АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области
443001, <...>, тел. <***>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
05 мая 2025 года
Дело №
А55-10815/2023
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2025 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Смирнягиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Поликарповым О.Е.,
рассмотрев в судебном заседании 10-17 апреля 2025 года дело по иску
Товарищества Собственников Жилья "Киевское-2", ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.05.2019, ИНН: <***>
к Самарскому Областному Фонду Жилья и Ипотеки, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>
о признании права собственности
третье лицо:
1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>.
2. Общество с ограниченной ответственностью "Лифтовая компания" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.04.2013, ИНН: <***>).
3. Общество с ограниченной ответственностью "Проминжиниринг" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.06.2012, ИНН: <***>)
4. ФИО9
при участии в заседании
от истца – представитель ФИО2, доверенность от 09.01.2024
представитель ФИО3, доверенность от 22.08.2023
после перерыва представитель ФИО4, доверенность от 09.04.2025,
от ответчика – представитель ФИО5, доверенность от 28.01.2025,
от третьих лиц:
1 – не явился, извещен
2 – не явился, извещен
3 – не явился, извещен
4 – представитель ФИО6, доверенность от 29.01.2024,
представитель ФИО7, доверенность от 15.05.2024,
представитель ФИО8, доверенность от 16.04.2024,
Установил:
Товарищество собственников жилья "Киевское-2" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Самарскому Областному Фонду Жилья и Ипотеки, в котором просит:
1. Признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилое помещение б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.
2. Признать отсутствующим право собственности Самарский областной фонд жилья и ипотеки «СОФЖИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на нежилое помещение б/н, общей площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Общество с ограниченной ответственностью "Лифтовая компания", Общество с ограниченной ответственностью "Проминжиниринг", ФИО9.
Третьи лица, за исключением представителей ФИО9, явку в судебное заседание 10.04.2025 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик и третьи лицо ФИО9 исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.
ФИО9 приобщила к материалам дела дополнительные письменные пояснения.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.04.2025 объявлялся перерыв до 17.04.2025. Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено, ФИО9 приобщила к материалам дела дополнительные доказательства (ходатайство вх. 188529 от 16.04.2025).
Ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, в дело не поступило.
Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, Истец указал, что Самарский областной фонд жилья и ипотеки является собственником нежилого помещения, площадью 222 кв.м., технический этаж, кадастровый номер 63:01:0523004:3297, расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523004:3297 принадлежит ответчику – Самарскому областному фонду жилья и ипотеки, на основании договора мены нежилых помещений от 06.06.2016.
В соответствии с пунктом 1.2 договора мены, Стороны 1 (ФИО9) передает стороне 2 (Самарскому фонду жилья и ипотеки) в собственность следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 222 кв.м., этаж: технический этаж №1, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, проспект Карла Маркса, дом 59, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0523004:3297 (далее – Объект 1).
В соответствии с пунктом 1.3 договора мены, Сторона 2 (Самарский областной фонд жилья и ипотеки) передает Стороне 1 (ФИО9) в собственность следующий объект недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, площадь 178,3 кв.м., этаж: цокольный №1, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Советской Армии, д.98А, кадастровый (или условный) номер объекта 63:01:0908002:2065 (далее – Объект 2).
В соответствии с пунктом 5.2 договора мены, настоящий договор является актом приема-передачи обмениваемых объектов имущества (передаточным актом).
Таким образом, нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523004:3297 перешло во владение к ответчику с момента подписания договора мены его сторонами, то есть 06.06.2016.
Нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523004:3297 до его приобретения Самарским областным фондом жилья и ипотеки принадлежало ФИО9, на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-19659/2009 от 19.10.2015 г., вступившего в законную силу.
В свою очередь определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-19659/2009 от 19.10.2015 право собственности ФИО9 на нежилое помещение площадью 222 кв.м. признано на основании договора №04/4А-оф «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома №4 (по генплану) секции А по проспекту Карла Маркса угол Киевской в 3 микрорайоне поселка Братьев К-вых, Железнодорожного района, г.Самары» от 03.03.2004 г., предметом которого является инвестиционная деятельность (долевое участие) в проектировании и строительстве жилого дома секции «А», дома №4 (по генплану) по проспекту Карла Маркса угол Киевской в 3 микрорайоне поселка Братьев К-вых, Железнодорожного района, г.Самары в порядке, объеме и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Застройщик осуществляет проектирование и строительство жилого дома (объекта) на основании договора №5 от 24.06.2002 г., заключенного с Департаментом строительства и архитектуры г.Самары, а инвестор инвестирует свою долю, состоящую их нежилого помещения жилого дома на техническом этаже между осями Л-В общей площадью 217,65 кв.м. Стоимость доли установлена в размере 1 088 250 руб. (пункт 2.1 договора).
Исковые требования ФИО9 определением суда удовлетворены. За ней признано право собственности на нежилое помещение – объект незавершенного строительства на техническом этаже здания, номер помещения н10, комнаты №№1-5, общей площадью 222 кв.м. жилого дома секции «А».
