ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
г. НовосибирскДело №А45-29834/2024
02 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2025 года
Решение изготовлено в полном объеме 02 февраля 2025 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Волченского А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, г. Могоча)
к 1. Обществу с ограниченной ответственностью "Сибирское пиво" (ОГРН <***>, 630049, <...>),
2. Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, Иркутская обл., Иркутский р-н, д. Поздняковка)
о признании договора действующим,
при участии представителей:
истца (до перерыва): ФИО3, доверенность от 10.06.2024, диплом, паспорт;
ответчиков: (до перерыва) 1. ФИО4, доверенность от 09.11.2024, диплом, паспорт;
2. ФИО5, доверенность от 23.09.2024, диплом, паспорт,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирское пиво" (далее – ответчик 1, ООО "Сибирское пиво"), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик 2, ИП ФИО2) с требованиями, уточенными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о признании уведомления от 22.12.2022 о расторжении договора субаренды от 26.08.2022, заключенного между ИП ФИО1 и ООО "Сибирское пиво" недействительным); о признании уведомления от 18.01.2023 о расторжении договора субаренды от 26.08.2022, заключенного между ИП ФИО1 и ООО "Сибирское пиво" недействительным; о признании договора субаренды от 26.08.2022, заключенного между ИП ФИО1 и ООО "Сибирское пиво", действующим.
В обоснование исковых требований истцом указано, что согласно условиям договора субаренды, истец занимал помещение, принадлежащее ответчику 1 на праве аренды. В феврале 2023 года неустановленные лица ограничили истцу доступ в арендуемое помещение, после чего он выяснил, что помещение стал занимать ответчик 2. Ответчик 2 отказал в ответе на претензии отказал в освобождении спорного помещения, ответчик 1 указал истцу на расторжение договора субаренды в одностороннем порядке, о чем истец был извещен.
Полагая нарушенными условия о порядке одностороннего расторжения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчики 1,2 исковые требования отклонили как необоснованные, ответчик 1 указал, что истец дважды уведомлялся о расторжении договора, а также на тот факт, что истец и ответчик 1 расторгли договор франшизы, в связи с чем требования удовлетворению не подлежат.
Представитель истца до перерыва в судебном заседании поддержала доводы искового заявления.
Представитель ответчика 1 до перерыва возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель ответчика 2 возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.
Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.
В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Как следует из материалов дела, 26.08.2022 между истцом (Субарендатор) и ответчиком 1 (Субарендодатель) был заключен договор субаренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Белобородова д. 8/4 (далее – Договор).
В соответствии с пунктом 1.1 Договора Субарендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое производственное помещение общей площадью 94 кв. м., расположенное по адресу: <...>. Объект передается в аренду для оказания услуг по подаче напитков и сопутствующих товаров. Помещение имеет торговый зал площадью 20 кв. м.
Пунктом 3.1. Договора установлено, что за пользование Объектом Субарендатор уплачивает Субарендодателю субарендную плату в размере 30 000 рублей за каждый месяц. В соответствии с пунктом 3.3 Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной Договором с расчетного счета Субарендатора на расчетный счет Субарендодателя не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды или взаимозачетом. Срок аренды устанавливается с 26.08.2022 по 25.07.2023 (пункт 4.1. Договора).
Дополнительным соглашением от 01.09.2022 стороны изменили п. 6.2 Договора о договорной подсудности, указав, что споры рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения ответчика.
В силу пункта 4.1.1. Договора по истечении срока Договора и выполнении всех его условий Субарендатор имеет преимущественное право возобновление Договора.
Пункт 4.1.2 гласит, что в случае если за 30 дней до истечения действия договора стороны не уведомят друг друга о намерении расторгнуть договор в связи с истечением срока его действия, договор считается возобновленным на тех же условиях на 11 месяцев. Продление срока аренды по Договору неограниченно.
В силу пункта 4.2. Договора, изменение условий Договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Согласно п. 4.3.2., Договор субаренды подлежит досрочному расторжению по требованию Субарендодателя, а Субарендатор выселению: если Субарендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.
Как указывает истец, в феврале 2023 года неустановленные лица прекратили доступ истца в занимаемое помещение.
Письмом без номера и даты ответчик 1 уведомил истца о расторжении Договора на основании п. 4.3.2.
