АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-5420/23

Екатеринбург

13 октября 2023 г.

Дело № А76-22490/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества Строительная Компания «Нефтегазстрой» (далее – обществоСК «Нефтегазстрой», ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2023 по делу№ А76-22490/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 по тому же делу.

Судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы общества «СК «Нефтегазстрой», назначенное на 12.09.2023, откладывалось применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 09.10.2023, о чем Арбитражным судом Уральского округа вынесено определение от 12.09.2023.

Лица, участвующие в деле № А76-22490/2022, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 09.10.2023 приняла участие представитель обществ СК «Нефтегазстрой» – ФИО1 (доверенность от 01.12.2022).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) не направил своего представителя в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Комитета поступил в суд отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с общества СК «Нефтегазстрой» задолженности в сумме4 844 713 руб. 78 коп. по договору аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д-2018, образовавшейся в связи с неуплатой арендных платежей за землепользование в период с 01.01.2017 по 30.04.2022, а также неустойкив сумме 2 850 490 руб. 67 коп., начисленной по пункту 6.3 договора за период с 03.04.2018 по 31.03.2022, с продолжением начисления неустойки в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств, начиная с 01.10.2022.

Исковые требования изложены с учетом уточнения их размера в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2023 исковые требования удовлетворены частично: с обществаСК «Нефтегазстрой» в пользу Комитета взысканы основной долгпо арендной плате за период с 01.06.2019 по 30.04.2022 в сумме1 590 964 руб. 22 коп., неустойка в сумме 446 633 руб. 97 коп. за период с 02.07.2019 по 31.03.2022, с указанием на продолжение начисления неустойки на сумму долга 1 590 964 руб. 22 коп. в размере 18% годовыхот суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств, начиная с 01.10.2022; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, общество СК «Нефтегазстрой» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой (с учетом дополнений), в которой просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций изменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), заявленные исковые требования удовлетворить частично в размере, приведенном в контррасчете.

В жалобе заявитель указывает на несогласие с выводом судов о том, что в рассматриваемом случае увеличение размера арендной платыв связи с изменением применяемой в единой формуле расчета размера арендной платы ставки аренды (увеличение ставки с 2% до 3% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка) произведено публичным собственником земельного участка в соответствии с представленными ему полномочиями, не противоречит условиям договора аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д-2018 об исчислении стоимости аренды земельного участка. Настаивает на том, что размер обязательства арендатора по договору аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д-2018 определен судами исходя из ставки аренды, равной 3% кадастровой стоимости земельного участка, неверно, без учета того, что договор был заключен с обществом СК «Нефтегазстрой» уже после внесения изменений в Закон Челябинской области от 24.04.2008№ 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО), тогда как изменения регулируемой арендной платыпо общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Как полагает заявитель жалобы, в сложившейся ситуации Комитет должен был заключить с ним договор аренды на новых условиях,а не предъявлять к уплате увеличенные арендные платежи с начислением штрафных санкций. Действия Комитета в этой связи заявитель жалобы расценивает как недобросовестные.

В дополнении к кассационной жалобе заявитель указывает также на то, что договор аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д-2018 заключен в порядке статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введениив действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон№ 137-ФЗ) в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды, вследствие чего обществоСК «Нефтегазстрой» приобрело право на льготную ставку арендной платыв размере 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, которая является обязательной при определении размера арендных платежей.

Резюмируя изложенное, заявитель жалобы признает наличие на своей стороне задолженности по арендной плате лишь в сумме 174 204 руб. 27 коп., по неустойке – в сумме 39 178 руб. 06 коп.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций без изменения, считая их законными и обоснованными, а приведенные в жалобе доводы – несостоятельными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, между Комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Строительная компания «Нефтегазстрой» (арендатор, по состояниюна настоящее время – общество СК «Нефтегазстрой») заключен договордолгосрочной аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д2018 (далее также – договор) в отношении земельного участка площадью 1330 кв. мс местоположением: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, 50-б, участок находится в составе земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер участка 74:36:0513005:12, цель аренды – эксплуатация центральной лаборатории треста (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2017 (пункт 1.4 договора).

В пункте 1.5 договора установлен срок его действия, который составляет 25 лет с даты акта приема-передачи земельного участка.

Размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В силу пункта 6.3 договора за нарушение срока перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Передача земельного участка с кадастровым номером 74:36:0513005:12 в аренду оформлена актом приема-передачи от 21.02.2018.

В дополнительном соглашении от 18.06.2020 к договору стороны указали на предоставление Комитетом арендатору отсрочки уплаты арендной платы, подлежащей уплате за апрель-июнь 2020 г. и её уплатев срок с 01.01.2021 по 31.12.2021 (но не позднее 31.12.2021).

