Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
08 сентября 2025 года Дело № А40-99514/24-6-765
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 г.
Решение в полном объеме изготовлено 08 сентября 2025 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Коршиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по иску ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БЕРНИКОВСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" (109240, Г.МОСКВА, УЛ. НИКОЛОЯМСКАЯ, Д. 13, СТР. 17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.09.2002, ИНН: <***>)
к ответчику: ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "МОСКОВСКИЙ АВИАЦИОННЫЙ ИНСТИТУТ (НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)" (125993, Г.МОСКВА, Ш. ВОЛОКОЛАМСКОЕ, Д. 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2003, ИНН: <***>)
о внесении изменений в договор аренды
третьи лица: Министерство науки и высшего образования РФ, Росимущество
при участии:
от истца – ФИО1 по дов. 25.07.2023 по дов. (дип. 30.06.1999)
от ответчика – ФИО2 по дов. 14.04.2025 (дип.04.04.2000)
от третьих лиц – 1. не явился, извещен, 2. ФИО3 по дов. 25.12.2023 (дип. 30.11.2018)
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество "Берниковская управляющая компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Московский авиационный институт" (далее – ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30 июля 1997 года № М-01-006231-А-01 с установлением суммы арендной платы на период с 01.01.2023 по 31.12.2024 года в размере 84 204 руб. 94 коп., включая НДС в месяц; на период с 01.01.2025 года и до даты начала применения обновленной кадастровой стоимости в размере 86 740 руб. 04 коп., включая НДС в месяц; об обязании скорректировать и направить в адрес истца акты и счета-фактуры по договору аренды земельного участка от 01.02.1997 года, зарегистрированного в Поземельной книге за № М-01-006231-А-01, за период с 01.01.2023 по 01.09.2025, указав в них сумму арендной платы на период с 01.01.2023г. по 31.12.2024г. – в размере 84 204 руб. 94 коп. в месяц, с 01.01.2025 и до даты начала применения обновленной кадастровой стоимости в размере 86 740 руб. 04 коп. в месяц, взыскании неосновательного обогащения в размере 2 071 761 руб.09 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство науки и высшего образования РФ, Росимущество.
Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица (1), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.
Представитель третьего лица (2) представил письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ.
От третьего лица (1) поступили письменные объяснения.
Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002028:14, площадью 12 699 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <...> земельный участок 15 (запись о государственной регистрации права 77-77-012-77/012/010/2016-104/1 от 28.07.2016).
Указанный земельный участок передан ФГБОУ высшего образования "Московский авиационный институт" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании распоряжения от 22.03.1996 № 349-р.
01.02.1997г. между Московским государственным авиационным технологическим университетом им. К.Э. Циолковского (правопредшественник МАИ, арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Берниковская управляющая компания» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № М-01-006231-А-01.
Предметом договора является земельный участок площадью 0,19 га, имеющий адресный ориентир: <...> вл.13, строение 17, предоставляемый в аренду под строительство и последующую эксплуатацию административного здания.
Согласно п. 1.3 договора сдача в аренду участка без права его выкупа осуществлена Арендодателем с согласия ученого совета МГАТУ, отраженного протоколом заседания от 20 января 1997г.
30 июля 1997г. договор аренды зарегистрирован в Поземельной книге г. Москвы за №М-01-006231-А-01-К-02.
В соответствии с п. 6.1 договора, срок аренды земельного участка установлен на 49 лет.
Согласно п. 2.1.2 договора, размер ежегодной арендной платы и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.
По условиям п. 2.1.3 договора, размер ставки арендной платы не может быть ниже муниципальной ставки арендной платы в г. Москве, установленной распоряжением Мэра г. Москвы № 347-1-РМ от 01.10.1996 года. В случае увеличения минимальных ставок арендной платы, стороны обязаны внести изменения в договор.
На основании дополнительного соглашения № б/н от 10.12.2010г., в связи с возникновением у арендодателя затрат, связанных с уплатой земельного налога, стороны пришли к соглашению об установлении годовой арендной платы в размере 1 892 112 руб. 92 коп., включая НДС (18%).
В целях приведения ставки арендной платы в соответствие с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 20.07.1998г. путем обмена письмами стороны согласовали, что ставка арендной платы начиная с 01.01.2018г. определяется на основании отчета об оценке № 012-1-2247-17 от 15.12.2017г. ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» и составляет 1 902 378 руб. 42 коп., в том числе НДС 18%.
Впоследствии, размер арендной платы за земельный участок изменялся арендодателем в одностороннем порядке на основании отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды.