Как указано в п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Как следует из представленного в материалы дела уведомления № 22/23 от 22.12.2023, ответчик 1 уведомил истца о намерении расторгнуть Договор в одностороннем порядке с 22.01.2023 на основании п. 4.3.2, указав что «по состоянию на 22 декабря 2023 года состояние помещения сильно ухудшилось, о чем с вами велись переговоры и были предупреждения». Указанное уведомление получено продавцом 22.12.2023 ФИО6
Ответчиком 1 также в материалы дела представлено аналогичное уведомление № 24/21, датированное 18.01.2023 с указанием на срок расторжения с 18.02.2023.
Судом в подтверждение обоснованности одностороннего отказа от договора по предусмотренному п. 4.3.2 Договора основанию было предложено ответчику 1 представить дополнительные доказательства нарушения условий договора истцом в части существенного ухудшения состояния помещения, а также доказательства направления уведомления № 24/21 от 18.01.2023, однако дополнительных доказательств ответчиком в части ухудшения истцом состоянию арендуемого помещения не представлено. Также ответчиком не представлено доказательств направления уведомления № 24/21 от 18.01.2023.
С учетом изложенного, суд полагает представленные ответчиком 1 в материалы дела уведомления ненадлежащими доказательствами, поскольку из представленного уведомления № 22/23 нельзя сделать однозначных выводов о дате его составления, контрольной дате проверки содержания помещения и дате получения уведомления, поскольку в уведомлении указана дата 22.12.2023, превышающая срок аренды имущества по договору, а также срок, с которого ответчик 1 полагает договор расторгнутым. Кроме того, Договор не содержит специальных условий относительно обмена корреспонденцией по договору, доказательств направления уведомлений № 22/23 и № 24/21 в адрес истца, указанный в договоре, не представлено, как не представлено доказательств, которые позволяли бы сделать вывод о получении ранее иных документов по договору сотрудниками истца в арендуемом помещении, обмене информацией по договору путём электронной переписки. На ненадлежащий характер уведомления № 24/21 от 18.01.2023 указывает и тот факт, указанный в нём срок прекращения договора «с 18.02.2023» превышает срок начала действия нового договора субаренды между ответчиком 1 и ответчиком 2, заключенного 31.03.2023.
Учитывая, что факт ненадлежащего уведомления об одностороннем расторжении договора, отсутствии доказательств наличия оснований для расторжения договора по основания п. 4.3.2, оснований полагать действия ответчика 1, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения Договора путем направления уведомления от 22.12.2023, от 18.01.2023, добросовестными, не имеется, свидетельствует о недобросовестности и противоречивом поведении арендодателя, который в силу положений ст. 421, 450.1, 619 ГК РФ неправомерно заявил об отказе от исполнения договора.
Следовательно, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком процедуры расторжения договора аренды в одностороннем порядке, в то время как согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения договора является сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В связи с правилами указанной статьи уведомление ответчиком истца о расторжении договора является односторонней сделкой.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В связи с указанным, исковые требования о признании недействительными уведомлений от 22.12.2023 и от 18.01.2023 о расторжении договора субаренды от 26.08.2022, заключенного между ИП ФИО1 и ООО "Сибирское пиво" недействительным заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о признании договора субаренды от 26.08.2022 действующим.
Материалами дела установлено, что 31.03.2023 между ИП ФИО2 (субарендатор) и ООО "Сибирское пиво" (субарендодатель) заключен договор субаренды, согласно п 1.1. которого, Субарендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает в субаренду нежилые производственное помещение общей площадью 94 кв. м., расположенное по адресу: <...>. Объект передаётся в аренду для оказания услуг по подаче напитков и сопутствующих товаров. Помещение имеет торговый зал площадью 20 кв.м.
Таким образом, после одностороннего отказа от исполнения договора субаренды от 26.08.2022 с истцом, ответчик 1 на основании Договора субаренды от 31.03.2023, акта приема-передачи от 31.03.2023 передал спорное помещение во временное владение и пользование ИП ФИО2
В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, ‒ в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, ‒ тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Как указано в п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, ‒ требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
Следовательно, в рассматриваемом случае, несмотря на признание недействительным одностороннего отказа от договора субаренды от 26.08.2022, выразившегося в направлении уведомлений от 22.12.2023 и 18.01.2023, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании данного договора действующим.
Согласно абзацу 2 пункта 21 Постановления N 1 правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера, в связи с чем, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить частично.
Признать уведомление от 22.12.2022 о расторжении договора субаренды от 26.08.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирское пиво" недействительным.
Признать уведомление от 18.01.2023 о расторжении договора субаренды от 26.08.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирское пиво" недействительным.
В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сибирское пиво" (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).
Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.
Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».
СудьяА.А. Волченский