Как указал Истец, спорное помещение состоит нескольких помещений, в которых расположены лифтовое машинное помещение, в котором установлено лифтовое оборудование: лифтовые лебедки, станции управления, ограничители скорости, блоки связи. Так же в этих помещениях находятся инженерные системы холодного и горячего водоснабжения -ОДИ, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации первого подъезда вышеуказанного жилого дома.
Товарищество собственников жилья «Киевское-2» считает, что указанное нежилое помещение (технический этаж), включая оборудование, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, поскольку дом проектировался и вводился в эксплуатацию вместе с установленным в данном подсобном помещении оборудованием, предназначенным исключительно для обслуживания иных помещений названного дома и не может использоваться самостоятельно, поскольку имеет только вспомогательное назначение. С момента ввода в эксплуатацию дома, а также после образования Товарищества данное подсобное помещение находилось во владении и пользовании Товарищества.
О правопритязаниях на данный объект недвижимости ТСЖ «Киевское-2» стало известно по заявлению «СОФЖИ» в адрес ТСЖ, с предложением о приобретении.
Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что спорное помещение не является местом общего пользования собственников многоквартирного дома, кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности.
Третье лицо ФИО9 также полагает требования необоснованными, заявило о пропуске срока исковой давности, считает, что спорное помещение не является техническим; помещение не построено за счет средств всех собственников МКД; истец не обладает полномочиями на обращение с иском, подробно позиция отражения о письменных пояснениях.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, пояснениях третьих лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с разъяснениями абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 данного Постановления).
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
По смыслу указанных разъяснений иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. Правом на этот иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект.
Материалами дела подтверждается регистрация права собственности за Самарским Областным Фондом Жилья и Ипотеки на спорное помещение.
В процессе рассмотрения дела по ходатайству Ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» эксперту ФИО10.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1) Каково функциональное назначение нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А? Является ли указанное помещение фактическим техническим по своему функциональному назначению.
2) Возможно ли использование нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А в качестве самостоятельного объекта, не связанного с обслуживанием МКД.
По итогам судебной экспертизы в материалы дела поступило Заключение общества с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» №24-46, сделаны следующие выводы.
По вопросу №1.
Функциональное назначение нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, Л.59А - техническое. Данное помещение входит в состав помещения технического этажа.
Указанное помещение фактически является техническим по своему функциональному назначению.
По вопросу №2.
Не возможно использование нежилого помещение б/н, площадью 222 кв.м., -кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, 59А в качестве самостоятельного объекта, не связанного с обслуживанием.
Исследовав экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» №24-46 с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 17.12.2024, суд пришел к выводу о том, что выводы эксперта являются ясными и однозначными, сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы у суда не возникло. Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, не представлено (ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Несогласие лица, участвующие в деле, с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения.
Представленная третьим лицом рецензия Общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектная мастерская», на заключение судебной экспертизы, полученная вне рамок рассмотрения дела, не может быть признана экспертным заключением, полученным в соответствии со ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не является допустимым доказательством, поскольку содержит заказанное стороной спора субъективное мнение специалиста, не предупрежденного об уголовной ответственности.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления N 64).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 11401/12.
Таким образом, для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда были сформированы (учтены) помещения и как они использовались относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Материалами дела подтверждается, что функциональное назначение нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297 - техническое. Данное помещение входит в состав помещения технического этажа. Кроме того, не возможно использование нежилого помещение б/н, площадью 222 кв.м., -кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, в качестве самостоятельного объекта, не связанного с обслуживанием.
Следовательно, указанное нежилое помещение, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Ответчиком и третьим лицо (ФИО9) не приведено достаточных доказательств того, что спорное помещение было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактическое использование данного помещения в качестве общего имущества не опровергнуто, в настоящем случае суд исходит из принадлежности спорного помещения собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Как следует из пункта 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Установив, что спорное помещение по своему функциональному назначению и использованию относится к общему имуществу в многоквартирном доме, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения в ЕГРН записи о праве единоличной собственности на спорный объект Самарского Областного Фонда Жилья и Ипотеки, необходимости признания права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А на нежилое помещение б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.
С учетом разъяснений пункта 9 Постановления N 64 предъявление иска о признании права общей долевой собственности на общее имущество, в отношении которого в реестре зарегистрировано право индивидуальной собственности, вопреки доводам третьего лица ФИО9, является надлежащим способом защиты права.
В соответствии с разъяснениями п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 судебный акт по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на спорное помещение.
Заявления Ответчика и третьего лица (ФИО9) о пропуске срока исковой давности удовлетворению не подлежит исходя из следующего.
В пункте 57 Пленума N 10/22 разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом сама по себе запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Согласно пункту 9 постановления Пленума N 64 и статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации на требование о признании права общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности, который составляет 3 года.
Ответчик зарегистрировал право собственности на спорное помещение 24.06.2016.
При этом, следует отметить, что правоспособность юридического лица - это способность иметь права и нести обязанности, правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно выписке из ЕГРЮЛ датой регистрации Товарищества Собственников Жилья "Киевское-2" является 16.05.2019.
Согласно протоколу № 02 от 07.08.2020 общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, собственниками помещений выбран способ управления - Товарищество Собственников Жилья «Киевское-2».
