет неустойки произведен неверно.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В силу ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 11 Обзора от 19.07.2017, при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Согласно условиям договора, Участник долевого строительства обязан в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика приступить к процедуре принятия квартиры, подписать и предоставить застройщику акт приема-передачи квартиры, и предпринять все необходимые действия для исполнения обязательств, предшествующих приемке и связанных с приемкой объекта долевого строительства. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта застройщик по истечении 15 календарных дней вправе составить односторонний акт или иной документ о передачи объекта долевого строительства (п. 6.6 и 6.7 Договоров).

В соответствии с п. 2.8. Договоров Застройщик обязуется приступить к передаче Объекта долевого строительства Участникам долевого строительства в срок не позднее 6 (Шесть) месяцев с даты ввода Дома в эксплуатацию и передать Объект долевого строительства Участникам долевого строительства в срок - не позднее 31 декабря 2023 года.

Данный срок может быть изменен в случае наступления обстоятельств и событий, не зависящих от Застройщика.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 стать 8 214-ФЗ).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, именно получение Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта Участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 33-КГ17-23).

28.04.2023 ООО «МЕГАПОЛИС ТРУП» получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011397-2023.

Следовательно, Ответчик по независящим от Застройщика обстоятельствам не имел возможности ранее даты получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исполнить свои обязательства, установленные ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ

21.02.2024 в адрес ООО «Хайдпарк» было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объектов по Договору к передаче (исх. № 72 от 16.01.2024), в котором указано, что Участнику долевого строительства необходимо принять объект долевого строительства и подписать Акт приёма-передачи в течение 10 (Десять) календарных дней со дня получения настоящего уведомления.

Согласно отслеживанию почтового отправления письмо передано на хранение 28.03.2024.

В связи с уклонением Истца от приемки объектов долевого строительства Ответчиком были составлены односторонние акты приема-передачи объектов долевого строительства:

-односторонний акт приема-передачи от 23.04.2024 по кв. 17, 20;

-односторонний акт приема-передачи от 24.09.2024 по кв. 12, 13, 14, 15, 16;

-односторонний акт приема-передачи от 25.09.2024 по кв. 18, 19, 21, 22.

Истцом зарегистрировано право собственности на все объекты долевого строительства. Доказательств наличия недостатков в спорных объектах, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что от обязанности по передаче объектов недвижимости после получения в установленном законом порядке Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания Актов приёма-передачи Помещений Застройщик не уклонялся.

При этом, просрочка исполнения обязательств по Договорам была обусловлена, в том числе приостановкой строительства жилого дома по независящим от Застройщика причинам.

Согласно Положению Торгово-промышленной палаты Российской Федерации о порядке свидетельствования обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), утвержденному постановлением Правления ТПП РФ № 173-14 от 23 декабря 2015 года, форс-мажором являются чрезвычайные, непредвиденные и непредотвратимые обстоятельства, возникшие в течение реализации договорных (контрактных) обязательств, которые нельзя было разумно ожидать при заключении договора (контракта), либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля сторон такого договора (контракта).

В частности, к таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе, с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства.

В п. 4, п. 4.3 Указа Мэра Москвы от 05 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакции указов Мэра Москвы от 10.04.2020 № 42-УМ, от 18.04.2020 № 44-УМ, от 28.04.2020 № 51-УМ) введён запрет на выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, объектов связи, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием объектов метрополитена, инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов.

Пунктом 20.1 Указа Мэра Москвы от 05 марта 2020 года № 12-УМ (в редакции Указов Мэра Москвы от 07.05.2020 № 55-УМ) установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

Таким образом, вследствие указанных обстоятельств Ответчик не имел возможности исполнить в срок, установленный Договором, обязательства, связанные с выполнением строительных, монтажных, пусконаладочных и иных работ по строительству объекта - многоэтажного Жилого дома по адресу: <...>, по причине временной приостановки выполнения строительных (ремонтных) работ и работ строительных специализированных на объектах, расположенных на территории города Москвы, на основании Указа Мэра Москвы от 10.04.2020 г. № 42-УМ с 13 апреля 2020 года.