Истец, полагая неправомерным порядок определения арендной платы, направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения об установлении ежемесячной арендной платы на период с 01.01.2023 по 31.12.2024 года в размере 84 204 руб. 94 коп., в месяц включая НДС; на период с 01.01.2025 года и до даты начала применения обновленной кадастровой стоимости в размере 86 740 руб. 04 коп. в месяц включая НДС, на основании пп. г п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства № 582.
Однако, по истечении установленного срока подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение в адрес истца не поступило.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу положений статьи 445 ГК РФ, заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.
В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).
По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором исходя из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, и предоставляющих стороне договора право в судебном порядке требовать изменения договора по решению суда, истцом не представлено, как и не представлено доказательств наличия у ответчика в силу гражданского законодательства, иного закона или договора обязанности по заключению такого дополнительного соглашения.
Согласно статье 1 ЗК РФ акты земельного законодательства Российской Федерации основываются, в том числе, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 12 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" закреплен порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Следовательно, стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться (если иное не установлено федеральными законами) одним из указанных в пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582.
Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды" (далее - Постановление № 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным, имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.
Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим, договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2.1.2 договора, размер арендной платы согласован сторонами в приложении № 1 к договору.
Изменения и дополнения вносятся в договор сторонами в письменном виде (п. 6.3 договора).
Оценив условия договора, руководствуясь статьями 422 ГК РФ статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд установил, что ответчику как арендодателю не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (допускается изменение только по соглашению сторон).
Пунктом 16 (абзацы третий и пятый) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Учитывая, что договор аренды земельного участка № М-01-006231-А-01 от 01.02.1997г. заключен до введения в действие Земельного кодекса, тогда как договор аренды не предусматривает какого-либо иного способа изменения его условий (в том числе, об арендной плате), кроме как по соглашению сторон, к спорным правоотношениям не применяется п. 1 ст. 39.7 ЗК и положения постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 о регулируемой плате.
Поскольку у ответчика отсутствует безусловная обязанность внесения изменений в договор путем заключения дополнительного соглашения к нему и установления в нем условий в редакции истца, а положения постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 не подлежат применению, оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части не имеется.
Согласно материалам дела, исходя из последнего согласованного сторонами расчета арендных платежей, размер годовой арендной платы составляет 1 902 378 руб. 42 коп.
Учитывая, что истец оплачивал арендную плату по повышенной ставке, за спорный период с 01.01.2023г. по 31.03.2025г. по договору аренды образовалась переплата на сумму 72 548 руб. 32 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск о недействительности договора аренды и необходимости применения рыночных механизмов оценки, судом отклонены, исходя из следующего.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2015г. по делу № А40-2884/15 ФГБУ высшего профессионального образования "МАТИ – Российский государственный технологический университет имени К.Э. Циолковского" отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 0,19 га, заключенного 01 февраля 1997 года.
При рассмотрении дела судом установлено, что в период заключения спорного договора аренды действовал Федеральный Закон от 22.08.1996г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании».
Пункт 4 статьи 27 указанного закона устанавливал, что «учебное заведение вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества. Сдача в аренду государственным, муниципальным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия ученого совета высшего учебного заведения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе».
Аналогичная норма содержалась в пункте 11 статьи 39 Закона РФ от 10.07.1992г. № 3266-1 «Об образовании».
Таким образом, право высших учебных заведений сдавать в аренду закрепленные за ними земельные участки с согласия Ученого Совета и по ценам не ниже сложившихся в данном регионе, было прямо предусмотрено законодательством, действовавшим в момент заключения оспариваемого Договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Доказательства наличия иных соглашений в части изменения арендной платы ответчиком не представлены, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, оснований для начисления арендной платы в повышенном размере по сравнению с согласованным договором, не имелось.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата истцу излишне оплаченной арендной платы, требования истца о взыскании неосновательного обогащения в соответствии со ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ, подлежат удовлетворению частично в размере 72 548 руб. 32 коп.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, ст. ст. 11, 12, 309, 310, 421, 445, 1102 ГК РФ, и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "МОСКОВСКИЙ АВИАЦИОННЫЙ ИНСТИТУТ (НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)" (125993, Г.МОСКВА, Ш. ВОЛОКОЛАМСКОЕ, Д. 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2003, ИНН: <***>) в пользу ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "БЕРНИКОВСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ" (109240, Г.МОСКВА, УЛ. НИКОЛОЯМСКАЯ, Д. 13, СТР. 17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.09.2002, ИНН: <***>) неосновательное обогащение в размере 72 548 руб. 32 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 902 руб. 00 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья Е.В. Коршикова