Согласно сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:36:0513005:12 поставлен на кадастровый учет 28.12.1992 с разрешенным видом использования – для эксплуатации центральной лаборатории треста,на данном земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание (административное) площадью 1124,6 кв. м, кадастровый номер здания 74:36:0513005:99, принадлежащее с 21.06.2004 на праве собственности арендатору – закрытому акционерному обществу «Строительная компания «Нефтегазстрой».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0513005:12 по состоянию на 10.01.2017, 10.01.2018, 10.01.2019, 10.01.2020 определена в размере 9 978 364 руб. 90 коп., на 10.01.2021и на 10.01.2022 – в размере 3 249 841 руб. 70 коп.

В адрес общества СК «Нефтегазстрой» направлено требование (претензия) от 01.06.2022 № 23798 об уплате задолженности по договору долгосрочной аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д2018 за периодс 01.01.2017 по 30.04.2022 в сумме 4 844 713 руб. 78 коп. и пени за периодс 03.04.2018 по 30.04.2022 в сумме 2 921 838 руб. 38 коп., ответа на которое не последовало.

Неисполнение обществом СК «Нефтегазстрой» обязательствпо внесению арендной платы по договору аренды земли явилось основаниям обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования частично, руководствовался положениями статей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 614, статьями 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и исходил заключенности между сторонами спорного договора аренды, доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком как арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0513005:12 обязанности по оплате землепользования в установленном размере с учетом того, что плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Признавая обоснованным расчет Комитета, применившегодля исчисления размера арендной платы ставку, равную 3% кадастровой стоимости земельного участка как предназначенного для размещения административных и офисных зданий, а также соответствующие коэффициенты К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, суд счел данный расчет соответствующим положениям Закона № 257-ЗО.

Частичное удовлетворение судом исковых требований связано с предоставлением Комитетом справочно-информационного расчета задолженности по договору аренды с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, проверив законность решения, постановления судов первой, апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихсяв кассационной жалобе, суд округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до первого числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации,с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

С учетом того, что спорный земельный участок находится в публичной собственности, суды пришли к верному выводу о том, что стоимость аренды такого земельного участка относится к категории регулируемых цен,а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом № 257-ЗО.

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап – Скад x Сап: 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап – размер арендной платы; Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Истцом в материалы дела представлен справочно-информационный расчет задолженности по договору аренды с учетом частичной оплатой суммы задолженности за период с 01.06.2019 по 30.04.2022 в сумме 1 590 964 руб. 22 коп., который признан судами первой и апелляционной инстанции обоснованным.

В расчете истец применяет следующие значения:

– кадастровая стоимость земельного участка по 31.12.2020 – 9 978 364 руб. 90 коп., с 01.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка составила – 3 249 841 руб. 70 коп.;

– ставка арендной платы в размере 3% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий в период с 01.01.2017 по 30.04.2022;

– коэффициент К1 равный 1,472 (прочие виды деятельности – в период с 01.01.2017 по 30.06.2017), 1,108 (прочие – в период с 01.07.2017 по 31.12.2018), 2,5 (прочая деятельность – в период с 01.01.2019 по 30.04.2022);

– коэффициент К2 равный 4,3 (Центральный район – в период с 01.01.2017 по 30.06.2017), равный 6 – в период с 01.07.2017 по 31.12.2018, равный 1,186 – в период с 01.01.2019 по 30.04.2022;

– коэффициент К3 равный 1 (без льгот в период с 01.01.2017 по 09.08.2017), равный 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства) в период с 10.08.2017 по 30.04.2022.

Между тем судами при установлении размера обязательства ответчика по оплате землепользования в рамках спорного договора аренды не учтено следующее.

Как отмечено выше, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиесяв собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Регулируемый характер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которыене разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, сохранен в статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации – в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления – в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что поскольку содержащиесяв законе о введение в действие Земельного кодекса ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В пункте 1.3 договора аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д2018 содержится указание на заключение его на основании статьи 3 Закона№ 137-ФЗ, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора), размер годовой арендной платы определен в приложениик договору (форма № 2) исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 9 978 364 руб. 90 коп., и ставки арендной платы, равной 2 %.

Между тем данное обстоятельство судами не было принятово внимание, вопрос о том, заключен ли спорный договор в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, вправе ли ответчик в этой связи претендоватьна применение льготного порядка при исчислении арендной платы, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и на стадии апелляционной инстанции не поднимался и не исследовался.

При таких обстоятельствах вопрос о размере обязательства ответчика по оплате землепользования в рамках спорного договора разрешенбез установления обстоятельств, имеющих существенное значение, в связис чем обжалованные судебные акты нельзя признать законнымии обоснованными, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий делов кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть примененаи какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор по существу в соответствии с требованиями действующего законодательства и правоприменительной практики.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине суд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопросо распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2023 по делу№ А76-22490/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 по тому же делу отменить.

Дело № А76-22490/2022 направить на новое рассмотрениев Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи В.А. Купреенков

А.С. Полуяктов