Просрочка исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве была обусловлена приостановкой строительства жилого дома по независящим от Застройщика причинам, наличием в период с 13 апреля 2020 года по 11 мая 2020 года обстоятельств непреодолимой силы.

Указанные обстоятельства не могли быть предвидены Ответчиком, являются чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях.

При этом, проверив расчет неустойки, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что расчет неустойки произведен неверно, поскольку объект долевого строительства, обязательства по передаче которого ответчиком не исполнены, входит в состав объекта недвижимости, являющегося уникальным объектом по смыслу положений Градостроительного кодекса.

Так, по общему правилу согласно ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, ответственность застройщика в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ограничена в объеме не более 5% от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ).

В силу ч. 2 ст. 48.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Судом установлено, что высота объектов по договору превышает 100 метров, следовательно, объекты относятся к уникальным, в связи с чем к спорным правоотношениям применяется ч. 2.1. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214- ФЗ и размер неустойки не может превышать пять процентов от цены договора.

Таким образом, в рассматриваемом случае неустойка не могла превышать сумму в размере 157 437,00 долларов США.

Поскольку из представленных в материалы дело доказательств усматривается, что ответчик добросовестно принимал все меры для надлежащего исполнения обязательств по договору, а истец, в свою очередь, должным образом не исполнил обязанность по приемке объектов, у суда отсутствуют основания для взыскания истребованной истцом неустойки.

Истцом также заявлено требование о взыскании убытков в размере 123 000 руб.

Указанное требование мотивировано тем, что истец заключил договор оказания услуг с ООО «Северо-Запад» № Х-24-115, по условиям которого ООО «Северо-Запад» обязалось оказать услуги по сопровождению приемки объектов недвижимости (квартиры № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22) по договору участия в долевом строительстве с составлением актов осмотра и фотофиксацией недостатков при их наличии (п. 1.1 Договора), при этом по прибытии на объект истец обнаружил, что представитель ответчика для приемки объекта не явился, в связи с чем истец был вынужден оплатить стоимость услуг привлеченного специалиста, что подтверждается платежным поручением № 19 от 05.06.2024 на сумму 123 000руб. 00коп.

В силу ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Под убытками в данном случае понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Согласно положениям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно при наличии определенных условий. Лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Следовательно, в предмет доказывания входят факт причинения вреда, противоправность действий Ответчика, наличие причинно-следственной связи между этими действиями и нанесенным вредом, а также размер убытков.

Вместе с тем, ч. 1 ст. 10 ФЗ №214 установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Данная норма предусматривает прямой запрет на взыскание неустойки и других финансовых санкции, которые не предусмотрены ФЗ № 214 и договоре между Застройщиком и Участником долевого строительства.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что убытки, заявленные Истцом ко взысканию, не подлежат удовлетворению, поскольку Истцом не доказан факт несения убытков, а также не доказана совокупность элементов для применения ответственности по статье 15 ГК РФ.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании убытков в размере 21 641 400,20 руб., составляющих разницу между суммами, подлежащими уплате по курсу доллара США на 31.12.2023 г. и 21.10.2024 г., 05.11.2024 г.

Между тем, указанное требование также не подлежало удовлетворению в связи со следующим.

Пунктом 4.1. Договора в редакции Дополнительного соглашения от 20.07.2023 установлена цена объектов долевого строительства составляет сумму рублевого эквивалента в размере 3 148 740,00 долларов США.

Согласно п. 4.3. Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 10.08.2023) Участник долевого строительства обязуется внести Цену Договора, указанную п. 4.1 настоящего Договора, в следующем порядке:

4.3.1. Первый платеж в размере рублевого эквивалента 317 446,50 (Триста семнадцать тысяч четыреста сорок шесть целых и 50/100) долларов США осуществляется Участником в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации Договора.

