Решение по делу № А41-75815/2023 от 12.12.2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

12 декабря 2023 года Дело №А41-75815/23

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Ленинского городского округа Московской области (142703, Московская область, Видное город, Школьная улица, дом 26А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.03.2020, ИНН: <***>, КПП: 500301001) к

АО "ЕЦИ" (125047, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.07.2008, ИНН: <***>, КПП: 771001001, Генеральный директор: ФИО1)

Доп. адрес: 123181, <...>

третье лицо:

-Управление Росреестра по Московской области

о расторжении договора

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского городского округа Московской области обратилось в суд с исковым заявлением к АО "ЕЦИ" со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 22.10.1998 №41 земельного участка с кадастровым,-номером 50:21:0030210:571, общей площадью 2420 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, в районе 21 км Каширского шоссе.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

К судебному заседанию через канцелярию суда ответчик представил отзыв на исковое заявление, возражал против удовлетворения иска.

В судебном заседании истец дал пояснения, поддержал требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между Администрацией Ленинского городского округа Московской области и ООО «Макдоналдс» был заключен договор аренды земельного участка№41 от 22.10.1998 г.

Согласно п. 1 договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочную аренду земельный участок площадью 0.242 гектара согласно прилагаемой экспликации земель (приложение № 1), для проектирования, строительства и последующей эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания - Ресторана “Макдоналдс”, с автораздачей (обслуживанием посетителей непосредственно в автомобилях), а также в целях создания необходимой для эффективного функционирования Ресторана инфраструктуры: подъездных дорог, тротуаров, автостоянок, дорожных и указательных знаков, рекламных щитов и знаков, летних площадок, озеленения, инженерных сетей и сооружений и т.д.

Согласно пункту 2 договора срок аренды земельного участка установлен на сорок девять лет (т1, л.д. 34).

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030210:571, площадью 2420 кв.м., категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания – Ресторана «Макдоналдс»», расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, в районе 21 км Каширского шоссе был поставлен на государственный кадастровый учет 23.06.2009 г. (т.1, л.д. 7).

Между ООО «Макдоналдс» и АО "ЕЦИ" был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 88-307/16 от 18.10.2016 г, по условиям которого АО "ЕЦИ" приняло на себя обязательства исполнять все условия и обязанности в объеме и на условиях, установленных договором аренды, включая целевое назначение и разрешенное использование земельного участка (т.1, л.д. 42).

Пунктом 4.2.1 договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Согласно п.5.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором.

Реализуя предоставленное право, уполномоченное лицо Администрации Ленинского городского округа 06 июля 2022 г. осуществило выезд на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030210:571.

Из представленного в материалы дела акта обследования №1066 от 06 июля 2022 г. следует, земельный участок на местности не обозначен, не огорожен, имеется свободный доступ на земельный участок. Цели аренды земельного участка не достигнуты, т.к. он используется для предпринимательства, а не для иных целей. На земельном участке имеются признаки неиспользования, отсутствуют элементы благоустройства территории и объекты капитального строительства, строительные работы не ведутся, какая-либо деятельность не осуществляется. По результатам обследования выявлены признаки нарушения земельного законодательства: «неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства».

Администрации Ленинского городского округа в адрес ответчика была направлена претензия № 125-01исх-10753 от 28.06.2023г. с предложением о досрочном расторжении договор аренды земельного участка №41 от 22.10.1998 г. по основанию неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства.

В связи с оставлением претензии без внимания, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Так, согласно п. 5.1.5 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем бесспорном порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случаях: использования земли не по целевому назначению; систематической (2 раза подряд) неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором; ликвидации арендатора; при необходимости использования земель для государственных нужд или нужд района, при условии выполнения арендодателем обязанностей по п. 5.2.4.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для проектирования, строительства и последующей эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания - Ресторана “Макдоналдс”, с автораздачей (обслуживанием посетителей непосредственно в автомобилях).

Поддерживая исковые требования, Администрация Ленинского городского округа Московской области в качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка, указывает, что с момента заключения договора до момента подачи искового заявления в суд, ответчик не использует участок в соответствии с установленной категорией и видом разрешенного использования.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030210:571 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания – Ресторана «Макдоналдс», обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на осуществление следующих мер по освоению земельного участка:

- Заключение договора между ответчиком и ООО «Гео-Проф» № Т-69-17 от 26.05.2017г. на выполнение инженерно-геодезических изысканий (т.2, л.д. 56), по результатам которых был представлен технический отчет. (т.2, л.д. 78)

- АО "ЕЦИ" получило градостроительный план земельного участка RU50503307-MSK005206 от 20.09.2017 (т.1, л.д.51)

- Заключение между ответчиком и ПАО «МОЭСК» договора №МС-17-302-6575(981189) от 29.09.2017г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (т.1, л.д. 61, т.2, л.д. 73) и получение технических условий № И-17-00-981189/102МС от 29.09.2017г. (т.1, л.д.60)

- Заключение между ответчиком и ООО «Ле СтройПроект» договора № 14/05-2019 от 14.05.2019г. на разработку проектной документации (т.1, л.д.66), по результатам которого в 2020 году были подготовлены материалы архитектурно-градостроительного облика объекта (т.1, л.д.80), рабочая и проектная документация.

- АО "ЕЦИ" получило градостроительный план земельного участка № РФ-50-3-74-0-00-2023-29235-0 от 20.07.2023 (т.1, л.д.136)

- Заключение между ответчиком и ООО «ТН-АЗС-Запад» (правообладателем смежного земельного участка) соглашения №204001202023/4538 от 24.10.2023г. об установлении сервитута на проезд к спорному земельному участку через смежный. (т.2, л.д. 31)

Ответчиком так же предприняты иные меры по освоению земельного участка, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, судом установлено, материалами дела подтверждается, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка.

Кроме того суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик заинтересован в сохранении арендных отношений, предметом которых является аренда спорного земельного участка с кадастровым номером 50:21:0030210:571, о чем уведомлял истца. Задолженности по арендной плате ответчик не имеет, что подтверждается актом сверки по состоянию на 10.10.2023г. (т.2, л.д.48).

Администрацией Ленинского городского округа Московской области не представило в материалы дела доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка или существенно нарушает условия договора аренды по иным основаниям.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора.

Руководствуясь ст. 65, 68, 71, 75, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Администрации Ленинского городского округа Московской области о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья О.А. Кузьмина