АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Краснознаменная, д. 56, <...> http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Оренбург

25 апреля 2025 года Дело № А47-22438/2024

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года. В полном объеме решение изготовлено 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи

Костиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Халаевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области, г. Сорочинск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сорочинск, Оренбургская область (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

об освобождении земельного участка.

В судебном заседании по средствам онлайн-заседания (веб- конференции) принял участие представитель администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области – ФИО2, действующая на основании доверенности № 01-01-15/1 от 09.01.2025, сроком до 31.12.2025, паспорт, диплом;

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

Администрация Сорочинского городского округа Оренбургской области (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) с требованием:

1. обязать ИП ФИО1 в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102027:2007, площадью 3969 кв. м, адрес (местоположение): <...>, от строительного материала и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 56:45:0102027:2308 площадью 99 кв. м, привести участок в первоначальное состояние в связи с прекращением у Ответчика права пользования земельным участком.

2. обязать ИП ФИО1 у в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда исключить сведения из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:45:0102027:2308 площадью 99 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 56:45:0102027:2007.

3. исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении прав и обременении на земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102027:2007 площадью 3969 кв. м, адрес (местоположение): <...> в виде аренды.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Письменный отзыв на исковое заявление от ответчика в материалы дела не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.04.2020 между администрацией Сорочинского района Оренбургской области и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 3294 (далее по тексту – договор), согласно пункту 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, с кадастровым номером 56:45:0102027:2007, площадью 3969 кв. м, адрес (местоположение): <...>, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), категория земель: земли населённых пунктов.

Настоящий договор является одновременно и актом приема-передачи участка (пункт 3.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендатор обязан:

- использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления согласно «Разрешенного использования»;

- выполнять в полном объеме все условия договора;

- своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату;

- проводить мероприятия в соответствии с Правилами благоустройства территории Сорочинского городского округа Оренбургской области;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории.

В соответствии с пунктом 1.3. договор заключен на 3 (три) года. Срок действия договора с 16.04.2020 по 15.04.2023.

В силу пункта 9.4. договора право аренды прекращается по истечении срока действия договора.

В нарушение условий договора ответчиком на протяжении срока действия договора аренды (3 года) земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления согласно «Разрешенного использования» не использовался.

14.04.2023 в адрес Администрации от ответчика поступило заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:45:0102027:2007 в соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта. Кроме того, разрешение на строительство объекта было выдано только 13.04.2023.

Ответчиком регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена 28.04.2023 (степень готовности объекта, согласно выписке из ЕГРН составляет 10%, площадь объекта – 99 кв. м), после окончания срока действия договора аренды.

В то же время, как на момент подачи заявления, так и на сегодняшний день, фактически какие-либо объекты незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 56:45:0102027:2007

отсутствовали, на участке в большом количестве «навалены» строительные блоки, что установлено в ходе неоднократных осмотров земельного участка (май 2023 года, июнь, ноябрь 2024 года).

Доступ на земельный участок не ограничен, наличие строительного материала в границах земельного участка приводит к нарушению Правил благоустройства территории Сорочинского городского округа, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования Сорочинский городской округ Оренбургской области № 195 от 12.08.2022 (далее – Правила благоустройства) и создает опасность для жителей городского округа, так как в непосредственной близости расположены социально-значимые объекты, с массовым скоплением людей: средняя общеобразовательная школа, магазины, спортивная школа, парк отдыха.

Таким образом, учитывая, что фактически на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты незавершенного строительства, земельный участок не используется по целевому назначению, оснований для предоставления земельного участка в аренду не имеется.

Администрация неоднократно предпринимала меры по вопросу целевого использования земельного участка путем проведения переговоров, однако указанные меры не привели к урегулированию вопроса освоения земельного участка.

Администрацией в адрес ответчика 28.05.2024 направлена претензия № 01-01-15/2679) (инд.номер 80109796442578). Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и без удовлетворения.

До настоящего времени договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102027:2007, площадью 3969 кв. м, адрес (местоположение): <...>, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), категория земель: земли населённых пунктов – на новый срок не заключен, строительный материал не убран, приведение земельного участка в состояние, соответствующее разрешенному использования ответчиком не осуществлено.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Сооружение, принадлежащее ответчику, не является объектом, снос которого запрещен законом, кроме того готовность объекта составляет по документам 10%, в то время как фактически на участке присутствуют только строительные материалы.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец полагая, что объект незавершенного строительства не отвечает признакам недвижимого имущества, и, полагая, что существующая в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ответчика нарушает его права, как арендодателя земельного участка с кадастровым номером 56:45:0102027:2007, обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

При этом, исходя из статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратившееся в суд лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе обстоятельства возникновения, изменения, прекращения, прав и законных интересов и факт их нарушения ответчиком.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,

связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обращение в суд с требованием о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим допускается в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

В обоснование иска положено основание об отсутствии у спорного объекта признаков объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из анализа приведенных норм следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в постановление от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано

самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определением от 04.03.2025 суд обязал сторон произвести двусторонний осмотр земельного участка.