4.3.2. Второй платеж в размере рублевого эквивалента 2 831 293,50 (Два миллиона восемьсот тридцать одна тысяча двести девяносто три целых и 50/100) долларов США осуществляется Участником за счет кредитных средств, предоставляемых Участнику Публичным акционерным обществом «Промсвязьбанк», зарегистрированным Центральным Банком Российской Федерации 16 июля 2001 года за № 3251, Генеральная лицензия Центрального банка Российской Федерации на совершение банковских операций № 3251 от 17.12.2014 года, ИНН <***>, внесенное Межрайонной инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 39 по г. Москве в Единый государственный реестр юридических лиц 26 июля 2002 года за основным государственным регистрационным номером 1027739019142, местонахождение: 109052, <...>, корреспондентский счет № 30101810400000000555 ГУ Банка России по ЦФО (далее по тексту — «Банк» или «Кредитор») на основании Кредитного договора <***>- 22- 2-0 об открытии кредитной линии (с установленным лимитом выдачи) от 14.07.2022 г. (далее — Кредитный договор) заключенному в городе Москва между Банком и Участником долевого строительства, в течение 10 рабочих дней после подписания Сторонами Акта приема-передачи Объектов ДС. Второй платеж может быть осуществлен по инициативе Участника ранее указанного срока.

В соответствии с п. 4.3.1 Договора обязательства по оплате первого платежа в размере рублевого эквивалента 317 446,50 17 долларов США исполнены первоначальным участником долевого строительства ФИО3 платежным поручением № 14157577325 от 28.05.2018 г.

В рамках настоящего Договора днем платежа будет считаться день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика. Все платежи по настоящему Договору производятся в рублях по курсу ЦБ на день платежа.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) (далее - Закон № 214- ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В соответствии с абзацем 2 п. 4.3.2. Договора, в рамках настоящего Договора днём платежа будет считаться день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика. Все платежи по настоящему Договору производятся в рублях по курсу ЦБ на день платежа.

Таким образом, стороны согласовали порядок оплаты цены Договора, а именно, что платежи по Договору производятся в рублях по курсу ЦБ на день платежа.

Истец добровольно произвел оплату в соответствующей валюте на дату платежа и подписал акт сверки.

Кроме того, Истец имел возможность до передачи объектов произвести доплату второго платежа, однако данным правом не воспользовался.

Пунктом 13.4. Договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к Договору оформляются дополнительным соглашением Сторон в письменной форме и подписываются Сторонами или их уполномоченными представителями, являются неотъемлемой частью Договора и вступают в силу с момента их государственной регистрации согласно Закону № 214-ФЗ.

Таким образом, изменение условий оплаты по Договору допускается только по соглашению сторон в письменной форме.

Соответственно, суд обоснованно указал, что заключая Договор, в котором размер платежей установлены рублевом эквиваленте доллара США с условием оплаты по курсу ЦБ Российской Федерации в рублях на день платежа, Стороны должны были осознавать связанные с этим риски, в том числе возможность колебания курсов валют, и учитывать курсовую разницу при согласовании размера финансовых обязательств по Договору.

Включение в договор самостоятельной валютной оговорки предусматривает пропорциональное изменение цены и суммы платежа в случае изменения курса валюты. При этом риск увеличения курса иностранной валюты лежит на покупателе.

Согласно п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 70 от 04.11.2002 "О применении арбитражными судами ст. ст. 140, 317 Гражданского кодекса Российской Федерации", если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.

При этом законодательством допускается возможность включения в соглашение валютной оговорки, в силу которой расчеты проводятся в рублях, но цена определяется в иностранной валюте. Помимо установления в договоре валютной оговорки стороны могут также согласовать возможность изменения цены на случай изменения курса той или иной иностранной валюты.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств, не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Все доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у Девятого арбитражного апелляционного суда не имеется.

Доводы заявителя об обратном основаны на переоценке представленных в дело доказательств. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения, апелляционным судом не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2025 по делу №А40-185300/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: Е.М. Новикова

Судьи: Е.В. Бодрова

И.А. Титова