На основании приказа Государственной Жилищной Инспекции Самарской области ТСЖ «Киевское-2» приступило к управлению многоквартирным домом с 01 января 2021 года.
Следует отметить, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).
В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковая давность не распространяется.
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения)
На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется, в связи с чем ходатайство Истца о восстановлении срока исковой давности по существу рассмотрению не подлежит.
Иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Озвученные доводы Ответчика в судебном заседании, подлежат отклонению.
Ответчик являлся застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, им завершено было строительство проблемного объекта, находящегося по вышеуказанному адресу, первоначальным: застройщиком которого являлось ООО «Монтэк», признанное банкротом Арбитражным судом Самарской области по делу №А55-19659/2009.
Самарский областной фонд жилья и ипотеки являлся застройщиком данного проблемного объекта на основании договора № 028203з аренды земельного участка от 06.12.2013, договора перемены лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка от 19.12.2013, письма Департамента управления имуществом г.о. Самара от 27.08.2015 исх. 15-07-30/38558, разрешения на строительство № RU 63301000-014 от 15/02/2016, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 63-301000-014-2016 от 30.12.2016.
Самарский областной фонд жилья и ипотеки утверждает, что не являются правопреемником ООО «Монтэк», договорные отношения «обманутых дольщиков» с ООО «Монтэк», в том числе связанные с оплатой денежных средств дольщиков в пользу ООО «Монтэк», никакого отношения к расходам СОФЖИ не имеют. Ответчик выполнил все необходимые мероприятия по завершению строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, а также работы, необходимые для возможности дальнейшей эксплуатации дома, подтвержденные прилагаемыми к иску документами (к возражениям от 17.04.2025: Предварительный договор участия в долевом строительстве № 4А/22/2016, Договор участия в долевом строительстве № 4А/22/2016 от 09.08.2016 с приложениями, в том числе с актом приема-передачи объекта долевого участия, Уведомление о завершении строительства, Договор 4В/5/2016 о завершении строительства многоквартирного жилого дома, Уведомление о завершении строительства, Договор 4В/5/2017 о залоге (об ипотеке) квартиры в силу договора, Акт приема передачи выполненных работ).
Указанные работы выполнены за счет истца и участников долевого строительства, заключившими договоры с Самарским областным фондом жилья и ипотеки, предусматривающие доплату за завершение строительства.
Финансирование строительства жилого дома осуществлялось за счет собственных средств Самарского областного фонда жилья и ипотеки, средств дольщиков, а также Самарскому областному фонду жилья и ипотеки была предоставлена субсидия из средств местного бюджета в общей сумме 549 ''44429,71 руб., из которых на достройку жилого дома № 59А потрачено 80058866,41 руб.
Указанный дом сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № 63-301000-014-2016 от 30.12.2016.
Возражения Ответчика и ФИО9 относительно отсутствия полномочий на обращение с иском несостоятельны.
В соответствии с положениями Устава ТСЖ, ч. 1 ст. 135, и, 6 и 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, ТСЖ, созданное с совместного управления общим имуществом, вправе предъявить к одному или нескольким собственникам МКД требование, направленное на устранение нарушений порядка владения и пользования общим имуществом в таком доме.
При этом обязанности ТСЖ представлять интересы собственников, связанные с управлением общим имуществом, не ограничиваются отношениями с третьими лицами. Они распространяются также и на отношения с теми собственниками, которые допускают нарушение прав и интересов остальных собственников в этой области.
Следовательно, ТСЖ является надлежащим истцом по делу.
Вопреки доводам Ответчика и третьего лица, в техническом паспорте на жилой дом, на момент его сдачи в эксплуатацию помещение ответчика, как обособленное, отсутствует, как и в списочном составе помещений входящих в состав технического этажа. Так же данное помещение отсутствует и в акте ввода дома в эксплуатацию и в разрешении на строительство,
Согласно экспликации технического паспорта в данном помещении отсутствуют санузлы, в которых должны быть стояки с отсечными кранами для его использования по назначению, отсутствует ввод для индивидуального прибора учета потребленной электрической энергии, прибор учета застройщиком-ответчиком, так же не установлен, что противоречит п.81 №354 Постановления РФ, отсутствуют приборы отопления, то есть если данное помещение покупалось именно как под использование, и проектировалось так же, то к нему должны были быть подведены коммуникации.
Остальные доводы Ответчика и Третьего лица (ФИО9) не свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Довод ФИО9) о злоупотреблении Истцом правом не принимается судом в силу следующего.
В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В рассматриваемом случае третьим лицом вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано совершение истцом действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред ответчику, а также злоупотребление правом в иных формах.
С учетом представленных в дело доказательств, требования Истца следует признать обоснованными, иск подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине (6 000), а также по судебной экспертизе (60 000 руб.) относятся на ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Самарского областного фонда жилья и ипотеки, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***> на нежилое помещение б/н, общей площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.
Признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А на нежилое помещение б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.
Взыскать с Самарского областного фонда жилья и ипотеки, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>, в пользу Товарищества Собственников Жилья "Киевское-2", ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.05.2019, ИНН: <***>, 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
С.А. Смирнягина