Во исполнение определения суда уведомлением от 05.03.2025 № 01-01-15/1214 ответчик был извещен на составление акта осмотра на 08.04.2025 на 16.00 час. Уведомление было получено ответчиком 22.03.2025, о чем имеется отчет об отслеживании почтового отправления.

На проведение осмотра 08.04.2025 ответчик не явился, о причинах не явки не известил, акт составлен истцом в одностороннем порядке. При осмотре никаких объектов недвижимого имущества, указанных в ЕГРН не обнаружено.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО3 от 26.03.2025 № 47/25 в границах земельного участка с кадастровым номером 56:45:0102009:29 объекты недвижимого имущества отсутствуют. Пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации отнес недостроенные объекты в один ряд со зданиями, строениями и сооружениями в одну категорию – это объекты капитального строительства. Определяют их основной общей характеристикой – наличие фундамента, стен и несущих конструкций.

Учитывая степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 56:4:0102027:2308, что составляет 10%, объект должен содержать фундамент.

Однако при обследовании земельного участка и места расположения границ ОНС согласно сведениям ЕГРН, объект на участке отсутствует.

Основные признаки недвижимого имущества содержатся в Гражданском кодексе РФ.

Недвижимым имуществом признаются (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2 - 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации):

- земельные участки и участки недр; - здания и сооружения;

- объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет, иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99). Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ);

- жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы описаны так, как положено законодательством о кадастровом учете.

- иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительные признаки недвижимого имущества выделены в разъяснениях госорганов и в судебной практике (Письма ФНС России от 18.06.2024 N БС-4-21/6770@ (Письмо не применяется в части, касающейся

объектов электросетевого хозяйства), от 30.09.2021 № КВ-19-3/351@, от 18.01.2021 № БС-4-21/333@, Приложение к Письму ФНС России от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@, Письма ФНС России от 18.02.2019 № БС-4-21/2667@, от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@, от 08.02.2019 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179, от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@, Минфина России от 24.02.2021 № 03-05-05¬01/12591, от 24.12.2018 № 03-05-05-01/94044):

- объект зарегистрирован в ЕГРН. Но одного такого признака недостаточно, недвижимость может быть не зарегистрирована в ЕГРН, например, по ошибке. Это не означает, что объект автоматически становится движимым (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25);

- объект входит в состав недвижимости согласно ОКОФ ОК 013-2014 (СНС 2008) и ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений;

- функционирование объекта – неотъемлемая часть функционирования недвижимости, они неразрывно связаны физически или технологически. Такой объект (например, лифт, эскалатор, система отопления) нельзя использовать вне здания (сооружения);

- объект расположен на монолитном фундаменте и технологически соединен с другими объектами подземными коммуникациями, например кабельными электролиниями, которые проложены в подземных траншеях;

- у объекта нет самостоятельных полезных свойств. Его нельзя использовать в отрыве от земельного участка, на котором он расположен.

Таким образом, суд приходит к выводу, что зарегистрированный объект не является объектом недвижимости.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства, опровергающие информацию по результатам осмотра от 08.04.2025.

С учетом изложенного доводы истца об отсутствии у спорного объекта признаков объекта недвижимости являются обоснованными.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

По смыслу указанных норм права, допустимым доказательством возврата арендодателю объекта найма может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

В нарушение требований статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил в

материалы дела документа о возврате объекта найма, подписанного арендодателем.

Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания земельного участка. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства и строительные материалы должны быть демонтированы и вывезены с земельного участка, на которых они установлены силами и средствами ответчика.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, нарушает права истца как арендодателя земельного участка, суд полагает, что исковые требования Администрации подлежат удовлетворению.

Согласно статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Истец по настоящему делу в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, а потому вопрос о взыскании с него государственной пошлины в доход федерального бюджета судом не разрешается.

С учетом удовлетворения исковых требований с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102027:2007, площадью 3969 кв. м, адрес (местоположение): <...>, от строительного материала и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером

56:45:0102027:2308 площадью 99 кв. м, привести участок в первоначальное состояние в связи с прекращением у ответчика права пользования земельным участком.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда исключить сведения из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:45:0102027:2308 площадью 99 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 56:45:0102027:2007.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении прав и обременении на земельный участок с кадастровым номером 56:45:0102027:2007 площадью 3969 кв. м, адрес (местоположение): <...> в виде аренды.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.С. Костина